房地产企业核心竞争力分析范例(12篇)
房地产企业核心竞争力分析范文篇1
关键词：风险把控产品定位成本管理
0引言
在过去的十多年间，中国房地产市场持续繁荣，房地产企业的发展基本是借助国家房地产制度变革所提供的历史机遇和政策环境。近几年，房地产业屡遭冰点，房地产企业的“幸福日子”一去不复返。去年，美国次货危机引发的金融风暴，也波及到我国的房地产行业，行业整合明显加快，企业核心竞争力得到重视。房地产行业是资金密集型产业，除了万科、金地、保利等上市公司通过股市募集资金外，非上市企业的融资渠道单一，主要靠银行贷款。目前在股市推动楼市、楼市推动地价的背景下，很有可以形成地产寡头，中小企业的竞争力大大降低。面对这种局面，确定企业发展战略和经营模式对中小房地产企业的持续发展具有重要的意义。
产品定位准确，实施合理成本战略，是提高企业核心竞争力的重要手段之一。每个企业各有不同的方式，建立完善的市场调研、产品研发体系及完善的成本控制体系，是企业走向成熟不可缺失的一项重要工作。
1项目前期，把握投资决策
土地储备量大小是房地产企业的实力的象征。项目土地出让拍卖前，究竟以多少价格取得土地，企业要做仔细的投资决策分析，包括项目的基本情况、项目用地现状调查，对项目开发的组织机构、管理费用、开发建设进度及费用的关系等。这其中，要求企业积累各种基础资料，才能全面精确计算。虽然，土地拍卖过程竞争激烈，价格一加再加，搞清项目主要状况、搞清成本，就有竞争的底气。
2产品定位准确，优化设计
项目设计方案阶段，作深入的产品市场调查是十分必要的，关系到项目开发的成败。市场调研报告是设计的主要依据，可以概括为以下内容：
3建设阶段，严控工程造价成本
项目建设阶段，建设成本管理与控制进入到实现的阶段，计划能否实现，目标能否达到，考验企业团队的执行力。需要有严格的规章制度，对成本控制的各个主要环节进行规范管理。
设计变更的管理工作：对工程建设中的设计变更进行分类管理，分为设计提出的变更、甲方提出的变更、施工单位提出的变更、客户提出的变更。对每项变更内容预算部门要进行费用、工期的评估，技术、工程部门要进行可行性的评估，最终由总工程师签发。变更环节的管理靠制度、靠流程，保证变更的科学客观，杜绝主观随意性。
施工现场签证管理工作：对于要发生的签证，工程部要对照合同，审核签证的必要性，以及签证内容的合理性，对照施工图、预算，核实工程量，明确说明签证的原因、内容。签证单必须有监理、现场经办人、工程部负责人的签字。
设备材料的采购管理工作：在日常工作中建立的材料市场信息库，建立设备供应商的长期合作关系，根据技术部门提供的设备技术参数，工程部门提供的工程进度要求，对各种设备货比三家，比较设备的性价比，择优选用。
工程款的支付：控制工程款及各种材料设备款的支付，源头在招投标及各种商务合同的签订工作上，对合同中的价款支付比例，以工程进度为依据签订。预算部门在做预算时，结合工程款支付的要求，对相关工程量，分别分类计量。支付时，工程部对照完成的工程量、财务部对照合同，严格按合同审批、支付。
预决算管理工作：把预决算作为工程成本控制工作的主线，招标工作、工程量计量、工程造价的计算依据和预决算工作都有直接而密切的关系。准确的预算为控制工程成本提出目标依据。决算工作，核实施工单位申报的工程实际发生的费用，剔除不合理的内容、重复计算的内容，审核价差调整的内容，不仅仅是控制工程造价的最后结果，也是对工程成本控制工作成果的检验。
4销售阶段，严控销售成本
在激烈的市场竞争中，为推动销售工作，销售需投入的费用持续增加。项目方案确定后，销售部门就着手制定营销计划，对广告的投入、现场的包装、参加展会、样板区建设、样板房装修的标准、售楼部的建造编制计划书，提出费用标准、投入计划。公司合理确定费用额度，对各种广告形式做出费效比评估。广告投入后，跟踪评估广告的投入效果，并根据实际销售情况调整，力求每一分钱的投入都有效。
5把控风险调节，积极应对市场变化
房地产开发面临诸多风险，因而必须防患于未然，对各种可能发生的风险都应有前瞻性和延续性的预测，才能减少风险成本的发生。
2005年以来，国家对房地产行业的政策进行多次调整，每一个政策出台，都对行业产生了不同程度的影响。国家经济发展越来越市场化，经济发展也越来越快。在这种情况下，国家政策的调整将成为一种常态。将国家政策、地方法规的研讨工作日常化，对市场可能发生的变化进行推演，适时调整项目的投入时机、投入力度，是应对政策风险的有效方法。从2007年的楼市拐点论到2009年楼市的触底反弹，不同企业对市场的判断和应对策略有很大差别。有的房地产企业抓住了先机，极时调整策略，销售量节节攀升，企业获利颇丰；而有些企业则慢人一步。
多年的持续繁荣，成就了一批优势企业，也制约了企业对发展战略和经营模式的探索。危机也是一种机会，让房地产企业有了修炼内功的紧迫感。在国内包括港澳地区一流企业纷纷跨区域发展、全面出击、建设项目四处开花之时，本地房地产企业要有全国性竞争的态度，用国际化视野来优化企业战略和经营模式。全面分析评价不同企业战略和经营模式的优劣势，分析国内外房地产周期波动的特点和基本规律，以及对目前所处周期阶段和未来二年的趋势进行预测，为企业把准市场脉络，赢得市场先机。
房地产企业核心竞争力分析范文篇2
【关键词】房地产企业；企业成本；均衡管理
一、前言
我国房地产市场渐趋饱和，产业增速出现回落，市场竞争日益加剧及市场观望情绪不断加重等不利情况的出现，房地产企业的发展转向靠成本竞争取胜的策略是首选。搞好企业成本均衡管理和控制是提高房地产企业竞争能力的重要举措。本文通过对房地产行业环境分析立足房地产企业项目开发全过程，对加强房地产企业各环节的成本均衡管理和控制进行探讨，期望能与房地产企业的同行对于房地产企业成本均衡管理和控制进行一些探讨。
二、房地产企业成本控制的特点及其难度
房地产企业成本控制涉及前期立项、规划设计、合同签订、纳税筹划、工程招标、施工建设、变更鉴证、工程竣工决算、销售管理等方方面面。涉及面之广、时间跨度之长、情况之复杂，事项的不确定性这都给成本管控增加了难度。在最关键的规划设计、工程招标、施工建设等关键环节缺乏科学的方法和行之有效的措施。往往在项目施工过程中，对成本的跟踪控制力度不够，监理和建设单位对施工建设单位工程质量、合同变更签证、建设工期监督管理不到位，从而增加了企业成本。房地产企业属于资金密集性企业，资金使用周期长、需求量大，房地产企业大都受融资渠道的限制，使得融资成本成为开发企业成本控制的又一个瓶颈。
三、房地产企业目前成本管理的现状及困难
1.房地产行业企业全面成本控制意识淡薄
受长期行业高回报的影响，房地产企业大多数管理者和员工没有全面成本控制的意识。企业没有树立全面、系统的成本控制理念，没有建立合理的成本控制体系及成本管控制度。一些房地产企业不重视施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及财务领域。而缺失了成本控制最关键的规划设计、竣工决算等环节，房地产企业税负在所有行业中是最高的，项目开发建设前期的纳税筹划，也是企业成本均衡管理和控制的重要组成部分。监理和建设单位对建设施工过程缺乏有效监督、控制、管理，也会使企业增加不必要的成本费用开支。随着行业竞争的加剧，应建立起房地产企业全面成本控制的意识。
2.房地产成本管理和控制缺乏行之有效的方法
由于房地产行业普遍更重视开发和销售环节，对成本管理和控制意识淡薄不重视。目前，大多数企业的成本控制，还停留在建安及财务领域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企业对成本控制注重事中、事后控制，对成本预测不精细，成本控制缺乏科学性和全面性。
3.房地产企业成本控制制度设置不够完善
很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态，成本控制制度体系不够完善。房地产成本控制涉及建设单位、施工、监理企业的相互配合，贯穿房地产项目开发的各个方面，成本控制体系的职责权限的划分不够明确，相应的跟进、改善措施往往不到位。
4.管理人员的素质达不到要求
有些房地产企业虽然建立了相应的成本控制制度，但限于管理人员素质及管理水平达不到，成本控制没有取得好得效果。房地产项目竣工以后，实际成本的控制考核赏罚不够分明，导致各单位、各部门及员工对成本控制的积极性不高，成本控制不能落到实处。
四、影响房地产开发企业成本控制的因素
主要包括行业宏观经济形势、行业竞争程度、合作关系、行业地位等。
1.行业新加入企业的竞争威胁
由于房地产企业的高回报，使得国内拥有大量现金的其他行业企业的成功人士，还有一些资金实力雄厚的国际公司都有计划进入房地产行业，由此可以看出新进入者的威胁比较大。
2.供应商的议价能力
房地产企业的供应商可分为两类：一类为政府，政府多为土地供应者，土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此这类供应商的价格议价能力强。这对企业成本控制是不力的，通常房地产企业都要以较高的成本获得土地使用权；另一类为原材料供应商、建筑公司等，这类供应商议价能力较弱，房地产企业大都处于供应链的核心位置。房地产企业应加强这类可控成本的控制力度。
3.购买方议价能力
我国房地产偏向档次高的客户，低收入者一般无能力购买，并且消费者获取房地产信息成本较高。这些原因决定购买者相对于开发商来说议价能力较弱。开发企业应发挥自身的优势，在进行市场充分调研的基础上，合理确定销售价格，最大程度地保证企业的利润空间。
4.当前竞争对手之间竞争的激烈程度
房地产企业是一个特殊行业，它的“产品”就是固定资产，耗资多，风险大。一般而言，它的退出成本很高。一旦进入这个行业，如果想半途而废，成本是相当大的。这就决定了房地产行业竞争对手之间的竞争异常激烈。竞争激烈导致不确定因素的增加、土地竞价的飙升，都使得房地产企业在充分竞争的市场条件下，必须以低成本定位才能提高企业的核心竞争力。
5.其他企业的替代品
房地产企业的商品就是商品房，作为替代品的政府保障性住房廉租房、经济适用住房，这部分替代品价格低。随着政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房数目不多无法满足需求，对开发企业威胁较小，但在开发成本上未来将会给房地产企业竞争产生压力。
通过房地产企业的行业环境分析我们可以看出，房地产企业对有些环节的成本控制能力较弱，而有些成本控制是企业掌握主动权的，房地产企业成本控制应根据行业特点对开发项目全过程成本做到均衡管理和控制。
五、房地产企业成本均衡管理和控制的对策
1.提高成本控制意识，建立健全成本控制体系
要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制体系，利用奖惩制度，促使企业所有员工提高成本控制意识，激励员工自觉加强成本管理和控制。成本控制的环节应从建安和财务领域，扩大到房地产项目全过程：立项决策、规划设计、设备购置、建筑施工、销售等各个环节。涵盖招投标、合同管理、设计变更、竣工决算、纳税筹划、监理管控、资金成本等各个方面，房地产企业成本管控可谓是一个庞大的体系，我们要扎牢每一个篱笆，杜绝成本管理和控制的短板，努力降低企业成本，向管理要效益，提高企业效益，增强企业竞争力。
2.提高控制人员的素质，完善绩效考核
任何制度、方法最后都要靠人去落实、去实现，因此在加强体系建设的同时，通过学习、培训以及完善绩效考核制度等方法措施，使得管理人员、员工的素质得到进一步提升，从而较牢固地树立成本控制意识。将成本管理引入到绩效考核中，对在职人员实行工作内容考核与成本管理考核相结合的方法，动态管理。通过建立科学合理的用人机制，使那些有经验、懂技术、会管理、职业操守好的人员得到重用，激励员工自觉加强成本管理和控制。
3.针对房地产企业行业的特征，对房地产项目开发全过程成本实行均衡管理和控制
（1）立项、土地征用环节
发改委立项备案通知书。在项目立项前，房地产商需要通过容积率和土地面积换算得到预计的土地费用，以此来对项目的可行性进行判断。
房地产企业的通过土地招拍挂取得土地使用权。这个阶段由于土地的稀缺性及政府垄断开发商相对议价方面处于弱势。但房地产企业要做好开发主体的谋划，取得合法有效的土地价款票据，企业应妥善办理好土地拆迁安置的各项事宜，控制好拆迁安置费用，为项目快速顺利开工打好基础。这对企业成本管理起着很重要的作用，最终直接影响企业利润。
（2）设计与前期工程
设计费用在项目成本中所占比重不大，但房地产企业设计阶段就确定了开发产品定位、档次、主体结构、材料选用、设备品质等，设计的漏项还将直接影响项目的变更签证，最终影响企业成本。可以说房地产开发项目的绝大多数成本在这阶段就已经确定了。所以规划设计管理对成本控制起到至关重要的作用。
前期工程涉及成本费用：包括项目整体性报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编制费、其他费用。费用成本明目繁多，开发企业应逐项落实到位，做到有效成本管控。
（3）项目施工建设环节
①加强建设阶段各类合同签订管理，切实加强各类合同履约管理。各类超过标准限额的合同签订，应该按照规范流程，保证市场公平、公正发展，规范操作程序，使企业成本得到有效控制的重要措施。
②监理单位加强施工现场质量、安全、工程进度管理，从严控制施工过程中的签证变更，这是加强企业成本均衡管理和控制的有效途径。
4.预售环节的成本管理
房屋预售阶段的定价、合理的折扣，与线上线下运营商的合作，商品房销售的按揭贷款的银行选择，广告费的投入，提高资金运转速度快速回笼资金，节约企业资金成本，加强销售环节的成本管理，是实现企业项目全过程均衡管理与控制的一个不可或缺的一部分。
5.项目竣工环节
项目竣工环节，对各建设项目进行竣工决算，工程竣工决算阶段的成本控制是根据合同及有关变更签证，图纸等相关资料，报送相关的中介机构进行竣工决算审计，准确计算工程量，使审计后的结算真正体现工程实际造价。财务部门按照成本以项目为单位的配比原则，进行产品成本的归集。财务核算应做到精细、准确，为最后房地产项目的土地增值税清算打下基础。这是房地产企业成本均衡管理和控制的最终环节。
六、结论
本文阐述了房地产企业成本控制的特点及其难度，分析了影响成本控制的因素，提出了房地产企业成本均衡管理和控制的对策。我国房地产市场渐趋饱和，产业增速出现回落，房地产业回报率有所降低，房地产业从快速发展正慢慢走向成熟。房地产企业要想在激烈市场竞争中获得长远的发展，就必须对企业成本实行精细化管理，将企业成本管理的重点放在对成本的均衡管理和控制上。按照房地产行业特征，在房地产开发的各个环节针对不同的特性，采取不同的方法，挖掘企业潜力，有效管理和控制企业成本，最终起到有效降低企业成本，提高企业效益，从而促进房地产企业在激烈的市场竞争中获得健康、稳定、长远的发展。
参考文献：
[1]唐丽春.试析新形势下房地产企业的成本控制[J].商业时代，2012（5）：11-15
[2]刘亚斌.谈房地产企业如何控制企业成本[J].民营科技，2010（3）：130
房地产企业核心竞争力分析范文1篇3
【关键词】房地产企业财务管理资金预算目标成本
1建立以财务管理为核心的房地产企业管理的原因
1.1房地产企业的经营特征
在房地产行业兴起后，各个房地产企业都形成其独特的经营模式，虽然经营模式各不相同，但其经营特征都是一致的，首先，由于房地产的前期投入资金大，开发周期长，这些因素决定了房地产行业具有高风险性，房地产建设从设计规划开始，就要经过许多个开发阶段，并且要耗费数年才能完工，开发周期长，资金运转的灵活性低，而资金的投入较大，少则几千万，多则上百亿，这导致企业很难单独完成资金的筹集，而需要多方的力量才能完成，大多数企业只能通过向金融机构贷款，进行负债融资，这使得企业的资产负债率提高，加重了企业的财务危机成本，所以，有效控制现金流，对房地产企业发展至关重要。其次，房地产开发业属于资源整合型企业，其业务较为复杂，涉及产业较广，不仅仅需要与供货商产生经济来往，还要与建筑单位、施工单位、设计单位产生经济来往，还有在销售环节，要与委托单位产生经济来往，当经济来往增加时，财务登记也将变得复杂，复杂的业务关系，使得财务成本管理成为房地产企业管理不可忽视的关键环节。
1.2内外部形势的变化
自从20世纪90年代后，我国的房地产行业进入了一个快速发展的阶段，全国各地房地产开发投资得到了迅速的发展，而当时政府对房地产行业采取了较为宽松的经济金融政策，并且大力鼓励房地产的发展，这使得许多投机行为有了滋长的空间，造就了我国房地产企业数量多，却经济规模低，效益差，房地产行业充斥着泡沫经济。这种现象在我国加入了WTO以后得到改变，当我国引进外资，越多技术领先、财力雄厚的外国企业进入我国房地产市场，与我国房地产企业展开竞争，这也要求我国的房地产企业不断向规范化、标准化发展，而在竞争中，许多管理意识不足、规模小的企业渐渐被淘汰。在这种情况下，我国房地产企业要在竞争中占有一席之地，就必需面对激烈的竞争环境。因此，在激烈的竞争中，在国家宏观调控的大背景下，企业若想寻求更好的发展，企业财务管理就成为至关重要的一点，建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，不仅有利于帮企业走出困境，更为企业的发展打下来坚实地基础，使得企业在未来能够更快更好的发展。
2建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式
企业财务管理是指，对于资金运动过程所采取的管理方式，它包含了资金的取得、耗费、使用、分配和收入等方面。所以，房地产企业的财务管理，是指包含资金的筹集管理，资金的投入运用管理，税务筹划和收入管理，开发成本及费用管理等。现今，我国大多数房地产企业都存在着财务管理的问题，例如成本管理不全面，资金管理较为薄弱，投资分析不到位的情况，所以应建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，而建立这种模式应注意以下几点：
2.1房地产企业的经营特点要求人们建立以资金管理为核心的企业财务管理模式
（1）实施资金集中管理;房地产企业涉及到许多各行各业的单位，其生产经营的过程十分复杂，包含了许多的经济活动，资金使用速度快，因此，倘若将资金进行分散管理，加大了统一调度协调的难度，财务管理的风险性大大增加。所以，房地产企业在财务管理的过程中，应该实现资金集中管理，实现资金集中管理，不仅能够有效的统一调度协调企业的资金，还能够使资金得到合理使用，使其发挥最大的价值，为企业未来的发展打下坚实的基础。
（2）全面实行资金预算管理制度;为了有效体现出财务管理中资金管理的核心作用，企业应全面实行资金预算管理制度，由专门的人员，通过对企业以往的资金流动进行分析，对未来的资金使用进行预测，企业应根据企业项目的开展状况和投资所需，使用现金预算的手段，确定一个合理的企业现金预算额度和现金持有量，与此同时，企业应按照预算，有计划性的使用资金，保证资金的有效运行，使其发挥应有的最大价值。
2.2构建全面目标成本管理体系
（1）全面目标成本的编制;企业应该根据以前的成本历史数据，再结合当前的成本实际情况，预测未来的成本变化，同时还要考虑到企业的经营目标和市场的变化因素，制定企业的目标成本。在目标成本确定之后，还需将其按照顺序，一步步细化为更小的，便于实行的目标成本，要求其具有精确性。
（2）全成本动态管理;当项目处于开发的过程中，那么项目成本就会产生不断地变化，为了保证制定的目标成本的实现，使其在企业的掌控状态下，就必须对成本变化进行及时的跟踪与反馈，对成本变化进行动态管理。在实际操作中，应提高成本管理人员的地位，使其与其他部门的人员做好沟通协调工作，有任何问题，及时反馈，及时处理，保证有效控制企业的成本。
（3）责任成本考核;责任成本考核是目标成本与动态成本能够实现的前提保证，能够有效的使目标成本和动态成本落实到位，这要求企业要将所有的成本目标都落实到每个具体的岗位上，并且制定相应的责任考核以及奖惩措施，责任成本考核，不仅有利于促进实际工作的有效进行，还有利于对目标成本和动态成本进行分析和总结，使各项成本使用更为合理，促进企业的良好运作。
2.3实现企业信息化管理
房地产企业信息化管理是指房地产企业利用现代的信息化技术，通过对房地产信息资源进行整合与分析，从而提高房地产企业的开发、决策、经营、管理的效率，提高房地产企业的核心竞争率。房地产行业需要面向市场，而了解顾客的需求，掌握最新的政策导向，及时发现市场的有效商机，对于房地产企业的发展是至关重要的，而实现企业信息化管理，不仅能够对房地产市场需求进行有效的分析和调研，还能够为决策提供有效的信息，因此，房地产企业实行企业信息化管理，是一个必然的趋势。
2.4以内部控制功能为保障
房地产企业在运行过程中会面临许多挑战，其中，对企业造成影响最大的就是财务风险，财务风险主要有两方面，一是项目决策具有风险，二是现金流的控制具有风险，为了避免这种风险的产生，企业应制定财务风险相关的预防机制，对风险进行评估、控制和处理。房地产企业应对投资项目进行专项研究，努力将风险指数降到最低，有效防范各种风险的产生。在项目运行过程中，要严格控制现金流，提高资金的周转能力，不断完善内部控制的制度，这有利于更好的发挥财政的作用。
3结语
近年来，对于房地产行业，政府出台了一系列的宏观调控政策，这些政策在一定程度上，对房地产市场造成了影响，但是，随着我国经济的发展，城市化进程的加快，现今的房地产调控政策，不会改变行业长久良好的发展趋势。因此，面对激烈的竞争和政策的调控，房地产企业只有调整自己的管理模式，建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，勇于创新，提高自身的企业核心竞争力，才能永远立于不败之地，才能使企业更快更好的发展。
参考文献：
[1]郑静.我国企业财务内部控制管理的研究[J].科技创新与应用，2012（33）.
[2]刘小丽.浅议房地产规划变更中的利益关系与权益维护[A].转型与重构――2011中国城市规划年会论文集[C].2011.
房地产企业核心竞争力分析范文篇4
随着房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。为了准确的分析房地产企业的营销能力，论文以一房地产企业为案例，在对房地产市场营销的特点和影响因素分析的基础上，尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，并采用层次分析法确定指标的权重，综合运用模糊综合评价法对房地产企业营销能力进行评价。论文的主要内容如下：第一章，绪论。主要阐述本文选题的背景、目的和意义、国内外研究状况、研究思路、分析方法以及可能的创新之处。第二章，房地产营销能力评价的基本理论。主要对房地产市场营销、房地产企业营销能力的概念和特征加以分析和界定，介绍了层次分析法、模糊综合评价法和德尔菲法的主要内容和实施步骤。第三章，房地产企业营销能力评价指标体系的建立。主要阐述了评价指标体系设立的目的、原则、逻辑框架、构建方法等内容。第四章，西华房地产公司营销状况分析。通过实地调研、收集资料，对西华房地产公司的营销状况进行分析评价。第五章，房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程。以西华房地产公司为案例，详细介绍了模糊综合评价法在房地产企业营销能力评价中的应用过程。第六章，提升西华公司营销能力的对策及建议。针对西华房地产公司市场营销中的薄弱环节，提出相应的对策和建议。本论文提出了房地产企业营销能力评价指标体系，为房地产企业定量评价营销能力提供了一种方法，也为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。
关键词：房地产企业；营销能力；评价指标体系；模糊综合评价法
3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.
KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5
目录第一章导言
1.1选题背景
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意义
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
1.3.2国内研究动态
1.3.3关于国内外研究的评述
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5研究的主要内容
1.6论文可能的创新之处
第二章房地产企业营销能力评价的基本理论
2.1房地产企业营销相关概念界定
2.1.1房地产营销
2.1.2房地产企业营销能力
2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍
2.2.1层次分析法
2.2.2模糊综合评价法.
2.2.3德尔菲法.
第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立
3.1评价指标体系构建的目的
3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则
3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架
3.4指标构建的方法
3.5房地产企业营销能力评价指标的设定
第四章西华房地产公司营销状况分析
4.1公司的基本概况
4.2项目概况
4.3公司营销战略分析
4.4项目的营销环境分析
4.5项目的定位
4.5.1该项目的市场细分
4.5.2项目的定位
4.6项目的营销策划
4.6.1产品策略
4.6.2价格策略
4.6.3营销推广策略
4.7项目的营销实施保障
4.8该公司营销工作中存在的问题
第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程
5.1运用层次分析法确定各层次的权重
5.2建立房地产企业营销能力评价集V
5.3构造模糊综合判断矩阵
5.4进行二级模糊综合评判
5.5进行一级模糊综合评判
5.6结论分析
5.7影响该企业营销能力的主要因素分析
第六章提升西华公司营销能力的对策及建议
6.1选择合适的营销发展战略
6.2提高营销策划的实施能力
6.3培养企业文化
6.4建立科学的营销管理体系
6.5塑造优秀的营销组织团队
后记
参考文献
致谢
作者简介
第一章导言
1.1选题背景
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来，我国政府实行强有力的宏观调控政策，对房地产市场进行规范和整顿，以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价，以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支,有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论,是一种横向的研究方式；而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上,建立分析模型和指标体系,并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径,是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴,并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段，一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中，但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白，导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中，房地产营销市场已进入全程营销阶段，大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力，仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力，不能及时发现营销各个环节存在的问题，从而进行改进。当前，我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看，已经进入科学正规的发展阶段，企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此，本文结合层次分析法和德尔菲法，以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上，结合层次分析法和德尔菲法，采用多层次模糊综合评价法，并以一定的案例为依托，设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型，为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。
1.2.2研究的意义
(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中，填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。
(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的，对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价，为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。
(3)在评价过程中，发现企业的不足之处，或潜在的问题，通过科学分析，提出解决方案，对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用，增强房地产企业综合竞争实力。
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科，他于1957年最早使用企业能力的概念，他认为：能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后，学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代,黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期,以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为，产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入，替代品的威胁，买方的讨价还价能力，卖方的讨价还价能力，以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链，提示了企业为增强竞争力，获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入，营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一，慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合，得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同，他从企业竞争力的基本构成入手，对营销竞争力的构成进行垂直细分，得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中,Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的,个人运用自己的专业知识去解决[2]。
1.3.2国内研究动态
由于在过去一段时期内，我国企业处于粗放型增长过程中，企业营销工作急功近利，营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧，关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力，以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表，它强调的是企业的短期营销能力,无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪，越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度，重新审视新3形式下企业的营销能力，刘玉来[3]在2005年，在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后，很多学者投入到企业营销能力的评价中，企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光，孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力，销售活动能力，新产品研究开发能力，市场决策能力[4]；罗孝玲，刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标，营销基础要素指标，营销决策能力指标，营销执行能力指标；杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面；瞿国忠，李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5]；宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面；杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后，翟国忠，林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中，为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中，并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系，为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力，或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力，而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展，没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理,很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。
1.3.3关于国内外研究的评述
综上所述，国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面，走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上，与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡，国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系，设立了评价模型，但对于不同的行业，不同的企业，在具体操作上仍有局限性。
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手，结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点，建立房地产营销能力评价指标体系，然后采用层次分4析法和模糊综合评价法，设立评价模型，定量分析房地产企业营销能力。
1.4.2研究方法
本论文在形成过程中，在大量查阅国内外文献和调研的基础上，结合理论与实践经验，进行定性与定量相结合的分析方法。
（1）理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上，以西安一房地产公司为案例，从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。
（2）定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织，贯穿全文。在定量研究方面，主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型，以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面，除了使用标号段落以外，对于层次和逻辑联系特别紧密的内容，使用了表格的形式以显示其内在关系。
（3）比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析，从而确定房地产企业的营销能力等级。
1.5研究的主要内容
（1）阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。
（2）阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。
（3）根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重，并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。
（4）根据营销能力评价的结果，分析该企业营销能力中存在的问题，并提出提高企业营销能力的具体措施。
1.6论文可能的创新之处
房地产企业核心竞争力分析范文篇5
进入二十一世纪的中国房地产业对加快城市基础设施、道路、交通、市政配套和市民居住条件的改善，发挥了重要的作用，使城市面貌日新月异，呈现出一片欣欣向荣的景象。然而，房地产业是否有必要如同其它行业去实施品牌战略？笔者认为：房地产实施品牌战略十分必要，通过品牌战略，可以有效地促进开发商的规划质量、设计质量、施工质量和管理质量的提高，品牌效应可以提高企业的知名度、增强企业的经济实力，为企业带来良好的环境效益和社会效益，从而达到三个效益的统一。
一、房地产品牌的战略意义
品牌是房地产企业的战略资源，直接贡献于企业的当期利润和后续利润。房地产产品属于长期耐用品，其产品品质需要在很长的消费过程中才可体现。同时，房地产产品又是高价值品，成熟的消费者购买之前通常会从长远考虑而慎重决策。产品品质直接贡献或损毁开发企业品牌。对消费者而言，房地产企业品牌就是房地产产品看得见的外在品质表现。既代表过去的产品品质，也一定程度上预示了未来产品品质的稳定性。因而市场越成熟，品牌消费特征愈明显。
二、房地产品牌战略实施对策
首先，创立房地产的品牌必须有清晰明确的品牌定位。目标越明确，命中率就越高。只有以市场中部分特定顾客为服务对象，才能充分发挥企业的长处、优势。对潜在的客户进行细分，按照客户的承受力和居住偏好进行定位和设计。定位不准，必然导致时间、人才、资源的浪费，有可能事倍功半，甚至无功而返。
第二，注重品牌形象的设计与对外宣传，塑造良好的企业形象，从品牌的名称、企业标志、标准图形、色彩、企业造型到一整套的CI企业视觉识别系统，都必须精心策划设计。有了视觉系统，才能及时地、鲜明地向社会传达企业经营的信息，使公众在视觉上产生强烈的刺激，树立起企业的形象。然后，再按照对市场的细致分析，安排市场的推广方案和销售方案。
第三，质量是一个品牌的生命，质量对房地产业来说尤其重要。安居才能乐业。就房地产而言，质量不仅仅是指工程质量，还包括居住环境、生态、环保各个方面，要从宏观的小区规划、总体布局、园林景观，到细部的房屋结构布局、立面设计、功能布置等各个方面，体现以人为本、可持续发展的要求；追求科技进步，充分运用新技术、新材料，力求充分符合现代人的居住理念，以科技创造美好生活；配套设施齐全，生活服务、文化体育设施基本具备，交通方便；严格把好工程质量关，建立层层负责的质量责任制，规划、勘察、设计、施工、监理等单位协同工作，确保优良的房屋质量。
第四，提供良好的售后服务，建立完善的物业管理。品牌的内涵是服务，良好的物业管理是一个优秀品牌形象的保证，必须把物业管理放在战略的高度，建立并执行一套科学统一的品牌标准，按标准进行管理，坚持不断地加强职工培训与教育，提高管理人员的职业素质，为住户提供优质的特色服务。
三、房地产企业品牌经营与核心竞争力的提升
品牌的定位在品牌构筑之始，起着指明方向的作用。质量是品牌的生命，品牌形象从某种意义上讲，是高品质产品和服务的象征。好的品牌有利于企业与消费者之间信赖关系的形成，没有消费者的信任就谈不上品牌及其资源，而这源于企业通过品牌向消费者表达其责任感，承诺其品牌向消费者所提供的服务是完全合乎消费者要求的。
品牌创新是房地产开发商的生存之本，产品创新是房地产产品的物质层面、功能层面、结构层面、技术层面的创新。如建筑结构、技术、材料、设计等的创新。房地产品牌创新是基于消费者情感价值的创新。品牌创新的目的是千方百计为消费者创造赏心悦目、震撼人心的品牌形象，品牌创新要从消费者的心灵去寻找创新的灵感，要研究消费者的信念系统、价值系统和审美经验。要从消费者的感觉、意识与潜意识出发，回过头来进行品牌设计、产品设计。
房地产企业核心竞争力分析范文篇6
【关键词】客户关系管理；房地产企业；核心竞争力
所有产品的生产和销售，都是以客户为中心的，房地产产品也不例外。从地段的选择到建设施工，再到新房产的出现和房地产现场销售，以及最后的售后服务，都是以客户的需求为导向。
20世纪90年代以来，随着全球经济一体化和网络经济的深化和发展，房地产开发企业所处的市场环境发生了巨大的变化，企业的经营理念也由此发生了深刻的改变，由以产品为中心向以客户为中心转变。在这一背景下，客户资源成为房地产开发企业的战略资源，由此推动了客户关系管理在企业中的应用。
一、客户关系管理及企业核心竞争力的内涵
（一）客户关系管理的定义与内涵
1.客户关系管理的提出
客户关系管理（CustomerRelationshipManagement，简称CRM）的概念是由GartnerGroup首先提出的。该组织认为：客户关系管理是整个企业范围内的一个战略，这个战略的目标通过组织细分市场，培养客户满意行为，将从供应商到客户的系列处理过程联系在一块，使得利润、收益、客户满意程度最大化。
事实上，客户关系管理最早开展于20世纪80年代初美国的“接触管理”，历经90年代的“销售力量自动化系统”“客户服务系统”以及“呼叫中心”技术，不断演变发展，逐渐趋向成熟。较早的概念把客户关系管理定义为一种营销工具，最近的概念才把其提高到企业的战略层次上。
2.客户关系管理的定义
客户关系管理，是企业为提高核心竞争力，达到竞争致胜、快速成长的目的，树立以客户为中心的发展战略，并在此基础上开展的包括判断、选择、争取、发展和保持客户所需实施的全部商业过程；
客户关系管理，是企业以客户关系为重点，通过开展系统化的客户研究，通过优化企业组织体系和业务流程，提高客户满意度和忠诚度，提高企业效率和利润水平的工作实践；
客户关系管理，也是企业不断改进与客户关系相关的全部业务流程，最终实现电子化、自动化运营目标的过程中，所创造并使用的先进的信息技术、软硬件和优化的管理方法、解决方案的总和。
3.客户关系管理的内涵
对于CRM的合理内涵，可以从管理和技术两个视角来准确理解。CRM首先是一种管理理念和策略。它将企业的客户作为最重要的资源，通过完善的客户服务和深入的客户分析不断了解顾客需求，提供客户满意的产品和服务，与客户建立起长期、稳定、相互信任、互惠互利的密切关系，实现客户终生价值。其次，CRM也是一种管理软件和技术。一个完整的CRM系统综合应用了数据仓库技术、数据挖掘技术、Internet技术、面向对象技术、客户机与服务器体系等信息技术，为企业的销售、客户服务和决策支持等领域提供一个业务自动化的解决方案。
（二）核心竞争力的含义
“核心竞争力”的概念，最早是由美国密执安大学商学院的普拉哈拉教授和伦敦商学院的哈姆尔教授于1990年在《哈佛商业评论》发表的论文《公司的核心竞争力》中提出的。这一理论很快引起了学术界和企业界的广泛关注，而且尽管最初关于这一理论的讨论都是定性的，在学术界和企业界的共同努力下，有关企业核心竞争力的模型已经逐步走向定量化研究，发展成为一套比较成熟的企业竞争问题解决方法。
所谓企业核心竞争力（Core-competence），是指支撑企业可持续性竞争优势的开发独特产品、发展特有技术和创造独特营销手段的能力，是企业在特定经营环境中的竞争能力和竞争优势的合力，是企业多方面技能和企业运行机制如技术系统、管理系统的有机融合。
进一步讲，核心竞争力是企业长期内形成的、蕴涵于企业内质中的、企业独具的、支撑企业过去、现在和未来竞争优势，并使企业长时间内在竞争环境中能取得主动的核心能力。它不仅仅表现为企业拥有的关键技术、产品、设备或者企业的特有运行机制，更为重要的是体现为上述技能与机制之间的有机融合。企业核心竞争力是处在核心地位的、影响全局的竞争力，是一般竞争力如产品竞争力、营销竞争力、研发竞争力、财务竞争力等的统领。从企业核心竞争力不同表现形式角度可将企业核心竞争力分为三类：核心产品、核心技术和核心能力。它们之间关系密切，产品来自技术，技术来自能力――为了提高核心竞争力，一些公司最大限度扩展其核心产品在世界市场上的份额，为各种客户生产核心产品，使公司获得加强核心竞争力和扩展步伐需要的收益。
二、客户关系管理（CRM）是提升企业核心竞争力的有效途径
美国企业战略大师C.K.Prahalad和GaryHamel在1990年提出了核心竞争力的概念。它指的是企业组织中的积累性知识，特别是如何协调不同生产技能和整合多种技术的知识和技能，并在这基础上形成超越竞争对手的独特能力。企业核心竞争力往往具有下列特征：（1）价值优越性。企业在创造价值和降低成本方面比竞争对手更优秀。（2）不可交易性。无法像其他生产要素一样通过市场交易进行买卖。（3）难以替代性。核心能力受到替代品的威胁相对较小。
构筑与强化核心竞争力是房地产企业生存和发展的必要条件。CRM环境下，企业核心竞争力的三大功能将得到前所未有的强化。
（一）充分的客户价值
CRM体系下，由于企业能够准确把握客户的需求特征，尤其是房地产企业，一切从客户的角度出发，就能够为其提供根本性的利得，促使客户效用最大化，也即能为客户带来长期性的关键利益。这种充分的客户价值，不仅将为房地产企业创造长期的竞争主动权，也会为它创造超过行业平均利润水平的超值利润。
（二）高度的独创性
作为一种资源，客户是稀缺、宝贵的。CRM体系下的房地产企业核心竞争力将更为企业独自拥有，成为房地产企业在发展过程中长期培育和积淀而成的，孕育于企业文化，内化于整个企业组织体系中，难以被其他企业所模仿和替代的能力。
（三）多元的延展性
拥有强大的核心竞争力，意味着房地产企业在参与依赖核心竞争力的相关产品市场上拥有了选择权。CRM环境下的房地产企业核心竞争力是一种基础性能力。通过这个坚实的平台，企业可以更好地统领其他各种能力，可以向更有生命力的新领域延伸和扩展。一个企业核心竞争力的多元延展性保证了企业多元化发展战略的成功实施。
三、客户关系管理有助于房地产开发企业核心竞争力的培育
目前，中国房地产市场已经发生了深刻的变化，客户越来越成熟、理性，可供选择的产品越来越多，政府监管越来越严格，信息透明度越来越高。市场的这种变化必然要求房地产开发企业在开发、建设和营销等各个环节进行变革，而CRM的导入有效的帮助房地产开发企业完成了这种变革，并推动企业核心竞争力的形成。新的市场环境下房地产开发企业的核心竞争力包括对市场的把握能力、服务能力、社会资源的整合能力以及品质保证能力四个方面。
（一）对市场的把握能力
对房地产开发企业而言，很多工作都是可以通过社会分工去完成的，但是对市场的把握要靠企业自身，市场的风险要由企业去承担，市场把握能力对企业生死攸关。
（二）服务能力
房地产商品使用中的服务在某种程度上就是维修。现在客户投诉最多的就维修服务不到位。良好的服务不仅有利于提高客户的满意度和忠诚度，而且有助于企业树立品牌，提高企业信誉。
（三）社会资源的整合能力
房地产开发项目就是社会资源的整合，每个项目都会涉及众多的相关单位。
（四）品质保证能力
房地产商品不用于一般的家用电器，它是一个消费时间跨度很大的产品，品质保证必须是第一位的。
在上述四个方面，对市场的把握能力、服务能力都和CRM息息相关。房地产开发企业导入CRM的出发点，就是在引进客户关系管理思想的同时，还要将这一管理思想融入到软件系统之中，以提升一线营销人员的能力，强化来访客户向意向客户转化、意向客户向准业主转化、准业主向业主转化的管理，在提高来访客户成交率的同时也强化了对未成交客户的管理，从而有效的降低销售成本，加快资金流转。
房地产产品具有非常特殊的性质。客户无法参与房屋的建设过程，只能通过与放肆产开发企业的互动过程，来感受房地产开发企业的服务水平和能力。服务是一种客户的主观体验过程。在这个过程中，生产和消费是同步进行的，客户和房地产开发企业的营销人员之间存在着内在的互动关系，客户对服务质量的感知就是在互动过程中形成的。
传统的管理只关心客户在互动关系中的导什么，只注重服务生产过程所形成的结果，就是说客户得到了什么服务。至于这种结果是通过何种过程得到的，有时在一个什么环境条件下的道德，企业并不关心。而客户关系管理理念认为，结果质量知识客户感知服务质量的一个部分，而不是全部。传递服务结果的方式，即服务的过程质量对客户同样重要，它表明客户是如何得到服务的。对房地产开发企业而言，客户感知的服务质量，除了结果质量、过程质量之外，还有一个是环境组合质量，即客户的服务过程是在什么环境条件下进行的。如当客户进入一个楼盘，他会从园林景观、样板房、配套设施、邻居的素养，以及从营销人员的描述中，去搜寻、去品味、去想象这种生活的感觉。现场包装要特别善于营造这种理想生活的氛围，客户在现场亲身感受得到的效用，要远远高于售楼书和模型的描绘，高于营销人员口头上的诸多许诺。
总之，客户关系管理的核心思想就是“客户关怀”。房地产开发企业借助先进的信息技术和管理思想，通过对企业业务流程的重组来整合客户信息资源，对内能够实现客户信息和资源的共享，对外能够为客户提供更经济、便捷、周到的产品和服务，从而提高客户价值、满意度、盈利能力以及客户的忠诚度，保留和吸引更多的客户，从而提高房地产企业核心竞争力，最终实现房地产开发企业利润的最大化。
参考文献：
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[5]王广宇.客户关系管理:先进企业打造核心竞争力的利器[OL].精英网,2005.
房地产企业核心竞争力分析范文
【关键词】价值链；房地产企业；核心竞争力
一、房地产企业核心能力的概念
房地产企业核心竞争力指的是在房地产企业经营发展过程中不会被其他净重对手模仿的、能够为企业带来独特经营利润的知识和能力资源，是房地产企业经过长时间发展积累的资源，也是房地产企业经营发展中一种特殊的动态变化生产要素，根据房地产市场环境的不断变化持续退出的优质服务和产品，以此为房地产企业探索更深的发展潜力，使房地产企业在激烈的市场竞争环境中始终处于领先地位。如果房地产企业对核心竞争力长期放任不理，不加以维护和提升，随着时间流逝和市场变化，房地产企业的核心竞争力将不再具有任何优势。自发的动态变化指的是房地产企业在经验发展中无意识的经验积累，为企业带来能力和竞争的提升，而自觉的动态变化指的是有计划、有步骤地引导房地产企业向着战略方向发展。自觉的动态变化能够使房地产企业在市场竞争中占据主动权，企业核心竞争力是一个动静结合的发展过程，将房地产企业的创新项目组合成一个新的整理，核心竞争力体现在服务水平、产品质量、功能样式等多个方面。
二、房地产企业核心竞争力资源
本文基于企业价值链角度，对房地产企业核心竞争资源加以提炼，如图1所示：
（1）土地资源
房地产企业核心竞争力形成的关键条件就是土地资源，土地资源不可能相互代替，属于不可再生、不可替代的独有资源。而且，房地产企业对于土地资源的使用开发基本是一次性完成的，房地产企业很难在短期内对同一块土地资源进行多次开发使用。
（2）资金资源
房地产企业核心竞争力构成的首要条件就是资金资源。当房地产企业无法从施工企业获得垫付资金的前提下，企业自有资金资源的多少是决定房地产企业经营成败的关键因素，也限制了房地产企业的准入门槛。
（3）市场资源
市场是检验房地产企业开发是否成功的标准，无论房地产企业开发的产品功能多强大、样式设计多新颖，如果与市场消费需求相互脱离，只能造成产品的闲置和积压。因此，房地产企业在项目开发过程中要拥有一定的前瞻性，能够准确把握市场发展方向，始终坚持以人为本的开发理念。
（4）知识资源
知识资源是房地产企业核心竞争力形成的首要保障，不同房地产企业的内部知识资源和存储量存在一定差异，知识资源不仅能够决定房地产企业各种资源发挥带来的效能，还对房地产企业发掘市场机会、利用市场机会带来了一定影响。
（5）人力资源
人才资源为房地产企业经营发展和核心竞争力的提升奠定了坚实基础。有了人才企业才能有所发展，因此，人才资源在房地产企业中发挥着不可比拟的作用。由于房地产企业项目开发时间长、更新速度快、覆盖范围广，同时具有一定的风险性，由此，房地产企业需要拥有专业项目策划人员、融资人员、管理人员和营销人员等。
（6）品牌资源
品牌资源是房地产企业核心竞争力的综合体现，房地产企业的品牌资源是对广大消费者的价值承诺，尽量避免房地产企业与消费者之间出现的信息不对称等问题，并在房地产企业经营发展中逐渐构建良好的美誉度，由此，房地产企业的品牌资源是产品差异化的持续深化。
（7）企业文化资源
企业文化是房地产企业发展的灵魂。企业文化的形成是企业在经营发展过程中逐步确立的行业标准、价值理念和规章制度。房地产企业的价值观念必须简单明确，能够得到广大员工的认可，只有在正确的企业文化指导下，房地产企业才能真正获得成功。良好的企业文化能够使员工对企业产生认同感和使命感。
（8）信息化资源
房地产企业的信息化资源主要包括两个方面，一是在房地产项目开发建设中采用先进的信息技术，例如通信技术、网络技术等，促进房地产项目的智能化发展；二是房地产企业的信息化建设，在当今以信息化建设为主的时代，房地产企业只有拥有强大的信息化资源，才能在市场镜子中处于优势地位。
三、基于价值创造角度提升房地产企业核心竞争力的对策
（一）研发设计方面
房地产新项目产品的研发设计过程包括创意设计、营销战略、市场分析、开发建设和商品化销售等。房地产企业在研发设计阶段最关键的就是创造价值，找准项目产品的服务和功能定位，由此决定了新产品的最大价值。房地产新项目产品的研发设计不但决定了资金投入的多少，更决定了价值的创造。房地产企业新产品的研发设计是智力资源劳动的结晶，集产品创新、技术创新、功能创新于一体。然而，我国大多数房地产企业处于模式创新阶段，产品研发设计效果的情况与企业职工技术技能、行业标准、政策法规密切相关。由此，房地产企业应该建立完善的企业奖励激励机制和管理控制机制，为员工发展提供宽阔的渠道，营造积极创新的工作气氛，将创新作为房地产企业文化的核心竞争力。
（二）施工建设方面
在项目施工过程中，对于问题的处理不能带有任何弹性，房地产企业在施工建设阶段，应该将目标定位为竭尽所能高质量、高要求地完成工程施工，准确把握房地产项目资金成本、建设时间和建设质量三要素的平衡。通过不断改善房地产企业的经营发展方式，使房地产企业运作方向逐渐转变为集约型，在不断提高施工工程质量和服务水平时，要将树立良好的企业品牌形象作为提升房地产企业核心竞争力的关键，从而有效降低施工成本、缩短施工周期，树立企业品牌形象。只有房地产企业在战略发展过程中优于对手，才能获得竞争中的优势。
（三）品牌建设方面
根据需求层次理论来说，当消费者的安全需求、生理需求等低级需求得到充分满足后，自然会追求更高层次的需求。消费者选择某一个品牌不仅仅是追求物质需求，更希望能够通过这个品牌来体现个人的价值观和独特品味。由此可见，品牌文化将消费者从一个简单的物质需求世界中带到一个充满丰富感情的精神世界，以此体现消费者的个人生活品味。一个成功的品牌展现的绝对不仅限于其物质层面，而是其精神文化内涵的深刻体现，这是一个企业的竞争对手最难以模仿的核心竞争力。
在房地产产品同质化愈演愈烈的今天，房地产企业很难在商品质量、价格等方面制造很大差异，而品牌文化的独特性，能够使消费者对房地产产品的品牌具有美好的想象和情感，使房地产企业逐渐形成了自身特有的优势。房地产企业只有不断培育属于自己的品牌文化，才能在激励的市场竞争中占据优势，保证企业核心竞争力的领先。
结论
综上所述，随着国家对房地产市场调控力度的持续加强，我国房地产行业必将会朝着规范化、秩序化、标准化的方向发展。然而，房地产企业的蓬勃发展已经成为了我国国民经济增长的有力保障。本文基于价值链角度，对房地产企业核心竞争力的形成与发展进行了深入讨论，具有一定的理论参考价值。
参考文献
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房地产企业核心竞争力分析范文篇8
[论文摘要]企业核心竞争力的概念以及知识管理的理论，知识管理与房地产企业核心竞争力的关系；房地产企业应以知识为基础、以管理为保证，通过对企业资源的整合与管理，走自主创新道路，以实现房地产企业的持久繁荣。
一、知识管理与房地产企业的核心竞争力
（一）知识管理的概念
知识管理，是将知识看作最重要的资源，把知识和知识活动看作企业财富的核心，通过人(people)借助于一定的技术手段(technology)对知识(knowledge)的学习和运用、创新和传播以及企业内部知识共享(share)的结构和机制进行管理(management)的过程。
（二）房地产企业的核心竞争力
房地产企业的核心竞争力是企业在长期经营中，逐步积累起来的一种稀缺的有别于其它房地产企业的持续竞争力。其最直接体现是在品牌、规划设计和工程质量、市场营销、物业管理、土地开发、资本运作等因素上，但实质上其灵魂是组织学习和创新能力，而组织制度和人力资源开发是不可或缺的支撑体系，其最根本最深层的核心竞争力土壤是基于知识的强势企业文化。
（三）知识管理对房地产企业核心竞争力提升的作用
知识管理通过捕获企业内、外部资源中的指示，将其作为知识源融入到企业内部，再通过人力资源管理和信息管理分别对隐性知识和显性知识进行分类处理，形成一种技术优势，最后通过市场营销管理,营销管理’target=_blank>营销管理使这种技术优势转化为独特的市场优势，从而有效地实现企业核心竞争力从挖掘、培育到形成市场独特竞争优势这一管理过程。
二、基于知识管理来提升房地产企业核心竞争力的对策
创新是企业发展的灵魂。在日趋激烈的国际竞争中，我国的房地产企业总体缺乏自主核心技术，创新能力不强。要提高企业的竞争力和抗风险能力，实现可持续发展，就必须内部结合流程，以知识为基础，以管理为保证；外部综合开发土地、人力和资金三种资源，从而打造知名品牌，走自主创新之路。
（一）内部结合企业运作流程，营建强势企业文化
迈克尔·波特的价值链学说认为房地产开发过程“基本业务活动”包括前期开发策划、规划设计、工程建设、营销销售和售后服务5个主要环节；企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值链的某些特定战略环节上的优势[2]。结合流程分析企业核心能力，就是通过审视组织的资源状态，关注和培养在价值链的关键环节上获得的重要核心能力，以形成和巩固企业在行业中的竞争优势。房地产企业必须营建强势企业文化：
1．确立企业核心层面的精神文化。核心价值观不是自发产生的，它需要企业的高层领导者有意识的引导与锲而不舍的执著追求和长期培养。
2．切实执行各项规章要求。有了制度，没有执行，还是会没有结构，所以企业的制度必须体现在全体员工的行为上。因此，还要建立合适的行为文化。
3．以物质文化作保障。仅有行为还不行，企业的生存发展是以盈利为前提的，所以企业文化最终必须体现在优良的产品和服务，体现在满足消费需求的程度和为消费者带来更大的受让价值上。
（二）外部综合开发三大资源，重构企业竞争支撑体系
1．抓好土地的开发与管理，奠定稳固根基。房地产企业对土地的开发与管理，主要是指土地开发权的获取以及生产高质量产品两个方面。这里，我们提出以下四点建议：首先，认真研究国家的土地政策和宏观经济政策，关注最新动向；其次，严格进行可行性论证，避免决策失误；再次，作好市场调研，因地制宜，生产适销对路的房地产产品；最后，运用知识网络模型，及时跟踪调查，优化用地结构。
2．加强人力资源管理，作好“开源”工作。知识经济时代，房地产企业要十分重视人力资源的开发和利用，加大投入，以人为本，重视人的价值，规范人的行为，激发人的潜能，培养知识型员工，从而加快知识创新的步伐，提高企业的竞争力。应注意两点：注重知识型员工的学习与培训；以人为本，实现分散式管理。
3．完善融资与资金管理体系，实现有效“节流”。房地产企业是资金密集型企业，房地产企业竞争能力的大小，很大程度上体现在融资能力和资本规模上[3]。首先要调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略。笔者认为比较好的途径有：
（1）买壳上市。同样是进入证券市场，与ipo上市相比，房地产企业选择买壳上市的方式具有很多优势：不用考虑ipo上市对经营历史、股本结构、资产负债结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。
（2）房地产信托以资金成本降低时间成本的新型融资方式。房地产开发商通过实施信托计划，虽然资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
（三）塑造房地产企业品牌，形成核心竞争力
品牌是品牌属性、名称、价格、历史、声誉等的无形总和。它所强调的是与消费者的一种关系。众所周知，万科凭借其品牌优势，成为中国地产界的第一品牌。鉴于此，笔者认为房地产企业品牌的构建应从以下三个方面做起：
1．准确的品牌定位。房地产企业应根据自己的资源和能力，根据市场的细分情况和消费者的需求，找准市场切入点，进行一个准确且明确的品牌定位。例如碧桂园的“大规模，快速生产、价廉物美的房屋工厂”，其针对的市场主体是买得起房但又不是很有钱，对价格比较敏感的一批人。
2．做好品牌传播。品牌传播，是通过富有成效的广告运动等传播形式向消费者展示项目卖点和传播企业理念的系统活动，是积累品牌资产的重要途径。因此，房地产企业品牌的传播应将短期项目销售目标和长期企业核心理念传播结合起来，采用大众媒体、互动式媒体等形式的组合模式，构筑全方位的传播策略。
3．正确实施品牌延伸战略。我国房地产企业品牌的延伸战略可以采用以下方式：由住宅地产向商业地产延伸，例如保利地产成功开发了保利花园等多个住宅产品，随后将品牌“保利”延伸到商业项目中，开发了北京新保利大厦、保利佛山水城等项目；由最终产品向房地产产品整个价值链延伸，即由房地产开发向设计、施工、物业管理、会所管理等延伸，例如万科、金地都承接了各自旗下的所有楼盘的物业管理。
基于知识管理，实现人、技术与流程的和谐统一，从而塑造的品牌是房地产企业的生命和灵魂。品牌运营是企业短期迅速发展、克敌制胜的营销法宝，是企业长远发展的必由之路。我国的房地产企业在面临激烈的市场竞争和外资的冲击下，构建企业品牌才是决胜之道。
三、结束语
房地产企业核心竞争力分析范文1篇9
【关键词】房地产企业成本管理策略
房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织，主要经营业务包括：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发建设和经营、代建工程的开发等。房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，通常包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理销售费用及开发期间税费等。房地产企业成本管理是依据成本计划，对成本计划实施过程中的各项因素进行控制和监督，以保证成本计划得以实施的一种管理活动。加强房地产企业成本管理，可以拓宽企业盈利空间，有效整合企业资源，提高核心竞争力，确立行业竞争优势。房地产企业成本管理是房地产开发项目管理的重要组成部分，是一种全过程、全方位和全员性的管理活动，贯穿于工程项目管理活动的全过程，整个工程项目活动从项目规划设计到项目施工建设，再到项目竣工验收等阶段，各环节紧密相联，环环相扣，每个阶段和每个环节都离不开成本管理工作。加强成本管理，必须按照合同约定，选择合理的施工方案，围绕着成本管理目标，精心组织施工，合理投入人力、物力和财力，落实成本管理责任制，各个环节中每项业务都要纳入到成本管理范围，加强施工过程各个环节的管理，重视事前预测和过程控制，使得企业项目成本基本符合成本测算的范围，堵塞成本管理漏洞，防止项目施工过程中的损失与浪费现象的发生，加强施工进度控制和安全生产监督，节约物质消耗，降低工程成本，以取得最大的经济效益与社会效益，增强市场竞争力。
一、转变成本管理理念
房地产企业必须把成本管理好坏作为衡量管理水平高低的一项重要指标，全面提升全体员工的成本管理意识，培育员工良好的职业素养，增强企业综合竞争软实力。首先，树立以人为本的成本管理理念。房地产企业涉及面广，施工周期长，工作任务重，其成本管理是一项艰巨而繁琐的工作，需要全体人员相互配合与支持。应定期开展成本控制教育活动，让每位员工认识到成本控制的重要性，将成本控制意识落实到各自的工作岗位上，将成本管理与经济效益结合起来，使得成本管理理念深入人心，人人参与成本管理工作。其次，树立全面成本管理理念。房地产企业必须科学地安排工程项目，将成本管理活动贯穿于工程投标、设计、组织、施工与竣工验收等各个环节，渗透到每一道施工工序，涉及到工程成本项目中的所有职能部门和人员。必须加强财务部门与各个部门之间相互沟通与联系，成本管理不仅是财务部门的工作职责，也是各个部门应尽的义务，必须将成本控制目标落实到相关部门与个人。最后，树立成本管理责任意识。房地产企业与工程承包方确定目标成本后，应制定成本管理目标，围绕成本管理目标组织工程施工活动，将目标成本分解到各部门和各个施工环节，层层落实，明确各部门成本管理责任，加强施工阶段的人工费、材料费和机械费的成本控制，合理安排施工，精打细算、增产节约，优化资源配置，降低工程成本，实现经济效益最大化。
二、完善目标成本管理
目标成本是房地产企业成本控制的前提和基础，是项目在开发过程中控制成本的依据。目标成本管理是企业依据经营目标进行成本预测，确定合理的成本控制目标，对成本目标进行分解、控制和考核评价，实现成本控制目标的活动。其实质是结合企业经营目标来预测成本控制目标，并对成本控制目标进行分解和落实，实现成本分析、执行考核和结果评价，降低经营成本，提高经济效益，实现企业经营目标。房地产企业必须根据项目特点和分包工程方案，将建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位建筑安装成本，明确工程承包方成本管理目标，将房地产企业成本管理的目标层层分解到有关责任部门，做好施工方案优选、材料设备投入、施工组织，安全生产、质量监理、工程验收、竣工结算等工作。建立严格的目标成本考核制度，做好开发项目成本管理绩效考评工作，根据各责任单位的经济责任和成本管理具体内容，制订明确的考核方法和标准。由房地产企业将开发项目各个阶段发生的成本与费用具体分配到工程承包方，承包方围绕着工程项目，将目标成本进行细分，纵向分解到各施工班组和责任人，横向分解到项目部和职能部门，建立纵向到底、横向到边的目标责任制体系，通过上下分工，纵横结合，形成责任分明、分工合理的成本管理网络，将绩效考评与成本管理密切结合，激发员工成本管理的积极性，把成本管理工作落到实处。房地产企业应当加强对工程承包方工程进度与质量的监督与考核，及时发现施工中存在的问题，将工程项目的成本管理目标与房地产企业长远发展战略联系起来，提高企业经济效益与社会效益，树立房地产企业良好的社会形象。
三、加强工程成本控制
房地产企业必须加强对工程项目各个阶段的成本控制，合理安排人、财、物的投入，提高资金使用效率，保证企业经营活动的顺利进行。项目规划设计阶段的成本控制是房地产开发企业成本控制的关键，项目设计方案的好坏将直接影响财力、物力、人力的投入多少以及施工成本的高低。房地产开发企业要做好施工项目市场调研和评估论证，从项目施工的客观环境、经营规模和市场前景进行考察，了解项目预期收入、成本、利润以及风险情况，预估工程总造价，通过多方竞标的方式选择最优的设计方案，降低工程所需的设计、材料、设备、安装、施工等费用。精心研究合同条款，加强合同管理，严格执行工程承包合同，控制合同变更，提高合同履约率，减少和避免施工索赔，降低工程费用，控制工程造价，实现经济效益最大化。项目施工阶段是最为复杂的环节，房地产企业应当精心组织施工，减少与避免施工索赔风险，与承包方和材料供应商签订合同，在工程分包和材料招标采购过程中，完善投标单位的资格预审与考核制度，明确项目承包方和发包方相应的权利和义务，主要包括：材料价格、项目质量、施工进度、成本控制目标、工程款支付以及基础配套设施等问题，加强工程质量检查与监督，在保证安全生产和工程质量的前提下，使得工期与效益之间达到平衡，保证施工的质量和进度，降低工程造价，达到控制成本的目标。项目竣工阶段是项目成本控制的最后阶段，体现成本控制的最终效果，工程结算交付使用后，成本控制才算真正完成，应对施工单位提交的工程结算书进行审核，根据合同规定，核实工程质量、计算工程造价、结算工程款以及处理工程赔付事项。
四、实行全面预算管理
在房地产企业成本大幅上升、利润急剧下滑和行业竞争日益加剧的背景下，加强成本管理，做好房地产全面预算管理显得越来越重要。全面预算管理是利用预算对企业内部各部门的各种财务及非财务资源进行分配、控制和考核，以便有效地组织和协调生产经营活动，完成既定的经营目标的管理手段。房地产企业应该根据自身的特点，在规划设计、项目招投标、工程分包、竣工结算等阶段推行全面预算管理，明确预算的编制、审批、执行以及控制等一套完整的全面预算管理制度。房地产企业必须采用全员参与、上下结合、分别编制、分类汇总、综合平衡的方式实行预算编制。企业预算管理委员会应根据各部门的预算指标汇总报告，认真分析行业市场趋势，按照预算计划目标，将全面预算分解为部门预算，将预算指标层层分解，贯穿于企业业务活动的始终，从横向和纵向落实到内部各部门、各环节和各岗位，预算执行单位的职责是执行计划、上报汇总、分析反馈，应当将预算作为预算期内组织协调各项经营活动的基本依据，严格控制每项业务审批手续，加强各部门之间沟通交流，设计、造价、工程、财务、招投标、销售、供应等部门应加强协调与配合，开发部门负责土地开发预算计划执行，设计部门负责设计预算计划执行，营销部门负责销售预算计划执行，财务部门负责项目成本预算计划执行，形成全方位的预算执行责任体系，保证预算目标的实现。预算一经批准，不得随意调整，因不可抗力等客观因素导致预算执行发生重大差异，确需调整预算的，应当严格履行审批程序，保证预算管理的严肃性与权威性，提高预算的控制力和约束力。
综上所述，成本管理是企业的生存基础和核心战略，是转变经营方式的重要手段，是提高经济效益的有效途径，成本管理水平的高低直接决定企业盈利能力的大小和竞争能力的强弱。成本管理是一项综合性、连续性的工作，需要多部门的积极配合来共同完成。成本控制过程贯穿于投标阶段、施工准备阶段、施工过程中以及工程竣工验收阶段的各个环节，涉及到每一个部门和每一个职工，企业必须在保证工程施工质量和安全生产的前提下，按照战略目标和资源整合的要求，控制项目成本，降低开发成本，提高企业社会效益和经济效益，促进企业持续健康地发展，在竞争中立于不败之地。
【参考文献】
[1]杨占海：房地产企业目标成本管理的实施[J].中国农业会计，2014（3）.
[2]万铁军：浅析房地产企业成本控制[J].中国乡镇企业会计，2015（2）.
[3]李冬梅：房地产企业目标成本管理的重要性[J].会计师，2014（21）.
房地产企业核心竞争力分析范文篇10
关键词：房地产企业；人力资源管理；现状；对策
中图分类号：F272.92文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）05-00-01
房地产业历来在刺激国民经济和拉动内需等方面担负重要任务，因此房地产业的有序发展对于我国经济的发展起到非常重要的作用。随着2008年之后国家土地、金融等调控政策力度的逐渐加大，相对实力较弱的中小型房地产企业而言，其面临的是困境，甚至是绝境，在拿地越发困难的境况之下，中小房地产企业若想在如此难的趋势中寻求发展，只能从如何更好的管理企业的人力资源入手。
一、人力资源管理在房地产企业发展过程的重要性
房地产行业拥有专业性强、具有较高风险、投资额较大、投资回收时间长等特点，其属于人才密集型企业。加上房地产业自身具备的专业性强、投资风险大、利益回收时间长等特点，需要相关工作人员必须具备扎实的专业知识且有较强的心理素质以及良好的综合实践能力，因此人力资源管理本身就是企业获取竞争优势的必然手段之一，所以在房地产业中，其竞争的矛头已逐渐转入了人才的竞争，因此人力资源的有序管理是提高房地产企业竞争力的核心力量。
二、当前我国房地产企业人力资源管理现状
近年来，随着国家出台的一系列更为严格的房地产调控政策和法规，致使房地产市场在土地资源紧张的严峻形势下，提高企业内部员工的素质以及综合实践能力成为企业长治久存的重要措施，现对房地产企业中人力资源管理存在的几个显著的问题进行分析。
1.绩效考核制度的不完善
目前，针对中小房地产企业而言在制定考核制度时注重的往往是短期的利益与财务完成指标，而忽视长远利益以及发展战略的制定与规划。对于不同岗位的员工，未将考核制度的差异性体现出，且在制定考核指标时，未能对市场环境的变化做出适当的调整，导致了考核制度的不合理、不完善性。
2.人力资源管理观念及思路相对滞后
目前，很多的房地产企业的人力资源部的职能仍仅仅局限在管理人事档案、处理人事关系以及审批工资计划（员工工资及奖惩）等方面，而且对员工的管理多采取强制约束措施，距离“以人为本”的管理理念存在较大的差距。
对于人员的引进方面，现在更多的企业愿意用较高的薪酬招聘能立即上手的有经验的应聘者，而不愿意企业自身培养人才，导致引进的有经验的人员在其他企业高薪酬的作用下继续跳槽，企业内部出现无法留住人才的被动局面。
3.企业内部专业人力资源管理人才稀少
房地产行业的真正形成不过是近几年的时间，属于一个朝阳行业，因此从客观角度分析其内部具备大量的专业管理与经营人才是不现实的。但是在巨大的利润刺激下，很多中小型房地产业大量涌出，从业人数随之增多，而专业的经营人才需要一个长时间的培养过程。因此导致房产企业中管理人才出现缺口，据了解，缺口能达到25%左右。
4.企业文化普遍缺乏
特别针对中小房地产业，往往将做生意放在主要的地位，而对于企业的理念与远见规划等还是相当匮乏的。企业文化的缺乏使其所具有的动力、导向、融合、约束等功能没有被完全的挖掘出来。在一个企业文化空洞的企业工作的员工，很难将自身的规划与企业的目标达成一致，由此看来，企业文化的缺失很难凝聚全体员工的力量。
三、房地产企业改善人力资源管理的几点建议
1.建立合理、公平的绩效考核制度与薪酬制度
薪酬制度与考核制度的合理性直接关系到人员的去留问题。作为房地产业要充分考虑到自身的运营特点与发展战略，处于整个体系的公平性与合理性考虑，需要建立符合自身特点的动态的绩效考核体系与薪酬体系。针对岗位的不同设置不同的绩效考核体制，一定要避免量化形式的发生。另外，考核与薪酬体系的动态性也是非常重要的，因为房产经营复杂性的特点，因此考核制度应随着企业的发展作出适时的调整。
2.采取科学有效的培训，提高企业人力资源整体素质
当前房地产业的新技术、新理念以及新的管理模式层出不穷，因此需要采取多种形式提高人员的素质，对于新入职员工和老员工要分别进行培训课程的设计，根据企业的整体规划，在与员工进行全面的沟通工作之后，为员工设计出富有弹性的职业生涯，同时结合企业与员工的发展制定合适的工作计划，给员工提供自我管理的机会。充分树立“以人为本”的管理理念，通过人本管理，使企业的人力资源管理由外部激励向自我激励转变，与此同时，企业应从整个企业为出发点看待人力资源问题，将其与企业组织结构、企业文化紧密结合，以达到短期内促进企业的业绩提升，以推动企业战略的有效实现。
3.通过多渠道选拔人才
人才的招聘完全以市场为导向，将市场选择作为解决企业人员去留的指明灯。招聘之前要综合考虑公司人才的实际情况，制定科学合理且符合实际的人力资源规划。在招聘过程中通过面试、心理测试等多种方式测评应聘者的综合素质，以选中最合适的人员。另外，在工作中，要注重企业内部晋升机制和人才选拔的实时性，以最大程度调动员工的积极性。
现代企业的竞争，从根本上来说就是人才的竞争，同时也是人力资源的开发与管理的竞争。因此，作为房地产企业管理者要彻底的摒弃陈旧的用人观念，明确确立人力资源为第一资源的观念。着重强调从系统以及全局观点来看待人力资源问题，将人力资源管理战略纳入企业发展的整体规划之中，使其与企业的组织结构和企业文化紧密的结合，以达到短期内促进企业业绩的提升，长期推动企业战略实现的目标。
参考文献：
[1]吴景聪.我国中小企业人力资源管理现状和对策探析[J].现代商贸工业，2010（01）.
房地产企业核心竞争力分析范文篇11
关键词：中小型房地产企业；发展方向
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、引言
自房改以来，我国经济环境发生了较大的变化，房地产市场进入供给相对过剩的买方市场环境。根据国外经验，在今后10～20年内，房地产业仍是我国最具有发展潜力的产业。面对消费者对房屋质量以及房地产商服务越来越高的要求，面对全球经济一体化条件下国外资本大举进军我国市场的威胁，面对国家监管日趋规范的法律环境，在资金紧缩、土地供应受限、购房者心理预期降低等诸多不利因素制约的条件下，我国房地产企业特别是中小房地产企业如何在困境中求生存，如何在新经济条件下求发展是值得我们关注的问题。
二、中小型房地产企业发展现状
中小型房地产企业是我国房地产业的重要组成部分，2008年底其数量已占全国同类企业总数的95.4%，同类社会销售额的59.7%、同类税收的47.9%是由中小型房地产企业创造的，而且全国房地产业80%左右的就业岗位也是由中小型企业提供的。由此看来，中小型房地产企业的生存与发展问题直接关系着国计民生，直接关系到本行业发展的稳定和提高。改革开放至今，我国房地产业经过近30多年的发展，已经具备了一定的规模和基础，房地产企业也不断发展壮大，涌现出了少数国际知名企业，在促进我国经济社会发展、扩大劳动就业和提高人们生活水平等方面起着越来越重要的作用，但大多数房地产企业特别是一些中小型企业竞争力不强，或者竞争力非常薄弱是一个不可回避的事实。从目前我国中小型房地产企业的整体情况来看，人力资源匮乏、管理水平不高、经营能力薄弱、资产负债率较高等问题普遍存在，严重影响和削弱了我国房地产企业的竞争力。
三、对中小型房地产企业的建议
针对中小型房地产企业发展现状及存在的问题，除了考虑其具有一般企业的特征外，还应考虑其行业和企业自身的特点，提出以下建议：
1、虚拟化。从房地产开发企业的价值链出发，房地产开发活动细分为：设想的提出、可行性研究、细节设计、合同与建筑施工、市场营销、市场化管理六个环节。在整个业务流程中，中小型房地产企业可以将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营。将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。中小型房地产企业虚拟经营性可以解决人力资源匮乏，策划能力不强等问题。
2、品牌化。一个良好独立的品牌形象，有助于消费者更好地理解企业的理念和产品的内涵。品牌文化的形成应将城市的历史文化底蕴和人们对现代、时尚、舒适的生活追求有机地结合起来。房地产业引入品牌管理对地产界来说不仅能有效地制造差异化策略，而且能创新核心竞争力，获得持续经营和成功的动力。一个房地产企业要创出优秀的、有市场影响的品牌，必须具有良好的诚信体系、准确的市场定位、卓越的质量体系和完善的售后服务。在做好这些基础性工作以后，还要抓好品牌的维护、创新、延伸、发展，使单项品牌经过凝聚、提炼，升华为整个企业的长久性品牌。良好的品牌可以给房地产企业带来融资、营销等多方面的好处。
3、专业化。集中公司资源从事专业化开发经营，在这一过程中逐步显示自己在经营、技术、产品、销售、服务等诸多方面与同行的差异，形成核心竞争力。如万科，从1997年进行经营策略的调整主要从多元化经营向专营房地产集中，注重核心产品的战略性市场开发。我国房地产企业大多是由其他行业转化过来的，经营房地产的同时还有其他业务，多元化的经营不仅不能集中利用有限的资源，而且给人一种不专业的形象。
4、制度化。建立现代企业制度，为提高中小型房地产企业竞争力创造良好的环境，深化以建立现代企业制度为方向的改革，为增强企业核心竞争力提供制度保证。房地产企业应当继续推进规范的公司制改革，通过兼并、联合、重组等形式，加快股份制改革步伐。我国房地产企业中相当数量的是家族企业、国有企业，这些企业的最大特点就是不规范。因此，建立现代企业制度有利于中小企业的发展。
5、个性化。新经济的发展将带来消费群体整体素质的提高及人们生活品质的提升，也带来生活和工作模式的变化，这一切必然促使每个人的需求产生新的变化，从而得客户者得天下。中小型房地产企业应及时把握客户对住宅个性化的需求。如个性化住宅基本功能需求的变化，它包括面积、户型、结构、实用性等诸多方面，如SOHO等。
6、合作化。争取外单位投资，积极进行合作开发。每个企业都应根据自身的核心能力和优势资源规划合作模式。如品牌不足可以引进知名品牌，资金不足可以引进外资。
7、转移投资目标。国家发展新农村的政策使得广大房地产商可以考虑开辟新的投资领域。比如，小城镇的整体建设以及卫星城的建设。小城镇大战略，这是国家一直倡导的，以后也不会变，在这里隐含着无限的商机。转移投资目标可以避实就轻，减少中小型房地产企业的竞争压力，还可以弥补资金不足等问题。
四、结束语
随着中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必然日趋激烈。中小型房地产企业要想在竞争中获得优势，就必须不断提高自己企业的竞争力，从人才、资本、品牌、发展方向等方面入手，不断培养企业的适应能力和创新能力，从而提高企业的核心竞争力，更好地适应市场的变化，使企业能在激烈的市场竞争中得以发展壮大。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
房地产企业核心竞争力分析范文
关键词：房地产企业；战略管理
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）03-0133-02
1房地产开发企业战略模式
1.1多元化经营战略模式
多元化战略是指企业同时经营两个以上行业，提供多种基本经济用途不同的产品或服务进入不同市场的经营战略，它是企业发展到一定阶段，为寻求长远发展而采取的一种扩张行为。房地产企业发展到―定规模的时候，可以通过多元化经营，利用现有的资源从事多种产品的生产和经营，占领更多的市场和开拓新的市场，以适应市场需求的变化，减少单一经营的风险，提高企业的竞争力，增加企业的收入。
1.2专业化发展战略模式
专业化战略是指企业通过从事符合自身资源条件与能力的某一领域的生产经营业务来谋求其不断发展。房地产企业专业化经营就是企业集中各种资源优势于最熟悉的业务领域，开发出具有竞争力的房地产产品，取得行业内的成本优势，以更高的效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务。实现企业专业化经营，深圳万科企业股份有限公司从多元化战略到专业化战略的转变就是很好的例证。在万科实行地产专业化经营战略以后，开发规模稳步加大，企业经营风险下降，项目开发成本降低，以四季花城项目为例，企业品牌与知识成功延伸到多个城市。实施专业化战略使企业业务集中于某一领域，可能失去其他一些市场机会，企业的某些技术或资源优势可能得不到充分发挥，容易使企业陷入固步自封的境地，钝化其对市场变化的反应。
2房地产开发企业面临的内外环境
2.1市场环境分析
近年来国民经济持续快速协调发展，而房地产行业的发展形势并不那么和谐，部分地区投资性购房和投机性购房增加，住房供应结构不合理，以及开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，这直接影响到城镇居民家庭住房条件的改善，影响社会稳定和国民经济的健康运行。随着宏观调控政策实施，房地产投资增长过快的势头得到了一定程度的遏制，与此同时房地产企业的运营模式发生了诸多变化，优胜劣汰，适者生存，市场竞争异常激烈。行业剧变的过程中，大量企业在战略定位和决策上陷于迷茫，使得企业的发展潜藏着巨大风险。
2.2企业状况分析
（1）企业的资金状况：近年来我国住房由集团消费转为个人消费，一批熟悉市场运作，资本雄厚的外资公司、民营企业快速占领市场。再加上银行实行贷款终身责任制，清理不良资产，补充资本金，出现的惜贷现象，使得房地产企业资本运作能力较弱，面临更加严峻的挑战。
（2）企业的结构状况：当前房地产业发展中存在的一个比较突出的问题就是开发主体结构不佳，这会致房屋建设的规模化程度较低，房地产企业经营模式单一、产品越来越同质化。这种模式，一旦处于低谷时期，必将爆发出巨大的经营风险。
（3）企业的信用状况：我国的房地产行业的进入壁垒较低，鱼龙混杂，其中一些根本不熟悉房地产的开发企业对质量管理、售后服务等缺乏足够重视，也不重视自身的信用和品牌，从而导致质量纠纷、虚假广告、面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生，这直接影响着房地产开发企业自身的发展。
（4）企业的综合实力状况：目前很多企业实施多元化战略，而忽视了企业的核心竞争力的培育。企业缺乏核心竞争力，将会使企业的发展难以持久，在遇到突变的市场环境时，将难以应对。目前我国的房地产行业大都处于初始阶段，行业发展还有很大的空间，只有注重核心竞争力的培育，才能形成向其它领域扩展的能力，取得成功的机率自然也会高的多。
（5）企业的战略状况：我国的房地产企业缺乏战略意识，管理成本高。相当部分的房地产公司不能根据企业的战略规划，进行市场、客户细分，以此来选择适合企业自身开发所需要的土地，往往只根据土地所处的地理位置决定建造何种类型的房屋，这样企业将长期处于被动地位，企业发展受到限制。
3房地产开发企业如何进行战略选择的建议
（1）任何企业的发展都会受到内外环境因素的影响，企业要结合所处的内外部环境制定恰当的发展战略。制定发展战略，一是客观分析企业外部环境，一般影响房地产企业的外部环境包括宏观经济形势、国家产业政策、银行信贷政策、税赋政策、产品竞争状况、竞争对手的情况、市场供求变化等，这能使企业了解其所处的环境正在发生哪些变化，以及这些变化将给企业带来更多的机会还是更多的威胁。这是企业选择何种发展战略的前提和基础；二是正确分析企业内部环境，特别是企业的优势和劣势，可以使企业了解自身所处的地位，所拥有的资源以及战略能力。这是企业何种发展战略的关键；三是在企业内外部环境综合分析的基础上，通过SWOT（机会、威胁、优势、劣势）分析法，选择适合企业自身条件的发展模式。如果开发企业资金、技术实力雄厚，可选择做高端产品的专卖店模式；如果企业对整个房地产行业都非常精通、资金实力强，可选择华远式的百货公司模式；如果企业希望缩短资金周转时间，又获取较高的利润，可考虑采用万科式的平价超市模式等等。具体来说：
①以核心竞争力为根本，完成企业战略的选择与调整。
核心竞争力是企业的生命，是决定企业能否实现可持续发展的关键。首先，它能很好地实现顾客所看重的价值，如能显著地降低成本，提高产品质量，提高服务效率，增加顾客的效用，从而给企业带来竞争优势。在国内房地产界，“北有万达，南有万科”充分表明了万科在房地产界的地位，而这一地位的确立源于万科的核心竞争力，具体体现为：一是始终坚持客户导向的经营体系及产品策略。万科将注意力放在思考并改善其产品质量和客户服务上，主张唯产品和唯客户主义，提供业主终生满意的住宅和优秀的服务是永远的追求；二是始终坚持住宅产业化的道路。只要万科需要有更大规模的发展，就会更加强调产业化。其次，核心竞争力必须是企业所特有的，是竞争对手难以模仿的，这种能力能为企业带来超过平均水平的利润。最后，核心竞争力具有延展性，能够同时应用于多个不同的任务，使企业能在较大范围内满足顾客的需要。面对政策的调整和复杂多变的市场环境，房地产企业必须对自身的资源能力进行客观的分析，强化核心竞争力，增强企业的竞争优势，增大企业战略转换能力。在房地产企业战略选择过程中应该注重：一是在本质内涵上，重在服务，向广大业主提供优质产品和服务；二是在关键能力上，重在建立房地产企业畅通、有效的营销渠道和良好的商业资信；三是在构成要素上，重点培育房地产公司营销体制、市场网络等相关环节的能力，以及用人制度、分配机制等的优劣。
②以提高运营效率为目的，调整企业组织结构。
从组织的角度来看，房地产企业必须善于寻找和管理联盟伙伴，改变“小而全、大而全”的传统模式，建筑设计公司、地产营销机构、建筑施工单位都有可能成为重要的伙伴，共同结成战略联盟，提高运营效率和抵御市场风险。去年万科两部门的外迁成为房地产业的焦点。万科试图通过内部部门的精简，从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。首先试点将部分部门的业务外包，如设计部门、工程部门还有采购部门。近年来，引入专业设计部门已经成为行业惯例，专业的建筑公司与开发商的合作已经“历史悠久”，事实上已经不需要这么多人层层审核，专业部门和机构已经相当成熟。这次调整将使万科成为一个资源整合中心，在产业链的上游打开融资渠道，下游将业务分包，同时增加客户服务的队伍，扩大品牌的影响力，提高运营效率。这种资源整合类型的开发来源于欧美模式，代表一种高度细分的专业化分工，从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。目前国内的开发企业大多引用的生产模式是香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。两者最重要的区别在于，香港模式中的开发企业更多地依赖银行提供的资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金。因此，战略选择过程中要考虑战略对调整企业组织结构，提高运营效率的作用。
③以建设适合的企业文化为基础，营造良好的企业发展氛围。
房地产企业文化建设必须以企业的经营活动为中心，为企业的经营活动服务，不能割裂企业经营与文化建设之间的关系。房地产公司要从精神层次上培育核心价值观；从制度和行为层次上建立完善科学的管理制度、完善员工的行为规范；从物质层次上形成企业形象的视觉识别系统，摈弃严重影响企业发展不良思想。房地产企业应以战略调整和业务重组为突破口，通过核心价值观的有效培植，形成具有时代特点、品牌意识、创新精神和强大内部凝聚力的企业文化。具有强大内部凝聚力的企业文化是实现发展战略目标的重要保障，是企业核心竞争力的重要内容，是房地产企业持久发展的基础。
④以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间。
房地产企业在战略选择过程中，必须注意如何加强自身创造附加值的能力和专业化能力，包括各个细分功能的能力，比如产品设计、工程进度、质量控制、成本控制和营销策划等诸多方面。与其它产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，房地产公司需要实施积极的产品战略与服务战略，即以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间，在产品的定位上，可以类似于竞争对手，但在产品的功能和价格上，强调“超越”竞争对手。
（2）根据内外部环境条件的变化，利用现有以及潜在的内部和外部资源，正确实施企业发展战略。一般来说，企业的内外环境是不断变化的，因此，如何对企业发展战略的实施进行控制，增强在变革环境中的灵活性就显得非常重要。科学有效的制度、程序和系统可以引导决策和实践沿着有利于战略实施的方向进行，因此，当务之急就是尽快改变我国房地产公司落后的管理模式，进而建立起一套新的符合房地产市场规律的现代企业制度，努力促使房地产企业管理水平的跨越。从房地产企业的运营现状来看，重点就是要加强管理战略意识，注重合作伙伴关系、客户关系的管理、风险和资金管理，这也是企业运营的关键所在。
参考文献
［1］谢志华.房地产企业的战略选择［J］.城市开发，2008，（7）.
［2］毕玉军.房地产企业的战略转型［J］.中国集体经济，2007，（6）.
