房地产行业内部审计(精选8篇)

房地产行业内部审计篇1

关键词：房地产；税种；审计

中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-01

我国房地产业在近几年来的努力下迅猛的发展起来，成为国民经济的支柱产业，对国家经济的增长发挥着重要作用。我国审计机关，结合国家相关政策将房产产业的纳税作为税收管理的重要内容。这些调整在一定程度上维护了房产业在税收管理上的秩序，提高了房地产产业的审计水平，也为房地产产业的展带来有效作用。

一、房地产企业的主要税种

我国的房地产企业应纳税的税收种类很多，主要有以下一些类别：

1、营业税。营业税是按照房产企业所建建筑及不动产的出售来计税的，其中还有相应的建设维护税和教育附加税，一般以5%的税率进行缴纳。

2、企业所得税。房地产开发的应缴纳税收的所得税部分。

3、印花税。房地产企业在销售、与买房者签署购房合同时，按是适用税率缴纳。

4、房产税。房产租金所得的收入应缴纳的税。

5、土地增值税。在房产企业中，因转让房地产获得的增值收入而缴纳的税。

6、城镇土地使用税。开发商在使用国有土地时，依据使用土地的面积而缴纳的税。

7、契税。房产企业在承接建筑用地时，要像土地管理部门缴纳土地契税以及代收代缴的税。

二、房地产开发企业主要税种的审计要点

1、营业税及企业所得税的审计。一般情况下，房地产开发商通过销售楼房和出租楼房取得相应的资金收入。虽然在销售过程中，每一次开盘所出售的房产数量是有限的，但每一单位的商品出售所得的利润是非常大的。而在审计过程中，对企业影响最明显的是企业的销售价格。通常情况下，企业将取得的销售房预收款长期挂账或通过其它手段转移所得收入。除此之外，房地产企业自己的员工在购买商品房时，是可以享受到折扣的。有些企业也会通过奖励员工来作为隐藏偷税的手段，员工在推销企业产品、建立市场后，企业会借此给予相应的奖励，也会在员工福利上做一些企业的自身想法。诸如这些情况，在实际处理中，要分清情况进行处理，就具体细节针对税收相关内容进行分析。

2、印花税的审计。在印花税的征收上，企业的问题也存在这许多内容。审计调查中，购销合同的税基最为严重，许多企业在这一税收上都没有记录内容，企业一般按照半年的时间进行缴纳。税法法律中规定，印花税要在建立书面合同或票据时，应立即购买印花税票进行印花税的缴纳。现行税法规定中，单位与企业之间发生的有关会计等专业技能的咨询合同是不需要企业缴纳印花税的。

3、房产税的审计。房产税以房产的剩余数值和以租金收入两种计税方法计税的。税率一般为1、2和12%。现行法律为了税收征收的公正立法，规定房地产开发商在出售楼房之前，对这些产品并不进行税款的征收，但在这之前，开发商如果有出租或出借楼房的现象，就被视为买卖过程，是要征收一定的税额的。这就要密切关注房地产开发商的销售现状，以防有将房产出租的却长年挂存货品的账单，形成偷税漏税的现象。另一方面，因为企业工程的时间往往很长，滞后于产品的使用时间，一些工程企业的竣工验收时间更是滞后于使用时间，这一方面，企业要适时的调整计入房产税的税基。

4、土地增值税的审计。土地增值税的税率为30%～60%，税负一般较重。在这一税收方面，要做到数值的正确计算，就要在审查时紧密关注房地产开发商是否将房产收入长期挂账，企业有可能并未及时缴纳税款。企业在获得实际收入使也会有遗漏的现象发上，在进行销售时，也会出现成交价与实际价格相差甚远却没有一个合乎情理的缘由。除此之外，企业将已经取得的土地使用权的支付内容在开发转让和固定不动中并未正确的分配。在成本的应用上，企业也会将不属于开发成本的费用计入开发成本当中，在与相关单位进行合同转让和会计凭证核对时，成本结转办法也会出现失误。企业在借款利息支出中是否按照国家相关规定，超过上浮幅度的部分有无被作为扣除企业项目金额，如超过贷款期限的利息部分是否也作为扣除项目的金额。总而言之，在对土地增值税进行有关税收审计时，要注意核实房地产转让的所得收入和已扣除的法定金额，根据这些内容确保正确的税收税额和税率，达到应缴纳税额的正确性。

5、个人所得税的审计。个人的收入一般由基本工资+本月奖金+年度奖金组成的，所以，对于个人所得税的审计来说，要注重以下一些方面：在个人的管理费用和销售费用中，如以现金形式发放的工资是否已经被扣去个人所得税；诸如个人在企业工作中，自己业绩的超出部分和销售的提成部分是否能够有效地被个人所得税扣除出去。其次，一些房地产的员工已有负担个人所得税或者企业为员工全部负担个人所得税，而在审计税收的时候，要注意是否将支付额转换成已经包含税收收入后的个人所得税的计算结果。

6、契税的审计。契税的审计主要是房地产开发企业要缴纳的国有土地使用权出让的税额。房地产在开发前期阶段是否缴纳税额，是可以通过国土利用部门的数据查证的。在审计契税时，房地产开发会与购买者达成协议，未开发票或少开发票，这就虚假的减少了收入额，影响了计税依据，这就注意加强和房产管理部门的协调沟通，以防这类事情的不确定性。

三、结语

总而言之，我国在税收管理上，要加大对税收征管的力度，对含有逃税漏税的企业进行大的处罚，遏制住企业在发展中的偷税漏税的现象。但似乎凭借仅有的税收制度，并不能强有力的完成这一项重大责任，偷税漏税的想象得不到根本的根治，这就需要进一步加大税收的改革，推进我国税收的强有力的发展，消除房地产企业在获取利润中的偷税漏税现象，确保国家的相关利益，维护社会人民的合法权益，这就要我们的税收机关要做出不断地努力。

参考文献：

[1]黄慧豪,麦锦华,梅爱付,等、房地产调控形势下个人住房贷款的风险表现及审计关注点[J]、财经界(学术),2010、

房地产行业内部审计篇2

一、内部审计的相关概念

内部审计，是指一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值以及改善组织的经营管理情况，主要是通过应用系统规范的方法，评价并改善风险管理、控制以及治理过程的效果，帮助组织实现其目标。简单来讲，内部审计是组织内部的一种独立客观的监督和评价活动。内部审计的对象是多种多样的，按照存在形态划分，内部审计对象包括了实物、账务、规则以及责任人等，而审计方法包括了顺查法、逆查法、审阅法、抽查法、分析法以及效益评价审计法等。对于企业而言，内部审计的作用主要体现在以下几个方面：

（1）监督各项制度和计划的执行：内部审计不仅可以确定本单位、本部分的活动是否符合国家相关的政策方针，也可以确定部门内部各项制度和计划的落实情况，分析是否已经实现预期目标。通过内部审计，可以及时发现企业经营管理中存在的问题，为企业的经营决策提供参考依据。

（2）实现企业的自我约束：在市场经济环境下，企业的经营管理活动不仅受到国家经济政策以及财政制度等的制约，而且需要遵循企业内部控制制度的相关规定。内部审计可以对企业的内部控制情况进行监督和检查，客观地反映实际情况，实现企业的自我约束。

（3）提升企业的经济效益：内部审计通过对经济活动全过程的审查，对有关经济指标的对比分析，揭示差异并对差异形成的因素进行分析，对企业的经营业绩进行评价，总结经济活动的规律，从而提出针对性的改进措施，促进企业经济效益的提高。

二、房地产企业内部审计中存在的问题

从目前来看，在房地产企业内部审计中，存在着一些不足和问题，在一定程度上影响了房地产企业的稳定健康发展。这些问题主要表现在：

1、重视不足

内部审计工作是否成功，在很大程度上取决于内部审计部门的独立性和权威性，企业领导层对于内部审计工作越重视，内部审计人员的独立性越强，则内部审计工作的开展也就越顺利。但是从目前来看，许多企业的领导层对于内部审计工作重视不足，认为内部审计就是财务审计，在对内部审计部门进行设置时，往往都是直接从财务部门抽选人员，或者直接由财务人员兼任审计工作。不仅如此，其他部门对于内部审计工作的认识也存在一定的偏差，对内审部门的工作存在着排斥和抵触心理，影响了内部审计工作的有效展开。

2、职能范围狭窄

当前房地产企业的内部审计偏向于事中和事后审计，审计价值不高，而且审计目标集中在差错防弊，维护企业资产安全方向，工作重心放在对企业财务资料真实性和完整性的检查分析，内部审计对于企业经营效率的改善、对于企业风险管理的完善等，并没有得到有效体现。

3、技术手段落后

当前房地产企业的内部审计工作多集中在财务审计方面，常用的审计方法也往往局限在对报表、账薄及凭证等财务资料的核查，对各种财务数据的分析，以及对实物资产的盘点等，对于经济责任、管理效率等的审计涉入不深，对于计算机以及网络技术的应用也仅仅局限于对文档的处理，没有进行相应的管理审计。技术手段落后问题的存在，严重影响了内部审计工作效率的有效提升。

4、人员构成问题

房地产企业的大部分内部审计人员都是来自财会部门，只是结构相对单一，缺乏专业的内部审计，无法有效适应内部审计工作的实际需要，使得很多审计项目都需要从企业其他部门临时借调审计人员，难以有效适应绩效审计和管理审计的要求，加上综合分析能力的不足，对于一些深层次、实质性的问题，无法及时发觉，也导致内部审计的作用难以真正体现。

三、完善房地产企业内部审计的有效措施

针对上述问题，房地产企业管理人员和领导层应该充分重视起来，采取合理有效的措施，对内部审计工作进行完善，确保其作用的充分发挥。

1、及时转变观念，加强认识。可以说，企业领导层对于内部审计工作的重视和支持，是内部审计工作得以顺利进行的基础和前提。因此，领导层应该及时转变观念，加强对于内部审计工作重要性的认识，明确内部审计在企业管理中的地位和作用，从政策和资金方面，支持内部审计工作的有效展开。在实际操作中，应该由最高管理层负责内部审计部门负责人的任免和管理，允许内部审计部门参与企业的经营决策、内部控制及财务报告等，同时，在企业日常管理中，内部审计部门应该加强与管理层的沟通和交流，对于在内部审计中发现的问题，应该及时提出相应的整改措施，并保证这些措施的有效落实。企业应该保证内部审计部门的独立性和权威性，坚决制止对于内审人员的打击报复行为。

2、健全内审机构，保证内部审计的独立性。独立性是内审部门最大的特点，同时也是确保内部审计工作有效展开的先决条件，只有具备相应的独立性，内部审计工作才能不受各种利益冲突的影响，做出更加公正、客观的鉴定和评价。从目前来看，在房地产企业组织架构中，内部审计部门的位置包括许多种，如受财务负责人领导、受总经理管理、受监事会领导等，领导层次越高，则内部审计部门的独立性也就越强。

3、扩大内审工作范围。房地产企业在内部审计中，应该从财务、经营活动领域扩大的管理领域，将原本的事中和事后审计扩大到事前、事中和事后的全过程审计，注重企业的内部控制、风险管理和管理效率，对企业的经营风险和财务风险进行预测和控制，确保企业整体管理水平的提升，以实现企业发展的预期目标。

4、改进审计方法和手段。信息技术的发展，对于审计对象和审计方法都造成了很大的影响，因此，内部审计部门应该顺应时代潮流，从房地产企业发展的实际情况出发，积极引入先进的计算机信息技术，实现由传统手工业务处理方式向电子数据处理方式的转变，以适应大数据、复杂性的内部审计活动。

5、强化审计队伍建设。房地产企业管理人员应该重视对于审计队伍的建设，加强对于审计人员的培养，确保内部审计工作的顺利开展。

房地产行业内部审计篇3

【关键词】房地产企业 内部审计工作 内部控制 解决策略

中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

房地产业是一种资金密集的行业，由于其开发周期长，受到政策与市场等外部的影响大，因此也是一种具有高风险的行业。随着政府近期出台的针对房地产业的严厉调控措施，房地产企业资金状况进入了紧张趋势，存量不断上升，增加了公司经营、管理、财务等风险，因此内部控制手段的重要性就被显现出来。

二、房地产企业内部审计工作存在的问题

1、企业对内部审计重视与支持程度不够。

内部审计的主要任务应是通过对经济评价的审计调查研究，及时对企业上级领导进行信息反馈。逐渐提高企业高管对企业的科学管理，提高经济效益。但我国现有的一部分房地产企业将事后查缺补漏的工作分配给内部审计部门，可以说是十足的大材小用。迄今为止，大多企业还并未意识到建立内部审计的必要性，更有甚者还并未建立内部审计部门。

2、房地产企业尚未全面转向管理审计

就目前我国的房地产行业来看，许多企业的内部审计模式一直是以开展财务审计为主，延续了以往财务查账的过程阶段，没有充分体现出审计工作的优势与效率。即便是有一些企业开展了经营管理审计，但审计的思路与方法并不能完全满足发展需求，从而不能达到目的。据调查研究，我国房地产行业人力资源部在招聘内部审计人员时，习惯性的从财务、审计人员范围内挑选，这类员工在企业进行内部审计工作时，非但不能有效地完成审计工作，还有可能歪曲了审计的真正目的。除此之外，一些企业领导也认为内部审计没有从事广泛综合的审计工作，认为内部审计涉及经营管理范围过多，超越了内部审计的职能和能力范围。

3、内部审计人员结构不合理，综合素质偏低

由于我国房地产内部审计工作仍处于新兴时期，许多任职于内部审计部门的工作人员并非专业型人才，有很大一部分是从其他财务岗位临时转过来填补空缺的。因此造成了我国房地产企业内审人员综合素质普遍低下，人才结构的配置也存在不合理现象。现有内部审计部门的工作大多是查账，若缺少了账本的数据资料，内部审计工作则将进行不下去。就当前趋势来看，我国当今企业审计工作与现代企业内部审计对管理审计人才的要求还有着很大的差距。

4、内部审计技术手段落后，与社会发展仍有差距

长期以来，我国内审部门以财务分析为主的分析法和详查法为主进行审计工作。但这种审计方法早已跟不上时代高速发展的脚步，不能充分运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术。更不能对企业内部审计工作的实质进行深入探究，也就不能形成一个系统的工作模式，从而使内审工作的优势得不到展示，为企业创造利益空间又从何而谈。

三、完善房地产企业内部审计工作的策略

1、建立完善的内部控制制度

要想提高房地产企业的内部审计工作效率，必先建立完善的内部控制制度，从而使企业的各项管理工作有章可循，控制企业经济活动中发生的各种差错问题，避免企业受个人主观意愿控制。同时要对企业的内部审计部门工作人员以及企业高层领导进行专业的培训，使其对内部审计工作更加重视与负责。进而使房地产企业内部的审计工作可以在健全章程的体制下有效进行。

2、 推行全面预算管理,保证资金的有序流动

结合企业的实际情况建立健全的预算管理机制并引入新技术、新理念与新方法是房地产企业内部审计工作必须做到的。除此外，对企业日常经营各个环节详细地实施预算的分析、编制、考核制度，并将财务预算作为房地产企业内部组织生产经营活动的主要依据。资金的收支也应纳入严格的预算管理程序中，保障企业资金的有序、高效流动。将预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、投资风险等资金预算当中，提高企业经济效益。

3、提高内审人员综合素质水平

确保房地产企业的审计工作能顺利进行的前提是有高素质、高水平的内部审计人员进行内审工作。因此，对现有审计人员进行定期的专业培训是必不可少的。内部审计人员在进行审计工作时应做到公正、客观、诚实守信、严格按照审计准则与职业道德规范进行审计工作，并在透明与受监督的环境下进行内部审计工作。切实提高内审人员专业技术水平，优化内部审计工作团队，是有效进行内部审计工作的可靠保障。

5、提高企业管理者对内部审计工作的认识

当今房地产企业的内部审计部门之所以不够完善，有一部分原因是由于企业领导对内审工作的认识度不够，并不能重视其工作的优势。因此，建立完善的内部管理保证体系，从而提高管理者对内部审计工作的认识是加强企业内审工作的保证，做到高层领导们由被动接受审计到主动申请审计的转变。在企业内广泛宣传内审的重要性，并提高内部审计部门的地位，使其受到整个房地产企业的重视，成为企业管理机构中不可缺少的一部分。

四、我国房地产内部控制的问题

1、我国房地产企业对内部控制的认识仍有待提高

我国房地产企业领导们对内部控制的重要性存在认识上的偏差，一定程度上是由于内部控制不能直接产生经济效益，而企业的经济效益又需要很长时间才能观察到。房地产企业目光不够长远，只顾追逐眼前利益而忽视了内部控制对长远效益的重大作用。

2、房地产行业内部控制体系不够完善

我国房地产企业在控制环境、会计系统、控制程序等方面的内部控制系统存在着不完善的问题。主要体现在一些企业并没有形成完整的内部控制体系，而是偏向于某些基本的内部控制操作。而有的企业建立了自我防范与约束机制，却没有进行有效的执行方案，导致原本合理的内部控制制度最终变得形同虚设。

五、构建与完善内部控制的方法

1、提高房地产企业对内部控制的重视度

改变人们对内部控制工作的态度是构建与完善内部控制制度的首要措施，要做到引起房地产企业不光是领导班子，更是全体员工的重视。可通过研讨会的形式，使员工们切身感受到内部控制制度对企业利益的重要影响程度。

2、加大内部审计力度，为内部控制提供约束机制

内部审计是企业内部控制中最重要的组成部分，也是内部控制制度有效执行的保证。内部审计是指对组织中各类业务和控制进行独立评价，以确定是否遵循公认的方针和程序，是否符合规定和标准，是否有效和经济的使用了资源，是否实现组织目标。内部审计能发现内部控制制度与管理中存在的问题，找出其薄弱环节，进行管理水平的改进与提高，更有效的实现组织目标。

3、加强人力资源建设

由于中国房地产业刚刚实行内部控制制度不科学，因此人才储备量相当有限，就更不要说有经验的实用性人才了。当务之急就是对用人进行科学与客观性的管理。加强企业领导人员的素质教育，重视相关部门人才的培养。鼓励员工进行内部控制的学习与运用，激发员工的积极性与创造性。

六、结语

随着我国基础建设经济的大量投入与发展，房地产企业的内部审计工作与内部控制制度越来越受到企业的重视，并且今后一定会成为企业内部财务管理的重点改革方向。但由于我国房地产业在这两方面的发展还正处于初级阶段，仍有大量不足需要完善。因此，参照以上改善方法进行内部审计工作的完善与内部控制制度的构建是当务之急首要做到的事。只有确保做到这两点才能使房地产行业在经济中发挥更有效的作用，才能为房地产业创造更加客观的效益。

参考文献

[1]胡家明:关于房地产企业成本控制的探析[J]、现代经济信息,2011、

[2]屈玉芳:浅析中小型房地产企业融资问题及对策 [J]、时代金融 ,2011、

房地产行业内部审计篇4

德勤会计师事务所长期关注中国房地产市场的变化，定期对行业内的变化进行评估及预测，并在每年推出《中国房地产投资手册》，2011年版的手册中，关于房地产企业内部控制面临的挑战和应对方案，值得房企学习、借鉴。

问题

公司治理结构不完善。完善的公司治理结构是企业长远与健康发展的基石，我国房地产企业普遍尚未建立完善的公司治理体系。虽然许多房地产上市公司在形式上建立起了由股东会、董事会、监事会、经理层所组成的法人治理结构，然而，董事会与管理层成员高度重叠、缺乏胜任或勤勉履职能力、监督机构缺乏独立与权威性等种种原因，使得公司的治理结构往往未能发挥出应有的制衡作用和治理效果。

未形成良好的内部控制文化。房地产行业开发周期长、资金量大，而且涉及与政府部门、银行、施工单位、材料供货商等多方相关主体的协调沟通，如何保证所有的企业行为都在透明、公开的环境下操作与运转，与房地产企业从上至下形成的内部控制的基调或文化密不可分。设计得再完美的制度，若得不到管理层重视或认可，也终将流于形式。

然而，由于内部控制不能直接产生经济价值，而且往往意味着更多的制度、流程和人员设置，因此许多房地产企业未对其加以重视甚至存在误解，如：有的企业认为加强流程制度建设会束缚自己的手脚，影响办事效率；有的认为反舞弊机制的建设就是对自己人的不信任，容易制造内部矛盾等。这些都为企业内部控制的建设设置了障碍，在企业中实际运行的效果也大大打了折扣。

内部监督机制未充分发挥。房地产企业内部控制环境薄弱的另外一个主要表现是内部监督机制缺失或不健全。比较而言，上市公司普遍好于非上市公司。衡量内部监督机制的运作情况，有以下几个简单的指标：企业是否建立了独立的内部审计机构？内部审计机构在企业中是否具有权威性？内部审计资源是否充足和有效？多数房地产企业对上述几个问题的答案都是否定的。因此，许多企业运营中潜在的风险未被发现，不当的行为未被及时纠正，最终给企业带来沉重的代价。

关键业务流程缺乏制度规范或执行不到位。房地产企业的内部控制，除了在控制环境方面有待完善外，在具体业务流程中也有很大的提升空间。目前，房地产企业虽然普遍建立了一些制度，然而或多或少存在重要控制措施缺失或执行不到位的情况。如：在成本管控过程中，缺乏统一的成本核算和控制制度，可能导致各项目对成本口径的理解不统一、未合理预测待发生成本、成本即将超过预算前未及时预警等情况，从而影响对成本的管控效果；在项目管理过程中，存在合同或设计变更等未经恰当审批、未严格遵循施工管理制度或对工程质量缺乏有效监控，以及对项目进度计划管理不到位等现象。在销售过程中，存在未按既定价格政策或折扣进行销售的情况。这些问题都直接或间接制约着房地产企业管理水平的提升，影响企业目标的实现。

不相容职责未恰当分离。良好的内部控制强调相互制约与牵制的机制，不兼容职责的分离是一个很好的措施，它能在很大程度上降低错误或舞弊发生的可能性。

如项目投资、资金使用等重要经济业务的执行和审批、材料的采购与验收、资产的保管和记录、支票开具与印章保管等，均应设置不同岗位的人员担任，原则上禁止一个人独立处理业务的全过程。然而，在企业实际操作过程中，往往因企业规模、人员配置等原因忽视不兼容职责的分离问题，为企业运营带来风险和隐患。

对策

其一，管理层多参加专业的内部控制培训。

如果管理层对企业内部控制的认识不准确，就不能向员工传达正确的内部控制思想，内部控制实施的效果必然会受到影响。因此，鼓励管理层多参加专业的内部控制培训，提高和端正对内部控制的认识，只有提高企业管理层和员工对内部控制的认识和理解，才能形成一个良好的内部控制氛围，促进企业内部控制体系的建设和实施。

其二，将内部控制的思想与企业文化相结合。

企业文化是影响员工思维方法和行为方式的一种无形的力量，在企业经营管理中发挥着重要作用。企业可以把内部控制思想融入企业文化中，通过企业文化来增强员工的控制意识。一个有较强控制意识的组织通常意味着有较好的控制环境，通过企业文化来培养员工的内部控制观念，进而使其影响企业内部控制的执行。内部控制观念只有植根于企业员工的思想中，才能保证内部控制真正的贯彻和执行。

其三，加强内外部监督，在合规同时提升管理水平。

1业务单位定期审阅内部控制制度及流程。内部控制制度或流程，如果不能和企业实际情况相结合，或是给企业运营效率带来很大影响，必将影响其在企业内部的权威性，最终在执行层面流于形式。业务单位应定期对适用的内部控制制度或流程进行自我评价，在满足合规要求的同时，探索适合自身的内部控制制度或流程，并根据不断变化的情况加以修正。只有这样，才能使得内部控制体系真正为企业带来价值，达到运营效率与效果的最佳平衡。

2加强内部审计功能。一个完整的内部控制制度必须要由内部审计来监督执行，以便及时发现问题、纠正偏差、修订并完善。内部审计是企业自我评价的一种活动，它不但协助管理促成良好控制环境的建立，而且还为改进内部控制提供建设性的意见。为充分发挥内部审计的监督职能，要提高内部审计的独立性，设置董事会或审计委员会直接领导下的内部审计机构，形成相互制约、相互联系的严密内控系统。此外，企业应设置专职内部审计人员，避免由非专业人员从事内部审计工作，保持审计人员应有的独立性，保证内部审计工作的质量。

3主动利用外部监督。外部监督包括政府监督和社会监督。政府监督主要通过财政、审计、税务、证券监管等部门来执行，对企业起到规范制约的作用；社会监督是指注册会计师、社会舆论等。会计师事务所对企业内部控制制度进行评价可以发挥一定的建议作用，广播电视、报刊等新闻媒体对企业违法违纪行为的曝光，可以发挥舆论监督的作用。一般而言，内部控制在很大程度上是服从于外在压力的，外在压力越大，内在动力越大，内部控制的效果也越好。

4将风险意识和风险管理融入内部控制。

在面对国际金融危机的影响和国内经济持续调整的双重压力下，房地产企业面临更多的不确定性和风险，而大多数房地产企业还缺少风险管理理念，没有建立起完善的风险管理体系，缺乏相应的抗风险能力。企业管理层必须提高风险意识，树立风险管理理念。

房地产行业内部审计篇5

（成都传化置业有限公司，四川 成都 610500）

摘　要：过去的这些年，我国经济飞速发展，也对房地产企业提出了转变自身管理模式的要求。内部控制是现代企业管理的一项重要内容，房地产企业由于受到传统计划经济的影响，内部控制制度现今仍存在诸多问题，忽视制度建设、过度依赖人员素质、话语权高度集中等问题仍待解决。构建并且完善企业内部控制制度，是提升企业效率、效益的客观要求。房地产企业具有高风险、资金密集的特点，加强企业内部控制环境的建设，完善控制机制，有利于房地产企业健康、持续发展。

关键词 ：房地产企业；内部控制；持续发展

中图分类号：F293、30 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2014）34-0080-02

收稿日期：2014-11-20

作者简介：李静（1976-），女，汉族，四川成都人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理与内部控制。

一、引言

内部控制制度建设可以使房地产企业的经营行为趋于规范化。健全的制度可以减少管理过程中对人员素质的依靠，消除串通舞弊、人为过错、管理混乱等影响，可以对房地产企业内部的任意部门、经营过程中任意环节进行有效监督和控制，同时对发生的问题，及时给与纠正。内部控制制度建设对企业的持续发展起到积极的作用。企业管理的一项重要组成部分便是内部控制，其在实现企业持续发展的过程中起重要作用。但是，不可忽视的是，内部管理控制并不能孤立的存在，单独的内部管理控制无法实现内控控制的所以任务，只有和内部会计控制紧密的结合，内部管理控制才能发挥其应有的作用。

房地产企业加强内部控制的意义不言而喻。随着中国特色社会主义经济的快速发展，房地产企业的竞争也日趋激烈，传统计划经济的影响仍然存在，企业滞后的管理已不能满足当前复杂的经济环境，经营过程中的财务风险进一步增大和复杂化，各种不确定因素增加。加强房地产企业内部控制制度旨在紧跟经济环境变化，实现权责明确、管理科学的企业内部文化，加强风险管控，将其扼杀在萌芽状态，保证企业财产物资的安全，确保企业的持续发展。

二、房地产企业内部控制建设存在的问题

（一）内控意识不到位，制度有待健全

部分房地产企业的内控意识薄弱、缺乏对体制建设的重视。主要体现在：企业的经营者对内部控制认识不足，没有充分认识甚至不了解内部控制的作用，忽视建立内控制度的必要性；采用家族制管理模式，企业内部的话语权是“一言堂”，存在一人多岗，一岗并多职的情况，缺乏内部牵制；内控制度不全面，尤其在会计控制、控制过程等方面存在很多不完善之处。

（二）内控管理执行不到位

很多企业制定了较为完善的内部控制管理制度，但是仅仅是“印在纸上，挂在嘴上”，企业内部普通员工，甚至是经营者将其当作应付有关部门检查审计的护身符，至于内部控制的实际执行则是听之任之。制度重在执行，这些企业在遇到问题时，往往忽视所建立的制度的严肃性，对出现问题的相关部门、人员进行所谓灵活处理，导致更多部门、人员对制度更加轻视，最终内部控制制度流于纸上。

（三）内部审计缺乏独立性

审计的独立性是审计人员保持公平公正、客观的基础保证。但是，很多房地产企业内部财务部分和审计部门没有完全分离，甚至有一人身兼会计部门和审计部门职务、会计部门领导审计人员和审计部门领导会计人员的情况存在，审计人员受各方面利益的影响，审计独立性不能保证，导致审计工作流于形式，成为了财务部门内部利益的服务工作，审计工作也就失去了客观性，其结果真实性更是大打折扣。而且在有些房地产企业中，审计人员听命于项目经理，监督监察的作用无从谈起，假账、虚报等行为屡见不鲜。

（四）内部控制人才匮乏

例如，内控只涉及一部分部门和人员，没有渗透到企业内部所有部门和经营过程，企业审计工作混乱、会计信息失真现象尤为严重；货币资金管理、投资和资产处置等方面，没有明确的内控制度。主要表现在：资金收付、保管业务人员的准入不合理，利益纠葛的职务没有完全分离，导致缺乏互相监督、制约；实物资产管理岗位权责不统一，财产入库、出库、领用、清查和保管等环节缺乏监督和责任规范，财产出现问题后责任机制不合理，导致保管松懈、贪污、损毁的情况比较严重。

三、房地产企业加强内部控制建设对策

（一）提高企业对内部控制重要性的认识

随着中国特色社会主义市场经济的飞速发展，国内房地产市场的竞争也日趋激烈。房地产企业应该清醒的认识到内控控制制度建设对于其自身实现持续发展目标的重要性。内部控制制度的规范和完善，是现代企业管理的一项重要任务。要想真正规范企业内部控制，使其不再是纸上谈兵，将会涉及对企业管理流程的整合，可能会触及到很多人和很多利益群体的既得利益。因此，企业内部尤其是经营者的认识和决心是重要一环，经营者首先要有深刻的认识和坚定的决心，给普通员工做出表率，企业相应的管理和内控才能真正的执行。因此，企业内部尤其是经营者的认识和决心是加强内部控制的重要前提。

（二）制定、完善内部会计、审计控制规范

会计、审计是房地产企业控制和监督资金流动的两个重要部门。科学完善的内部会计控制规范，是企业健康发展的保证。制定内部会计控制规范时，我们需要注意的是会计控制工作涉及内容极为广泛。具体来说，可以从下面几个方面进行规范设计：具体经济业务方面的内部会计控制规范，例如工程采购、付款，融资，担保，成本费用的产生和支付；资金变动的内部会计控制规范，例如，实物资本、货币资金等。

审计在内部控制的监督中起重要作用，通过监督内部控制的实施环境、控制程序的有效性，监督公司、项目中的内部控制是否被正确执行，并且及时对内部控制执行的结果进行反馈，有助于公司有效、持续完成内部控制的预期目标。与此同时，审计过程可以敦促控制环境的建立和优化，通过审计过程中所暴露问题，为加强内部控制制度提供对策，反过来促进了内部控制制度的完善。内部审计工作需要部分、全面，定期和不定期进行。公司内部应该依据项目的不同特点，安排不同批次相关从业人员，直接向独立负责人汇报，或者完全实现审计工作外部化，采用专业审计公司人员进行审计工作，确保内部控制系统有效、健康的运行。

（三）加强对内部控制活动的监控

内部控制活动关系着公司能否健康持续发展。企业内部控制是一个长久持续的过程，涉及了企业内部经营过程中所有的环节，这个过程中如果出现问题，将会对企业利益造成巨大影响。要确保内部控制被切实执行，内部控制的过程必须被监督。因此，内部控制不仅需要承担监督公司内部的经营过程中的各个环节，而且必须监督其自身。房地产企业不仅需要建立内部控制制度，建立审计控制规范，而且需要建立内部控制系统的自我监督系统，加强企业内部漏洞的排查，及时反馈内部控制系统中存在的问题，进而对内部控制系统进行完善，修改相关内部控制制度，查缺补漏，确保企业内部的稳定。例如，发展壮大于改革开放时期的杭州大型房地产企业集团B公司，经过长期的努力，不断优化内部的控制制度和管理流程，降低了企业的运营成本，提高了企业的管理效率和整体经营效率，最终取得了良好的效果。

（四）大力培养或者引进内控人才

内部控制，制度是其根本，但是要完全开展内部控制活动，专业内控人才不可或缺，扎实能干、技能过硬是最基本的要求，内控人才自身的良好素质也不可缺少。因此，在房地产企业内部，需要大力培养高素质内控人才，或者从专业内控人才培养公司引进高水平内控人才，提高内控人才的待遇薪酬，重视内控人才的发展，激发出内控人才全部的工作热情。以高水平内控人才为领导，建设一个适合房地产企业具体工作特点的队伍班子，使其成为保证企业内部稳定的重要力量。

四、结论

房地产企业强化内部控制有利于提高企业的整体管理效率，这不仅可以促进房地产本身的健康长远发展，也有利于提高我国房地产产业的安全性，有助于提高社会的福利水平，促进社会稳定。

参考文献：

[1] 兰景莉、浅析房地产企业的内部控制[J]、会计师、2014（11）

[2] 周琼、浅谈我国房地产企业内部控制问题 [J]、现代经济信息、

房地产行业内部审计篇6

【论文关键词】房地产企业;财务管理探讨

一、引言

房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。

二、房地产企业财务管理的特点

房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的项经济管理工作,它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业,具体体现在以下几点:

(一)开发周期长,筹资金额大,筹资任务重

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价,要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,所需时间往往两年或更长;最后,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发发,所以相应的资金筹集任务十分繁重。

(二)开发风险大,投资决策分析责任重,要求高

房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长,且房地产使周期也长,在较长的开发经营周期性,还在着许多不确定的因素,对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此、房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求,要求其作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。

(三)开发经营活动独特,成本管理工作繁杂

虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同,即使是同类型开发产品也因时间、地段而变,使得房屋的成本构成显得十分复杂。

三、房地产企业财务管理存在的问题

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在的问题有:

(一)财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。

(二)有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些公司资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。

(三)融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。

(四)过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料,不仅是企业利润的来源,更是企业长期发展的保证,其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。

(五)审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。

(六)公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善,而实际上缺乏实效的状态,在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

四、提高房地产企业财务管理效率的建议

针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题,笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议,希望能够为降低企业财务风险,提高企业财务管理水平提供参考。

第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办 法,完善核算办法和监督手段。?

(一)加强资本结构的控制

虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益,但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障,在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大,导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例,对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l/3自有资金,l/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。

(二)投资方向要符合企业长远发展战略要求

企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性,而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看,房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。

房地产行业内部审计篇7

企业风险指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。风险管理是企业从战略制定到日常经营过程中对待风险的一系列信念与态度，目的是确定可能影响企业的潜在事项，并进行管理，为实现企业的目标提供合理的保证。2004年国际内部审计师协会(IIA)在其修订的《内部审计实务标准》中将内部审计认定为“：内部审计是一种独立、客观的保证与咨询活动，旨在为组织增加价值提高运作效率。它通过一种系统化、规范化的方法来评价和改进风险管理、控制和治理过程的效果，从而帮助组织实现其目标。”本定义第一次把风险管理和治理过程列入内部审计定义并放在第一位，使风险管理成为内部审计的一个核心和重点。房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险、财务风险、运营风险(可细分为成本风险、价格风险和市场风险)、内控风险、资本市场融资风险等。在境内外上市企业，还面临境外业务汇率风险、企业市值波动风险等。

2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性

2、1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要

传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。

2、2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求

房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”

2、3外部审计的影响

注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。

3房地产开发企业中内部审计存在的问题

3、1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作

房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。

3、2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式

房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。

4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中

4、1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能

房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。

4、2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才

房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。

4、3建立健全完善的内部控制制度

对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。

4、4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益

注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。

4、5建立相应的评价考核与激励机制

房地产行业内部审计篇8

一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；