公益营销案例分析(6篇)

公益营销案例分析篇1

关键词：纳税筹划

一、兼营行为与混合销售行为的合理安排按照税法规定，在兼营与混合销售行为下，不同的业务情况需要缴纳不同的增值税或营业税。纳税人在进行筹划时，主要是对比增值税与营业税税负的高低，然后选择低税负的税种。

1.兼营业务是指纳税人在销售增值税的应税货物或提供增值税应税劳务的同时，还从事营业税的应税劳务，并且这两项经营活动并无直接的联系和从属关系。税法规定兼营行为的征税方法，纳税人若能分开核算的，则分别征收增值税和营业税；不能分开核算的，一并征收增值税，不征收营业税。若该企业是增值税的一般纳税人，因为提供应税产品或劳务时，允许抵扣的进项税额少，所以选择分开核算分别纳税有利；若该企业是增值税小规模纳税人，则要比较一下增值税的含税征收率和该企业所适用的营业税税率，如果企业所适用的营业税税率高于增值税税率，选择不分开核算有利。

2.企业的混合销售行为，是指以货物销售为主的混合销售行为。对于属于一般纳税人的企业而言，如果将涉及货物和涉及增值税非应税劳务的营业额合并征收增值税，加大了增值税税基，增加了企业增值税负担，如果涉及营业税的项目无进项税额抵扣，或者可抵扣的进项税额较少，则宜将混合销售行为转化为兼营行为。

二、企业销售中有关折扣的纳税筹划税法中对折扣的划分有四种：即商业折扣、现金折扣、实物折扣和现金折返。企业在选择促销手段时，一方面应考虑其市场营销效果，同时也不能忽视其税收成本，否则可能造成得不偿失的结局。

［例］某百货公司为增值税一般纳税人。本月购进货物一批，取得了增值税专用发票，销售利润率为50%.销售价格均含税，成本不含税。本月为了促销，拟采取折扣销售方式，现有四种不同的折扣方案：

方案一：顾客购买货物价值满200元的，按7折出售（折扣额与销售额在同一张发票上分别注明）；

方案二：顾客购买货物价值满200元的，赠送价值为60元购物券（不含税成本为40元），可在商场购物；

方案三：顾客购买货物价值满200元的，返还现金60元；

方案四：顾客购买货物价值满200元的，在10天内付款，给予30%的折扣，在30天内付款不给折扣（若消费者选择该方案的话，假设一般在10天内付款）。

现有一消费者购货价值为200元，则百货公司选择哪种方案最有利？现分析如下：

方案一，百货公司计算如下：

（1）应纳增值税额为：200×70%/（1+17%）×17%-200×（1-50%）×17%=3.34（元）

（2）销售毛利为：200×70%/（1+17%）-200×（1-50%）=19.66（元）

（3）应纳企业所得税：19.66×33%=6.4878（元）

（4）税后净利：19.66-6.4878=13.1722（元）

方案二，百货公司计算如下：

（1）应纳增值税额为：（200+60）/（1+17%）×17%-200×（1-50%）×17%-40×17%=13.98（元）

（2）销售毛利为：200/（1+17%）-200×（1-50%）-40=30.94（元）

（3）由于赠送商品成本不允许在企业所得税前扣除，则：应纳企业所得税：［200/（1+17%）-200×（1-50%）］×33%=23.41（元）

（4）税后净利：30.94-4-23.41=7……53（元）

方案三，百货公司应按照个人所得税制度的规定，代扣代缴个人所得税。为保证顾客得到60元的优惠，商场赠送的60元应是不含个人所得税的，该税应由商场承担。

（1）赠送现金商场需代顾客偶然所得缴纳个人所得税为：60/（1-20%）×20%=15（元）

（2）商场应纳增值税额为：200/（1+17%）×17%-200×（1-50%）×17%=12.06（元）

（3）扣除成本、对外赠送的现金及代扣代缴的个人所得税后的利润为：200/（1+17%）-200×（1-50%）-60-1.5=-4.06（元）

（4）由于赠送的现金及代扣代缴的个人所得税不允许在企业所得税前扣除，则：

应纳企业所得税=［200/（1+17%）-200×（1-50%）］×33%=23.41（元）

（5）税后净利为：-4.06-23.41=-27.47（元）

方案四，假定该消费者选择在第九天付款，则消费者享受的现金折扣不得从销售额中减除，该百货公司应纳增值税额与第三种方案的计算结果相同，即为12.06元。

（1）企业毛利润=200/（1+17%）-200×30%-200×（1-50%）=10.94（元）

（2）应纳企业所得税=［200/（1+17%）-200×30%-200×（1-50%）］×33%=3.61（元）

（3）税后净利=7.33（元）

通过以上分析可以看出，顾客购买同样价值的商品，由于企业采取的折扣方式不同，企业的税收负担和收益额也不一样。比较而言，方案一（折扣销售）最优，方案三（返回现金）最不可取。

三、代销方式的纳税筹划代销通常有两种方式

其一，收取手续费的代销方式。即中间商按照生产企业制定的市场价格代销其产品，根据实现销售的商品数量，按照一定的比例向生产企业收取手续费。这种手续费收入对中间商而言是一种劳务收入，应缴纳营业税。

其二，视同买断的代销方式。即中间商和生产企业约定一个协议价，如果产品可以销售出去、双方按照此协议价结算。虽然不垫付资金这种销售是代销，但中间商所获取的收入来自于商品销售，应缴纳增值税。

这两种代销方式下，中间商都能够获取一定的收入，但这两种收入的税收负担却不同。假设两种方式下，中间商的收入相等，那么哪种方式税收负担更轻一些，中间商获取的纯收益更大一些，或者说中间商应选哪种代销方式呢？:

［例］某食品制造公司推出一种新食品，产品销售状况不佳，该制造公司决定委托某商业公司代销其产品，并借此打开销路。待选的方案有两种：

方案一：商业公司按照食品制造公司制定的价格10元/个对外销售，每月底，商业公司向食品制造公司返回销售清单，并按实际销售价格和数量与食品制造公司结算货款；同时商业公司根据代销的数量和销售额，向食品制造公司收取20%手续费。预计商业公司月销售数量为10000件，则其手续费收入为20000元（10×20%×10000）。

方案二：商业公司与食

品制造公司约定交接价格为8元/个。每月底，商业公司向食品制造公司返回销售清单，并按约定的8元/个的销售价格和数量与食品制造公司结算货款，商业公司按照10元/个的价格对外销售，实际售价10元/个与协议价8元/个之间的差额，即2元/个归商业公司所有，假定商业公司月销售数量仍为10000件，则商业公司每月取得进销差价也为20000元［（10-8）×10000］。

两种方案中，商业公司每月毛收入额均为20000元，但两种方案下公司的税收负担和净收益额是不一样的，具体分析如下（忽略城建税和教育费附加）。

方案一，食品制造公司的收益与税负：

此方案中，食品制造公司收到商业公司的代销清单时，要确认销售收入额100000元（10×10000）及销项税额17000元（100000×17%），同时要支付商业公司手续费10000元，所支付的手续费作为销售费用在所得税前列支。设食品制造公司销售的这批产品销售成本及其他期间费用为B，可抵扣的进项税额为P，则食品制造公司的收益与税负如下：

应纳增值税=17000-P（元）

所得税前收益=20000-1000=19000（元）

商业公司的收益与税负：

应纳营业税=20000×5%=1000（元）

所得税前收益=20000-1000=19000（元）

此方案下，消费者最终以100000元的价格购买了产品并承担了全部增值税负担，消费者总支出为100000×（1+17%）=117000（元）

方案二，食品制造公司的收益与税负：

此方案中，食品制造公司收到商业银行的代销清单时，要确认销售收入额80000元（8×100000）及销项税额13600元（80000×17%）。设食品制造公司销售的这批销售成本及其他期间费用以及可以抵扣的进项税额均同方案一，则食品制造公司的收益与税负如下：

（1）应纳增值税=13600-P（元）

（2）所得税前收益=80000-B（元）

而商业公司在此代销业务中，相当于购进成本为80000元，销售收入为100000元，该公司应对此代销业务缴纳增值税，不再缴纳营业税。则商业公司的收益与税负如下：

（1）应纳增值税=100000×17%-13600=3400（元）

（2）所得税前收益=100000-80000=20000（元）

公益营销案例分析篇2

宝洁广告越来越中国

观点陈述：

从1988年8月18日在中国大陆的第一家合资企业诞生到现在，宝洁公司利用其日益中中化的广告策略，在中国大陆日化市场七大业务领域参与市场竞争，并在其中的四大领域取得市场领导地位，在其余三大领导取得市场第二的业绩。不可否认，宝洁是中国日化界的一个王者，宝洁广告的中国化进程正是宝洁魅力的体力。宝洁的全球战略和入乡随俗的务实眼光，是每一个正在发展壮大的中国本土品牌的榜样。

观点支持：

论据一：宝洁广告带来中国市场营销业绩攀升

典型案例：全球董事会年会选址中国

案例分析：近年，宝洁在中国市场的年均销售增长率在30％以上。特别是2004至2005年，宝洁中国市场的销售增长指标为35％，而实际增幅则超过50％。为表示对宝洁中国的嘉许和对中国市场的重视，2004年备受业界瞩目的宝洁全球董事会年会会址选在中国。这一切表明宝洁中国的广告投放策略取得了巨大成功。

论据二：宝洁在中国市场注重广告调研的严谨性

典型案例：宝洁员工农村调研

案例分析；宝洁公司为了深入了解中国消费者，在中国建立了完善的市场调研系统。以飘柔为例，最近一次配方改良之前，宝洁公司消费者市场调研部及专业调查公司对全国共16个大城市及乡镇的近2000位消费者进行了调查。为了获取真实可靠的市场信息，宝洁人从不坐等数据上门。例如在调研农村市场时，宝洁的部门经理化装成农民，到农民家里看其何时起床、怎么刷牙洗脸、看不看电视，从头到尾都去观察和了解。

论据三：宝洁广告创意不断融入中国元素

典型案例：润妍创意水墨画广告

案例分析：1997年，宝洁公司在中国推出一种全新的展示现代东方女性黑发美的润发产品“润妍”。首先是润妍广告把水墨画、神秘女性、头发芭蕾等画面进行组合，营造东方气息。其次是为了方便中国消费者记忆其产品名称，宝洁还为其每一个产品都结合自身特点取了对应的中文名，如飘柔(rejoice)。潘婷(pantene)、海飞丝(head&shoulders)等。再次是在广告中宝洁采用中国模特，如潘婷使用章子怡和萧亚轩分别为不同类型洗发水做代言人等。

论据四：宝洁广告媒体选择日趋中国特色

典型案例：逐步夺取央视广告标王

案例分析：在中国市场，宝洁充分认识到中央电视台作为中国唯一部级电视媒体强大的传播价值，在媒体合作网络中一直重视与央视建立战略伙伴关系。2001年至2003年，宝洁连续在央视翻番投放广告；2004年开始，宝洁蝉联央视广告标王。此外，宝洁常年保持在央视一套晚间《焦点访谈》前A特段投放2条15秒广告，占据了14条A特段资源中的七分之一。

论据五：宝洁中国公益活动传播良好企业公民形象

典型案例：宝洁的“最佳公益模式”

案例分析：宝洁进入中国17年来，一贯恪守“取诸社会，用诸社会”的原则，做有高度社会责任感的企业公民。上世纪90年代至今，宝洁在中国累计捐款5000多万元人民币，用于支持发展教育、健康、城建、环保、助残及赈灾救济等各项社会公益事业。2005年，“宝洁公益模式”被中国青少年发展基金会评为“最佳公益模式”，同年中华慈善总会授予宝洁公司“捐赠荣誉证书”。

反方观点：

宝洁广告去中国化

观点陈述：

宝洁2004-2005连续两年夺得央视标王，欲将广告目标继续对准英视这块“巨芋”，无疑显示了其妄图通过英视叩开三四级乃至四五级市场之门的决心。我们认为宝洁斥巨资于央视广告开辟农村市场的做法并不可取。相反，其真正出路应当是对中国国情及农村市场加强了解，促进多方资源的有效整合。

观点支持：

论据一：中国消费者开始不买宝洁广告的账

典型案例：失败的润妍和激爽

案例分析：润妍和激爽虽然广告独特且又有杀伤力，但最终还是黯然退出中国市场。类似激爽“振奋精神、舒缓精神”的沐浴概念在欧美已经十分普遍，但要想让国内普通消费者普遍接受还需要一段培育过程。宝洁这种企图通过强势广告来迅速改变消费习惯的做法损失，惨重。这从侧面说明宝洁广告对消费者的价值期望和产品定位的迷失。

论据二：宝洁广告与地面营销动作的配合越来越差

典型案例：宝洁与经销商的美国式离婚

案例分析：长期以来，宝洁公司与其分销商的关系由于各种原因一直十分紧张。2005年宝洁公司对其分销商痛下杀手，实施美国式离婚。宝洁一味坚持的“专营专注”的分销模式再次脱离中国国情。因为所有分销模式在中国没有最好，只有最合适。由此可见，宝洁公司虽然广告制作精美，投放量大，但其与地面营销生疏地配合必定会严重阻滞发展。

论据三：宝洁选择的广告媒体高处不胜寒

典型案例：2005-2006年宝洁的央视广告标王路线

案例分析：宝洁选择央视作为其广告主要的传播平台存在着一系列问题。首先，央视作为广告信息的平台是否能够代表商业信息方面的权威值得商榷。其次，网络、手机等非传统媒体已经逐步蚕食电视媒介受众。宝洁选择的央视广告平台已经受到分众媒体的强势挑战。

论据四：宝洁广告理念诉求仍然是“美国芯”

典型案例：广告中欧美文化的强加

案例分析：宝洁产品的广告中虽然通常采用东方女性的形象，然而其广告诉求的理念却一直在宣扬美国生活方式与个性。定位为“东方女性的黑发美”的润妍，其所推崇的先洗发后润发的理念正是欧美生活方式的写照。因为在欧美、日本等发达市场，80％左右的消费者都会在使用洗发水后单独使用专门的润发产品，而在中国，这个比例即使在北京、上海等大城市也只有14％。除此之外，宝洁公司对中国区其他产品的广告也脱离不了其地道的美国牛仔风味。

论据五：宝洁广告存在欺骗和误导中国消费者的现

典型案例：SK-Ⅱ烧碱风波

案例分析：2005年江西消费者以使用SK-Ⅱ产品导致皮肤灼伤为由将宝洁告上法庭，导致了著名的宝洁SK-Ⅱ的烧碱风波。除去这场官司，宝洁广告里面出现的“使用4周后，肌肤年轻12年，细纹减少47％”、“防止分叉，使毛燥的头发比以前顺滑70％”等这样看似科学的数字，也遭到了许多消费者的质疑，使其信任危机进一步加重，并引起有关部门的注意。

擂台对抗：

双方观点PK

反方批驳

批驳一：宝洁销售虽然增长但广告边际效益在递减

分析：虽然宝洁在2004年销售再次达到高峰，但其利润水平已经大不如前。同时，宝洁日化产品在中国一、二线市场大幅提高的空间也不是很大，虽然更低级的市场还有空间，但这并不是宝洁的强项。宝洁公司在“激爽”上损失了10个亿的广告费用后，仍然选择以低价；中出重围，将汰渍、舒肤佳、玉兰油沐浴液等产品卷

入降价大战。宝洁公司即使有成功的成本控制和规模效应，其利润也已经所剩无几。在这种情况下，宝洁公司第三次选择央视为其摇旗呐喊，无异于进一步将广告的边际效益推向深渊。

结论；宝洁的广告效果在本土市场不断打折

批驳二：宝洁市场调研的严谨，背后是不熟悉中国国情的巨大失误

分析：非常注重广告理性投放的宝洁公司，近年不仅在激爽等产品上连连败退，还在进攻低端农村市场严重受挫，这正说明宝洁公司过于依赖数据，忽略了对中国国情及消费市场特征的基本把握。轻视六神的激爽，忽略习惯的润妍，挑战农村消费文化的低端策略，都暗示着宝洁公司看似严谨科学的市场调研实则漏洞百出。如果宝洁公司能把钻研数据的精力转移一部分到较简单的宏观政治环境、市场环境、传统习俗的分析与理解上，就不会屡屡将自己埋葬在数据的坟墓中了。

结论；宝洁的严谨数据帮助宝洁广告远离中国百姓

批驳三：宝洁的创意内容本质上沿袭了美国广告的一贯风格

分析：美国广告一般比较直接地表现商品信息，并擅长使用比较的方法来宣传自己产品与其他产品的不同之处，其广告语言多力求简练、准确，乐于堆积数字。宝洁的广告也继承了这一美式风格，比如佳洁士牙膏喜欢与同类产品比较效果从而导致“不正当竞争”官司缠身，SK―Ⅱ“连续使用28天细纹及皱纹明显减少47％”却被消费者抓住漏洞从而招来极其严重的信任危机……这说明美国广告雷厉风行，数据至上的风格并不适合中国以情动人的文化氛围。

结论；宝洁广告创意实际是远离了中国百姓生活

批驳四：宝洁广告媒体选择的贵族化招致四五级市场销售的败退

分析：宝洁虽然夺得了央视第一个国际标王的称号，似乎在与广告贵族媒体联姻的路上越走越风光，但是其在中国四五级市场的失败却预示着企业广告战略的重大失误。宝洁采取央视黄金媒体的广告轰炸，似乎对其在四五级市场的酣战没有起到多大作用。缺乏深度覆盖的渠道，不清楚农村消费者的消费能力，广告媒体的选择没有跟上市场转移的步伐，仅仅凭几个老外来理解复杂的中国农村，是宝洁公司进攻农村市场的重要败笔。

结论：宝洁广告媒体选择正在远离中国最大的农村消费群

批驳五：宝洁广告并没有把中国消费者放在眼里

分析：2005年间，潘婷、海飞丝、佳洁士、舒肤佳四大品牌被浙江宁波鼓楼工商所以涉嫌虚假广告名义立案调查。目前中国消费者理性程度和维权意识虽然在觉醒，但与发达国家消费者判断和维权能力相比差距仍然不小。宝洁公司抓住我国公民法律意识比较薄弱的弱点，屡次设计不实广告、虚假广告，给中国日化品市场带来了不和谐的音符。

结论；宝洁广告对于中国消费者的关心是虚伪的

正方回应

回应一：宝洁广告提升了中国消费者对其品牌认知度

分析：激爽等某几个品牌的失败不等于宝洁广告失败，宝洁的市场占有率和中国消费者对于宝洁品牌的认知度说明了这一点。宝洁在中国日化市场的七大业务上参与竞争，在其中的四大领域已经取得市场领导地位。另外三大领域也取得了第二的位置。

结论：宝洁广告的本土化策略取得良好效果

回应二：宝洁有严格的渠道管理工作来配合广告投放

分析：宝洁的广告投放不是像反方所说没有地面配合，而是首先做好渠道工作。例如宝洁有一句话经典的话：“经销商即办事处。”这句话意味着宝洁公司的一切市场销售、管理工作均以经销商为中心，一切终端铺货、陈列等工作，也必须借助经销商的力量。它更意味着在管控了经销商之后，宝洁才大规模投放电视广告。

结论：宝洁的地面营销工作比这中广告更优秀

回应三：宝洁选择央视投放广告符合中国媒体规律

分析：通过对央视与地方台的CPM等指标计算对比可以发现，中央电视台一套、二套是全国覆盖范围最广、收视率高。权威性强的两个频道，入户率在93％以上。在城市市场的收视占有率居全国榜首。因此宝洁广告首选中央电视台是符合中国媒体规律的。

结论：宝洁的广告媒体选择是贴近中国媒体实际的

回应四：宝洁广告诉求帮助中国人提高生活品质

分析：几乎每一个中国人都知道“头屑去无踪，秀发更出众”这句经典广告语，正是这句广告语，宝洁第一个教会了中国人真正认识并开始使用洗发水。此后宝洁的其他品牌在进入中国时均不遗余力地向中国消费者传授一个个高品质生活的概念。舒肤佳强调“促进健康为全家”，玉兰油告诉中国消费者要“惊喜你自己”，潘婷说“拥有健康，当然亮泽”，佳洁士则呼吁“健康自信，笑容传中国”。

结论：宝洁广告帮助中国百姓提高了生活质量。

回应五：中国本土企业广告违法的事件比宝洁多得多

分析：与2005年部分宝洁广告违例事件相比，国内企业的广告违例事件比比皆是，虚假广告更是屡禁不止。例如，2005年9月1日，山东省卫生厅卫生监督所通报了报刊医疗广告最新监测结果，此次共监测医疗广告895条次，仅2条次符合有关规定，合格率为0．22％。

结论：相比之下，宝洁广告遵纪守法情况尚好。

中国广告评估研究中心（CCAE）专家点评：

正反方缘于视角差异有警示有启示

双方立论基础：

造成双方看待宝洁广告本土化与去中国化的根本原因有两个：第一是正方的传播视角与反方的营销视角的差异；第二是正方的战术视角与反方的战略视角的差异。另外，正方谈宝洁公司的广告本土化策略，实际是从战术角度进行的判断；而反方则从战略高度指出宝洁的上述策略实际是其全球化扩张战略的一个重要组成部分。

辩论启示：

启示一：本土化的广告策略不过是跨国公司全球广告战略的一个组成部分

以宝洁为代表的跨国公司在中国市场的广告策略是：重视广告的中国本土化，将洋品牌做“土”；另外重视与中国政府的关系、重视高层公关等，从而适应中国的转型市场环境。他们在中国有一个共同的口号：“我们是中国公司。”这一点在跨国公司的广告创意、表现形式、内容和媒体投放上得到充分体现。然而，任何广告都是带有商业目的的，抢占中国市场，获取高额利润才是老外们的真正企图。因此，我们在称道其尊重中华文化的同时，切不可忽视这批国际狼的野心。

启示二：学习宝洁的品牌广告与促销广告的和谐投放策略

促销广告与品牌广告作为企业营销的“双刃剑”，要统一而为。促销广告需要采取与品牌同步的单一诉求效应，充分结合品牌定位与目标消费者的特点，提高产品在主要消费人群中的知名度与美誉度，扫除终端消费与识别的障碍。这点是值得我们向宝洁等国际企业学习的。当然我们不否认宝洁也有为促销而促销的时候，宝洁与消费者之间的沟通也绝非真正的真诚，但比起本土企业的稚嫩和短视则要强许多。

启示三：借鉴宝洁广告管理的营销导向观点

宝洁的广告管理完全遵循了“营销公理”，就是要让消费者站到货架前的时候，立即想起其广告，而且立即明白广告中的内容并做出购买决定。由此我们就不难理解，为什么宝洁的广告那么“程式化”，甚至广告公司的艺术总监都不爱跟宝洁合作，认为宝洁“抹杀”了他们的很多“新奇思想”，做出的广告根本不是“艺术品”。同理，我们也就明白了宝洁2005和2006年为什么会成为央视的标王。

公益营销案例分析篇3

一份完整的营销企划书的构造分为两大部分。一是市场状况分析，二是企划书正文。

（一）市场状况分析

要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列12项内容：

（1）整个产品市场的规模。

（2）各竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。

（3）各竞争品牌市场占有率的比较分析。

（4）消费者年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之分析。

（5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。

（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。

（7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。

（8）各竞争品牌促销活动的比较分析。

（9）各竞争品牌公关活动的比较分析。

（10）各竞争品牌订价策略的比较分析。

（11）各竞争品牌销售渠道的比较分析。

（12）公司过去5年的损益分析。

（二）企划书正文

营销企划书正文由6大项构成，现分别说明如下：

（1）公司的主要政策

企划者在拟定企划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；

确定目标市场与产品定位。

销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。

制定价格政策。

确定销售方式。

广告表现与广告预算。

促销活动的重点与原则。

公关活动的重点与原则

（2）销售目标

所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。

销售目标量化有下列优点：

为检验整个营销企划案的成败提供依据。

为评估工作绩效目标提供依据。

为拟定下一次销售目标提供基础。

（3）推广计划

企划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。

①目标

企划书必须明确地表示，为了实现整个营销企划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。

②策略

决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告表现策略、媒体运用策略、促销活动策略、公关活动策略等四大项。

广告表现策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题。

媒体运用策略：媒体的种类很多，包括报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？

促销活动策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。

公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。

③细部计划

详细说明实施每一种策略所进行的细节。

广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。

媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本）

促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。

公关活动计划：包括股东会、公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。

（4）市场调查计划

市场调查在营销企划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销企划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。

然而，市场调查常被高层领导人与企划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。

（5）销售管理计划

假如把营销企划案看成是一种陆海空联合作战的话，销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报，推广计划是海空军掩护，而销售管理计划是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。因此，销售管理计划的重要性不言而喻。销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度（工资与奖金）等。

（6）损益预估

任何营销企划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。只要把该产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用（经销费用加管理费用）、推广费用后，即可获得该产品的税前利润。

企划书撰写

一、企划书的基本构成要素

企划书的种类，因提出的对象与内容不同，而在形式和体裁上有很大的差别。但是，任何一种企划书的构成都必须有5W2H1E，共8个基本要素：

What(什么)——企划的目的、内容。

Who(谁)——企划相关人员。

Where(何处)——企划实施场所。

When(何时)——企划的时间。

Why(为什么)——企划缘由、前景。

How(如何)——企划的方法和运转实施。

Howmuch(多少)——企划预算。

Effect(效果)——预测企划结果、效果。

.任何一种真正意义上的企划书必须具备上述8个基本要素。值得一提的是，要注意Howmuch和Effect对整个企划案的重要意义。如果忽视企划的成本投入，不注意企划书实施效果的预测，那么，这种企划就不是一种成功的企划。只有5W1H的企划书不能称之为企划书，只能算是计划书。

二、企划书的一般格式。

企划书的一般格式大致如下：

1.企划书名称

企划书的名称必须写得具体清楚。举例来说，《如何防盗企划书》的名称就不够完整、准确，应该修正为《北京市朝阳区1994年6月至12月防盗企划书》。

2.企划者的姓名

企划者的姓名、工作单位、职务均应一一写明。如果是集体企划的话，所有相关的人员的姓名、工作单位、职务均应写出。

3.企划书完成时间

依照企划书完成的年月日据实填写。如果企划书经过修正之后才定案的话，除了填写“某年某月某日完成”之处，还要加上“某年某月某日修正定案。”

4.企划目标

企划的目标要具体明确。例如；在1994年6月至12月间，北京市朝阳区盗窃案降低10%。

5.企划的内容

这是企划书中最重要的部分。包括企划缘由、前景资料、问题点，创意关键等方面内容。具体内容因企划种类的不同而有所变化，但必须以让读者一目了然为原则。切忌过分详尽、拉杂，否则会令读者感到枯燥无味。此外，还要注意避免强词夺理的内容。

6.预算表和进度表

企划是一项复杂的系统工程，需要化一定的人力、物力和财力，因此，必须进行周密的预算，使各种花费时，最好绘出表格，列出总目和分目的支出内容，既方便核算，又便于以后查对。

企划过度表则是把企划活动的全部过程似成时间表，何月何日要做什么，加以标示清楚，以便日后检查。

7.企划实施所需场地

在企划案实施过程中，需要提供哪些场地、何种场地，需提供何种方式的协助等，均要加以说明。

8.预测效果

根据掌握的情报，预测企划案实施后的效果。一个好的企划案，其效果是可期待的、可预测的，而且结果经常与事先预测的效果相当接近。

9.参考的文献资料

有助于完成本企划案的各种参考文献资料，包括报纸、杂志、书籍、演讲稿、企业内部资料、政府统计浆、调查报告等，均应一一列出。一来表明企划者负责的态度，二是则可增加企划案的可信度。

10.其他注意事项

为使本企划顺利进行，其他重要的注意事项应附在企划案上，诸如：

执行本企划案应具备的条件。

必须取得其他部门的支持协作。

希望企业领导向全体员工说明本案的重要意义，借以达成共识，通力使用。

现将上述企划书的一般格式归纳如表2-2：

企划书的一般格式

封面

（1）企划书名称

（2）企划者的姓名要求具体、清楚

（3）企划书完成时间

正文

（4）企划的目标

（5）企划的内容本企划书的主要内容

（6）预算表与进度表

细化内容

（7）企划场地

（8）预测效果

附件

（9）参考的文献资料

（10）其他注意事项

企划流程

系统分析是以一个系统内的基本问题，用系统的观点思维推理，在确定与不确定的条件下，探索可能采取的方案。通过分析对比，动态修正，为达到预期目标选出满意的外部环境与内部条件相结合，当前利益与长远利益相结合，整体效益与局部效益相结合，定性分析与定量分析相结合。为了寻求满意可行的方案，要集思广益，不断进行反馈，逐渐完善，因此，这本身也是一个“学习”过程。

可以将策划的程序基本定为六步：①明确目的；②收集开发信息；③制造创意；④定下制作方案及重点（编写策划书，演技设计）；⑤答辩与动态修正；⑥实施总结、落入实处。下面可以分而述之。

1.明确目标

如果没有目标，方案则无法开始；如果目的不明确，匆忙做出决策，就很可能导致失误。目标是根据所要研究的问题来确定的，这就要进行问题分析，把问题的实质和范围准确地加以说明。将问题明确地指出，就等于解决了问题的一半。界定问题要全面考虑各方面的需要和可能：在可能方面，要考虑客观环境是否允许以及本单位的条件是否可能。当然，没有条件有时也可以创造条件，但创造条件也要有一定基础，条件不是随意可以创造出来的。界定了问题后，便可以将目标具体化了。

2.开发信息

系统分析法步骤中有“收集资料”一项。收集资料是从书报、政府出版物、企业档案、帐目、生产经营过程等等之中，获得大量的信息。信息与材料、能源被誉为现代经济发展的三大支柱。企业是社会经济活动的一种组织形式，因此策划工作也必然要与社会有密切的信息交流。

信息开发的水平，决定着策划的水平；而信息开发的现代化和分析推理的科学化，是提高策划水平的基础性工作。从这个角度上讲，策划是“电脑+人脑”开发信息的过程。

对信息的开发，要强调两点：①开发工作要尽量现代化；②推理方法要科学化。

3.产生创意

有组织地创意是策划的核心。策划与狭义的点子在形式上区别之一就在于组织意识。组织意识就是要认识到，创意不只是仅仅依靠个人的“灵感”，而是一种可以组织，并需要组织的系统性工作。对个人来说，创意者一般要具备以下11个条件；

①动作要快，须有“即刻反应”的能力；②须有卓越的“图形感觉”；③须有丰富的“情报量”；④须有思路清晰的“系统概念”；⑤须有“战略构造”对未来或各种利益结构有强烈的控制力量；⑥须有“概念化”能力，能将所有相关信息归纳成一定的概念；⑦须有敏锐的“关联性”反应力，对人、产品、市场的关系要反应灵敏，并能综合起来分析；⑧须有丰富的想象力；⑨须有丰富的“感性”经验；⑩须有“多角度”的思考，并能采取系统概念和战略构造；⑾须有“同时进行多种工作”的能力，全线与支线同时并进，即使在错综复杂的环境下，也能妥善地处理工作。

4.定下制作方案、重点

这一步骤，相当于系统分析中的“可行方案”和“建立模型”两步。经过创意，一般可形成多种概要性方案的框架，在此基础上制作方案，并编写策划书的概要和重点，同时进行“演技设计”。

5.答辩与动态修正

在将策划的基本方案定下来以后，一项策划案的纲要已经形成。但是，对于每一个环节与细节来说，还需要进行更深入的分析评价，以期在动态修正中达到更好的效果。叼辩，是让别人进行评价，请专家审批各个环节的优劣；同时，也进行自我评价。

意见综合之后，将最终产生不同的三种结果——是、否、不完善。当“是”时候，我们便可进入最后一步实施总结了。

市场营销进攻策略

价格折扣策略。

挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。富士牌相纸在质量上与柯达公司产品不相上下，价格却低10％。柯达没有相应削价，使得富士公司取得了高市场份额。德克萨斯仪器公司为了取得垄断性的市场领导地位，甘愿在前几年放弃利润。该公司用这种策略来经营晶体管和微型计算机。价格折扣策略要想奏效，必须做到三条：一、挑战者必须使顾客信服自己的产品和服务水平与领导者不分上下；二、顾客必须被这种价格差异深深触动，这样在背弃先前的供应商时才会心安理得；三、市场领导者必须能不理会竞争者的进攻，拒绝实行降价报复。

廉价产品策略。

用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。这种策略只有在某细分市场内对价格关注的消费者占有相当数量时才会有效。不过，靠这一策略成功的企业可能会受到“产品更便宜”的公司的攻击，后者的价格会更低。例如韩国大宇这样的汽车制造商以生产廉价汽车著称，但马来西亚汽车公司生产出更便宜的普洛顿汽车，对其构成了威胁。为了进行防卫，前者要努力使产品质量不断提高。

声望策略。

市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品，并且标定更高的价格。例如，在美国市场上出售的奔驰汽车要比美国产汽车的质量更好，价格也高，超过了凯迪拉克。

产品繁衍策略。

挑战者可以通过推出大量不同式样的产品，向顾客提供更多的选择来追逐领导者。例如汉特公司为了在番茄酱市场上追逐亨氏公司的领先地位，推出了几种风味独特、规格包装不一的产品，而相比之下亨氏公司却只有一种风味的番茄酱，而且瓶装规格也不多。

产品革新策略。

挑战者可以对产品进行革新，来攻击领导者的地位。例如，花王公司在1994年推出了一种新型香波，既适用于寒冷季节又可用于温热季节。此产品专门用于东亚市场。挑战者如果采用这种产品革新策略，收益最多的将是广大消费者。

改进服务策略。

挑战者可以通过多种方式向顾客提供新的或更好的服务。例如，IBM公司发现顾客对软件和技术服务的兴趣要比硬件大得多，因此深受启发，获得成功。

分销革新策略。

挑战者可以去发现或发掘新的分销渠道。雅芳公司正是因为推行了挨门挨户推销的战术而迅速发展成为一家大型的化妆品公司。它没有在传统的商店里与其他化妆品公司竞争，而是另辟蹊径。

降低生产成本策略。

挑战者可以通过提高采购效率、降低劳动成本、运用更先进的生产设备等手段，使自己的生产成本比竞争者更低。然后，公司利用较低的生产成本制定出更具进攻性的价格，从而夺取市场份额。日本人成功进入了全球各个市场，正式利用这一关键策略。

公益营销案例分析篇4

一、ERP应用于绩效审计实验教学中的可行性分析

绩效审计的学习拟以企业为客体，以企业的经营活动、资源利用活动为核心对象，逐步扩展到管理活动。通过对企业绩效审计的学习和实验，使学生掌握绩效审计理论知识并能灵活运用，为学生在实践中开展绩效审计工作、探索和研究绩效审计理论打下坚实的基础。

（一）ERP与绩效审计终极目的相同ERP（公司资源计划系统，EnterpriseResourcePlan）作为一整套公司经营管理的思想，其实质就是在有限资源的前提下，公司如何加强管理、合理组织销活动，以做到利润最大、成本最低、效益最好，从而更好地实现企业发展目标。ERP强调业务流程的流畅性、管理部门的协同性和管理职能的系统性，可以帮助学生感知企业在整个经济链条中所处的环节和地位，促进学生学习先进的企业管理思想、管理模式和管理方法。绩效审计也称为效益审计，是由独立的审计机构和人员通过对被审计单位的项目或活动进行综合、系统的审查分析，以选定的标准为尺度来评价效益的优劣、查找影响效益的原因并针对性地提出建议，其目的是促进被审计单位改进经营管理、提高效益。ERP与绩效审计的终极目的都是为了提高企业效益、实现企业发展目标。绩效审计需要运用企业管理思想、管理方法等来开展审计工作：收集经营管理活动的现状，分析经营管理活动中存在的问题，针对性地提出审计建议等。

（二）运用ERP教学案例可以提高学生学习兴趣ERP教学案例把公司所处的内外环境抽象为一系列的规则，按照制造公司的职能部门划分规划中心、营销中心、生产中心、物流中心和财务中心等职能中心，各职能中心涵盖了公司运营的所有关键环节，是一个制造公司的缩影。学生可以根据绩效审计的理论知识点，自己动手模拟公司3年~10年的经营，实际体验公司资源的管理过程，形成各年度经营成果，然后运用绩效审计理论对模拟公司开展绩效审计，形成审计工作底稿，出具绩效审计报告。运用ERP教学案例中的“对抗竞争”机制，学生可以分组模拟六家公司形成竞争机制，经过3年~10年的运营，各公司效益显然会有很大差别，这为绩效审计的开展铺垫了真实的前提条件，能更好地激发学生分析、查找各公司间效益差别的原因，从而大幅度提升学生的学习兴趣。

（三）运用ERP模拟沙盘可以提高学生的感性认识ERP模拟沙盘将ERP教学案例展现为沙盘和教具，学生可以直接在沙盘上运用原材料、产品、货币等教具实现模拟公司的运营，解决了理论空洞、案例浮在纸面上的问题。ERP模拟沙盘以学生操练为主、教师引导为辅，让学员身临其境、真正感受公司经营者直面的市场竞争的精彩与残酷，然后通过开展绩效审计来发现经营管理过程中存在的问题、提出解决建议，让学生在公司竞争的过程中不仅可以掌握绩效审计的理论知识点并灵活运用，还可以深切感受绩效审计对公司运营管理的重要作用，并培养团队精神、提升管理能力。

（四）单项实验与综合实验相结合有利于强化学生的学习效果绩效审计实验教学注重理论教学与实验教学相结合，实验项目应以理论教学中的重点、难点为基础，具有验证知识点和灵活运用理论知识的作用。运用ERP设计的实验项目包括单项实验和综合实验两个部分，单项实验侧重于各业务活动相关理论知识点的掌握和运用，综合实验侧重于将各业务活动的理论知识连接起来、与绩效审计理论知识结合起来并进行灵活运用。单项实验与综合实验相结合，增强了学生对企业各业务活动及整体活动的认知，综合实验既训练了学生对理论知识的灵活运用能力，还对学生单项实验达成的效果进行了验证，能促进学生举一反三，分析查找影响效益的真正原因，从而强化学生的学习效果。

二、ERP在绩效审计实验教学中的应用

将ERP运用于绩效审计实验教学，拟将整个教学内容划分为绩效审计基础理论和ERP沙盘介绍、企业绩效审计单项实验和企业绩效审计综合实验三个部分。

（一）绩效审计基础理论ERP模拟沙盘介绍本部分包括两个方面的内容，一是学习绩效审计的基础理论，如绩效审计的产生与发展、概念框架、审计项目、审计内容、审计标准、审计方法、审计报告、审计流程等内容，强调突出绩效审计不同于财务审计的理论要点，对于有财务审计基础的学生来说，课时可以安排相对少些；二是简单介绍ERP模拟沙盘的组成、运营规则、案例背景等，组织学生分成实验小组，开展沙盘的推盘演练，使学生熟悉ERP模拟沙盘的相关规则，为后面的单项实验和综合实验做好准备。该部分的课时安排约为课程总学时的1/4。

（二）企业绩效审计单项实验本部分是教学内容的主要组成部分，课时安排约占课程总学时的1/2，课时不足时可以选取其中几个项目进行。单项实验结合企业的业务活动和绩效审计中的经营审计、管理审计和资源审计的要求，分为战略管理审计、固定资产投资审计、供应业务审计、生产业务审计、销售业务审计、资金管理审计等六个实验项目，每个实验项目包括实验目的、理论知识点、实验准备、实验要求及实验评分等项目，要求学生以审计的视角运用相关理论来完成实验任务。每个实验项目的理论知识点即为该业务的审计要点。（1）战略管理审计的要点包括：战略方案的合理性，主要审查战略制定和选择的程序是否适当、战略决策是否可靠、战略方案是否可行等；战略控制措施的有效性，主要审查公司战略实施的方案、方法、保证及控制和报告系统是否健全和顺利实施；战略实施的效果性，主要审查与战略方案相比，战略实施后的结果是否达到预期目标或理想状态。战略管理审计涉及的理论知识点包括战略及其分类、战略层次、战略管理类型、战略管理流程、战略管理方法等，实验要求学生根据所学的理论知识为模拟公司编制一份战略方案书并进行审查。（2）固定资产投资审计的要点包括：投资前的可行性，主要审查投资项目在技术上是否合理、经济上是否可行；投资决策的合理性，主要审查决策程序的合理性、决策机制的适当性、程序执行的有效性等；固定资产投产后的利用审计，主要审查固定资产的利用率、投入产出效果等内容。固定资产投资审计涉及的理论知识点包括可行性研究报告的内容及编制方法、资料来源及收集方法、决策制度及程序、投资回收期、现金流量、单位投资额、设备寿命、设备产值、设备工时利用率等理论知识点，实验要求学生运用理论知识点为模拟公司编制第一年和第二年的固定资产投资可行性报告并进行审查。（3）供应业务审计的要点包括：供应业务的经济性，审查公司是否以较低的成本采购符合质量要求的货物，仓储成本是否经济，采购费用是否做到最低；供应业务的及时性：审查公司供应业务能否及时、高效地开展采购活动；供应业务的效果性：审查公司所采购货物的质量能否满足生产要求和合同要求。供应业务审计涉及的理论知识点包括供应业务的内部控制制度、采购计划及其编制方法、市场询价方法、经济批量、单位仓储成本、采购费用率、供应商管理、采购合同等理论知识点，实验要求学生运用理论知识点为模拟公司编制第二年的采购计划并进行审查。（4）生产业务审计的要点包括：生产计划的合理性，主要审查生产计划的制订依据，生产计划与销售计划、生产能力、采购计划的平衡性；生产组织的协同性，主要审查生产工艺是否连续、生产过程是否及时、专业分工是否合理、生产是否具备柔性；工艺流程的先进性和可行性；生产成本的经济性；生产计划的效果性。生产业务审计涉及的理论知识点包括生产计划及其编制方法、生产组织的方法、生产的工艺流程、生产成本的分析方法、资源的有效利用方法等理论知识，实验要求学生运用相关理论知识为模拟公司编制公司第二年的生产计划并进行审查。（5）销售业务审计的要点包括：销售计划的合理性；销售工具的效果性；销售价格的恰当性；销售队伍的效率性；销售费用的经济性；销售计划的效果性。销售业务审计涉及的理论知识点包括销售业务的内部控制制度、销售计划及其编制方法、市场调查方法、销售定价方法、销售目标的组成及确定方法、销售业绩的考核指标等理论知识，实验要求学生运用相关理论知识为模拟公司编制公司第二年的销售计划并进行审查。（6）资金管理审计的要点包括：筹资业务的经济性、合理性；资金使用的效果性、效率性。资金管理审计涉及的理论知识点包括筹资业务的内部控制制度、资金需求量预计方法、筹资计划及其编制方法、筹资方式、筹资成本、资金结构、资金周转速度、资金使用效果指标等理论知识点，实验要求学生运用相关理论知识为模拟公司编制公司第二年的资金计划并进行审查。

（三）企业绩效审计综合实验本部分要求学生对企业的经营活动、管理活动、资源利用等开展全面绩效审计，以企业的计划和先进企业的水平为标准，运用调查、询问、检查、分析等多种审计方法，衡量、评价企业的效益情况，分析企业运营过程中存在的问题，研究问题产生的真正原因，针对性地提出审计建议。本部分重点训练学生对理论知识点的灵活运用能力，课时安排约占课程总学时的1/4。教学步骤如下：（1）准备阶段。本阶段要求学生完成模拟公司3年～10年的运营任务并宣布运营结果。学生各组根据其在单项实验中确定的各计划方案的要求，在教师的指导下模拟公司3年～10年的运营并进行详细记录，形成模拟公司运营档案资料。运营档案资料包括公司基本情况、各种计划方案、各年运营的财务资料和非财务资料等。各组完成运营后，由教师根据运营档案资料宣布运营结果，初步确定公司的效益排名情况。（2）审计实施阶段。本阶段要求确定审计组和被审计单位，开展审计工作，完成审计工作底稿，提交审计报告。审计组和被审计单位可以在原来学生分组的基础上，采取交叉的方式进行确定。每个审计组要确定1名审计项目负责人，每个被审计单位至少要保留1～2人对接审计工作，可以考虑由每个被审计单位的留守人员担任所在审计组的项目负责人，全程指导、监督、检查审计工作。审计组开展初步业务活动，制定审计方案，收集、核实被审计单位运营的数据资料，包括现状资料、计划方案资料、竞争对手资料、行业资料等，灵活运用审计方法进行综合分析，形成专业判断，并与被审计单位多方沟通，提出切实可行的审计建议，形成审计工作底稿，撰写审计报告初稿。审计组就审计报告初稿与被审计单位交换意见，需要核实的事项再补充实施审计程序，审核无误的可以出具正式审计报告。审计组应在提交正式审计报告后，获取被审计单位对审计建议采纳情况的书面说明。（3）实验总结评分阶段。学生各组对担任模拟公司运营角色下的单项实验活动和担任审计组角色下的综合实验活动，进行讨论，形成会议记录，按组别提交实验总结报告，按个人提交实验体会。教师根据各组的单项实验成绩和综合实验成绩确定基准分数和幅度范围，再根据学生个人的出勤情况、学习态度和实验体会等在幅度范围内得出每个学生的课程成绩。

ERP作为管理学科的教学工具，侧重于创业计划、市场拓展和企业整体运营，内部控制、财务会计、运营记录等较为简单，而审计强调“有根有据”，缺乏记录的活动对于审计来说只能是无本之木、无水之源，审计工作根据无法开展。因此，运用ERP开展绩效审计实验教学需要完善企业的运营档案资料，要求学生在运营过程中运用调查表、流程图、文字说明、会计核算等方法进行详细记录，为有效开展绩效审计工作做好准备。此外，ERP教学案例仅是一个粗框架，在开展审计实验时，部分实验项目的内容会比较单薄，如固定资产投资审计，在审查固定资产是否有效利用时需要补充设备的生产能力、生产工时等要素，这就要求对ERP的教学案例进行适当改造，以使ERP的教学案例更好地服务于绩效审计实验教学的需要。

公益营销案例分析篇5

关键词:收益模式物业销售物业租赁香港

不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

新鸿基地产公司案例分析

1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。

新鸿基地产公司收益模式变迁

分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。

另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。

分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。

分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。

案例分析小结

案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。

综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。

笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:

在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。

企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。

增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。

为企业预留了创造品牌价值的机会。

香港经验对内地房地产企业的启示

香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。

参考文献:

公益营销案例分析篇6

一、收益质量分析

近几年在国内外证券市场上频频爆出上市公司财务造假事件，从国际上的安然事件、世通事件，到国内的银广夏、郑百文、锦州港事件，再到近期发生的科龙事件，一系列财务造假丑闻事件，使得广大投资者在进行投资决策分析时多了更多的谨慎与质疑，对上市公司财务报告的关注不再仅仅停留于表面上的收益额，开始把更多的目光转向收益质量的分析上。

收益质量分析很重要，它可以帮助证券分析师识别报表欺诈、虚假陈述和公司的收益管理行为，也可以帮助会计报表使用者做出正确的投资决策。收益质量的分析主要是以损益表为基础，辅之以资产负债表中的相关数据进行的。对于收益质量分析的内容，不同的分析师都有自己的切入点。在我国，根据资本市场运行的特殊性，分析师们主要是以影响收益的要素为切入点，对我国收益质量评价体系作如下构建(如图1)：

1．收益环境分析。收益环境的分析是收益质量分析的前奏，

分析的内容主要有：了解企业的经济业务；企业会计政策的选择；最可能产生会计质量问题的业务领域；以及管理者特别倾向于操纵的情况，如股份公司准备IPO的过程以及ST公司为了保持上市资格等。

2．交易操纵分析。核心收入的确认时间，主要关注企业提前或延迟确认收入的痕迹；核心费用的确认时间，企业可能是把支出递延到未来确认以增加当期收益；非经常性收益的确认时间，企业控制资产出售的时间，通过确认损失来增加或者减少收益，这种非经常性损益项目，可以影响收益质量。

3．收益构成要素的分析。收入(销售)分析，探明是否存在收入的操纵，如关注应收账款项目、坏账准备项目等；核心费用分析，企业通过多计和少计费用来调节盈余，是目前最常用的会计造假方法之一，核心费用分析就是希望通过一些标准化指标来寻找收益操纵的痕迹，主要关注存货、资产的折旧与摊销、相关费用的支出等项目。

4．现金流分析。销售商品、提供劳务支付的现金／经营活动现金流入量和盈利现金比率(经营现金净流量／净利润)，一般情况下，比率越大，说明公司收益质量越好；现金毛利率(经营现金净流量／经营活动现金流入量)，该指标是对销售净利率的有效补充，可以识别权责发生制下利润计算不实或人为虚增的问题。

二、案例分析

在我国近几年出现的科龙电器、京东方、黄山旅游以及锦州港审计案例给人们深刻第地敲响了警钟，这些公司存在的收益质量问题以及利润操纵手段，将引发和启迪人们进行研究，下面本文将对这三大审计案例进行分析。

锦州港与毕马威

1．公司概况和事件背景

锦州港，属于港口业，主营港口装卸、仓储、船货、集装箱及配套服务业务，于1999年6月在上交所上市。

2002年2月上海一位普通股民(B股)徐倩，根据2001年信息披露先后购买锦州港B股股票2000股，因锦州港B股虚假陈述导致投资损失合计1880．33美元，折合人民币15587．94元，由此，以锦州港虚假陈述导致自己投资受损失为由对锦州港及毕马威等提起民事侵权诉讼，以维护自己的合法权益。在此之前，2001年9月至12月，财政部就其2000年及以前年度执行《会计法》情况进行了检查，随后在2002年10月，财政部对其做出了行政处罚决定，要求其对不符合《会计法》的行为限期整改，予以纠正，同时处以罚款10万元。到2003年4月，ST锦州港因以前年度存在编造虚假会计资料的行为，受到上交所的公开谴责批评，并对存在的重大会计差错进行了追溯调整。

2．操纵手段

在此次锦州港事件中，我们发现该公司存在严重的利润操纵问题，其主要使用的操纵手段有：多计收入、少计费用、少计提折旧、多列资产。

(1)多计收入：公司2000年及以前年度多确认收入36717万元；

(2)少计费用：公司2000年及以前年度将应计入财务费用的利息支出予以资本化，少计财务费用4945万元；

(3)少计提折旧：公司由于工程完工转入固定资产不及时，折旧计提起始月份不准确及港口设施、设备资产分类不适当等导致2000年度少计提折旧780万元，相应的少计主营业务成本等780万元；

(4)多列资产：公司对在建工程确认不准确，1998-2000年多列资产11939万元。

2002年度ST锦州港对以前年度存在的重大会计差错进行了追溯调整，分别调减2000年净资产466268017元、2001年净资产501691975元及2001年净利润35423958元。上述事项导致ST锦州港以前各年度披露的定期报告均未能真实、准确、完整地反映公司的经营情况和财务状况，表明公司的收益质量低下。

3．毕马威

在锦州港事件中，毕马威在北京和香港的两家会计师事务所，因涉嫌在锦州港虚假陈述案中负有连带责任，成为国际“四大”会计师事务所在中国被投资者的第一家，也是中介机构会计师事务所在国内证券民事赔偿案中首次成为被告。

锦州港A股、B股自1999年、1998年在上交所上市以来，其境内外审计均由毕马威华振会计师事务所负责。十年审计报告均为标准无保留意见。但我们从以上的数据显然可以看出锦州港公司存在虚假陈述行为。而毕马威会计师事务所在审计过程中并没有尽到应有的职业谨慎，出具了严重失实的审计报告，因此，毕马威应承担一定的审计责任。

黄山旅游、京东方与普华永道

1．公司概况和事件背景

黄山旅游，属于旅游业，主营酒店、酒店管理、经营索道(黄山云谷索道、玉屏索道)、园林开发、广告，于1997年5月在上交所上市。

京东方，属于电子器件制造业，主营系统集成与软件开发、电子商务、网络视讯产品、计算机、显示设备、电真空产品、精密电子零件、材料、房地产及物业管理等，于2001年1月在深交所上市。

2005年7月28日，财政部第11号《会计信息质量检查公告》，对8家会计师事务所和23名注册会计师做出处理处罚决定。“国际四大会计师事务所”之一的普华永道也名列其中，被财政部责令限期整改。普华永道此次受罚主要原因是出在对黄山旅游、京东方两个上市公司的审计上。财政部的检查发现，黄山旅游、京东方两家上市公司为粉饰业绩不同程度地存在会计信息质量问题。

2．操纵手段

财政部的检查发现，黄山旅游、京东方两家上市公司都不同程度存在信息质量失真和利润操纵问题。

(1)黄山旅游的操纵手段：少计投资亏损、少提资产减值准备；

2002年黄山旅游投入4400万元用于证券投资，至2004年3月全部处置后亏损1852万元，该事项未在2002、2003年报中如实反映。此外2002年，黄山旅游还有一笔为避免计提无形资产减值准备对利润的影响而进行的3700万元的不当资产交易。

(2)京东方的操纵手段：多计成本、少计费用、多计投资收益、少计负债等。

京东方在2005年4月15日公告称，根据相关要求，公司对2003年会计差错进行了更正及追溯调整，该会计差错更正，对按《企业会计准则》编制的国内报告产生的主要影响预计是：调减2003年净利润合计4669万元，调减2003年长期投资合计2348万元；对按《国际会计准则》编制的国际报告产生的主要影响预计是：调减2003年净利润合计1989万元，调减2003年长期投资合计2348元。2003年需要更正的会计差错多达6项，涉及多结转成本、少计财务费用、多计投资收益、漏计银行借款等。经调整，京东方2003年净利润减少4202万元，留存收益减少1681万元。

3．普华永道

在财政部调查之后，普华永道中天主动解除了与黄山旅游和京东方的2004年审计聘约。在此之前，普华永道中天已经连续为黄山旅游提供了8年的审计服务，为京东方连续提供6年的审计服务。2004年4月，普华永道出具的对京东方加2003年年报的审计意见认为，京东方的会计报表符合国家有关规定。但财政部调查后认为，普华永道为上述2家上市公司提供审计服务时存在审计程序不到位、收集审计证据不充分的问题，特别是对上市公司利用关联方交易虚增利润、避免连续亏损等问题，缺乏应有的职业谨慎态度，发表了不恰当的审计意见。

科龙电器与德勤华永

1．公司概况和事件背景

科龙电器，属于日用电器制造业，主营开发、制造电冰箱、空调、冷柜等电器产品及相应配件业务，产品内外销售和提供售后服务，于1999年7月在深交所上市。

2005年4月28日，科龙电器2004年年度报告突报6416万元亏损，而且被审计师德勤华永出具保留意见；5月10日，科龙电器公告称，公司因涉嫌违反证券法规已被中国证监会立案调查；5月12日，华意压缩(000404)公告，澄清其近几年的经营亏损并非科龙电器2004年度亏损的主要原因；5月13日，科龙电器公告称，德勤不再谋求续任。

2．操纵手段

科龙电器在此次舞弊事件中的操纵手段是虚增收入、少计费用、挪用巨额资金等。

2005年8月3日，中国证监会对科龙电器的调查结果表明，2002年以来，顾雏军等人在科龙电器采取虚增收入、少计费用等多种手段虚增利润，导致该公司所披露的财务报告与事实严重不符，涉嫌构成未按有关规定披露信息、所披露信息有虚假记载及有重大遗漏等多项违反证券法有关规定的行为。注册会计师与科龙电器的主要分歧在收入确认方面：

(1)虚增收入。贵公司2004年度已确认的主营业务收入共计人民币843640万元，包括对中国境内两家客户的产品销售收入人民币57600万元，其中人民币42700万元发生于2004年12月。以上其中一家新客户2004年12月确认了人民币29700万元产品销售收入。我们未能从这两家客户取得直接的回函确认，我们也未能确认与这一新客户交易的真实性。2004年度对这两家客户的全部产品销售收入中，截止2004年12月31日和审计报告日尚未收款的金额分别为人民币57600万元和55600万元。因此，我们未能取得足够证据以证实这些收入的真实性，或2004年12月31日止公司及合并的主营业务收入和应收账款是否存在重大差错。此外，贵公司2004年度已确认销售退回超过人民币20000万元，管理层认为截至2004年12月31日止没有必要对销售退回计提准备。我们未能取得足够的资料及解释以确定2004年12月31日是否不需对销售退回计提准备。

(2)虚减成本费用。科龙电器在年报中将市场竞争更加激烈导致产品边际利润受压、原材料价格下半年急剧攀升作为亏损的两个理由，公司也承认“未能透过提高新品价格完全抵消成本上涨的影响”。然而从利润表来看，下半年公司的毛利率居然比上半年还要高，科龙电器2004年下半年的毛利率不降反升非常可疑，有虚减成本之嫌。

科龙电器涉嫌虚构收入并虚减成本，经营业绩却仍然不佳，其原因是费用过高导致亏损。从财务报表来分析，与同行相比，科龙电器的期间费用过高是主要原因。除了管理费用，科龙电器的营业费用和财务费用占主营业务收入的比例也过高，期间费用过高的结果就是尽管科龙电器的毛利率较高而利润却仍然较低。

3．德勤华永

德勤华永会计师事务所一德勤・关黄陈方会计师行自2002年起为科龙电器境内、境外的审计机构。其中2002年年报，德勤出具了有保留意见的审计报告，而2003年年报则出具了无保留意见的审计报告，至2004年年报，德勤再度出具了有保留意见的审计报告。而德勤在2005年初拒绝继续担任科龙电器的审计机构。在德勤担任科龙电器2002～2004年度财报的审计工作过程中，所出具的审计报告并没有体现出其应该具备的过硬的专业经验和严谨的职业操守。

三、小结

我们分析了上述三个案例，发现这三个公司的违规行为普遍具有规律性，进行利润操纵的手段也比较简单可以识别。因此，运用经验分析方法，根据上市公司公布的资产负债表和利润表所提供的数据进行比较分析和判断，我们可以判定公司的收益质量以避免巨大的投资损失，也可以为中国证券市场的健康发展提供良好的条件。下面，我们就介绍一些如何预见公司存在利润操纵问题的常规方法。

1．收入存在操纵的可能性。如果分析企业是否提前或延迟确认收入的问题，可以关注第四季度预期的销售收入增加或者减少，变化是否正常；如果销售的账面收入有相应现金流入，那么销售质量就是好的。但销售如果记账，就有可能发生销货退回、产品质量担保纠纷和应收账款收不回来等情况。应利用以下几个指标可以寻求操纵收入的可能性：①净销售收入／现销收入、②净销售收入／净应收账款、③净销售收入／未实现销售收入、④净销售收入／担保负债。如果企业过度激进地确认销售收入或者低估销货退回和坏账损失，那指标①将上升，指标②将下降。如果净销售收入由于未实现销售收入或者担保负债低估而增加，那上述指标③、④将上升。此时通过前后期间几年的比较，就可能发现操纵收入的可能性。另外，应收账款是一项经常会出现问题的账目，销售额、应收账款、坏账准备三者的变化应该是一致的，如果其数量的变化比率或变化方向不一致，那么分析师们就应当留心存在假账的可能性。

2．成本费用存在操纵的可能性：通过多计和少计费用来调节盈余，是目前最常用的会计造假方法之一。企业为了调节当期的收益，往往会减少一些不影响企业当前收入却会影响企业未来竞争力的费用，如R&D费用、广告费用，我们可以关注R&D费用／销售收入、广告费用／销售收入两个指标。如果这些指标比往年低，企业可能存在把支出递延到未来确认以增加当期收益。分析R&D费用、广告费用也可以与公司的规模、发展水平联系起来。另一方面，考察企业是否把费用资本化纳入经营应计项目，我们可以依据历史的标准折旧和摊销之和计算出过去几年销售水平下的标准折旧和摊销。如果比率不等于1，可能就会存在高估或低估折旧和摊销的情况。此外，对于企业来说，固定资产折旧是经常发生的费用项目，也是一个经常出现问题的项目。我们应重点关注折旧的计提年限、年折旧率的变化及资产少提折旧或不提折旧的项目。