泡沫经济形成的原因(6篇)

泡沫经济形成的原因篇1

【论文关键词】金融泡沫;投机资本;房地产泡沫

一、引言

从1636年荷兰的郁金香泡沫到2008年的金融危机,近400年的时间里,人类在金融领域取得了长足的进步,金融工具不断丰富和完善,但再先进的金融模型似乎也无法阻止金融泡沫的产生,而投机资本正是催生泡沫的主因,特别是随着国际金融一体化的推进,金融资本在国际间大范围流动的阻力越来越小,交易成本越来越低,这种资金无摩擦的流动使得金融泡沫更容易产生,规模和影响也越来越大。例如08年美国的房地产泡沫破裂导致全球陷入金融危机,至今都未能完全恢复。本文正是试图探讨投机资本是如何催生金融泡沫,金融泡沫的产生直至破裂具有哪些特征,最后具体到我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。

二、投机资本的利与弊

牛津字典对投机的定义是:对商品、股票和证券等的一般性买卖行为,与普通交易或投资不同的是通过市场价格的上升或下降来获取利润。根据这个定义,所有那些买入(卖出)某一样资产只是为了今后能够以更高(更低)的价格卖出(买入)的交易都是投机性交易。而以投机性交易为运作手段的资本就称之为投机资本。

投机交易依靠不确定性而存在,不确定性既是投机交易的利润来源,同时也是风险的源泉。但投机资本的存在对金融市场的发展是有好处的,并且是必不可少的。期货市场就是最好的例子,众所周知,期货交易由于高杠杆化,具有高收益、高风险的特征,然而最初期货交易的诞生却是为了规避风险,也就是套期保值交易。一直到今天,期货市场存在的主要目的就是为了帮助生产者通过套期保值交易规避价格波动的风险,同时为商品进行合理定价。但是如果市场中仅有生产者或称套期保值者,出于交易者人数较少及交易方向趋同等原因,套期保值交易往往难以达成,这时就需要众多的投机者进场交易。于是期货市场的存在就可看作是套期保值者通过放弃盈利的机会,将亏损的风险转嫁给投机者,而这各取所需。目前期货市场上绝大多数的交易者都属于投机者,正是投机交易的存在,使得期货市场可以发挥其应有的功能,为实体经济的健康发展做出贡献。

然而投机之所以为人所厌恶,是因为投机交易和投机资本在发挥其应有作用的同时会产生一个副产品——金融泡沫。金融泡沫是指由于过度的投机,使得金融资产价格严重高于其合理的价值的经济现象,这种价格和价值严重偏离的状态难以长期持续,一旦无法为继,资产价格就会快速大幅下跌,导致泡沫破裂。如同投机一样,金融泡沫也有其两面性,在泡沫产生和膨胀阶段初期,其为经济发展提供了新的增长点,经济快速增长,金融资产的持有人也从中获取了丰厚的回报。然而随着泡沫进一步膨胀,价格偏离价值的程度越来越严重,赚钱效应使得人们开始盲目、疯狂,产业资本不满足于实体经济的利润率而转投金融领域,虽然虚拟财富依然在增长,但是其对实体经济发展的贡献已经越来越小,甚至阻碍了实体经济的发展,最终出于各种原因导致泡沫破裂,由于资产价格严重下降,资产持有者面临巨额亏损,同时债务违约等问题相继出现,导致银行、保险等金融领域资产状况迅速恶化,同时,商品价格的剧烈波动也会通过成本、需求等途径波及实体经济,导致经济下滑甚至产生萧条。

综上所述,投机资本的存在有其必要性,但必须加以控制,否则只会产生一个又一个的金融泡沫。

三、金融泡沫形成至破裂的过程

1.泡沫的形成

根据普林斯顿经济学家Jose′A.Scheinkman和熊伟的研究,泡沫的产生是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。具体过程多空双方对价格的走势有很强的分歧,看空的投资者会抛售甚至做空,但是由于做空的成本非常大,而且风险也很高,所以一般的投资者都不会站在空方这边,这样多方天然就占优势。当价格上升的时候,空方就损失惨重,促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现,引来更多的新投资者,形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者,当一批投资者认为价格过高时,总有另外一批投资者进入市场推高价格,或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下,价格会越来越高,泡沫形成。

如果从宏观流动性的角度分析,金融泡沫的产生可以分为两种情况:一种是整体流动性泛滥导致,这时金融泡沫往往产生于资金容量庞大的资产领域,例如股市、楼市等,这样的泡沫往往持续时间较长,规模和影响也较大。但要注意宽松的货币政策只是引发泡沫的可能诱因,但不是充分条件。例如日本在过去20年间长期实行“零利率”的政策,但是依然没有再度引发资产泡沫。另一种是结构性流动性泛滥,也就是市场上整体资金并不十分宽裕,但由于难以寻找到良好的投资标的,使得投机资本集中于少数资产领域,这些资产类型往往是之前被资金关注较少,因此具备足够升值空间的品种。这种情况下产生的泡沫往往存在于一些小众化的投资品市场,例如艺术品、珠宝玉石、红木家具等,这种投资品市场往往依赖其稀缺性而存在,因此资金容量较小,相应对整体经济的影响也有限。

在泡沫的形成阶段,价格刚刚开始偏离其价值,但因投资者对资产价值的判断没有统一的标准,这时候市场中可能有相当一部分的投资者并不是以“投机”为目的的,而一旦价格开始推升,赚钱效应显现,嗅觉敏锐的投机资本就会大举入场,为价格加速上涨提供动力,也就进入了泡沫的膨胀期。泡沫膨胀

泡沫形成时价格的走势是稳步上升,但是进入膨胀期后,价格会加速上涨。在泡沫膨胀期会出现下列的现象:理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在,因此做空或观望。赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码,但是有更多的新投资者进入,所以价格还是加速上涨。很多新进入市场的投资者赚到钱,在新闻媒体的报道下,这些人成为众人羡慕的对象,而更多的人也决定一试身手,价格被进一步推高。最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断,由于害怕错过这次机会,所以也开始买入。在不同的投资者之间,分歧仍然很大,看空和看多的投资者都占相当大的比例。

3.泡沫破裂

泡沫持续膨胀,直到有一天,当资产价格上涨到几乎没有人愿意接受的程度,或者市场上出现重大转变时,泡沫到达了顶点。这时几乎所有的投资者终于达成了价格过高的共识,因此一同抛售。而此时,由于很多投资者承担了过大的风险(比如借债买房或炒股),价格的下跌导致他们(以及他们的债务人)的财务状况急剧恶化,泡沫破灭了,价格的下滑比上升时还要快。这就是着名的明斯基时刻。一般来说,泡沫上涨期(形成、膨胀)和下跌期(崩溃)的用时比例大约为5比3。即如果是一个持续8年的泡沫,其中5年是上涨,3年是急跌。

四、我国房地产泡沫分析

我国目前宏观经济的一大难题就是高企的房价。特别是北京、上海等一、二线城市,房价已经上涨到了百姓难以承受的地步。因此,政府出台了一系列的政策以求平抑房价,如收紧银行房贷,出台限购政策,大力推进保障房建设等,目的就是为了通过抑制投资性购房需求,同时提高保障性住房供给,使房价回归合理区间。

那么我国目前是否存在房地产泡沫呢?通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言,过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。而中国的房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房;而在一些大城市,这一比率最近攀升到了20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。据中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率已经跌破了3%,上海更是已经接近2%。这一回报率已经低于银行定期存款利率,说明目前投资房地产的资金并不以收取租金为获利手段,而是依靠房地产价格的上涨,属于典型的投机资本。其实,我们可以用更简单的标准来判断,当绝大多数人都认为房价过高了,买不起房了的时候,就可以断定房价存在泡沫。

与一般的金融泡沫相比,楼市的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动力主要是恐惧。在泡沫的形成阶段,只有比较富有的人群才买房,而随着房价的增高,原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌,从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此,市场上会出现各式各样的新奇现象,比如高价倒卖楼号,合伙买房等。另外,楼市几乎没有做空机制,因此理性的投资人最多也就是观望而已,这样楼市就被多方完全占据。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为,具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价,或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期会助推价格上涨,但是在泡沫崩溃期会导致卖方不能及时止损,加大损失,从而进一步压低房价。在某一个时间,多方的热情退去或是遇到重大的经济或政策环境转变,价格开始下跌,此时市场会等待原来观望的购房人购入从而继续抬高房价,如果还是没有人买房,这就是房价见顶的信号,楼市泡沫开始破裂。

泡沫经济形成的原因篇2

Abstract：WiththerapidlygrowthofChina'snationaleconomy，thedevelopmentoftherealstateindustrywhichisconsideredasoneofthenationaleconomicpillarindustrieshasbeenpaidalotofattentions.Thereasonofrealestatepricebubblehasbeenresearchedthatitcontainedpeculationcreditsupportofthebank，excessivesupportofthefinancialsystem.Somerelevantanalysismodelshavebeensummaried.Thehazardofrealestatepricebubblehasbeenanalyzedandthesolutionofrealestatepricehasbeenputforward.

关键词：房地产；价格泡沫；模型

Keywords：realestate；pricebubble；model

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1006-4311（2013）11-0167-03

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作者简介：贺婷婷（1987-），女，湖南常德人，在读研究生，研究方向为区域经济与房地产；朱红梅（通讯作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向为土地资源利用与土地经济。

1房地产泡沫产生的原因

1.1国外关于房地产泡沫产生原因的研究现状Hirshleifer认为，主观信念是诱发投机的主要原因。市场中总有一些投资者明知房产价格高于实际价值，但他们确信将来会有更多人愿意以更高的价格购买，因此会不断地购入，最终形成房产泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）认为，如果资产在流动中价值没有增加，而投资者支付了更高的价格，说明这种资产存在着泡沫。

1.2国内关于房地产泡沫产生原因的研究现状刘琳认为，过度的投机需求、投资信贷的支持以及房产行业自身的特点是导致泡沫的原因[2]。易宪容认为，房产市场的泡沫是完全建立在银行过度支持的基础上的[3]。周京奎通过一个博弈分析认为，信念与金融支持过度是房地产泡沫形成的重要原因[4]。李涛等人认为，房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生[5]。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，并在“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫[6]。厉以宁则指出，从整体看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。一是产品结构失调，经济适用房、商品房与高档房的结构不合理；二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题[7]。

对于房地产泡沫的成因，主要包括消费者的投机心理导致房地产的价格偏离其基础价格不断上升，过度投机，信贷支持，金融系统支持等，“羊群行为”使整个行业的非正常发展不再显而易见从而使得泡沫不断产生。

2房地产泡沫检测模型

2.1国外研究模型Tirole[8]和Weil[9]通过世代交叠模型证明了只有在动态无效率中，资产泡沫才可能出现。泡沫存在性的检验缘自著名的希勒检验（Shi1Ier，1981），希勒认为，如果泡沫存在，资产的价格会在其基础价值变化不大的时候异常的波动，引出了资产价格的超常易变性检验，希勒的研究结果拒绝了超常易变性的假设[10]。随后，Flavin和Merton对于希勒检验方法中的变量平稳性发面提出质疑，Merton认为希勒拒绝了市场有效性假设和理性泡沫的存在性假设，由此West构造了两步检验方法，结果同样拒绝了资产价格超常易变性的存在[11]。可见早期对于泡沫的研究中，并没有得出比较一致的结论，而且检验的结果似乎也出乎人们的意料。自从八十年代以来，关于泡沫的分析更多的结合了具体的市场结构以及行为金融的相关理论。

Campbell和Kyle（1988）[12]创建了股票市场的“噪声交易”模型；DeLong（1990）[13]发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。Allen和Gorton（1991）[14]证明，即使所有的参与者都是理性的，投资者和资产组合管理者之间的问题也会产生泡沫，Allen的模型还指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫，等等。但是这类研究主要是针对于资本市场，其中又以股票市场的研究居多，主要针对房地产市场的研究并不多见，Abraham[15]和Hendershotf[16]分别于1993和1996年对美国的房地产市场泡沫进行了实证的检验，得出了沿海城市的房地产泡沫明显大于内陆城市的结论。HingLinClan，ShuKanLeeandKaiYinWoo[17]借鉴股票市场的泡沫检验方法建立了一个以预期房租收入现值为理论价格的泡沫检验模型，用1985-1998年的季度数据对香港的住房市场泡沫进行了实证研究。Kar-YiuWong以泰国地产泡沫为背景设计了一个动态模型，解释了由于过度乐观而形成的羊群效应是如何产生泡沫以及最终又是如何导致泡沫膨胀和破裂的。

2.2国内研究模型袁志刚和樊潇彦通过局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件[18]。陆磊和李世宏参照JeanTirole的模型来研究居民的房地产投资决策和泡沫的形成与破裂过程[19]。陈日清，李雪增在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上。论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用。并以日本[20]为例进行了实证研究。结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用[21]。何正霞，许士春建立了一个跨期替代模型，通过分析居民的微观决策来说明房产泡沫的形成与破灭。研究表明：①只要存在预期房产实际价格上升，便有房产的投机行为引起房产泡沫；②居民预期收入增加和银行过度金融支持会加大房产泡沫；③实际利率的上升和预期收入的下降是房产泡沫破灭的主要外生冲击变量[22]。孙伟，扈文秀在布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基础上，通过修改测度因子，提出了房地产泡沫的测度模型，描述了该测度模型中所需数据在我国房地产市场环境下的获取方法[23]。彭建林建立了一个计量经济模型对房地产市场价格泡沫进行了研究。首先选取了6个变量作为模型的解释变量，然后利用我国2001-2003年三年间全国除外的30个省级行政区的相关数据共90对进行回归，在经过检验后，采取了一个模型，据此来预测以后年份的房地产价格泡沫[24]。

王琳，王洪卫为检验北京、上海两市住宅及写字楼市场泡沫的存在性，根据GrantMcQueen和StevenThorley提出的久期依赖理论对我国的房地产市场进行检验；最后得出结论：我国的房地产市场存在投机泡沫，其中上海住宅市场的泡沫更为显著[25]。韩冬梅，刘兰娟，曹坤建立了商品房供给与需求的状态空间模型，把基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中，对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现，并且近四年来平均泡沫程度达到22.5%[26]。朱述斌，申云，周洁文（2011）通过蛛网模型理论分析我国房地产市场上银行信贷和房地产价格泡沫化之间互相推动的循环[27]。

3房地产泡沫的危害以及相应的应对措施

房地产泡沫除了对我国经济造成严重的影响外，对我国政治的影响也不言而喻，作为支柱产业之一的房地产如果出现严重的泡沫最后泡沫破灭时，会造成整个国家经济不同程度的瘫痪，民心不稳就容易引发暴乱，对我国政治体系也将是严峻的考验。要采取恰当的措施使之“软着陆”。

3.1防止国际游资的侵扰可以采取的措施包括：首先，制定相关政策严控外资投资我国房地产。商务部刚出台规定严控外资进入我国房地产，但是具体措施还不完备；其次，建立更为灵活的汇率制度。我国虽然宣布汇率制度的改革，但由于浮动幅度仍然偏小，国际投机资本仍然不断流入我国。因此，建立灵活的汇率制度，使我们不再受制于汇率而失去货币政策的独立性。

3.2银行应该采取紧缩的信贷政策在银行利率、过户登记、物业转让和税费等各个环节加大管理力度。严格监控这部分资本的流向，避免过度的投资需求严重误导居民形成的心里预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。

3.3国家应该出台合理的房地产税收政策应当尽快建立起一套规范合理的房地产税收体系，根据住房面积征收不同比例的房产税，全面发挥税收对我国房地产市场的调节作用。政府通过开征空地税以防止圈地、囤积土地，限制以投机为目的的炒地皮现象，同时还可促进土地资源的合理配置，提高土地利用效率。在房地产交易转让环节应强化增值税的征收，增加投机者转移成本，降低投机预期，以控制过快上涨的房地产价格。

3.4消费者应该学会理性思考房地产价格的非理性波动宣传教育消费者转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。

参考文献：

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[3]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济，2005，（5）.

[4]周京奎.信息不对称、信念与金融支持过度：房地产泡沫形成的一个博弈分析[J].财贸经济，2005，（8）.

[5]李涛，伍建平.房地产泡沫的成因.评估与预控建筑经济，2004，5：93，95.

[6]张明.从索罗斯的反射理论看房地产泡沫的形成机制建筑与房地产经济2004，2：73，74.

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泡沫经济形成的原因篇3

2015年我们股市出现蹦极行情，2016年我国房价持续走高，资产泡沫的存在对经济体稳定有巨大的影响，我们应如何做好资产泡沫的防控，是非常有必要进行研究的主题，本文从我国资产泡沫形成的原因和资产泡沫形成到破灭的过程进行探索，认为应该加强金融深化；合理监管证券市场；提高投资者的素质。

资产泡沫证券市场投机

继2015年我们股市出现蹦极行情无数投资者表示无奈与不解之后，我国2016年的房价在政策频出的情况下持续走高，之前股市动荡和目前房价的高姿态，对我们应如何做好资产泡沫的防控提出了挑战。

资产泡沫的存在对经济稳定有巨大的影响，我国资产泡沫形成是由多重因素导致的，目前的文献很多集中在，我国实体经济普遍利润率不高，投资者不愿意将资金投入生产领域而转向股市或者房地产市场，造成资产价格高于实际价值，以及目前中国的土地政策和我国处在GDP政绩体制下，城市土地的高价格造成房地产的高价格。本文主要将从政府，市场和投资者三个方面进行讨论。

1我国资产泡沫形成的原因分析

金融抑制和投机心理的作用，政府对金融多干预抑制了金融体系的发展，而金融体系的发展滞后又阻碍了经济的发展，从而造成了金融抑制和实体经济落后的恶性循环。我国的金融行业是存在管制的，这种管制会造成信贷短。企业在供给短缺的正规市场上很难融资，不得不向民间筹资，民间资金也追求较高的收益率，使得资金涌入利润较高的行业，而这些行业具有较高的投机性，资金涌入也让相关的资产出现虚高，从而可能产生泡沫。

然后由于证券市场的不成熟，存在人为操作，就难免出现因投机而产生的泡沫，如吴敬琏说中国证券市场从建立之初到现在，容量有了很大的发展，但是一直很不规范，在某些政府官员和国有企业领导人看来，证券市场的功能就是为获准上市的企业圈钱解困。对于另一些懂得金融市场交易特性，又有某种权力背景的人来说，则把它看作一个可以进行违法违规炒作而不会受到惩罚，从而从中小投资者口袋里大把掏钱的良好场所。

其次我国的投资者缺少经验，我国股市散户众多，但他们不是股市的主导者，他们既缺乏经验又容易受到不良机构投资者的诱导，在不成熟的中国股市中，一些机构投资者进行投机炒作，并以此牟利，且在“杠杆”的作用下，在资产泡沫存在时更是放大了资产泡沫的存在量。我国的住房市场化改革的大规模推开也不到20年，我国没有经历剧烈、大规模的房地产泡沫破裂过程，没有亲身感受到类似于“日本失去的10年”那样的危害，因而总有投资者对股市和楼市等存在不恰当的预期，行为金融学表明，有时恰是这种预期决定了资产的价格，这一价格反过来加强原来的预期，进而形成资产泡沫。

2资产泡沫形成到破灭的过程

回顾日本90年代的全国性房地产泡沫的发展；2007年以来的美国次贷危机等，我们可以知道绝大多数的资产泡沫都是从利好消息开始的。

当利好消息刚出现时，由于投资者对消息的敏感程度不同，整合新消息重新评估价格的时间也不同，反应较快的投资者能很快重新整合信息ψ什进行估价，当他们发现市场对资产价格存在低估时，他们会大量买进，对资产的需求的增加会推动资产价格上升，由于羊群效应，大多数的其它的投资者也会在利好的消息中跟着投资，继续推动着价格上涨，当价格上涨到偏离实际价格后，先前买进资产的那些敏感的投资者在泡沫支撑不住的期间选择逃离。就跟泡沫的开始时一样，由于他们对消息的敏感程度较高，当资产泡沫过大出现利空消息时，他们选择卖出所持资产，由于羊群效应，此时大多数投资者又跟跌，使得价格极速下跌，剩下那些反应迟钝的投资者成为泡沫的牺牲品，

以上过程正如《通论》所说“因为众多投资者的不理性，从全社会来看，要使投资高明，在于增加我们对未来的了解，而从个人利益来看，所谓最高明的投资，乃是先发制人，智夺群众，把坏东西让给别人”

基于以上的资产泡沫形成的原因分析，以及对资产泡沫形成的过程进行分析本文提出以下解决方法。

3资产泡沫的防控方法

首先要加强金融深化，让政府放松对利率的严格管制，使利率为反映资金供求对比变化的信号，从而有利于增加储蓄和投资，促进经济增长。同时根据研究发现货币供给量增加对房价有助推作用，即二者同向变化，利率与房价呈现反向变化，利率的提高影响了市场需求使房价下降。所以应该在金融深化的基础上继续完善我国货币政策的传导机制，完善利率市场化，使其可以真实反应映市场借贷成本，有利于减少投资者的非理性预期，防控资产泡沫。

其次要合理监管证券市场，根据泡沫形成的阶段采取不同的监管方式，在利好消息出来时，监管部门应及时核查和披露真实情况，防止如银广夏事件，绿大地事件等类似事件再发生，要求机构投机者必须提供“详尽的价值分析”，督促机构投资者进行价值投资；在泡沫膨胀的阶段，要加强内幕交易的监管，加强对评级机构和媒体的管理，要打击对敲手段以及国内“庄家”建仓，拉高，整理，出货等，减少信息不对称，让中小投资者形成正确的预期，形成价值投资，如2015年发生的泛亚有色金属交易所的骗局，有政府鼓励，媒体报道，公众人物站台，很容易让投资者跟风投资；在资产泡沫破裂阶段，要一点点释放泡沫，让泡沫变小，把风险控制在可控范围内，政府一方面要引导投资者预期，另一方面把实体经济发展好，证券市场是虚拟市场，它的走势不会完全脱离实体经济。

最后提高广大投资者的分析预测能力，树立正确的价值投资理念，通过抑制市场上的非理易来防控泡沫，投资者应该对自身的心理弱点、市场基本面、公司基本面、其他投资者心理有一定的了解，避免盲目跟风、过度相信“小道消息”。

参考文献：

[1]金德尔伯格.新帕尔格雷夫经济学大辞典.1978.

[2]日本经济白皮书.

[3]龚秀国.中国股市暴涨暴跌刍议与反思.中共青岛市委党校青岛行政学校学报，2016（4）.

[4]凯恩斯.利息、货币、通论.商务印书馆，1987.

泡沫经济形成的原因篇4

关键词:泡沫经济;新经济泡沫

中图分类号:F11文献标识码:A

自1636年人类历史上最早的有据可查的泡沫经济──荷兰郁金香泡沫开始，人类历史上发生过许多次的泡沫经济，较早的有1719年法国的密西西比泡沫，1720年英国的南海泡沫。进入20世纪后也有很多，如美国八十年代的货币危机及2000年的新经济泡沫;日本七十年代的“迷你泡沫”和八十年代末九十年代初的“大泡沫”，等等。特别是到了20世纪九十年代后，泡沫经济爆发的频率和范围都大大增加了，尤其是2007年开始爆发的由美国次贷风波引致的世界性的金融危机，导致世界经济进入新一轮的低迷。泡沫经济的形成原因非常复杂，既有政府政策的影响，又有金融体制和市场结构方面的因素。本文从历史上曾经爆发的泡沫经济出发，通过比较引发1997年东南亚金融危机的泰国的泡沫经济和2000年美国的新经济泡沫来揭示泡沫经济的形成机理。

一、泰国泡沫经济成因分析

(一)泰国泡沫经济形成概述。20世纪八十年代初期，泰国经济一直维持4%～6%之间的低速增长，1980年泰国人均国民生产总值(GDP)只不过七百多美元，进入1987年后，经济开始起飞，1988年泰国的经济增长率竟高达13.3%，令世界瞩目。到了1996年，其GDP已经超过了3，000美元，因此泰国被许多人誉为亚洲奇迹的第五只老虎。

泰国房地产泡沫的形成过程，大致分为三个阶段:

第一阶段为1984～1991年。这个阶段为了促进经济的发展，泰国政府对产业结构进行调整并把房地产业作为优先投资的领域，给予一系列的优惠措施，同时给予住房按揭以税收抵免的优惠。与此同时，银行把按揭利率由16.5%降低到了10.5%，住房需求被明显的增加。这一轮的房地产市场繁荣，由于国内的军事政变和海湾战争的爆发，使得泰国的经济和房地产市场出现了短暂的调整。

第二阶段为1992～1996年。随着海湾战争的结束，泰国国内政局也逐渐稳定。新政府推出了一系列使土地价格飞涨的政策。如泰国的证券交易委员会对上市的房地产公司提出“必须保持充足的土地”等，这些政策大大刺激了房地产行业的繁荣。大量的开发商和境内外投机者涌入了泰国房地产市场。外国银行1991～1995年期间通过大量低息贷款，进入房地产市场。如1989年泰国发放的住房贷款总额为1，459亿泰铢，到1996年超过了7，900亿泰铢，7年内增加了5倍多。

第三阶段为1997～1998年。这时，泰国的房地产泡沫已经积累到了比较严重的程度，而泰国的上上下下却十分乐观，面对国内经济不断的衰退，在理应实行紧缩货币政策时，却并未引起重视。在1997年初，当泰国糟糕的经济数据被披露之后，最终坚定了国际对冲基金攻击泰铢的决心，成为亚洲金融风暴的导火线。1997年7月2日，泰国政府被迫放弃对汇率的维护，东南亚金融风暴爆发。泰国的房地产泡沫最终破灭。

泰国的泡沫经济及其后的东南亚金融危机给泰国经济的发展造成了严重的损害。第一，抑制了实业的发展。房地产和股市的疯狂抬高了银行的利率，使得产业部门的资金成本过高，很难生存和发展。所以，即使泰国的资金过剩，但却很少有人愿意投资于实业;第二，丧失劳动力的比较成本优势。泰国的平均工资在10年内增加了十倍多，使得泰国在劳动密集型产业中失去了比较优势，许多制鞋、成衣业工厂纷纷倒闭;第三，泡沫经济的虚假繁荣误导经济发展战略，制约货币政策的运用。泡沫经济的发展使很多泰国经济学家和政府官员都认为泰国已经属于中等收入国家，应当发展资本和技术密集型产业。于是，重点投资重化工和高科技产业。但由于泰国教育和科技水平的局限，使得这些产业的效益都不好，泰国面临着传统产业竞争力衰退，高新科技产业又跟不上去的巨大困难;第四，债台高筑。泡沫经济刺激了国内的投机活动。泰国举国上下举债成风，抬高了利率。许多企业为减少融资成本只能借外债;第五，金融体系崩溃。由于房地产和股票的过度投机，导致了金融系统大量的呆账，又限制了金融体制的调控能力和应变能力，最终脆弱的金融系统没有办法抵御外来投机集团的袭击，泰铢大幅贬值，泰国的金融体系几近崩溃。

(二)泰国泡沫经济成因研究

1、宏观经济的增长。1987年以后，泰国的经济增长速度突然加快，出现了两位数的增长率，进入九十年代后，均一直维持在8%左右的增长速度。经济的过快增长，存在着一些隐忧:第一，泰国的经济高速增长，过多的依赖于出口。据世界银行统计，1980年泰国的贸易及服务出口额占GDP的比重为24%，而1995年达到了42%。与此形成鲜明对比的是，国内的需求并没有被拉动，导致过剩资金大量流入房地产和股市，容易形成泡沫;第二，经常项目下贸易赤字严重。在危机爆发的前几年，泰国的经常项目下赤字占GDP的比重在东南亚国家中是比较高的，虽然FDI抵消了其产生的缺口，但实际上使得潜伏的问题积累得更加严重。为了弥补赤字，泰国政府开始放松对资本账户的管理，大量资金非常容易地进入泰国;第三，外资大量涌入。泰国在金融自由化的旗号下，吸引了大量外资，抬高了利率，导致大量企业和商业银行都大量对外举债，并且通过外汇市场结汇得到很高的资金流动性。如1992年注入泰国的民间资本为2，372亿泰铢，到1995年上升为5，176亿泰铢，增加了两倍多。

2、金融自由化。泰国20世纪八十年代初开始了全面的产业结构调整，把出口导向型工业作为国家发展的重点，鼓励制成品的出口。为了缓解国内基础设施落后，建设资金短缺的限制，泰国政府在财政政策、货币政策和外汇上采取了一系列的改革，推行金融自由化。例如，在财政上取消证券交易税，减少公司所得税和股息税等，使得泰国企业能够通过发行股票和债券得到长期资金;在金融体系上推行改革，加强中央银行的货币政策力度，推行了多样的货币政策，并且为引进外资放松了对外国投资者的外汇管制，允许汇率浮动，加速开放资本项目等。这些改革给泰国迅速带来了繁荣景象。1985～1990年泰国市场资本总额增加了21倍，平均交易量上升了40倍，储蓄率由21%上升为31%。泰国用了很短的时间就完成了金融业的自由化过程，并且开始将国内银行业对外开放。在缺乏严格监管的情况下，泰国银行业利用离岸金融市场对外融资，更要命的是这些外币贷款并未进行汇率对冲，这就导致了金融危机发生后银行业的崩溃。

二、美国2000年的“新经济泡沫”成因分析

(一)美国新经济泡沫概述。美国自从20世纪九十年代初以来，经济持续增长，出现了“低通胀，低失业，高增长”并存的局面，人们称之为“新经济”。在这种背景下，股市不断升温，尤其是到了九十年代末期，从1998年第四季度到2000年第一季度，纳斯达克股指从1600多点上升到5000余点，上涨了256%。美国股市的价格已经超出了其实际价值，从而出现了严重的泡沫现象。

从2000年3月后，纳斯达克股指开始下跌，到4月14号的“黑色星期五”，道琼斯和纳斯达克指数双双创下了下跌点数的最高记录。4月17日，纳斯达克指数跌至3227点，比同年3月10日的5133点缩水了37%。到2000年底，纳指已跌去50%以上。900家大公司2001年第二季度盈利下降了52%，降幅比第一季度的25%扩大了一倍，创下业绩榜公司盈利降幅的最高记录。股市泡沫破灭后，巨额财富一夜蒸发掉了，2001年全美网络公司倒闭了537家，裁员10.1万人。大量的公司裁员也必然使更多个人破产。1980年时美国有28.7万人破产，可是到2001年，人数增加到了145万，创新纪录。

(二)美国“新经济泡沫”成因研究

1、预期。进入20世纪九十年代，美国经济发生了巨大变化。在经济结构方面，以信息技术为中心的高科技产业在经济中占了主导地位;在经济运行方式上，经济持续增长的时间拉长，从1991年4月到2001年4月美国经济实现了长达120个月的增长。人们对这种新经济充满了憧憬，并对与信息技术和网络相关公司的盈利前景产生了良好的预期，一些代表新经济的公司股票市值被追捧得大幅度上升。如1999年5月至2000年3月，思科公司的股票市值上升了2，993亿美元，英特尔的股票市值上升了1，925亿美元，诺基亚上升了1，612亿美元，导致人们对这些新经济产业部门的发展前景一片看好。事实上，仅有少数网络上市公司有所赢利，而且相对微薄。从理论上说，这些过于乐观的观念一旦在市场中流行开来，并被多数投资者所接受，就容易由此导致泡沫。

2、资产定价。一般说来，股票的价格应以其实际价值为基础，价格超过了实际价值的部分即容易形成泡沫。我们用现金流折现公式来理解:

于出现过度乐观的情绪，导致对相关经济变量的预期脱离了经济现实。同时，由于长期的经济扩张和经济周期消失等说法的盛行，使人们的风险意识下降，对贴现率与风险溢价之和的预期越来越低。这些因素合在一起，共同导致了预期理论价格偏高，资产价格高于其实际价值，泡沫不断膨胀。

3、羊群效应。在金融市场上，投资者的决策会受到其他投资者的影响，投资者之间会相互模仿。由于当时人们对“新经济”的鼓吹，人们甚至相信传统的经济周期不会再有，由于信息的不对称，越来越多的投资者便像滚雪球一样的累积对经济发展良好势头的预期，特别是人们相信网络股带来的新经济将会使得经济增长可以跳出过去受经济波动周期约束的旧范畴而进入一个可以持续上升而没有通胀威胁的新经济范畴。也就是说，经济运行不会有大的向下调整时期，因此股市持续走高，不会有崩盘情况出现。这种羊群效应的积聚，使得市场上明明已经价格很高的股票却依然有人接手，最终形成资产价格泡沫。

4、政府政策。从美国经济运行过热开始，通货膨胀压力逐步增大，美联储实施过度紧缩的货币政策，连续六次提高了利率。另外，在2000年初以来美国经济急剧减速下，但美联储反应迟缓，降息幅度不够。例如，3月20日市场预期美联储降息幅度为75个基本点，人们认为这样的降息幅度不足以防止经济进一步下滑，因而对未来经济前景信心不足导致股市继续下挫。

泡沫经济形成的原因篇5

关键词：日本经济泡沫经济中国经济

1980年代日本泡沫经济的破灭，引起了各国学者的广泛关注，并对日本泡沫经济的形成和破灭的原因进行了多角度、多层次的探讨。在中国经济持续30多年高速增长后，许多学者开始担心中国经济是否会出现经济泡沫。虽然日本经济与中国经济的发展有着很多不同，但也有诸多共同之处，因此研究日本泡沫经济形成和破灭的原因，并得出中国预防泡沫经济出现的一些启示，对中国经济的发展具有重要的意义。

一、泡沫经济形成的背景

日本战后的经济发展大致分为四个阶段。第一阶段从1955年到1970年称为高度经济成长期。在此阶段GDP的平均增长率达到了10%，如果再细分的话，把从1955年到1961年称为第一次高度经济成长期，从把1965年到1970年称为第二高度经济成长期。在第一高度经济成长期间，主要是由于民间对石油、化学、合成纤维等，新兴产业设备投资的扩大，以及被称为三种神器的冰箱、洗衣机、黑白电视机等耐用消费品的风摩流行对经济的发展起到了强有力的推动作用。第二次高度经济成长期，主要由于钢铁、造船、机械行业的国际竞争力提高以及不断扩大的出口份额，支撑了经济的高度发展。

1971年10月，尼克松总统宣布了美国政府决定停止美元兑换黄金，在这之前美元是可以自由兑换黄金的，这个事件也被称为尼克松冲击。同年12月，美元下跌，日元被逼迫上涨到1美元兑换308日元的水平，这对本来就逐渐降低国际竞争力的日本企业来说更是雪上加霜。1973年，第四次中东战争爆发，石油输出国机构OPEC，当石油输出价格提高至4倍，加速了全球性的通货膨胀，当时日本国内物价暴涨，称之为“狂乱物价”。为了控制极端通货膨胀，政府也日本银行实行了“抑制总需要政策”也就是紧缩金融政策，其结果是造成了经济的停滞。1974年日本的经济首次变成了负增长，为了成就经济，政府在1975年扩大财政支出并首次发行了赤字国债。企业也积极地削减开支、降低成本、优化经营，力图完成从石油依赖性产业到省工省能型产业的转换是日本产品的国际竞争力逐渐得到恢复扩大了出口。1979年，第二次石油危机到来，石油价格再次被OPEC提高至2.5倍。由于日本企业已经在第一次石油危机时实行了企业的转型，加上政府的一系列紧缩货币政策，有效地避免了极端通货膨胀的出现。世界经济在遭受了两次石油危机的打击后，于1980年以后陷入低迷，日本经济也经历了长达三年的经济低迷期。在这段时期中，提前完成企业转型的电子器械、彩电、汽车行业，他们的产品即省能又物美价廉，在欧美市场大受欢迎，以“集中豪雨”时的输出到欧美市场，对日本的经济起到了一定的支撑作用。当时各国的经济增长率平均为2%，而日本的平均增长率为2.9%，这其中的0.9%是以输出产业贡献的，他们在为日本经济贡献0.9个百分点的同时也严重的激化了日本和欧美各国之间的贸易摩擦。

二、泡沫经济形成

日本经济发展到了第三阶段，从1985年到1990年，这一阶段也被称为泡沫经济形成时期。欧美各国为了解决和日本的贸易摩擦，抑制日本产品的输出，于1985年9月由当时的G5成员国包括日本、美国、英国、法国、德国的财政部长及央行行长，在纽约的广场饭店举行会议，就上调日元汇率、下调美元汇率达成了协议，即著名的广场协议。在广场协议签订时，日本政府预测协议签订后即便日元走强，但日元对美元的汇率也不会低于1美元兑换200日元以下，据说当时的日本财政部长竹下登表示愿意协助美国，采取入市干预的手段，抬升日元、压低美元甚至承诺美元贬值20%OK，可是当日本政府目睹美元对日元的比价骤然下跌到150日元以下的时候，终于手足无措了。难怪有些经济学者批评日本政府在广场协议中的表现过于幼稚和软弱无能，到了1987年10月9日，纽约股市大崩盘的黑色星期一，美元对日元的汇率竟然跌到了1美元兑换120日元，在广场协议的两年后日元竟然被抬高了1倍。

1987年的美元贬值也导致了世界性的货币动荡，也危机到了美国国债的价值，于是以美国为首的发达国家首脑在法国巴黎的卢浮宫召开了为避免美元的继续下跌，共同采取行动干预市场，以将美元汇率维持在当时的水平而达成了协议称为卢浮宫协议。倍受日元升值之苦的日本政府立即行动向市场抛售了大量日元买回美元。大量抛向市场的日元为以后泡沫经济形成留下了隐患。

日元的急速升值给以出口为主体的日本经济造成了致命的打击。为拯救经济1987年日本采取了空前的金融缓和政策把利率从5%降到了2.5%，并把2.5%的“超低金利”一直持续到1989年的5月。另外，日元的升值使输入原材料价格下降，“元高差益”使输入关联产业盈利丰满，加上长期超低利率造成的市场大量剩余资金，一齐涌向土地、股票、贵金属市场。日本由于多年的开发建设，剩余土地紧缺，所以土地的价格很快就被爆炒上去，企业或个人投资家只要把所持有的土地抵押给银行就能得到大量的利息贷款。这些钱又很快地流入到土地、股票市场上去，在升值预期的诱惑下，大量的投资者进入股票、房地产市场。随着预期在一定程度上得以实现，又使更多的投机者、企业、甚至包括老人和学生也加入到投机的行列。“土地神话”、“股市神话”使得更多家庭的资产价值上涨，企业价值上升，过度的乐观预期又导致了过度的消费和过剩的投资。日本有史以来最大的经济泡沫就这样形成了。

在泡沫形成的过程中，没有引起日本政府的任何警觉，甚至政府和日本银行对经济形势的判断上存在很大的失误，1987年5月，日本银行在“调查月报”中指出:“现在的金融缓和状态要注意到经济主体的资本收益高涨与财产价格的上升对经济的影响。已有财产价格是为投机性的交易支持，如果交易降低可能发生通货紧缩危机，因此，需要严格的警告，不要让金融缓和政策破坏这样的局势”。1989年5月，在提高法定贴现率时，日本银行在同年5月的“调查月报”提到“最近我国经济的特殊性是土地、股份、资产价格上升导致的资本收益。1986年到1987年的景气停滞局面下，资本收益让企业行动加速、住宅投资上升，同时也让此后的耐久性消费的支出增加。”1990年4月，日本银行在“调查月报”中分析地价上涨时指出“从经济主体的行动来看，土地神话一直还存在”。无疑，政府和日本银行的所做所为，对泡沫经济的形成起到了推波助澜的作用。

三、泡沫经济破灭

日本经济发展到第四阶段，也就是1989年以后的泡沫经济破灭时期。由于长年的日元上涨，机械、汽车、电子等出口行业被受煎熬纷纷到海外，特别是欧美市场寻求活路，日本实体经济的空洞化已经日益显现，此时日本经济的繁荣其实只是表面的繁荣而已，泡沫经济的破灭指日可待。1989年10月，日经指数创下了历史最高点39000点，从1985年到1989年，4年当中上涨了4倍。1989年10月，日本银行终于开始上调利率，实行金融紧缩政策，由于1990年2月和8月，两次提高官方利率达到了6%，日经指数也从1989年的39000点一路下跌到2003年的6700点。再来看看日本的土地价格，大都市的地价在1985年增长幅度稍逊于股市，但之后突飞猛进到了1990年达到高峰。这期间，日本土地积累的资本收益远远超过了股市，达到了1420万亿日元，到1990年年底，日本的土地资产额达到了2400万亿日元，相当于美国全国土地资产额的4倍。在如此大的泡沫之前，政府再也不能无动于衷了，1990年4月，日本大藏省开始对日本金融机构的房地产贷款总量进行控制，并要求把房地产融资中与上年同比的贷款增加部分控制在当年全社会贷款总额之内。随后又出台了“地价税”。房价、地价从1990年代开始下跌，至今已跌到了高峰期的50%以下，中小城市下跌的幅度更大，持续了20多年的下跌目前还不知底在何处。

痛定思痛反思造成泡沫经济的原因，从1987年到1989年长达两年之久的“超低利率”政策无疑是主要祸首。问题是政府为什么犯这样的政策错误令人费解，吉川元忠教授在“金融战败”一书中曾批评政府时指出：“从日本世纪经济状况看，1987年日本经济增长率很快变恢复到了广场协议前的50%水平，根本不应该成为一直实施到1989年5月的超低利率政策的理由”，“或者这就是日本为了那个制止美元汇率下跌的卢浮宫协议而付出的代价”，“对于长期实行低利率政策的失败，日本政府方面也不得不公开承认。但是，对于上述长期低利率政策是日美协调的产物一事，日本政府却绝不会公开表示承认的”。据测算从1989年到1992年，日本的金融资产损失高达800万亿日元，相当于国家财力的11.3%，这还不包括泡沫经济破灭后由于大量的不良债券造成的银行资金的损失。第二次大战期间，日本所有物质损失占国家财政的比率是14%，两个数字相差无几。由此可见泡沫经济破灭给日本造成的损失比二次大战时间的损失由过之而无不及。

四、结论及启示

中国经济经过了30多年的高速发展，成绩令世界注目。但近年来，中国经济也出现的一些问题，并和日本泡沫经济前出现的问题有些相似。为了避免中国经济重蹈覆辙，本文得出以下几点启示：

（一）保持宏观经济政策的相对稳定

保持相对稳定的金融货币政策和汇率政策对经济的稳定发展至关重要。日本政府在经济发展过程中，实行的金融货币政策和汇率政策起伏过于猛烈使经济忽冷忽热，始终没有找到一条稳健安定的发展道路。中国这些年来的人民币汇率叮嘱来自欧美的各种压力一直保持了相对的稳定。政府的做法可圈可点，这对于中国经济的稳定发展起到了积极作用。

（二）稳定房地产价格，防止泡沫的形成

日本政府在房地产泡沫形成之前掉以轻心几乎没有采取什么像样的措施。到1990年前后，房地产泡沫已经发展到很严重的程度才开始实行房地产调控措施，包括“地价税”的出台，这些措施对房地产泡沫的形成几乎没有起到任何作用，只是起到了挤破房地产泡沫的作用。近几年来，中国政府也一直对房地产实行调控，但只靠行政手段力度还不够也容易出现反弹。如果再加上法律手段，比如“房地产税”等综合运用可能会受到更好的效果。

（三）加强对剩余资金的疏导

长年来的经济发展使企业和国民都存有一定的盈余资金，目前这些剩余资金都集中在房地产和股票市场当中，即使疏导这些剩余资金，并给他们寻找合理的投资渠道，对于抑制房地产和股市泡沫具有积极意义。政府是否可以考虑把这些剩余资金以基金、或者别的形式集中起来，用于投资东南亚及南非的资源能源的开发项目。即有利于增加国家的战略储备，又可疏缓房地产泡沫的压力，并使这些资金得到一个长期安定的回报。

参考文献：

[1]奥村洋彦.《日本泡沫经济与金融改革》，余熳宁译，中国金融出版社2006年版

[2]包小忠.《再论日本泡沫经济时期的金融机制及其制度过程》，《现代日本经济》2003年第4期

[3]刘昌黎.《现代日本经济概论》，东北财经大学出版社2002年版

[4]孙执中.《论日本泡沫经济生成的背景》，《现代日本经济》2006年第4期

泡沫经济形成的原因篇6

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预

售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。