房地产风险案例(精选8篇)

房地产风险案例篇1

现阶段，我国正逐步推行着住房制度改革和土地使用改革等措施，这促进了房地产业的规范化发展，房地产企业也逐步走向了一种理性成长的道路。与此同时，房地产企业面临的竞争环境也越来越激烈，如何在激烈的竞争环境中占据有利地位将成为房企必须考虑的重要课题。因此，房地产企业必须以充足的准备应对市场竞争环境，找准市场定位，并锤炼自己的专业操作技能与战略操作技巧，合理确定本企业的发展目标，在把握商机的前提下巧妙化解风险，做好房地产开发项目的成本管理工作。

二、房地产企业成本管理现状

（一）成本管控体系不健全

建立完善的成本管理体系是房企做好成本管理工作的前提，成本管理需要很多有丰富工作经验的工作人员，并且还要制定出一系列切实可行的政策措施与管理制度。但是，很多房企尚未建立一种完善的成本管理体系，在操作规程和岗位职责方面还不够细致，很多管理制度缺乏可行性。

（二）企业成本管理意识不强

现阶段，仍然有很多企业未能认识到成本管理的重要作用，不能有效实施全方位的承包管理工作，而将主要精力放在了销售效益管理方面。另外，很多成本管理人员不能运用先进的管理方法与管理观念，对成本管理方面没有一个清晰的认识，也不能根据市场发展的需求提高自身的专业素质。

（三）重核算，轻管理

房地产企业成本管理意识不强，涉及成本管理的人员大部分是技术人员，虽然施工经验丰富，但缺乏专业的管理理论学习，对工程管理知识掌握不够，成本管理水平不高，因此出现了重核算，轻管理的现象。

（四）财务核算潜藏的偏差

房地产企业通常自建拆迁用房、商品房，或者购进地段内的房产。在这一流程内，内部调拨得来的实物数目与账面显现出来的数目之间潜藏着不一致的倾向。例如：在拆迁预设的差价之内调房得来的收入，会缩减既有的拆迁成本。管控中的混乱态势，造成了核算失真，使成本管控缺失了应有的适宜性。

三、加强房地产企业的成本管理

（一）全面态势下的预算查验

企业内各相关部门要依循企业既有的进展状态、企业设定的进展目标制定预算细则。经审批后，要落实到各部门及关联人员。建构出来的执行体系，要凸显全面管控的总理念，涉及的执行主体都要慎重地负责。年度预算可以细分成季度预算或月份预算。分散的预算可以保证设定好的年度目标能被辨识并实现。制定的预算规制要涵盖适中的目标，不要高估或低估原初的目标。应依循逐级汇总编制出最佳预算，保证它应有的可行性。执行设定好的预算时，涉及的各部门要随时汇报每一时段的执行状态。这样做能及时明辨潜藏着的漏洞，以便随时纠偏。

（二）制定多元化的设计方案

设计方案是房地产企业开展的重要方面，在设计方案的制定上应该保证建设方案与经济增长方案相互统一的方案措施。采取多元化的成本管理能够推动设计方案的制定，并且需要经过专家对设计方案进行综合对比。这样能够保证设计方案的实用性。例如限额设计，33层高的住宅，每平米建设成本在设计阶段就要限制在一个标定值之内（如2800元/平）。设计单位要按此价格开展设计，不得突破。经济合理的设计方案能够在一定程度上降低成本投入，对不同设计方案进行对比选择创新较强，品质较高的设计方案。只有保证设计方案的成本经济才能够实现房地产成本管理水平的进一步提升。

（三）建立相应的风险防范体系

市场经济的发展，环境的变化使得房地产企业面临着诸如战略风险、市场风险、财务风险等不同的风险的发生。因此，各房地产企业在制定目标成本时，企业内部各部门必须根据自身业务的特点提前做出预案，或者预留出一些风险费用的成本。同时，在编制目标成本时还必须在说明中对企业即将面对的风险、影响利润的因素等进行明确的备注。房地产企业的风险管理基本流程为：建立初始信息框架――进行风险评估――制定风险管理策略――制定实施解决方案――监督改进。在动态成本管理中也离不开风险防范体系，这是动态成本管理的重要的补充。

（四）实现企业成本管理信息化

众所周知，地产市场总是不断变化着的，很容易受到各种内外因素的影响。在实际的企业成本管理过程中，企业需要严格关注地产市场经济发展，更多的关注市场信息，尤其是对于企业成本管理方面的信息资料，企业有关部门需要严格进行掌控，这对于提升企业成本管理水平意义重大。企业成本管理信息很多，例如各种定额资料、标准规范、政策文件等。举例来讲，企业成本管理中，起重要作用的各种成本信息主要包括：价格信息、指数，已完工程信息。加强成本信息管理，首先要建立成本资料的积累制度，其次是资料数据库的建立和网络化管理，积极推广使用计算机建立企业成本资料数据库，开发通用的企业成本管理程序，使设计和技经人员方便查到自己需要的资料。

（五）进行动态成本的跟踪与控制

这就要起房地产项目成本管理部门。首先，必须建立月度、季度、帐结成本跟踪台账，在具体的跟踪过程中，一定要注意合同的分工，一定要对合同进行最大限度的细致性划分，以此来保证每份合同能够在目标成本中有对应的科目。另外，在每月的成本跟踪表中，一定要清晰的对各科目的预算金额、动态跟踪数据金额等进行了解。例如：跟踪过程中，对于一些大型的公共建设产品必须单列出进行跟踪，随时掌握数据的变动情况。其次，科学的设置好成本结转、移动、追加的流程，并及时对目标成本进行更新。

房地产风险案例篇2

关键词：资产证券化；信用风险；多德—弗兰克法案；发行与分配

中图分类号：F837、12 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）06-0062-05 DOI：10、3969/j、issn、1003-9031、2013、06、14

一、引言

20世纪80年代以来，随着金融自由化趋势的发展，资产证券化以其先进的融资理念以及复杂的结构化技术极大地推动了全球金融市场的金融创新，证券化产品已经成为交易量和发行量最大的金融产品，成为联结货币市场和资本市场的重要桥梁。

资产证券化在金融危机中起了非常重要的作用。金融危机中，过度资产证券化积聚的信用风险集中爆发，各种结构化金融产品的价格急剧下跌，信用幅差大幅上升，市场的流动性大大降低，进而波及到了整个货币市场和资本市场以及信用衍生品市场。在金融危机之后各国纷纷推出加强资产证券化金融监管的改革措施。

2010年7月21日，美国总统奥巴马签署了长达两千多页的金融监管改革法案《多德—弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》（以下简称多德—弗兰克法案）。该法案提出了多项资产证券化的监管改革措施，主要集中在信用风险留存和加强对投资者的信息披露两个方面。该法案规定，资产证券化的发起人或者发行人必须保留部分信用风险，以实现“利益共享（Skin in the game）”。该法案被称为美国20世纪30年代以来影响最深远、最为严厉的金融监管法案，旨在解决金融危机中暴露出来的金融机构“大到不能倒”的问题，从而维护消费者的合法权益，保护纳税人的利益，防范系统性金融风险。

另外，相关条款严格规定了发行人以及相关信用评级机构的信息披露要求。美国证券交易委员会正在修订关于资产证券化产品注册、信息披露和财务报告的监管规则《Regulation AB》，以落实多德—弗兰克法案的监管要求。

2009年7月，巴塞尔委员会了巴塞尔协议Ⅲ的正式修订稿，提出资产证券化监管改革的要求，主要是提高了资产再证券化的风险暴露的风险权重，要求审慎使用信用评级，强调商业银行应对资产证券化的贷款组合进行尽职调查。在巴塞尔协议Ⅲ的正式修订稿公布以后，我国银监会2009年12月颁布了《商业银行资产证券化风险暴露监管资本计量指引》。

随着海外主要金融市场在2009年重启证券化市场，我国重启资产证券化的呼声越来越高。央行在《金融稳定报告2010》中肯定了“资产证券化是发展金融市场，防范金融风险的重要举措”。2013年2月，中国证券监督管理委员会了《证券公司资产证券化业务管理规定》，并公开向社会征求意见。根据规定，证券公司可以成为证券化产品的做市商，按照交易场所的规则为产品提供流动。

当前，大多数资产证券化监管办法还处在制定和试行阶段，资产证券化监管办法应该怎样制定和完善？新监管办法对资产证券化的影响如何？在完成最后评估之前，资产证券化的具体监管办法还面临很大的不确定性。

二、资产证券化与金融危机

资产证券化是指以贷款组合或其他资产组合产生的现金流为依据，向投资者发行资产支持证券的过程。住房贷款证券化是最早的资产证券化形式，起源于20世纪70年代的美国。早期证券化产品的主要形式是过手债券，以住房贷款作为基础资产。此后，证券化产品的结构不断复杂化，出现了不同优先档次的证券，供不同风险偏好程度的投资者进行多样化的选择。

20世纪80年代中期，开始出现了以其他贷款组合为依据的资产证券化，有商业房地产贷款、信用卡贷款、汽车贷款、学生贷款、商业贷款、设备贷款和贸易贷款等等。同时，发行人以证券化产品为依据进行再次资产证券化，出现了CDO（Collteralized debt obligation）、CDO2和CDO3等结构更为复杂的产品。次贷危机之前，美国各种贷款的证券化比例不断上升，证券化产品的发行量与交易量巨大。从2001至2006年，次级贷款与次优贷款的证券化比例从46%上升至81%。在次贷危机之前，证券化产品的发行额呈直线上升的态势，但是从2007年开始，证券化产品的发行额快速下降至近二十年来最低点。

在金融危机中，以住房贷款、商业房地产贷款、汽车贷款、信用卡贷款、商业贷款等为依据的证券化产品价格急剧下跌，信用风险幅差大大上升，甚至有的证券化产品信用幅差上升到历史平均水平的300倍（Fed，2010）[1]。

在金融危机中，资产证券化的风险及其监管制度的缺陷暴露无遗。由于证券化的交易结构复杂，环节众多，使得市场参与者之间存在着严重的信息不对称。如果证券化的发行人从放贷机构购买贷款资产进行证券化，则放贷机构比发行人拥有更多关于贷款风险的信息。在证券化条件下，放贷机构可能放松贷款的审查标准。其次，发行人比投资者更了解贷款组合的风险状况，可能利用自己的信息优势，保留信用风险相对较低的贷款，将信用风险较高的贷款实行证券化。

在次贷危机之后，美国各界普遍将次贷危机归因于“发行与分配（Originate to distribution）”的资产证券化模式。“发行与分配”模式是指放贷机构发放大量的贷款，然后进行资产证券化，并将证券化产品出售给投资者。由于放贷机构以资产证券化为目的发放贷款，不需要长期持有贷款组合，从而缺乏严格审查贷款条件的动机，甚至违规贷款，从而降低了贷款的质量。

图2是发行与分配模式的示意图，图中的经纪人和商业银行将已发放的贷款重新捆绑之后，销售给负责证券化的私人机构和政府机构，获取贷款手续费和服务手续费。经纪人和商业银行只关心贷款规模，不关心贷款质量。投资者关心贷款质量，但是不能控制贷款质量，并且在贷款质量信息方面处于弱势地位。已有文献表明，资产证券化与贷款组合质量下降关系密切。例如，Keys et al、（2010）[2]发现，发行人在资产证券化过程中购买的次级贷款的违约概率高于信用等级更低的次级贷款。Piskorski et al、（2010）[3]的实证研究表明，资产证券化的贷款组合的违约概率远远高于银行持有的贷款组合。

由于证券化产品市场存在着高度的信息不对称，投资者的投资决策在很大程度上依赖于信用评级机构的评级。因为信用评级机构是受发行人的委托提供信用评级，信用评级机构可能人为地提高证券化产品的信用评级，从而引发道德风险。在金融危机中，证券化产品的价值快速缩水，信用评级被证明是严重高估。金融危机之后，解决信用评级机构的利益冲突问题，改变投资者对信用评级的过度依赖，成为资产证券化监管改革的重点。

三、资产证券化监管改革的内容

（一）信用风险留存

多德—弗兰克法案要求证券化的发起人或发行人应至少保留所有贷款组合5%的信用风险，同时针对不同类型的贷款分别制定豁免条款，并规定发起人和发行人不得转移和对冲保留的信用风险，以此促使发起人和发行人严格控制贷款质量，解决发行人和投资者之间的利益冲突。同时，如果贷款组合的发放标准符合监管机构的特定要求，可以适当减少信用风险的留存比例。

1、免予信用风险留存的证券化产品。监管办法对符合条件的证券化产品免予信用风险留存，主要包括“合格个人住房贷款”以及满足特定条件的商业房地产贷款、商业贷款、汽车贷款和信用卡贷款等等。豁免条款按照贷款类型分别制定，其要求的贷款发放标准高于银行现行的贷款发放标准，从而促使放贷机构严格贷款发放标准，降低信用风险。

在监管办法中，“合格个人住房贷款”被限定为以一个到四个家庭的住房为第一顺序抵押的、终结性购房贷款或者融资贷款。为了保证“合格个人住房贷款”的质量，监管办法规定了贷款发放标准，主要包括：（a）最大偿债比例。偿债比例是每月偿债金额占收入的比重。住房贷款的最大偿债比例为28%，所有贷款的最大偿债比例为36%。（b）最大贷款比例。在购房条件下，借款人的最大贷款比例不超过80%。在融资条件下，如果借款人调整已有贷款的期限和利率，最大贷款比例不得超过75%。如借款人通过重新融资进行提现，最大贷款比例不得超过70%。（c）最低首付比例。借款人首付款应包括：借款人支付的各项费用、住房购买价格或者市场价格中较低者的20%以及住房购买价格高于市场价格的部分。监管办法还制定了排除规则：“合格个人住房贷款”不包括任何负摊还贷款、仅付利息贷款和存续期间利率显著上升的贷款。此外，监管办法制定了其他类型贷款的发放标准，对符合要求的、信用风险较小的商业贷款、商业房地产贷款和汽车贷款的资产证券化免予信用风险留存限制。

2、信用风险配置方法。为了适应多种资产证券化形式的需要，监管办法制订了灵活的可供选择的信用风险配置方法，主要包括垂直风险留存法、水平风险留存法、L形风险留存法和代表性样本法等等。垂直风险留存法和水平风险留存法如图2所示。在垂直风险留存法下，不管各个档次证券的风险收益性质如何，以及是否存在名义本金，是否以权益证明的形式发行，发行人至少留存每个档次的证券化产品的5%。在水平风险留存法下，发行人应该承担贷款组合5%的第一违约损失。在95%的其他证券得到偿付之前，发行人不能得到任何的本金收入。

L形风险留存法是垂直风险留存法与水平风险留存法的混合，发行人保留的信用风险至少50%是垂直风险，剩下的50%为水平风险。代表性样本法下，发行人保留部分随机选择的贷款组合。发行人按照特定要求选择具有代表性的样本，使得保留的贷款组合与证券化的贷款组合在各方面都相同。

此外，监管办法还规定，除了5%的信用风险留存，证券化过程中的发行溢价以及销售仅付利息证券产生的“现金储蓄帐户”必须保留在特定的独立帐户中，不能被提前确认为发行收益，以弥补未来贷款组合可能的违约损失。信用风险可以由任何贷款组合占比为20%以上的放贷机构保留，发行人负责各个放贷机构之间的协调，并确保放贷机构不会转移和对冲保留的信用风险。

3、禁止转移和对冲留存的信用风险。监管办法禁止发行人及其附属机构转移和对冲留存的信用风险，但是却允许发行人转移和对冲留存的特定信用风险以外的其他风险，包括市场利率整体波动的利率风险、系列金融产品价值波动的风险和证券化产品的价格指数风险。同时，监管办法禁止发行人及其附属机构以留存的信用风险进行抵押，但是允许发行人转移和对冲其他相似的证券化产品的信用风险。

（二）信息披露与信用评级机构监管

1、信息披露。多德—弗兰克法案提出了更加严格的信息披露要求。多德—弗兰克法案要求发行人披露贷款层面以及提供担保的信息，并及时披露贷款组合已经实现以及尚未实现的回购行为，并且废止了证券化产品自动免予在证券交易委员会注册的条款。

贷款发放机构必须合理审慎发放贷款。在贷款组合中，不符合发放标准的任何贷款，必须得到更加充分的披露。证券交易委员会规定，审慎履职报告必须保证“披露的贷款层面信息在各个方面都是准确的”。同时，审慎履职规则也适用于提供任何专业报告的第三方。第三方可以提供证券化资产的评估报告，但是必须满足以下任何条件：（a）在报告中明确同意以专家身份提供评估意见；（b）发行人采纳其评估结果。第三方的评估过程以及评估结果必须得到充分披露，发行人必须保证公众可以获得任何第三方的评估意见和评估结果。

美国证券交易委员会正在修订《Regulation AB》，其要求分别说明各个放贷机构发放的贷款的信息、放贷机构提供的补偿措施的性质和程度、留存的5%信用风险在放贷机构和发行人之间的分配情况，以及各个放贷机构已实现和未实现的回购交易，从而使得投资者可以区分不同放贷机构的放贷标准。同时，发行人必须出具审慎履职报告并及时提供给投资者。

2、信用评级机构监管。在信用评级机构的监管方面，多德—弗兰克法案规定，在任何附有信用评级的报告中，信用评级机构应详细描述发行人为证券化产品提供的担保和保证，以及担保和保证的实现机制，并说明这种担保和保证的实现机制与其他证券化产品的区别。此外，多德—弗兰克法案要求监管机构削弱信用评级机构的作用。

四、资产证券化监管改革的难点及其影响

（一）资产证券化监管改革面临的难题

首先，多德—弗兰克法案要求监管机构削弱信用评级机构的作用，但是信用评级是投资者判断证券化产品信用风险的主要依据，也是监管机构计提证券化产品的风险资本的唯一依据，其作用仍然不可替代，监管机构不能制定切实可行的具体措施来对信用评级机构进行监管。未来可能的改革趋势就是禁止由发行人自行指定证券化产品的信用评级机构，但是这种措施的具体落实难度很大。

其次，财务会计标准委员会（FASB）的新会计准则规定，如果发行人保留了证券化资产的部分风险、收益和控制权，则不能认定为已将证券化资产进行真实销售，而应该继续保留在资产负债表中。在信用风险留存的监管办法实施之后，如果证券化资产不能认定为真实销售，发行人就不可能提前收回资本金，资产证券化的积极作用就会受到不利影响。换言之，依据现存的监管框架，留存了部分信用风险的资产证券化不能认定为真实销售，而在会计意义上的真实销售才能免于计提风险资本。未来改革的趋势就在于如何解决现存的监管框架和新会计准则之间的制度冲突。

再次，《Regulation AB》正在修订贷款层面的信息披露要求。由于贷款组合的类型不同，贷款层面的信息细节也不完全相同，这些信息细节的设计难以具体落实。个人住房贷款和商业房地产贷款的贷款层面信息比较容易设计，但是应收贷款和信用卡贷款是否要求提供每笔贷款细节，仍然面临争议，具体落实的难度也较大。

（二）资产证券化监管改革的影响

新的监管办法可以提高市场透明度，保护投资者权益，但是也存在其他不可预知的影响。我们可以预见，在新的监管办法下，资产证券化的作用将受到限制，其吸引力将大大降低。信用风险留存的监管办法提高了放贷机构计提的风险资本要求，降低了放贷机构快速回收资本的能力，增加了放贷机构和发行人的成本，从而使得资产证券化作为监管套利的工具的吸引力下降。为了达到豁免条款的要求，放贷机构会提高贷款标准的要求，从而降低信贷资金的可获得性以及金融市场信贷扩张的速度，并最终影响美国整体经济的复苏。

准政府机构和私人机构的比较优势发生变化。新的监管办法有利于房地美、房利美和住房金融署等准政府机构的资产证券化业务，不利于私人机构的发展。房地美、房利美和住房金融署具有政府机构的保证和担保，容易满足豁免条款的要求，从而可以降低融资成本，取得对私人机构的比较优势。当前，美国住房贷款证券化有98%是房地美、房利美和住房金融署实施的，因此，信用风险留存的监管办法对资产证券化的整体影响在短期内有限，不会对融资成本上升造成很大的影响，但是也不利私人机构资产证券化的复苏和发展。

五、我国资产证券化的监管改革

我国资产证券化还处在初步发展阶段。2005年12月，国家开发银行和中国建设银行作为首批试点，分别发行了“开元”、“建元”两只信贷资产证券化产品。在美国金融危机之前，我国各年信贷资产证券化的发行量快速增加。截至2008年11月，我国总共实现信贷资产证券化19单，发行总额约670亿元。随着美国爆发次贷危机，2009年我国暂停了资产证券化的试点工作。

巴塞尔协议Ⅲ的改革主要是提高了资本金的计提标准以及信息披露的要求。与美国的资产证券化监管改革相比，巴塞尔协议Ⅲ的改革幅度相对较小。结合我国资产证券化的现实特点，借鉴美国资产证券化监管改革和巴塞尔协议Ⅲ的做法，应从以下方面加强和完善监管。

（一）严格限制证券化产品的复杂程度

在金融危机之后，各国重新审视资产证券化的功能和风险。资产证券化具有提高资产流动性和转移分散风险等功能，却不能消除风险。证券化产品的过度创新加剧了市场参与者之间的信息不对称。在次贷危机之前，证券化产品市场不断创新，先是推出了各种分层结构的CDO以及仅付利息和仅付本金的剥离型证券，后来又出现了再次资产证券化的CDO2和CDO3等结构更为复杂的产品。20世纪90年代，合成型资产证券化作为传统资产证券化和信用衍生品相结合的结构化金融技术，推出了信用联结票据、信用违约互换和总收益互换等信用衍生品。伴随着证券化产品的不断创新，监管机构的监管却没有及时地跟进，仍然按照传统方法监管结构复杂的证券化产品，市场参与者之间的信息不对称现象没有得到有效解决，道德风险日趋严重。

与其他国家不同，我国资产证券化的主要问题不是过度资产证券化，而是资产证券化的金融创新不足，资产证券化的比例过低。美国信贷资产实行证券化的比例约为50%，而我国资产证券化的比例几乎可以不计。我国应该吸取次贷危机的教训，降低证券化产品的复杂程度，严格限制再次资产证券化，禁止发行剥离型证券、CDO2和CDO3等结构过于复杂的证券化产品，减少资产证券化的信息不对称，防范资产证券化的道德风险。

（二）强化信用评级机构的市场纪律

在次贷危机中，信用评级机构扮演了推波助澜的角色。次贷危机之后，解决信用评级机构的道德风险问题，改变投资者对信用评级的过度依赖，成为资产证券化监管改革的重点。在这方面，巴塞尔委员会和证券交易委员会都没有提出有效的改革措施。巴塞尔协议Ⅲ仍然以信用评级为依据计提资产证券化的风险暴露的资本金，只是提高了部分风险暴露的风险权重。美国证券交易委员会要求信用评级机构详细描述发行人为证券化产品提供的担保和保证，以及担保和保证的实现机制，并说明这种担保和保证的实现机制与其他证券化产品的区别。

我国应该吸取次贷危机的经验教训，可以考虑禁止发行人自行指定信用评级机构的做法，解决信用评级机构作为独立第三方和受托人的利益冲突，防范道德风险，保证信用评级的独立性和公正性，以保护投资者的权益。其次，强化信用评级机构的市场监督机制。我国应该要求信用评级机构加强信息披露，提高市场透明度，强化市场纪律，降低投资风险。在投资者因为信用评级的误导遭受损失的时候，可以要求信用评级机构对投资者进行适当的补偿。信用评级机构应该披露信用评级的历史纪录，使得投资者可以正确评价信用评级机构的独立性和公正性以及信用评级的准确性。

（三）实行信用风险留存

信用风险留存是美国资产证券化监管改革有别于巴塞尔协议Ⅲ的主要内容，以解决“发行与分配”的资产证券化模式的缺陷，促使放贷机构严格执行贷款组合的发放标准。在次贷危机之前，美国各种贷款有50%以上实行了资产证券化。在信用风险留存的情况下，放贷机构由于保留了部分证券化产品的信用风险，通常会努力提高贷款质量，并尽心尽力减少违约概率和违约损失，从而可以有效防范资产证券化的道德风险。

我国各种贷款的资产证券化比例极低，放贷机构不以资产证券化为目的发放贷款，从而不会有意放松贷款标准。随着我国资产证券化市场的发展，资产证券化的道德风险可能显现。银行为了缓解资本充足率压力，获得资产证券化的中间业务收入，可能会放松贷款的审查标准，并将这些贷款进行大规模的资产证券化，然后销售给处于信息劣势的投资者。目前，我国资产证券化的监管主要参照了巴塞尔协议Ⅲ的要求，主要是提高了资本金的计提标准和信息披露的要求。虽然资本金标准和信息披露要求的监管改革可以在一定程度上弱化信息不对称，但是信息不对称现象还不能完全消除，因此，有必要实行信用风险留存制度以防范道德风险。

参考文献：

[1]Federal Reserve Board of Governors、 Report to the

Congress on Risk Retention[R]、2010， October 15、

[2]Keys， Benjamin J、， and Tanmoy K、 Mukherjee， and

Amit Seru， and Vikrant Vig、 Did Securitization Lead to Lax Screening？ Evidence from Subprime Loans[J]、 Quarterly Journal of Economics，2010，125（1）、

房地产风险案例篇3

摘 要 房地产行业是我国国民经济的支柱产业，也是典型的资金密集型行业，项目开发的特点和目前国家的宏观调控政策使得房地产企业的筹措资金和风险控制成为亟待解决的问题。本文以房地产开发项目的融资成本和风险的关系为出发点，以期找到房地产开发项目适合的融资渠道，降低融资风险，并提出优化房地产开发项目融资的相关建议。

关键词 房地产开发 融资成本 风险分析

一、引言

房地产业作为我国国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产行业可以说是典型的资金密集型行业，项目开发投资规模大、周期长等特点使得房地产开发项目需要大量资金，因此筹措资金和风险控制对房地产开发商来说是亟待解决的问题。我国房地产企业融资方式包括银行信贷、房地产基金、企业上市融资、民间信贷如信托基金、海外融资等融资方式，并且以银行贷款为主。然而，我国房地产企业以银行信贷为主的融资方式存在一定的问题：第一，我国房地产行业超过三分之二的土地买卖和项目开发资金都直接或者间接来自银行，银行贷款不得超过房地产总投资的40%是国际上通行的标准，显然我国房地产行业的资金过分依赖银行。第二，这种融资特点也给银行带来了呆坏账风险和成本增加的风险。银行无法通过有效的方式来分散风险也会增加政府对房地产调控的难度。

同时，国家实行金融宏观调控，同时贷款利率提高、住房贷款首付比例增多、多套住宅限制甚至停止贷款等措施都上限制了房地产开发企业资金来源，再加上房地产行业金融市场相关法律、政策不健全，造成房地产企业资金紧张。房地产市场在国家调控下，逐渐放慢了发展速度，前些年过热的势头被遏制，市场逐渐回归理性。但对房地产企业而言，随之而来的是资金回笼慢，销售走低，拿地意向下降等情况。而在我国，大多数房地产商是通过快销走量的模式，实现资金回笼并获得赢利。而这样的运作模式，如果没有稳健的资金来源，足够的融资渠道，是难以实现的。这种情形下，如何有效解决房地产业的资金瓶颈，建立多层次的融资体系和风险把控体系，是当下的主要问题。因此对房地产开发项目融资的成本和风险分析是本文研究的重点。

二、房地产项目融资成本和风险的关系探究

（一）融资成本和融资风险的概念

融资成本指房地产开发项目为筹集和使用资金而付出的成本和代价，包括在筹集资金时发生的资金筹集费，如手续费、承诺费、担保费、费等，以及在项目开发的过程中发生的资金占用所产生的费用。房地产开发项目一方面从融资渠道多元化的角度来考虑融资问题，另一方面也要从降低融资成本的角度来进行项目的融资。降低和追求较低的融资成本是资金筹措的基本原则，也是开发项目选择融资方式标准之一。

对房地产开发项目的开发商来说，风险可分为经营风险和融资风险。经营风险是指项目开发和建设过程中的不确定性所带来的风险，是房地产开发项目的资产风险；而融资风险是指投资者或者开发商在使用债务时发生到期难以还本付息的风险，也可以说是因借款而增加的风险，这种风险由房地产开发项目的所有者和股东承担。

房地产开发项目的融资方案在实施进程中往往会受到各种风险。其一是资金供应的风险，项目在开发过程中，可能会出现资金缺口，使得原融资方案不能顺利实施。其二，利率的变动造成融资成本提高，对开发项目造成不利的影响。同样道理开发项目涉及外币资金的方案中汇率的变化也会对项目融资带来一定影响。与此同时，税收政策、产业政策、环保政策等政策的变化以及国家经济和宏观形势的变化也对开发项目有重大的影响。

（二）融资成本和融资风险的关系

在不同的资本结构或债务比重情况下，所有者和投资股东承担的融资风险是不同的，要求取得的利益补偿也是不同的，因而使融资成本发生变动。对开发商来说，这里的利益补偿也就是融资成本，即开发商为获得相应的融资所要付出的代价。因此，融资成本与融资风险有着密切的关系，房地产项目开发商必须寻求各种资本结构中的融资风险与融资成本的均衡和对称的融资方案。当项目的融资风险上升时，要有一定的风险受益或成本节省作为其补偿，这一规律也可用于调整风险后的资本成本率或融资成本率说明，调整风险后的资本成本率或融资成本率等于资本的时间价值加上资本的风险价值。对房地产项目的开发商，资本的风险价值与资本风险有反向变动的关系。资本结构调整的变动，引起项目融资成本上升或下降的比例与幅度，应与引起的融资风险的反向变动比例与幅度相协调。

对一个房地产开发项目而言，资本结构是指从不同融资渠道获取的资金以及对总资产要求权的各种因素的比例关系，即资产、负债、所有者权益几个构成要素之间的比例关系。也就是表现为性融资和债务性融资的比例，这种比例关系不同，资金结构的类型和融资风险与成本的关系也会有所差异。

三、风险产生的原因分析

风险是造成损失的可能性，融资风险也称为财务风险，对于房地产项目开发商而言，是指其因使用债务而要承担的风险，包括两种情况：使用债务导致的利益遭受损失以及开发商到期不能还本付息，须用资本金抵债。融资方式不同，对项目形成融资风险也不相同，出资者和贷款人的风险相反，形成一种此消彼长的关系。总之，融资风险是由于到期无法偿还融资债务还本付息而引起的具体原因包括以下几个方面：

（一）系统性风险

（1）政治风险，产生的主要原因有：一是政局不稳定性，主要是战争、国际关系变化等；另外政策的不稳定性，即国家或政府土地政策、税收政策、房改政策等的变化。房地产企业开发和建设一个房地产项目必须要经过复杂的审批程序，得到政府众多相关部的授权或许可。如果房地产项目的规划设计有缺陷、不符合城市规划要求、项目选址不合理或者受到地方公众反对、政府或其官员设置障碍那么项目实施就会面临很大的问题。

（2）法律风险，指由于国家法律的变动而产生的风险。一般而言，房地产开发商项目的开发施工建设等应当遵守相关的商业准则和法律原则。在这个过程中，因为不注意某些法律或者发露变动而无法满足或违反法律要求，导致不能履行合同或者其他相关的事项发生争议或其他法律纠纷，而可能给开发商造成经济损失。法律风险产生的因素包括：产权保护法、信托体系、反不正当竞争法、外债管理体系等法规的变化。

（3）经济风险，市场的供需环境和价格政策、汇率政策等各项经济政策会造成房地产开发商的融资风险，例如我国对购房相关规定的变化和银行信贷政策的变化。其中价格风险和收入风险产生主要由于房地产市场的供求变化与市场竞争，利率的变动造成融资成本提高，对开发项目造成不利的影响。同样道理开发项目涉及外币资金的方案中汇率的变化也会对项目融资带来一定影响。

（4）环境风险，指房地产开发项目的不合理规划和建设可能对自然环境、文物保护、或者对人们生活和工作环境造成一定的影响，或者因为项目建设引起了一些纠纷而导致得要交纳巨额罚款或将项目拆除的风险。环境风险产生的主要原因是房地产开发项目违反了环境保护、文物保护、建筑规划等法规，这也体现了与政策风险和法律风险的交叉。

（二）非系统性风险

（1）违约风险，又称信用风险，是指房地产项目参与方因故拒绝履行或无法履行合同所规定的权利义务关系。违约风险产生主要体现了一些不确定因素的影响，也可能涉及到各参与放的道德风险。包括：在规定的日期前承建商不能完成项目的施工建设、投资方拒绝履行出资协议、借款方无力或拒绝偿还债务以及不按合同履行义务的其他形式。

（2）建设施工风险，指房地产开发项目延期完工、无法完工、或者完工后无法达到交房标准的风险。房地产开发项目的完工与否主要取决于以下几个方面：项目设计技术要求，施工方的建设开发能力和资金使用能力，承建商履行承诺的能力以及政府干预。由于经营者的疏忽会造成经营和维护风险；整体规划和技术人员的水平和专业程度可能造成技术风险；原料来源、工程造价的合理与否、交通通讯等各个方面的因素都可能给建设施工的顺利进行造成影响。

（3）市场开发和运营中产生的风险，存在于房地产开发项目融资可行性研究和项目建设中，银行、投资者等应该自行或委托工程咨询机构对项目参与各方，特别是项目发起人、工程承建者、设备及材料供货商等的信用、经营、技术和管理水平进行评估和审查，因为这些因素是房地产开发项目能否成功和获取投资回报的基本保证。

四、结论及建议

（一）降低资产负债率，减少融资成本

我国房地产企业存在资产负债率过高的现象，这影响了其争取融资的能力，拉高了融资成本。中小型房地产企业自有资金不足，从而不得不承受过高的融资成本，甚至得不到融资。因此，降低资产负债率，不仅能提高房地产开发项目的融资可能，而且对于融资成本的降低也大有益处。当前，我国对于房地产企业的拿地资金以及项目开发实现了最低比例（额度）的要求，且银行监管机构早就明确，发放开发贷款需要房地产企业拿到“四证”，房地产企业应严格按相关规定，做实自有资金，降低资产负债率，这样从客观上也能减少融资额，降低融资成本。

（二）发展融资渠道的多元化，促进企业发展

一方面，处于不同阶段的生命周期的房地产企业融资风险和融资需求有很大的区别。例如，处于成长期的房地产企业务增速较快，融资需求大，但是，经营和现金流的不稳定性决定了过度融资可能使公司陷入财务危机，因此结合企业的发展阶段考虑房地产开发项目的融资渠道很重要。另一方面，融资渠道多元化才能有效的避开国家政策调控的限制。对于房地产企业来说，发展多元化的资金来源，探寻新的融资模式才能持久立足于多变的中国市场。

（三）选择合理经营道路，提高盈利能力

房地产企业尤其是中小型房地产企业要谋得发展，应抓准市场需求和当前政策，走专业合规的经营道路，尽最大努力降低法律、经济、市场、运营等多种风险，为企业提高利润空间需找出路，也为下一步的发展战略提供可靠有力的保障。房地产企业也要转变经营思路，逐渐改变传统的经营开发理念，逐步增大持有物业，从而确保企业有稳健的现金流入，改变一切依赖融资的思路。在这方面，香港的几大开发商做得很好，如新鸿基、九龙仓、长江实业等，都在香港的黄金口岸持有了大量的商业物业，使企业未来的项目开发有了充实的现金流入保障。在我国内地，万达集团的经营思路也与之类似，通过商业地产牵头，既保证了资金回款，也带来了住宅产业的销售，是一举两得的举措。

房地产业的特点决定了筹措资金和风险控制对房地产开发商来说，是亟待解决的问题。综上所述我们发现，房地产开发项目的融资成本和风险控制有着密不可分的关系，而风险有体现在政治、经济、法律、以及本身的运营等，因此作为房地产企业的长远发展来考虑，必须找到解决问题的办法，进而优化房企的融资战略。

参考文献：

[1]陈耿、关于降低房地产开发项目融资成本和融资风险的建议、金融经济、2008（22）、

房地产风险案例篇4

房地产开发项目是一个周期性较长的项目，因此在此期间无论是居民消费、市场需求还是国家宏观调控政策都会有很大变动，一旦决策分析和成本控制失误均会给开发企业带来重要影响，采取有效的措施来做出正确决策、有效控制成本是目前房地产开发企业确保收益、减少损失来说十分必要。

一、房地产开发项目决策分析失误对成本造成的影响

(一)经济形势影响着开发成本

之所以说房地产开发企业受到经济形势改变的影响，是因为经济形势的不稳定导致房产开发产生巨额亏损。例如：消费者需求、市场需求和人民币汇率等都对开发成本产生影响。由于房地产开发商从开始研究该项目的可行性，到最后楼盘上市期间隔的时间较长，在该时间段内，市场需求这种不定性因素，极有可能有很大的更懂变。消费者购买力、银行汇率等各类要素的变动必然会造成投资收益预期与目前状况相差甚远。比如二线城市开发房地产，购买的地皮位置较好，并且估算上市必然会卖到6000元/平米，然而受到上述因素的影响，房价是以4000元/平米出售，这必然会影响房地产商的收益。

(二)国家的相关法律政策影响着开发成本

财政和金融两大政策是决定房地产开发成本的直接要素。一个国家的国内国际政治局势变化以及相关政策法律更动被称之为法律政策风险，法律政策风险一旦出现必然会使房地产商承受巨大经济亏损。宽松或者紧张的货币政策会对项目开发产生直接影响，这主要是影响房地产商开发项目的成本。

二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

(一)构建科学的评估指标体系

建筑密度、土地面积、绿地率、交通是否方便、容积率以及公共性的配套设备等要素均是评估指标规划时应当予以考量的要素。在评估设计方案时必须要对经济性、性价比、格局和环保等细枝末节给予充分的评估。在展开经济评估时应当从财务评估和综合性就评估两个方面给予全方位考量，里面包含在任何一个评价指标要素都会对房地产开发直接或者间接的影响房地产开发项目成本。恰当的将建筑楼层的高度提高和增加密度、恰当的控制其容积率、均是降低每平米房地产开发成本的有效措施。同时还会在很大程度上节省建筑用地，这样就在相应的节约了部分开发成本。

(二)优选规划方案

想要提高控制工程造价的有效性，必然要对市场展开充足的调研后，与项目详实的实际状况相结合，才能确保在符合消费者使用功能和生产需求的基础上，有效的整合经济和技术把多种方案设计出来再展开对比，进而在方案中选出最佳方案。在对最佳方案展开选择时，先保证各类开发方案间有可比性，同时应以项目现实状况为根据，采用的评价参考指标必须保持其合理性，不能有所偏颇。

(三)尽最大可能使项目抗风险力提升

作为资金密集型的房地产行业，决定了要投入巨额资金才能满足开发需求。由于调整国家政策和市场变动均严重影响着房地产项目的收益。这就需要房地产商在投资决策环节均要对社会、环境、经济、市场和政策等各种影响着投资项目成效的因素进行充分分析，掌握各种因素对项目产生的影响以及各种要素属性，能够起到帮助开发商衡量项目风险的特点和大小正确性的作用，进而保证投资收益水平的合理性，将卓有成效的控制风险方案设计出来，加大防控重点要素的投资风险力度。

(四)采用多样化方式进行组合投资

开发房地产的企业在选择开发项目时，应注意把资金投入到各种不同类型的项目，对于各种收入层次的居民进行差异化的建设类型，即建设层次不同的写字楼、住宅区和文化娱乐场所等，从而达到降低未来不确定风险的目的。房地产开发项目的类型不同，在开发时也会出现不同风险，进而收益上也会有很大区别。通常，高风险投资就有高收益回报，而低风险投资项目相对于高风险项目而言，其收益相对较低。假如把资金投入到各种不同类型的项目中去，就会使整体企业的风险系数降低，最后获取的收益也较为均衡，如果有一个开发项目决策失误，也会有另外项目补足，这就是用的“把鸡蛋放在不同篮子里”的策略。

三、有效控制房地产开发项目成本的方式

(一)转嫁风险

第一，利用向保险公司投保的方式把风险转嫁给保险公司，这需要企业提前缴纳保费到保险公司，而真正遭受损失时由保险公司承担。值得注意的是，虽然保险公司是一种有效、及时且能够科学实行的弥补损失方法，但是在开始缴纳保险费时数额较大且在使用方位上有较大限制。因此通过投保来转嫁风险不能解决所有的投资风险。第二用合同的方式把风险向另外的经济主体转嫁。例如，在项目在施工时，可以把少数高风险性的工程外包给有丰富经验的施工主体，这样就会降低该部分风险。

(二)透过目标成本控制方案进行投资决策

房地产风险案例篇5

税收筹划方案存在知识和信息局限，往往严重脱离企业实际情况，缺乏全局观念、战略观念，没有站在战略高度设计。政策风险，例如土地增值税政策发生变动，产生筹划风险。执法风险，由于税务部门不予认同，产生的不合法行为。成本风险，筹划成本超过了筹划收益。土地增值税筹划成功，但综合税负反而上升等风险。

2、房地产企业土地增值税税收筹划风险形成的主要原因。

税收筹划是主观的。税收筹划方案设计往往取决于设计人员的主观判断。征纳双方对税收筹划的认可存在分歧，税务机关是否认可，直接影响到方案能否达到预期的目的。税收筹划会受房地产企业的内外部条件限制，外部条件主要是适用的税收政策，内部条件主要是内部从事的房地产开发活动。税务机关执法力度的加强。税收筹划需要支付筹划成本，所以房地产企业要遵循成本效益法则，控制筹划成本。

3、房地产企业土地增值税税收筹划风险控制。

(1)完善税收筹划信息管理机制。要广泛收集相关税务信息，主要是针对税收法律法规方面的信息，全面的了解我国税收法律法规，全面了解土地增值税的相关政策，对整体的企业现状全面研究，对税收问题进行整体考虑，必须联系各个税种之间的制约关系，例如要了解行政听证、复议等方面的法律制度。同样要全面的收集税收筹划信息主体的相关内容，企业是税收筹划的主体，受到内部各因素的制约，因此税收筹划的方案应该根据企业自身的经营情况、内部管理情况、人力资源情况等进行税收筹划。全面综合的考虑才能有效的避免风险的发生。要提高税收筹划信息质量，信息必须是准确、及时、完整的，相关人员在取得信息时，要熟练的掌握国家的政策，准确理解法规意图，及时反映国家的税收法规的变化，信息必须是完整的、全面的，才能提高税收筹划信息的质量。

(2)提高税收筹划人员素质，针对土地增值税税收筹划涉及到多个领域，如法律、财会、税务、建筑等各个领域的专业的知识，所以合格的税收筹划人员必须具备熟练的财务会计知识、法律、税务、建筑知识，良好的沟通与统筹能力，良好的职业道德，注重培训和后续教育，不断的提高筹划人员的知识和技能。

(3)建立税收筹划方案修正制度，政府部门也在不断的对土地增值税税收法规进行修订和完善，房地产企业作为税收筹划的主体，经营的情况也在不断的变化，根据变化中的税收筹划策略，为企业带来了各种风险，企业必须根据环境的变化，及时调整计划，将风险降低到最低限度。

(4)积极寻求税务机关支持，政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。

(5)事后采取积极有效的补救措施，税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。

(6)土地增值税的核心是增值率，房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。

4、总结

房地产风险案例篇6

关键词：次贷危机 金融风险

回顾美国次贷危机的发展过程,危机的深刻原因就逐渐清晰起来。大量例证表明,次贷危机在全球范围内对金融系统仍存在威胁。金融创新是有风险的,在发展金融市场的时候要防范金融风险。中国会不会重蹈美国次贷危机之覆辙？他山之石,可以攻玉，美国次贷危机对完善我国商业银行金融风险的防范具有重要启示。

1美国次贷危机的历史回顾

次级抵押贷款是美国金融机构向信用等级较低的购房者提供的一种抵押贷款，次级抵押贷款的兴起绝非偶然。

首先，1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》解除了美联储Q条例规定的利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。

其次，从上世纪九十代末开始，利率持续走低，现金流出式再融资（借款者不断借入新债,偿还旧债,并且新债的数额要超过原有债务）开始流行。在房价持续上涨的时期,这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源,进而增加了次级抵押贷款的需求。

最后，市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件。例如上世纪九十年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供良机。

在早期的飞速发展中，由于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价普遍偏低。但1998年亚洲金融危机爆发，这一市场存在的诸多问题开始得到关注。虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大规模整合，许多小公司都相继倒闭或被收购，但同时也使得投资者风险意识增强，以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低。在房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此，上世纪九十年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至2007年这场危机的爆发。

2美国次贷危机爆发的原因分析

美国次贷危机的爆发可以说是美国房地产市场泡沫破裂、贷款人没有正确预期加息风险、放松风险管理标准以及过渡开发高风险信贷产品、资金链条终端产品存在风险积累等多种因素共同作用的结果。

2、1美国房地产市场泡沫破裂是次贷危机发生的根本原因

美国自住房比率高达68%，人均居住面积近60平方米，居世界前列。早在2001年，随着网络泡沫的破灭和9、11恐怖袭击的发生，美国经济面临衰退的危机。为了刺激经济增长,美联储连续13次降息,实行低利率政策,极大地刺激了美国房地产的发展。2004年下半年,美国经济成功反弹,美联储逐步调高利率,2006年6月最后一次升息25个基点，之后至2007年8月便一直维持利率于5、25%水平，随着美国联邦利率调升，美国房地产在2005年触顶。从2006年开始，美国房地产价格的上涨速度逐步减缓，在一些地区甚至出现了下降。

2、2贷款人没有正确预期加息风险

在美联储不断调低利率的几年中，美国房地产市场迅速膨胀，在全球对冲基金的投机推动下，房价迅速上扬，炒房盛极一时，越来越多的人产生买房的冲动，使得2006年美国次级抵押贷款占全部抵押贷款的比例快速升到30%左右。次级抵押贷款人很少考虑到未来利率上升后的负担,他们预期房地产价格会持续上涨,或至少认为在“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出售，风险是“可控”的，并且想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，从而造成了抵押贷款的预期盲点。然而在美联储自2004年中期连续17次上调联邦利率后，80%的次级抵押贷款人月还款额在不到半年时间里猛增了30-50%。

2、3放松风险管理标准，过度开发高风险信贷产品

在利益链条的影响下，投行为博取更大的利益，以工业企业的订单生产模式向次贷公司预定数月后某一批量发放的贷款，接下来次贷公司为达到批量目标进行狂飙式放款，在订单生产模式和利益诱惑面前，次贷公司放弃了坚持多年的次级贷款风险管理标准，因为即使次贷产品质量不如以前，他们依然可以从华尔街获取良好的收益。更为甚者，次贷公司为满足华尔街的要求和进一步扩大市场，逐步推出了若干蕴含较高风险产品，诸如：ARM（浮动利率贷款，即期限30年，前2年固定低利率，此后执行利率浮动并走高）、Low docs（不完整收入证明）贷款等。大部分贷款机构的贷款成数（比如申请的贷款成数是6成，银行贷款之后按抵押物评估价值的60%发放贷款）在提高，早期的七成贷款模式迅速扩大到八成贷、九成贷，后来甚至推出了零首付、零文件的贷款，这意味着贷款人可以在无任何资金来源证明的情况下购房。这些贷款的共同特点是，在还款前期贷款人所支付的按揭月供很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增，如无本金贷款产品是以30年Amortization Schedule（摊销附表）分摊月供金额，在第一年可享受1-3%的超低利息，而且只付利息，不用还本金，然而从第二年开始按照利率市场进行利息浮动，一般还保证每年月供金额增加不超过上一年的7、5%。由于起初还款负担较小，次级抵押债券受到了低收入阶层追捧。同时，风险偏好投资机构认为在选择适当的机会出售这些证券就可避免房地产市场变化带来的风险，也愿意持有次级抵押贷款证券。

3后危机时代加强我国商业银行风险投资的对策

3、1严格控制房地产贷款质量

目前我国房地产市场主要存在着贷款首付比例较低及虚假信用，投机性借贷及超支付能力贷款不断增加，贷款利率增长快,导致部分债务人丧失支付能力，房价在飞涨后存在下跌趋势等与美国次级房贷市场相似的特点。2007年9月20日,建行研究部报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期，以美国次级抵押贷款危机为鉴，我国要加强房地产贷款管理，加快住房抵押贷款证券化，健全金融机构内控机制。近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。报告指出，在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127、23亿上升至2006年底的11760、66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184、42亿上升到2006年末的192、41亿。我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。

正因为如此，为了防止中国的“次贷危机”爆发，我国更应该严格控制房地产贷款质量。强化内控建设，加大对借款人的信用审查，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。

3、2我国商业银行应加强信用管理水平

我国商业银行的信用风险管理活动才刚刚起步，由于缺乏信用风险预警和评估的有力工具，商业银行不能从源头识别、防范和控制风险，信用风险居高不下，严重困扰整个经济体系的正常运行。银监会相关调查显示，国内部分省市的房贷不良率连续3年呈现上升趋势。与此同时，“假房贷”、“假按揭”案件层出不穷。

所以，单一的收紧信贷是不能从根本上解决问题的。因此，注意提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管，尤其注重评估市场的专业性和客观性，才是防止风险贷款产生、维护信贷市场长期稳定发展，从而避免由此引发楼市和金融市场危机的最直接而有效的方法。

3、3避免商业银行在房贷市场上的恶性竞争

目前，我国的各大商业银行还没有实现资产证券化，所有按揭贷款都存放在商业银行，所有风险都集中于商业银行。在房价持续上涨的阶段，房产投资风险可能被掩盖，随着房价的加速上涨，大量投机者进入这个市场，以贷款形式购买多套住房，用银行的钱赌未来房价，进行疯狂炒作，房价飙升并与价值背离，市场积累的风险越来越大。一旦遭遇市场降温，房价下滑，就会出现类似香港1997年金融危机时的楼市惨状。美国银行尚可通过将房产抵押贷款证券化，分散风险，但在中国，一旦银行遭受这种风险，将对金融业、房地产业以及相关上下游产业带来致命打击。

综合以上分析：虽然美国次贷危机是由于住房抵押贷款的证券化引起的，但是美国次贷危机是次级房贷市场是过度证券化的产物。我国商业银行应加快住房抵押贷款证券化，严格按照规范进行，分散金融风险。

参考文献：

房地产风险案例篇7

导言

2003年以来，苏州市高新区为推动地方经济发展，通过大规模的征地拆迁方式取得建设用地。2010年年初，高新区调整征地拆迁补偿政策，明确规定了独立的宅基地补偿费，且数额较大，达到了被拆迁村民每户近40万元的标准。由于此前取得的拆迁补偿中无该项独立费用，通安镇已拆迁村民认为政府工作人员有克扣、贪污补偿费用的嫌疑，并要求增加历史上的补偿费。2010年7月14日，上千村民聚集在通安镇镇政府，反映其诉求。由于与镇政府工作人员产生言语冲突，村民打砸了部分办公设备，并在此后两日内占据镇政府办公室，走上马路，封堵312国道，最多时聚集人数上万。21日，苏州市虎丘区政府紧急宣布通安镇暂停拆迁，镇党委书记王军和镇长孟晓瑜就地免职。通安镇领导被撤职似乎“鼓励”了数个邻镇被拆迁户。21日当晚，一场大雨过后，浒墅关镇数千名村民聚集浒墅关镇政府门口，通安镇华金路至312国道路段再次聚集近万名群众。其间，东清镇亦出现数千群众聚集的现象。经多方面努力，各地聚集人群逐渐散去，“通安事件”得以平息。7月28日，苏州市委宣布，“报省委同意”，苏州高新区党工委书记、虎丘区委书记王竹鸣就地免职。［1］“通安事件”的发生，展示了苏州经济高速发展的社会脆弱性，引起了强烈的社会震动。根据现行征地拆迁法律法规规定，宅基地使用权并不存在单独补偿的空间。《物权法》规定宅基地使用权在征收时应当补偿，但未明确单独的宅基地补偿费用。苏州市高新区调整征地补偿政策时将宅基地补偿费用单独列明，应是当地在《物权法》精神要求下的前瞻性举措，但未料到出台后竟然引发已被拆迁农民的，130而且，第一次“就地免职”作为平息的行政措施，竟然又导致聚集事件的蔓延，进而引发第二次“就地免职”。这一事件反映土地征收活动影响社会稳定的不可控性及风险控制对策的不确定性，充分表明在我国的土地或房屋征收领域已经形成了系统的社会稳定风险，需要通过制度化的渠道予以化解。因此，本文拟从风险规制的行政法视角，以《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“《征收条例》”)第12条规定为重心，对我国房屋征收社会稳定风险评估机制的功能定位及架构作一探讨。

一、我国房屋征收社会稳定风险评估机制的起源及发展

(一)社会稳定风险评估的“遂宁模式”

2005年初，针对当时最易引发的城市建设、旧城改造、居民拆迁、土地征用等重大事项，四川省遂宁市建立了重大工程稳定风险评估制度，在全国率先出台了《重大工程建设项目稳定风险预测评估制度》，明确规定新工程项目未经稳定风险评估不得盲目开工，评估出的严重隐患未得到妥善化解不得擅自开工。2005年9月，遂宁市在总结前期工作经验的基础上，将风险评估机制逐渐应用到关系群众切身利益的各项决策。2006年2月，颁布《遂宁市重大事项社会稳定风险评估化解制度》，要求在重大政策、重大改革措施和其他事关人民群众切身利益的办法出台之前，均要认真组织风险评估，尽可能增强决策的科学性，尽可能避免和减少因决策失误或时机不成熟而给社会稳定带来的冲击。①遂宁市探索推行的社会稳定风险评估机制，在理念上实现了从“保稳定”到“创稳定”的转变，取得了良好的经济社会效果。在落实社会稳定风险评估机制方面，遂宁渐渐摸索出“五步工作法”，形成了社会稳定风险评估的“遂宁模式”:“首先是确定评估对象，全面掌握情况，对拟订的每个重大事项，深入调查，广泛征求意见，掌握社情民意;二是分析预测，对可能出现的不稳定因素进行逐项分析预测，必要时邀相关专家和各方人士，召开稳定风险评估会和听证会;三是制定预案，落实措施，推行因重视不够、工作不力而发生影响稳定重大问题的责任追究办法;四是编制评估报告，分级按规报送;五是审查评估报告，严格管理目标。根据评估结论，作出实施、暂缓实施或暂不实施的决定，并及时发现、化解项目实施过程中出现的问题。”［2］四川省在遂宁经验基础上，在全省范围内推广重大决策社会稳定风险评估机制，并于2010年12月1日施行《四川省社会稳定风险评估暂行办法》(四川省人民政府令第246号)，在全国范围内首次通过省政府规章的形式规范社会稳定风险评估制度。该办法第5条规定，应当开展社会稳定风险评估的重大事项包括“涉及职工分流或职工利益变动的国有企业(国有控股企业)改制、重组、上市、拆迁等事项”，“城市基础设施建设、旧城改造中的拆迁补偿、居民安置等政策重大调整”，“涉及农村土地经营权流转及农民土地征收征用、拆迁、补偿、安置和移民安置等方面重大政策和改革措施”。目前，国务院也正在组织制定《关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见》，房屋征收就被明确列入该指导意见确定的评估范围。［3］(PP4849)

(二)独立的城市房屋拆迁社会稳定风险评估机制

在社会稳定风险评估机制在全国范围内推行的过程中，由于城市房屋拆迁引发了诸多影响社会稳定的事件，有些地方制定了独立的城市房屋拆迁社会风险评估制度，如南京市房产管理局于2009年8月14日颁布《南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法》。2010年5月15日，国务院办公厅印发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(明电〔2010〕15号)，该通知明确规定，“拆迁项目立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得颁发房屋拆迁许可证”。正是因为国务院的明确要求，一些省市开始在原有的社会稳定风险评估制度之外，通过城市房屋拆迁主管部门出立的城市房屋拆迁社会稳定风险评估制度。从各地相关制度的内容看，城市房屋拆迁社会稳定风险评估主要包括对拆迁政策的风险评估和对项目实施的风险评估。对拆迁政策风险评估报告，一般由各地拆迁管理部门或者当地政府负责编制，项目实施的风险评估由拆迁人负责编制，但风险评估结果的主要表现形式各地存在较大的不同。如有些地方规定评估报告要明确风险级别，进而由拆迁主管部门确定项目实施、暂缓实施或不实施，如乐昌市;有些地方未规定在评估报告中要明确风险级别，但要求拆迁项目审批单位根据评估报告内容提出不同的处理措施，如石家庄市、枣庄市;也有些地方只是规定评估结论要明确社会稳定风险控制措施，未能明确评估结论对项目实施的制约作用，如江苏省南京市、无锡市以及安徽省铜陵市。

(三)房屋征收社会稳定风险评估机制法律地位的确立及发展重点

2011年1月21日国务院颁布实施《征收条例》，同时废止2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》，这表明旧的城市房屋拆迁制度已为新的国有土地上房屋征收制度代替。《征收条例》第12条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”，第一次通过立法形式确立了房屋征收社会稳定风险评估机制的法律地位，即房屋征收决定作出前，必须进行社会稳定风险评估，以之作为房屋征收决定作出的法定程序。房屋征收社会风险评估机制的构建必将成为征收法制建设的重要发展方向。但是，就目前已有的风险评估制度分析，有关社会稳定风险评估机制的功能定位不明，在很大程度上影响了该制度的建设与发展。目前各地已有的城市房屋拆迁社会稳定风险评估制度主要存在着两种不同功能定位。一是预防型评估，即分析具体项目有可能引发社会稳定风险的可能，并制定相关对策。如《无锡市城市房屋拆迁社会稳定风险评估暂行办法》第16条规定“评估报告”主要内容应当包括:“拆迁项目实施中可能引发的矛盾问题制定相应的措施和方案。特别是对在拆迁中可能形成的大规模群体性上访事件和可能引发的恶性事件，需制定切实可行的紧急事件处理预案。”二是化解型评估，即在评估过程中实现社会稳定风险的化解。如最早启动重大项目社会稳定风险评估机制的遂宁市，就强调社会稳定风险的化解，实现“保稳定”到“创稳定”的转变，明确其制度为“社会稳定风险评估化解制度”，在评估报告中确定项目能否实施或暂缓实施。不同功能要求反映了不同地区对社会稳定风险评估机制的不同定位以及对社会稳定风险基本理念的不同。为了房屋征收社会稳定风险机制的完善与发展，有必要在理论上对功能定位问题予以厘清。

二、我国房屋征收社会稳定风险评估机制的功能定位

(一)认识论转换———以风险规制为目标的行政法学研究趋势

国内行政法学界对风险规制的研究，起源于对紧急状态的应急法制研究。而以《突发事件应对法》为代表的立法强调应急管理的预防原则，将风险规制引入研究者的视野对风险规制的行政法学研究产生了基础性的影响。①随着研究的深入，有少数学者逐渐深入探讨风险规制背后的认识论基础，推动了行政法学研究在该领域内的转向。有学者在反思风险规制研究的认识论基础后，将风险概念区分为建构主义与实证主义两大模式，认为两者在风险本质的认识、判断风险否定性后果的因素及确定风险否定性后果的方法三大方面均存在重大差别，进而提出超级风险规制机构的设计，以实现两类风险概念模式所要求的理性与科学、民主与公平等价值目标。［4］也有学者根据德国学者卢曼的社会系统理论，认为风险问题与决策机制以及法律的正当性问题存在密切联系，而法律作为规范预期的重要系统，并不能彻底解决风险的复杂性问题，规范预期不得不相对化，规范不得不通过自我反省的机制调整法律形式与客观事实之间的关系，从法社会学角度切入风险规制问题。［5］在国内，不论是早期应急法制的研究，还是基于风险社会理论开展的风险规制研究，处理的问题大多与科学技术在现代社会的风险问题有关。现代科学技术如原子技术、生物技术等为现代社会带来物质进步的同时，也为人类社会带来现代科学技术难以控制的系统风险。科学技术面对自身带来的风险问题，无法提供“科学”的答案，从而陷入了哥德尔所证明的“悖论”世界。因此人们不得不反思科学研究方法论的弊端，进而对社会科学研究的认识论基础产生冲击，出现了否定认识过程主客二元同一性的建构主义转变。“认识主体对于认识对象及其所处环境固然会产生各种影响及不同程度的改变效果，但认识过程本身永远只发生在主体的范围内。”［6］(P22)我国房屋征收领域的社会稳定风险，是人类行为而非科学技术活动引发的社会风险，这与核技术灾难、食品安全危机等与科学技术有关的社会风险相较，更属于典型的人为建构所致。房屋征收活动引发的社会稳定风险，不仅通过类似苏州通安事件的表现出来，同时也通过不受现有法律秩序所约束的大量上访现象暴露无遗。当前，中国社会因为拆迁问题上的不同看法，已经形成严重价值对立，属于最深层次的社会稳定风险，以致人们一提及拆迁二字，似乎就与暴力相关，并充斥着被拆迁人的血泪与火焰，政府工作人员参与拆迁活动也似乎存在某种原罪，而通过拆迁活动产生的社会与经济发展成果在上述价值图景下却显得喑哑无声。在我国城市房屋拆迁制度下，具有社会稳定风险的责任虽然屡屡发生，但却不受城市房屋拆迁法律制度的规制，如前述由征地补偿政策调整所引发的苏州通安，在现有征地拆迁法律及政策系统中仍属无解，只能依靠行政的手段解决。当前，在包括城市房屋拆迁在内的拆迁活动引发的上访及中，地方政府领导承担着巨大的政治风险。最早创设社会稳定风险评估机制的遂宁市就明确表述了相关部门及其领导人的政治责任:“一是检查述职。发生逾300人和辖区群众赴省50人以上、赴京6人以上集体上访等情况的，辖区或部门党政主要负责人要作专题述职及书面检查;二是一票否决。凡发生重大的，取消责任部门、县区及主要领导当年评优、评先资格;三是组织处理。发生重大不稳定事件造成严重后果的，主要领导应引咎辞职。”①

(二)重塑合法性———我国房屋征收社会稳定风险评估机制的功能定位

卢曼社会系统理论的重要前提，就是人类已经进入一种前所未有的风险社会的判断，而风险社会的基本特征就是它的极度复杂性。这种极度复杂性是人为的有组织的复杂性，但它又吊诡地超出了人的控制能力，成为时时可能威胁人类本身的变量。因此，不论是法律系统还是宗教系统，在面对其环境的极度复杂性时，就存在“将系统及其环境的复杂性尽可能简化”的“技术主义”原则和方法，其宗旨就在于保障系统本身各主要功能，尽可能地在不受环境干扰的情况下，使其持续地稳定贯彻下去。［6］(PP33-35)以上述卢曼社会系统理论观之，当拆迁法律无法解决拆迁活动引发的社会稳定风险，却又因为政治系统的要求，必须在系统内部处理相关社会稳定问题时，社会稳定风险评估机制应运而生。《征收条例》将社会稳定风险评估机制纳入房屋征收决定的必经程序，即是法律系统对于政治领域的社会稳定要求的内在反应。按照卢曼社会系统理论，法律系统与政治系统之间的关系，仍然属于一种系统与环境的关系，房屋征收法律处理政治系统有关社会稳定目标要求，需要采取技术主义的优化原则，方能符合系统对环境的复杂性化约机制。也就是说，当房屋征收社会稳定风险评估作为法律系统的内部组成要素时，并不直接接受政治系统的规律与话语模式，而需要将社会稳定问题转化为法律系统的核心媒介或符码。这一媒介或符码按照卢曼的认识，即为合法/非法的符码“操作性封闭系统的分化要求系统在次级观察的层面上运作，并且这不是偶然的而是经常的情况。法律系统的所有运作都是在这个层面受到控制，包括那些第一次的区分以及因此仅仅交流涉及预期的失望。凡是不能置于合法/非法控制图式的一切都不属于法律系统，而属于其内部或外部的社会环境。”①在《征收条例》出台前的城市房屋拆迁制度中，规范城市房屋拆迁活动的最高法律依据系国务院于2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》(下称“《拆迁条例》”)，但是《拆迁条例》在为具体的拆迁活动特别是拆迁许可提供合法性支持方面，仍然存在严重的依据不足问题:一方面公益性拆迁与商业拆迁之间往往混淆，导致在本质上属于财产征收的拆迁活动与《宪法》及《立法法》有关要求相抵触，进而引发社会的普遍质疑;另一方面，即使符合公共利益需要的建设活动，也并不完全需要通过拆迁活动进行，这就要求主管部门作出拆迁许可时需要进行必要性判断。不论是拆迁的公共利益标准还是必要性要求，均属于宽泛意义上的合法性问题。但是不论是拆迁主管部门颁发拆迁许可证，或者司法机关审查拆迁许可的合法性，均很难涉及前述两个方面，加之拆迁补偿争议的难解，这就导致我国拆迁活动存在普遍的合法性危机。四川遂宁等地创设的社会稳定风险评估机制，适用于城市房屋拆迁领域，取得了良好的社会效果，正是因其注重现有拆迁法律体系未能解决的上述合法性问题。2010年5月15日《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(明电〔2010〕15号)出台后，各地出台的独立的城市房屋拆迁社会稳定评估机制，其重心也在拆迁政策及拆迁许可的合法性方面，也反映了拆迁法律内化为政治系统稳定需求的运作模式。因此，虽然《征收条例》第12条仅仅将房屋征收社会稳定风险评估机制作为房屋征收决定的程序环节，并未细化其具体内容，但依法律系统与其环境(这里主要指政治系统)之间运作逻辑，重塑征收活动的合法性应当是内在于其所属法律系统的功能定位，房屋征收的社会稳定风险评估机制应当紧紧围绕这一点而展开。

三、我国房屋征收社会稳定风险评估机制的主要架构

(一)实现价值共识———房屋征收社会稳定风险评估机制的的程序进路

中国当前的社会问题是多元化的，这在房屋征收领域也是如此。相关问题既反映了城镇化工业化的现代化发展要求，也反映了被征收人对于财产权神圣不可侵犯的根本诉求。［7］作为法律系统的征收活动面临着卢曼所述社会系统的时间视阈，过去、未来与现在的问题均在征收过程中纷至沓来，多种价值选择需要在征收时予以决断。正如季卫东教授所说:“中国所面临的恰好是前现代、现代、后现代并存的一种状况，这给我们的制度设计、给价值选择确实带来这样或者那样的问题。但是，这些问题我们需要有一个制度框架把它统一起来，这样的制度框架，又可以看到很难按照某一种实质性的价值标准进行一以贯之的设计，这就是我们所面临的问题。”②如前所述，我国城市房屋拆迁活动中，内在影响社会系统稳定的因素是其中所包含的严重价值冲突。然而，《征收条例》出台后，仍然没有排斥征收活动中的商业开发活动，同时也没有将征收的必要性上升为原则要求，这导致城市房屋拆迁中的合法性问题不可能通过法律运作机制予以解决。因此，如何完成传统法律机制未能完成的整合价值冲突的任务，就成为建构房屋征收社会稳定风险评估机制的首要问题。按照季卫东教授所持的新程序主义观点，关于共同体道德的价值取向，主要表现为基于承认的政治伦理，因此，房屋征收中不同价值冲突，应当在程序中实现共和，即形成价值共识。这实际上是一种对房屋征收制度程序正义的期望。但是，在房屋征收领域冲突最激烈的旧城区改建领域，《征收条例》第一次征求意见稿中要求三分之二被征收人同意的制度设计，在正式出台的《征收条例》中却被修订为多数被征收人不同意征收补偿方案时由政府再行组织听证会决定。这种修订，一方面将征收的公益性与征收补偿的公正性相混淆，另一方面则将被征收人的决定权变更为参与权，将原有的多数同意的法律程序修正为多数人参与的程序机制。这没有真正体现价值共识的程序正义，而且会为后续的房屋征收活动特别是旧城区改建活动引发社会冲突留下伏笔。作为响应外在环境(主要是政治系统)对于法律系统的要求(社会稳定)而形成的内在机制，房屋征收社会稳定风险评估机制有必要在承继以遂宁模式为代表的风险评估机制基础上，以重建价值共识为目标，强化被征收人自愿同意的程序制度建设。

(二)扩大公众参与———房屋征收社会稳定风险评估机制的重心

房屋征收活动的社会稳定风险来源于被征收人及社会公众的价值冲突，并通过或法律机制之外的上访等方式表现出来;消弭房屋征收活动社会稳定风险的重心在于房屋征收活动中持有不同价值观的公众与政府之间的有效沟通。因此，公众参与就构成社会稳定风险评估机制的重心所在。一旦纳入房屋征收活动，被征收人最为关心的问题就在于补偿是否公平。《征收条例》设计的被征收人参与补偿意见征集程序，虽然实现了被征收人的普遍参与，但仍然存在公众参与不足的缺陷，需要在房屋征收社会稳定风险评估机制的建设过程中予以弥补。第一，避免征收补偿方案征求意见程序的虚置。征收补偿方案作为实现被征收人之间补偿公平的重要依据，是市县级人民政府作出补偿决定的依据，同时也是征收补偿协议签订的基础。但是，《征收条例》对于征收补偿方案的内容并未细化，有可能导致补偿方案征求被征收人意见程序流于形式，进而在实施统一补偿标准的同时侵害被征收人的合法权益。如《征收条例》第19条规定:“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”根据这一条规定，评估价格出台后，被征收人对补偿方案的意见只能在评估异议程序中表达，而不能在补偿方案征求意见程序中得到有效回应。房屋征收评估机构应当重点收集被征收人对征收补偿方案意见，进而在后续的征收补偿方案调整时实质性地回应被征收人的补偿要求。第二，解决以被征收人为对象的公平标准的范围。房屋征收活动，其根本目的在于促进公共利益，而公共利益的受益主体具有广泛性，不仅包括社会公众，也应包括被征收人。但是，如果仅以“房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”补偿被征收人，即使在被征收人间统一补偿，实现了被征收人间的“公平”，但在更为广泛的社会层面上仍然有可能形成新的不公平。在实践中，一旦通过征收活动完成公共利益项目如教育、科技等公用事业建设，由于环境、配套等因素的改变，周边未纳入征收范围的房地产市场价格就会骤然上升，而被征收人仅以征收决定公告之日的类似房地产市场价格补偿，其获得的补偿就不能在同样的地段买到同样的房屋，这很难说是公平的。在旧城区改造的征收活动中，如果政府将原有地段规划变更，征收活动完成后新建房地产价格翻倍上升，被征收人按照征收决定公告之日的类似房地产市场价格获得补偿，两者之间差距更加明显，因此，房屋征收社会稳定风险评估机制应当以被征收人为对象，衡量公平补偿的范围，重点将同一时期不同地段的征收项目、征收项目的周边居民及政策出台前的拆迁项目、政策出台后对市场的影响等纳入统一的评估范围，以实现更为广义的补偿公平。

房地产风险案例篇8

本刊特约评论员,安信证券首席经济学家。

国务院接连出台针对房地产行业的调控政策,市场反响强烈。此轮地产“新政”对地产市场未来的走向以及其对经济的影响,可以通过房地产市场价格、交易量、开发投资等驱动因素进行判断。

通过集中分析中国2008年的案例、美国1991年和2007-2008年的案例、日本1970年代初以及1990年以来的案例,我们发现,房地产市场泡沫的崩溃,往往与流动性骤然收缩以及严重的金融危机相联系,否则泡沫的破裂更可能表现为缓慢和持续的阴跌。

具体而言,如果在房地产市场调整的同时,流动性并没有出现急剧的收紧,那么调整形式将更多地表现为市场的盘整或者阴跌局面,即调整时间长但是年度调整幅度较小,如1990年代泡沫破裂后的日本。如果房地产市场调整与严重的金融危机或者流动性骤然紧张的局面互相强化,那么房地产市场调整更多会以破坏性的方式出现,即调整时间较短但是交易量及价格可能会出现急速的下跌,如2008年中国房地产市场的调整,美国2007-2008年的地产市场调整。

那么,此轮地产“新政”下,中国的房地产市场又会如何调整呢?是会出现“跌跌不休”的局面,还是会出现短期“剧烈调整”的格局呢?

通过对数据的收集、类比和分析,我们对目前的房地产市场是这样认识的:其一,目前房地产市场,尤其是一线城市市场的泡沫正在开始破裂,房价已经开始走过本轮的高点。其二,在未来的两三年里,房地产市场将经历温和的调整,表现为房价的盘整或者缓慢下跌,交易量以低于历史平均水平的速度增长。其三,泡沫的破裂对经济的负面影响不太可能超过2个百分点,这具体体现在房地产开发投资的下降,上游相关行业的产能过剩程度加剧,经济产能利用率修复的时间延长,但整体影响是相对可控。最后,从长期看,如果房地产泡沫的崩溃与可能的经济危机相纠缠,那么不排除出现泡沫崩溃的风险,但在短期内这样的风险尚不显著。

中短期内房地产市场剧烈调整的风险尚小。目前一、二线城市的房地产市场已经累积了严重泡沫,似乎已经开始破裂。但是我们认为,在近期、甚至两年内出现泡沫崩溃、市场急剧调整的风险并不大。从历史上看,中国在2008年以及美国在2007-2008年均出现了泡沫的急速崩溃过程,但这主要与流动性的骤然收紧或者严重的金融危机相关联。目前,中国面临的这种风险尚小。

我们倾向于认为在未来的两三年内,房地产市场将经历较为缓慢的调整,表现为交易量依然保持一定增速,但增速维持在低于25%的历史平均水平,而房价将出现盘整或者缓慢但持续的下跌。这与日本在1990年代以后所经历的缓慢调整过程有一些相似之处。