不动产登记风险点(精选8篇)
不动产登记风险点篇1
[关键词]VAR；债券；利率风险；中债登
[DOI]1013939/jcnkizgsc201607070
随着经济的持续增长，作为世界上第二大经济体，中国拥有庞大的债券发行规模。2014全年发行各类债券1458次，金额5951784亿元。[1]这些债券的发行，对弥补财政赤字、筹集建设资金、调节经济等方面发挥了巨大作用；而地方政府发行债券在为公用事业发展提供资金，加快地方建设，减轻中央财政压力等方面贡献很大。因此，对债券的市场风险指标进行量化计算就显得很有必要。
1债券及其主要风险
中国市场的债券依据发行主体，主要分国债、央行票据、政策性银行债、商业银行债、非银行金融机构债、企业债等几种主要类型。债券在其生命期内，主要包括：招标发行、托管、交易（包括银行间和柜台交易）、结算等环节。对于一级市场而言，外汇交易中心是债券的交易场所，中央国债登记结算有限责任公司（简称“中债登”）是债券的登记托管结构。
债券的风险主要有市场风险、信用风险、流动性风险等。由于中国的债券发行主体主要是财政部、中央银行、商业银行、政策性银行以及大型国有企业，因此债券的信用风险是很小的。但各种债券期限不等、发行主体各异，因此流动性差异很大。但总体而言，市场风险仍然是债券市场的主要风险来源。而市场风险集中表现为利率的市场变动所引起的债券价格变动。中央国债登记结算公司作为债券的总托管机构，拥有真实的报价、成交数据及配套技术力量，因此它在每个交易日的利率曲线数据被视为银行间市场的权威利率数据，为中国市场的各种金融机构所采用。
2VAR理论及其计算方法
由JPMorgan公司推出的VAR方法，即所谓的Value at Risk，被称为风险价值模型或在险价值方法，是金融机构的风险管理领域一种全新的方法。[2]该方法的内涵是指在一定的持有期和给定的置信水平下，利率等市场风险要素发生变化时可能对某项资产组合造成的最大潜在损失。其计算过程需要确定一定的概率水平（置信度），记w为某个组合在未来的价值，f（w）为其分布函数，则置信水平为q的VAR为满足下列等式的W*：q=∫∞W*f（w）dw。举例而言，在持有期为1天、置信水平为99%的情况下，若某市值1000万的资产组合所计算的风险价值为100万元，则表明该资产组合在未来1天中的损失有99%的可能性不会超过100万元，或者说有1%的可能性超过100万元。
通用的风险价值模型技术主要有三种：[3]方差-协方差法（Variance-Covariance Method）、历史模拟法（Historical Simulation Method）和蒙特卡洛法（Monte Carlo Simulation Method）。风险价值已成为计量市场风险的主要指标，也是银行采用内部模型计算市场风险资本要求的主要依据。目前，国内已有交通银行等大型金融机构采纳这种方法计量市场风险。
相较于传统的市场风险管理手段，[3]如缺口分析、久期分析等，VAR值方法的主要优点是可以将不同业务、不同类别的市场风险用一个确定的数值展示。可以在不同业务和风险类别之间进行比较和汇总，将隐性风险数值化之后，有利于风险的监测、管理和控制。同时，由于风险价值具有高度的概括性，简明易懂，也适宜管理层了解本机构的市场风险的总体水平。
对于债券型资产而言，由于债券类型的复杂性，不仅包括国债、企业债、金融债等多种类型，还分固定利息、浮动利息、到期一次还本付息等多种利息支付方法。对于国内金融机构而言，其主要的参考收益率曲线是中债登每个交易日的各类型收益率曲线。本文试图以这些利率曲线为基础，设计一种易于计算机实现的高效算法来确定债券的VAR值。
3中债登利率数据下的VAR算法
在VAR值的三种计算方式中，方差-协方差法，也即所谓参数法由于无须产生大量随机数，计算的效率较高，且易于机算实现，因此被广泛采用。参数法计算债券VAR的算法主要步骤如下。[4][5]
31计算收益率的波动率
中债登公司根据债券品种，每个交易日对外即期利率曲线数据，利率时间间隔一般是0d、7d、1m、3m、6m、1y、3y、5y等或更长期限。首先选取某条利率曲线一年（n=252）的历史数据，写成如下利率矩阵M，矩阵的一行是一个交易日各个时段的利率，总计m个时段。而每一列数据是一个确定时点上的历史数据，总计n天。因此，最后一行利率数据（Rn，1，Rn，2，…，Rn，m）是最近交易日的利率数据。
32计算相关系数和协方差矩阵
根据利率矩阵Mn×m，根据标准统计学理论计算得到各时点利率之间的相关系数矩阵ρm×m及协方差矩阵m×m，二者皆为m阶方阵。
33债券现金流映射
在计算债券VAR前，还需要将债券或债券组合的现金流进行分解。假定当前时点为0时刻，某一债券或债券组合在未来的n个时点t1，t2，…，tn有对应的现金流C1，C2，…，Cn，则分解该债券或债券组合为n种零息债券的组合，到期期限和面值分别为t1，t2，…，tn及C1，C2，…，Cn。
现金流分解之后，需对现金流进行映射。原则是将所有的现金流映射到若干时点上，这些时点被称为顶点，它们和中债登的当前利率曲线保持一致。比如选取m=10个时点为顶点（单位为年）：01、025、05、1、2、3、5、7、9、10。
4结论和建议
本文基于VAR值理论，根据中国银行间债券市场特点，以中债登的利率曲线为基础，构建了计算债券或债券组合VAR的方差-协方差方法。本文给出了实施该方法的全部细节，其关键点在于现金流的正确分解。对于多种债券类型构成的债券组合而言，可以根据历史利率数据将计算得到的协方差矩阵存入数据库，需要时直接读入无须重复计算，因此效率很高。这对管理债券数量多种、债券类型多样的债券资产池的市场风险而言，意义十分重大。它克服了模拟法每次计算需要产生大量随机数的弊端，降低了计算的负担。
管理层或监管部门在使用VAR值时，需要进行事后检验，以确定模型的准确性并根据情况予以校准，这也是巴塞尔新资本协议推荐的方式。中国金融正逐步融入世界，准确计量、监控、管理债券的市场风险已成必然，而VAR正是一种出色的方法，它完全可以和传统计量方法相互结合，相互补充，这正是使用VAR的意义之所在。
参考文献：
[1]中央国债登记结算有限责任公司网站[EB/OL]、wwwchinabondcn
[2]乔瑞风险价值VAR[M]、北京：中信出版社，2010
[3]檀江来国债利率与风险管理[M]、上海：文汇出版社，2013
不动产登记风险点篇2
论文摘要：我国虽是知识产权大国，但其利用和转化效率偏低已经成为我国知识产权战略计划中的一个不得不面对的问题、知识产权人可以较为容易的取得知识产权，但其时商业和市场知之甚少，而且与其他时产权不同的是，它的利益实现过程中具有高风险性、高成本性以及极大的不确定性，这都使知识产权人在管理过程中举步维艰。学者们近年来提出了一个解决这一问题的新途径，即知识产权信托，知识产权与信托相结合，不仅可以享受其智力成果带来的丰厚利益并无须负担管理之责，而且有效地拓宽了知识产权流转的途径，能更好地实现知识产权的保值增值。
一、知识产权信托概述
近年来，由于知识产权人本身资金缺乏、知识产权市场交易信息不对称，尤其是中介服务市场不健全等原因，企业、个人手中拥有着大量的闲置专利而没有转化为生产力，这从一个侧面反应了我国知识产权科技成果转化率低，知识产权的转化急需找到一个新的突破口。其实，中国知识产权产业化的现状并不复杂，只要在知识产权中介市场做足功夫，健全知识产权交易体制，产业化程度就会明显提高。这就是引入知识产权信托制度，知识产权人通过信托方式委托信托机构经营管理其知识产权，不但可以让知识产权人享受其智力成果带来的丰厚利益，而且也不用负担管理之责。
所谓知识产权信托，是指知识产权权利人，为了使自己所属的知识产权产业化、商品化以实现其增值的目的，将其拥有的知识产权转移给受托人，由信托投资公司代为经营管理、运用或处分该知识产权的一种法律关系。
二、信托制度在知识产权中应用的价值
信托制度作为一种现代财产管理制度，为何可以用于知识产权的利用呢?笔者认为，主要有以下三点:
1、知识产权人缺乏专业的推广其知识产品的经验。一方面，知识产权人往往是作品或者发明的创造者，让他们抛弃创作或发明而从事专业的推广活动、这无疑会导致社会人力资源的浪费:另一方面，知识产权价值的无形性、不易确定性等特点会让其转让增加不少难度，并且还要花费大量的时间、精力。对于发明创造者而言，他们并不具有推广、宣传、谈判等市场经验，这也会让他们在交易中处于不利地位。此时信托乃是他们的最佳选择:由一个专业的信托机构来完成交易，这既保障了知识产权人的经济利益，又节省了大量的时间精力，何乐而不为呢?
2、信托制度是一种高效的财产管理制度。专业的知识产权信托机构对于知识产权成果的有效管理能够实现以下功能:
首先，信托制度能够为知识产权人防御风险。我们知道，知识产权不同于其他财产权，它必须通过投入市场、完成转化才能实现其价值。然而，山于知识产权的特殊性，其权利人在保有、维持知识产权方面存在着许多风险:知识产权的维持成本高昂，使得权利人面临着经济枯竭的风险:知识产权产品价值的不确定性，便得其权利人存在着评估失误风险:知识产权人在拥有其权利的同时也伴随着各种侵权行为发生的风险:在其许可他人使用或转让过程中也存在着对方当事人违约的风险。在引入了信托制度以后，这些风险就会随之降低，甚至排除、在知识产权信托制度中，一方面，信托财产转移后，风险即转移给受托人，由有经验和能力的信托机构来防御和处理管理中的风险。另一方面，信托机构拥有一流的专家团队、评估系统和后续防御措施，能够专业化的为知识产权人管理和利用其知识成果产出收益。
其次，信托制度能够实现知识产权的保值增值。信托制度具有保值与增值功能，其与知识产权结合后，不仅能够有效的防止知识成果价值的丧失与减少，还可以通过其专业化的运作流程将知识产权商品化、产业化，实现成果增值，获得商业利润。
3、知识产权信托为知识产权转化提供了新途径。我国的知识产权人往往是自然人，知识产权的许可、转让主要通过权利人与需求者单项交易的方式实现。这一交易方式必然导致的后果是:一方面，知识产权人拥有大量的发明专利而苦于寻找实施途径或者造成知识产权的闲置，别一方而，许多企业需求专利等知识产权，却不知从何处得到。’引入信托制度后，当委托人把知识产权交给受托人时，并不需要对该知识产权的价值进行评估，而信托机构不仅具有较强的市场操作能力、丰富的推销经验、一流的专业团队，还掌握着大量的市场需求信息，与数量庞大的生产企业(即知识产权需求方)保持着千丝万缕的联系。信托机构能够轻松的实现供需之间的互通，这必将成为知识产权权利人和需求知识产权的企业之间的桥梁。
三、信托在知识产权应用中的问题及完善措施
我国《信托法》第7条规定:“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。"2001年i月10日颁布的《信托投资公司管理办法》第21条的表述就更为明确，该规定明确将知识产权信托纳入信托投资公司的经营范围。2007年i月23日中国银行业监督管理委员会重新《信托公司管理办法》，该法第16条规定:“信托公司可以申请经营下列部分或者全部本外币业务:(一)资金信托:(二)动产信托:(三)不动产信托:(四)有价证券信托:(五)其他财产或财产权信托……。”《信托公司管理办法》重新回到《信托法》的起点，用“财产权”概括了包括知识产权在内的财产性权利。可见，虽然我国法律未明确规定信托公司可以经营知识产权信托业务，知识产权信托在立法七仍未引起官方的重视，但知识产权信托在法律上是站得住脚的。
2000年9月，武汉国际信托投资公司率先在全国开展了专利信托业务，为专利权人期待以久的专利信托机构终于诞生，但仅仅是昙花一现，不到两年的时间便宣告失败，其中原因不得不另人深思:理论研究上的缺陷和实践中各种配套设施的不健全都会使得知识产权信托这一制度在现实条件下实施起来相当困难，这必将成为我们再次构建知识产权信托机构应当思考的问题。笔者认为，目前我国知识产权信托制度在实践中主要面临的困难有:权属不明，这使得作为委托人的知识产权人和作为受托人的信托机构法律定位不明确，不能够正确的履行自己的权利:大部分知识产权都有一定的权利期限，在知识产权的权利期间内存在着各种法律风险，如专利无效、期限届满等，这也可以说是知识产权信托首当其冲的风险;知识产权信托登记制度不完善，尤其是登记机关不明确，登记制度的无章可循会使知识产权信托当事人的利益保障受到威胁。
钊对我国知识产权信托在实践中存在的各种问题，笔者认为应该对症下药，从以下几个方面进行完善:
(一)明确权属
知识产权信托的运行机制应为，权利人将其知识产权转移到信托公司名下，信托公司即享有信托财产的所有权继而成为法律上的权利人，委托人即原权利人成为受益权人，签订信托合同后，应当在知识产权局进行登记。这种割裂信托财产权的管理属性和利益属性的制度设计大大提高了信托管理的效率。武汉市专利信托业务开展时，我国还没有出台《信托法》，所以当时关于信托财产的归属问题并不明确。武汉市专利信托机构采取的是以合同的形式明确当事人的权利义务关系，并将此合同交由当地专利行政管理部门登记备案，来保证此信托行为生效。不难看出这种合同形式使专利“所有权”并没有在法律上予以转移，这样造成的后果是:一方面受托人没有有效的专利处置权，所以在专利的转化实施中无法以专利权人的名义去谈判转让或许可实施事宜。另一方面委托人扔然拥有专利所有权。这使他们很难尊重信托投资公司对专利的经营管理，他们可以撇开信托公司，借助信托效应进行私下交易。这极大的影响了专利信托的顺利进行。
(二)完善知识产权信托风险防范体系
知识产权信托风险，主要是指知识产权管理过程中由于种种问题带来的收益不确定性以及给受益人、受托人带来损失的可能性。在知识产权信托过程中，知识产权侵权、被诉无效、知识产权不能转化等情况几乎难以杜绝，这些都会使信托无法达到预期收益，受托人也要承受巨大的诉讼费用。笔者认为，要防范各种风险，最重要的是提高受托人对知识产权的鉴别能力。知识产权就像金融资产一样，有时是价值大而风险小，有时却是价值诱人但风险更大，受托人在受理知识产权信托时，应谨慎选择、认真挑选知识产权项目。但是，百密一疏，谁都不可能是商场上的常胜将军，因此，有必要引进保险制度,也就是信托公司与保险机构共同设计知识产权信托保险，当知识产权信托遭遇因各种原因引起的损失时，由信托公司和保险公司共同进行承担的一种风险分散机制。
〔三)完善信托登记，确立信托登记机关
知识产权登记制度的不完善是困扰知识产权信托实践急需解决的问题，一套完善的信托登记制度是必不可少的。信托登记制度的建立是一种法律制度的构建，所涉及的内容也方方面面，如信托登记机关、登记范围、登记内容以及登记效力等，在这些内容当中，最核心的就是知识产权信托登记主管机关的确定。有不少学者建议建立一个独立的知识产权信托登记机关，但笔者更赞同在原有知识产权登记机关下进行信托登记。
首先，基于信托公示制度的需要。知识产权信托登记包括知识产权财产的转移登记和信托登记。在整个知识产权信托运行过程中，只有信托财产的转移登记是不够的，还需要向第三人表明其财产已信托的事实，即信托公示，与是信托登记应运而生。
不动产登记风险点篇3
近年来，在国际金融环境总体不够稳定的大形势下，企业特别是中小企业出现融资难的情况，而供应链金融作为一种新型融资模式和产业增值方式可以有效地解决这一难题。文章以我国供应链融资理论研究基础和实践操作的现状为出发点，分析动产担保、权利质押、金融保险三种主要的供应链金融模式的法律风险，并提出解决这些法律问题的手段和规避风险的方式。
关键词：
供应链金融；融资模式；动产担保；权利质押；金融保险
在目前我国货币紧缩的大背景下，供应链金融是解决企业融资难的有效途径。国外对供应链金融的研究比较系统、全面和具体，而我国对于供应链的实践先于理论，研究尚处于起步阶段。面对全球化经济形势的波动，如何有效保障我国企业的资金链稳定，特别是避免中小企业在采用各种融资手段进行融资的过程中产生的各种法律风险以及有效解决实践中遇到的法律问题，并最终建立持久稳定的供应链金融体系是目前亟待解决的重要课题。
1供应链金融概述
传统的供应链源于分工模式与制造模式的变化，是指在大规模定制的生产模式背景下产生的顾客与供应商之间有效衔接的一体化过程。在全球化经济不断壮大发展的情况下，供应链已经发展成一个物流、资金流与信息流的集成网链。随着庞大资金流运转管理的需要，金融与供应链的结合而产生了供应链金融，为宏观经济形势大背景下的中小企业融资难问题铺设了一条全新的融资路径。
1、1供应链金融的概念供应链金融首先是由贸易融资演变而来的，根据我国学者雷蕾和史金召的研究结果显示，学者Berger（2004）最早提出了中小企业融资的完整框架，阐述了“政府政策-金融结构-贷款技术”是解决中小企业融资问题的新思路，并将供应链融资视为重要的技术手段之一。随后，包括Mapper（2004），Beck（2006），Klapper（2006）等众多学者从多个视角对金融与供应链之间的关系进行了卓有成效的研究。由于研究视角不同，供应链金融始终没有形成统一的概念。直到2008年，MichaelLamoureux在总结前人研究的基础上，对供应链金融的概念做了相对完整而现代的定义，他认为：供应链金融是在以核心企业为主导的企业生态圈中，对资金的可得性和成本进行系统优化的过程。笔者以为，供应链金融是针对一个产业供应链，服务于其中一个或上下游企业的多个企业的金融产品，它可以使得上下游的配套企业围绕供应链核心企业运作，从而促进“产———供———销”这一资金链条的稳固和流转畅顺，并通过金融资本与实业经济协作的方式，构筑了金融机构、企业和商品供应链互利共存、持续发展、良性互动的产业生态。在我国，金融机构通常指银行，而需要银行提供融资服务的对象大多也是中小企业，因此供应链金融更多地指的是面向中小企业的金融服务。
1、2供应链金融的主要融资模式供应链金融联系着一个庞大的金融产业生态系统，它拥有多个参与对象，大致有四个部分：第一部分是生产企业和销售企业；第二部分是商业银行和金融机构；第三部分是物流公司、仓储公司、物权担保登记机构、保险公司等；最后是监管机构。这些对象分别对应的是资金的需求主体、资金的供给主体、供应链金融业务的支持机构以及监管机构。多个对象之间相对复杂的业务关系形成了多个融资模式，以现金流缺口包含的三个组成部分（即应收账款周期、应付账款周期和产品生产及存货周期）为切入点，供应链金融可以衍生出以下三种融资模式：一是应收账款融资模式，是指由买方做反担保，卖方以未到期的应收账款作质押，向金融机构办理融资的行为；二是预付款融资模式，它的表现形式是在卖方承诺回购的前提下，融资企业向银行申请贷款，并以卖方在委托的仓储监管方所指定的仓库开具的仓单为质押条件，而其提货权归属于银行；三是融通仓融资模式，是企业以存货作为质押向金融机构办理融资业务的行为。
1、3国内供应链金融的发展状况在我国，供应链金融起步晚于国外多数地区，直到2000年我国商业银行才开始推行类似于供应链金融的融资服务。同时，与国外独立于银行的金融管理公司作为供应链金融主导机构不同的是，我国的供应链金融以商业银行为主导。纵观供应链金融在我国的发展历程，从一开始国内各家银行出于业务拓展和竞争的需要逐步开展供应链金融方面的业务，到现在供应链金融已成为各商业银行和企业拓展发展空间和增强竞争力的一个重要领域。但我们必须承认，这十多年来，供应链金融作为一个金融服务创新业务在有效缓解了众多中小企业融资难问题的同时，也暴露出如法律途径的闭塞、信用体系的缺失、风险的扩大等诸多法律风险因素。
2供应链金融领域的法律风险分析
良好的供应链金融生态环境是保障信贷权利人的关键。对此有学者提出：“供应链金融生态环境中最重要的是法律环境，而法律环境的核心功能在于如何提供对信贷人权利的良好保护”。现实中，企业在融资中会遭遇多种多样的法律风险，通过分析这些风险形成的原因可以帮助企业更好地规避风险，从而找到解决之道。
2、1动产担保制度的法律缺陷质押贷款是融资企业常用的一种融资手段，动产质押或是权利质押，两者都与动产担保制度紧密相连。在我国，《担保法》是规范这些行为的准则，《物权法》也在某种程度上影响着担保物和目标权利的归属和行使。然而，虽然我国法律已经尽量做到适应目前复杂的金融交易，但是依然存在许多难以顾及到的方面。
2、1、1有关未来财产的法律空白我国法律并没有规定有关“未来财产”可以作为担保物，这就意味着我国法律并不允许融资企业利用“未来财产”进行融资，这在某种程度上抹杀了一些中小企业融资的期望。实践中，融资企业要进行生产急需资金，但并没有现实的财产可以抵押或者质押，只有采购合同。此时，银行会根据企业的信誉，以签发提货单的方式来提供资金，但这种以信誉为基础的提供资金的方式风险极大。假设有一套完备的法律规定直接定义“未来财产”，将“未来财产”可衡量化，而不是将其生搬硬套到担保物的领域，就可以让融资企业避免不必要的麻烦，同时降低银行提供资金的风险。另一方面就是对于“未来财产”所涉合同的审查，现实中银行为了业务的快捷，合同审查环节会相对形式化，由于信息的不对称，这会带来很大的隐患，例如两个公司之间进行虚假交易骗取银行授信，或者直接伪造采购合同来行骗，而究其根本就是没有现行法律去约束这一类的融资行为。
2、1、2有关浮动抵押的法律缺陷与“未来财产”相类似，浮动财产抵押也处于法律空白状态。浮动抵押源于英国衡平法院（CourtofEquity）在司法实践中发展出来的，用以解决传统固定抵押局限性的一种特殊的抵押制度。在我国，根据《物权法》的规定，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押；抵押应当向抵押人所在地的工商行政管理部门办理登记；债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。《物权法》在一定程度上填补了浮动抵押的空白，对实践中企业采用价值量浮动财产进行抵押融资的实现提供了立法规范。但同时，《物权法》所确立的浮动抵押制度存在着严重的立法缺陷：第一，浮动抵押的设立主体过于宽泛，这不仅威胁抵押权人的受偿风险，而且容易滋生贷款诈骗行为；第二，浮动抵押的客体过于狭窄，浮动抵押的财产仅限于生产设备、原材料、半成品、产品等动产，而将不动产和其他动产排除在外，极大限制了浮动抵押财产的范围，增加了企业的融资难度；第三，浮动抵押的风险控制过于简单，一方面对浮动抵押权的实现以及优先权的问题没有进行明确规定，另一方面抵押人为逃避债务恶意处分财产时，抵押权人没有撤销权，这就导致抵押权人将承担巨大的风险。
2、1、3有关动产抵押登记的法律缺陷随着银行和企业之间融资业务往来数量的激增，一些原本不被重视的程序性环节和细节操作反而成了融资过程中最大的风险之一。任何关于物权的设立和转移都可能涉及到第三人利益，为了降低交易风险，一般都要求进行公示。但是在实践操作中，不论是权利质押、动产质押或者是浮动抵押，都会面临公示的难题。融资过程中，银行面对企业提供的形形的所谓“担保物”，银行根本无法保证其稳定性，而“担保物”的稳定性也成为担保债权稳定性和融资安全性的重要衡量指标之一。例如，甲公司将产品抵押给银行进行融资，因抵押物不需要转移占有，甲公司和银行也未办理抵押登记，甲公司在获得资金后又将产品卖给乙公司。此时，银行的抵押权如何实现便成为难题，如果乙公司是善意第三人，且甲公司又没有其他的资产，那银行的抵押权根本无法实现。产生这种情况的原因，一方面是由于为了交易的便捷，忌讳于动产抵押登记程序的繁琐、内容的复杂、成本的高昂，特别是对主合同和抵押合同的效力、抵押物的权属和价值等需要进行实质审查，因此银行往往会忽视动产抵押登记的重要性。另一方面，动产抵押登记存在明显的法律缺陷：第一，我国没有统一的动产抵押信息联网制度，多个行政部门可以办理动产抵押登记，登记信息分散、隔离、不透明问题严重，导致“一物多抵”现象无法杜绝；第二，动产抵押登记的效力不统一，《担保法》既规定了“抵押合同自登记之日起生效”，即登记生效主义，又规定“抵押合同自签订之日起生效”，“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”，即登记对抗主义；第三，同一担保物上的优先受偿顺序不明确，容易导致抵押债权空置。
2、2权利质押领域的法律障碍企业通过权利质押来融资是供应链金融中相当重要的一种融资途径。法律上规定的可以用于质押的权利大致有汇票、支票、本票、债权、存款单、仓单、提单以及依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等等。这些权利看似门类众多，但就出质方式来说没有明显的区别，我们下面就以仓单质押为例，来说明实践中存在的法律问题。仓单质押是指出质企业将货物存储在物流企业中，由物流企业负责监管货物，出质企业以物流企业开具的（存储凭证）仓单作质押向银行申请贷款，银行根据仓单名下货物的价值向出质企业提供贷款。《物权法》第223条明确将“仓单”列为可以出质的财产权利之一，为相关现货企业解决了在交割回款时的资金周转难题，也为企业现货融资业务提供了法律基础。虽然目前仓单质押融资业务已经形成了一整套比较完整的业务操作流程，但是对于控制融资过程中的风险却存在明显的法律风险。一是信息不对称导致的信用风险。仓单质押的信用风险主要是由于银行、物流企业与出质企业的信息不对称造成的。银行作为资金供应方，物流企业作为担保方，对于出质企业提供的质物的价值以及合法性缺乏科学评估的能力，如果出质企业存在故意隐瞒或欺诈的情况，两者的风险难以避免。二是质物的流动性导致的价值风险。一方面，对于同一仓单项下的货物可以在不同时间提取和补充的情况下，存在以次充好降低质物价值的风险；另一方面，质物的市场价格的波动，影响质物变现能力的风险。三是法律的不完善导致的权属风险。仓单随着交易的开展在不同的主体间转移，仓单项下的货物的权属极易产生权属纠纷，而《担保法》《合同法》等相关法律中关于仓单质押基本都是原则性的规定，导致仓单质押业务面临法律纠纷风险。四是监管的无序性导致的安全风险。在国外，由于拥有第三方的金融管理机构，仓单项下货物的监管有充分的保障措施。但是，我国目前许多物流企业信息化程度低且不联网，又缺乏有序的监管程序、科学的监管技术和完善的措施，而银行又没有监管的能力，导致私自提货以及货物的毁损灭失风险极大。
2、3金融保险制度的规范不足供应链金融中风险长存，而保险作为市场经济条件下风险管理的基本手段，在供应链金融中加入保险机制能够有效降低风险。虽然我国有些银行已经开始尝试应对融资风险的服务产品，例如信用保险、保证保险等，但在理论与实践层面都还不成熟，这显然与我国法律规定的空白有着密切的关系。特别是保证保险，在市场信用评价体系尚不健全的情况下，以保险费代替担保费为主要方式分摊银行风险的金融保险制度，可以为中小企业和个人获得银行融资提供便利的途径。然而，这种保险在《保险法》上虽有提及，但未形成明确的法律系统，甚至基本的性质问题———保证保险到底是保险还是保证尚未有明确的法律定性，这不但导致适用法律选择上的困境，被保险人应优先行使担保物权或主张保证责任模糊不清；也导致保险机构在操作细节上缺乏明确的法律依据，最终结果是限制了这一保险业务的开展。同时，保证保险作为解决中小企业和个人融资难问题的辅助融资类保险业务，具有准公共产品的性质，本应由政府承担更多的责任。当保险公司承接这一责任时，政府也理应提供更多的激励扶持政策对其发展予以支持。但是，保证保险并未得到这种支持，比如保证保险的保费要计入营业收入，违约风险准备金也不允许在计算所得税时予以扣除，这在很大程度上限制了保证保险的发展。
3对于完善我国在供应链金融领域的法律制度的建议
解决供应链金融中的法律问题，避免一些可以控制的风险事故，是构建一个和谐的供应链体系的必要举措。对此，笔者认为应该从多个方面去入手，以下就法律制度的完善提出几点建议。首先，要完善浮动抵押制度。一是提高浮动抵押的准入条件，将浮动抵押权的设定主体限定为公司；二是扩大浮动抵押权的客体，将生产设备、原材料、半成品、产品等以外的动产和不动产纳入抵押范围，提高企业资产的利用率；三是规范浮动抵押的实现程序，将其纳入司法程序的框架内；四是明确浮动抵押的受偿顺序，特别是要明确法定担保物权与浮动抵押权之间的受偿顺序问题。其次，要完善动产抵押登记制度。一要改《担保法》中关于动产抵押的“登记要件主义”为“登记对抗主义”，加快动产的流转速度和使用频率，提高动产抵押的效率；二要改“多头登记”为“统一登记”，提高动产抵押的安全性和可靠性，避免“重复抵押”带来的融资风险；三要规范登记流程，统一登记内容、登记格式的标准，提高登记操作的规范性。再次，要完善权利质押监管制度。一要建立信息共享平台，便于对质押物进行尽职调查，防止重复抵押情况的出现；二要强化监管审查力度，建立银行内部严格的质押条件审查制度、风险自查制度，以及监管企业的监管责任制度；三要探索第三方担保机制，保证质押物实际有效的存在以及控制价值的大幅度波动。最后，要完善金融保险制度规范。宏观上，针对融资企业的新型保险产品构建一个系统的法律体系，将其与传统财产保险进行严格区分，明确各方权利义务，并且规定与之相应的处罚措施。中观上，一方面，明确金融保险的法律性质，以解决《担保法》对金融保险，特别是保证保险的法律适用上的困扰；另一方面，调整税收等相关法律制度，打破金融保险在政策、法律层面的制度约束。微观上，改进中小企业和个人的信用评级制度，建立符合中小企业和个人特点的评级指标、调整规则以及评价模型。
参考文献：
[1]胡跃飞，黄少卿、供应链金融：背景、创新与概念界定[J]、财经问题研究，2009（8）：76-82、
[2]于宏新、供应链金融的风险及防范策略[J]、经济研究导刊，2010（20）：112-114、
[3]深圳发展银行，中欧国际工商学院、供应链金融———新经济下的新金融[M]、上海：上海远东出版社，2009、
[4]陈成、供应链金融及其风险管理策略[D]、上海：华东师范大学，2011、
[5]马佳、供应链金融融资模式分析及风险公职[D]、天津：天津大学，2008、
不动产登记风险点篇4
【关键词】 抵押房地产 转移登记 信息化
抵押房地产的转让，是指基于抵押人的意思表示而将抵押物的所有权让与第三人的行为，包括以买卖、互换、赠与、清偿、以物抵债、出资入股等让渡抵押物所有权的行为。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
一、抵押房地产转让的作用和意义
通过抵押房地产流转实现物尽其用，充分发挥抵押房地产的利用效能，以实现社会利益最大化。这有两层含义：首先，通过抵押房地产流转可以充分满足各方主体的需求。对买房人而言，能够通过抵押物转移登记实现住房需求的满足；对卖房人而言，能够将还有抵押在身的房屋转让出去。其次，有利于保持房地产市场上供给和需求在特定时期内的相对平衡，对于房地产市场的发展和繁荣具有重大的意义。
二、设定抵押权的不动产转移登记存在的主要风险
1、抵押房地产转移登记流程
抵押房地产转移登记主要包括申请、业务受理、审核、登记于登记簿、发证等五个环节，具体流程如图1所示。
2、抵押房地产转移登记存在的主要风险
《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”一方面，这一规定并未禁止抵押人转让已办理登记的抵押物，只是对抵押物的转让做出了一定的限制；另一方面，该规定要求抵押人转让抵押物时，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。但在抵押房地产转移登记过程中，容易出现抵押人未告知抵押权人或故意不告知抵押权人，或抵押人未告知受让人或向受让人隐瞒转让物已经抵押的情况，从而产生抵押房地产转移登记风险。
抵押人提供资料不全、不实影响转移登记效力，从而产生转移登记风险。在转移登记过程中，抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为以下情形：抵押物存在权利争议；提供虚假证明，如虚假的抵押权人的身份证明或抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件或他项权利证书；隐瞒实情，未通知抵押权人或未告知买受人。
房地产登记机关对提交的资料负有审查义务，对不符合登记规定的，应书面通知申请人不予登记。如审查不严对不实资料予以登记的，将导致该登记无效，甚至要追究登记机关相应责任。
具体来说，抵押房地产转移登记存在的风险主要是房产证的真实性及是否存在查封、异议登记等限制；抵押信息的真实性；其他登记要件的真实性。
三、规避抵押房地产转移登记风险的解决办法
1、规范作业要求，加强收件管理
抵押房地产的转移登记必须符合《房屋登记办法》有关抵押房地产的转移登记的各项规定，抵押房地产的转移登记必须向房屋登记机关提交下列文件：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；抵押权人的身份证明；抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件；他项权利证书；其他必要材料。证明房屋所有权发生转移的材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者是其他证明房屋所有权发生转移的材料。
登记机关应查验：申请材料是否齐全、完整；房地产权属证书或登记证明是否真实、有效；有关部门出具的权利来源证明材料、其他有关证明材料是否在规定的有效期限内且属依职权出具等。
2、进行业务流程重组，促进各房管登记业务信息的集成，推进信息化建设
登记资料不真实，尤其是房屋产权证书或他项权利证不真实会导致登记无效的结果。传统的方法是通过查阅纸质档案核实，以确定是否能办理转移登记。这种方法存在周期长、准确度低、效率低等缺点。随着抵押房地产转让在经济生活中的作用越来越重要，传统的作业模式已远远不能满足需要，为此必须进行信息集成和共享，将分散在不同业务部门的信息如产权人信息、房屋状况信息、限制信息和抵押信息等进行集成。在信息集成共享的基础上进行业务流程重构，利用计算机大容量存储和快速计算能力，发挥计算机智能功能，提高办件的准确性，可有效地避免工作人员的主观性和随意性，大大提升办件质量和工作效率。通过业务流程重构，增加计算机的预审功能，一方面，可大大增强办件的准确性和提高办件的工作效率，另一方面，又可以发挥人的主观能动性，有利于抵押房地产转移登记工作的开展。传统房屋登记方法、房产登记信息化方法对抵押房地产转移登记要件真实性的审查对比如表1所示。
3、具体实例
在受理环节，房屋登记人员通过查阅房屋电子登记簿，对房屋所有权证书等登记要件进行比照核对，具体如图2所示。
在审查环节，系统自动对房屋产权证书和他项权证的真实性进行预审，并弹出提示，如图3所示。
在审查环节，如果房屋产他项证书真实，系统自动进行预审，并弹出提示，如图4、图5所示。
通过登记流程的预审，能有效降低抵押房地产转移登记工作的风险。
四、结束语
由于抵押人在抵押期间对抵押物仍享有所有权，因此，有权将抵押物让与他人。但又因抵押是一种债的担保方式，涉及到抵押权人的债权，抵押人在处理抵押物时应当受到一定的限制。同时，抵押物的转让还涉及到第三人买受人的利益。由此，抵押房地产在转移登记中会产生一定的风险。只有加强业务学习，依法行政，通过业务流程重构，增加计算机的预审功能，规范办件作业要求，加强收件管理，从程序和实体上保证整个登记行为的合法性，才能有效减少和控制抵押房地产在转移登记中的风险，提高抵押房地产的转移登记的准确性和工作人员的办件效率。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国物权法[Z]、
[2] 中华人民共和国担保法[Z]、
[3] 房屋登记办法[Z]、
[4] 房地产登记技术规程[Z]、
[5] 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[Z]、
[6] 谈宏发：浅议房地产抵押登记工作中存在的问题[J]、安徽电子信息职业技术学院学报，2005（5）、
[7] 曾梦佳：试论设定抵押权的私房买卖中的权利限制[J]、湖南省政法管理干部学院学报（法学学刊），2002（2）、
[8] 杨德文：房地产抵押贷款的风险防范[J]、人民论坛：中旬刊，2011（5）、
不动产登记风险点篇5
【关键词】 抵押房地产 转移登记 信息化
抵押房地产的转让，是指基于抵押人的意思表示而将抵押物的所有权让与第三人的行为，包括以买卖、互换、赠与、清偿、以物抵债、出资入股等让渡抵押物所有权的行为。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
一、抵押房地产转让的作用和意义
通过抵押房地产流转实现物尽其用，充分发挥抵押房地产的利用效能，以实现社会利益最大化。这有两层含义：首先，通过抵押房地产流转可以充分满足各方主体的需求。对买房人而言，能够通过抵押物转移登记实现住房需求的满足；对卖房人而言，能够将还有抵押在身的房屋转让出去。其次，有利于保持房地产市场上供给和需求在特定时期内的相对平衡，对于房地产市场的发展和繁荣具有重大的意义。
二、设定抵押权的不动产转移登记存在的主要风险
1、抵押房地产转移登记流程
抵押房地产转移登记主要包括申请、业务受理、审核、登记于登记簿、发证等五个环节，具体流程如图1所示。
2、抵押房地产转移登记存在的主要风险
《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”一方面，这一规定并未禁止抵押人转让已办理登记的抵押物，只是对抵押物的转让做出了一定的限制；另一方面，该规定要求抵押人转让抵押物时，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。但在抵押房地产转移登记过程中，容易出现抵押人未告知抵押权人或故意不告知抵押权人，或抵押人未告知受让人或向受让人隐瞒转让物已经抵押的情况，从而产生抵押房地产转移登记风险。
抵押人提供资料不全、不实影响转移登记效力，从而产生转移登记风险。在转移登记过程中，抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为以下情形：抵押物存在权利争议；提供虚假证明，如虚假的抵押权人的身份证明或抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件或他项权利证书；隐瞒实情，未通知抵押权人或未告知买受人。
房地产登记机关对提交的资料负有审查义务，对不符合登记规定的，应书面通知申请人不予登记。如审查不严对不实资料予以登记的，将导致该登记无效，甚至要追究登记机关相应责任。
具体来说，抵押房地产转移登记存在的风险主要是房产证的真实性及是否存在查封、异议登记等限制；抵押信息的真实性；其他登记要件的真实性。
三、规避抵押房地产转移登记风险的解决办法
1、规范作业要求，加强收件管理
抵押房地产的转移登记必须符合《房屋登记办法》有关抵押房地产的转移登记的各项规定，抵押房地产的转移登记必须向房屋登记机关提交下列文件：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；抵押权人的身份证明；抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件；他项权利证书；其他必要材料。证明房屋所有权发生转移的材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者是其他证明房屋所有权发生转移的材料。
登记机关应查验：申请材料是否齐全、完整；房地产权属证书或登记证明是否真实、有效；有关部门出具的权利来源证明材料、其他有关证明材料是否在规定的有效期限内且属依职权出具等。
2、进行业务流程重组，促进各房管登记业务信息的集成，推进信息化建设
登记资料不真实，尤其是房屋产权证书或他项权利证不真实会导致登记无效的结果。传统的方法是通过查阅纸质档案核实，以确定是否能办理转移登记。这种方法存在周期长、准确度低、效率低等缺点。随着抵押房地产转让在经济生活中的作用越来越重要，传统的作业模式已远远不能满足需要，为此必须进行信息集成和共享，将分散在不同业务部门的信息如产权人信息、房屋状况信息、限制信息和抵押信息等进行集成。在信息集成共享的基础上进行业务流程重构，利用计算机大容量存储和快速计算能力，发挥计算机智能功能，提高办件的准确性，可有效地避免工作人员的主观性和随意性，大大提升办件质量和工作效率。通过业务流程重构，增加计算机的预审功能，一方面，可大大增强办件的准确性和提高办件的工作效率，另一方面，又可以发挥人的主观能动性，有利于抵押房地产转移登记工作的开展。传统房屋登记方法、房产登记信息化方法对抵押房地产转移登记要件真实性的审查对比如表1所示。
3、具体实例
在受理环节，房屋登记人员通过查阅房屋电子登记簿，对房屋所有权证书等登记要件进行比照核对，具体如图2所示。
在审查环节，系统自动对房屋产权证书和他项权证的真实性进行预审，并弹出提示，如图3所示。
在审查环节，如果房屋产他项证书真实，系统自动进行预审，并弹出提示，如图4、图5所示。
通过登记流程的预审，能有效降低抵押房地产转移登记工作的风险。
不动产登记风险点篇6
【关键词】土地登记；土地登记；资质认证
1 土地登记制度的含义
随着我国改革开发的深入和市场经济的发展，作为农村农民赖以生存和城市发展基础的土地，越来越受到社会的关注和人们重视，其经济属性也显露无遗，尤其是“节约型社会”建设口号的提出，土地对社会发展的影响力在持续不断放大。可以说，如何合理、高效、有序地利用土地，成为社会经济发展的重要因素。
1、1 土地登记制度
为规范土地管理，有效维护了土地权利人的合法权益。1989 年 11 月 18日，原国家土地管理局颁布了《土地登记规则》，随着我们市场经济的深入，1995年 12月28 日，原国家土地管理局又对《土地登记规则》作了补充和修改。
我国土地登记制度作为一项重要的法律制度的确立，对明确土地产权关系，保护土地权利人的利益、保障土地交易安全、维护土地市场秩序具有重要的作用。土地登记既是土地产权设定的条件，又是土地产权有序转移的基础。多年来，我国土地登记制度取得了长足进展，在国民经济和社会发展以及国土资源管理中发挥了重要作用，有效地维护了土地权利人的合法权益，促进了我国经济的发展和社会的进步。
1、2 制度
制度是社会进步和经济发达条件下必然的产物，是社会不同分工和专业化的自然选择。从法律层次上讲，它是人于权限内，以被人的名义向第三人意思表示或受领意思表示，该意思表示直接对本人（指被人）生效的民事法律行为。一般分为委托、法定、指定等几种普遍的方式。
1、3 土地登记制度
所谓的土地登记制，就是本着政企分开、政事分开的原则，按照专业化方式，将目前土地登记中一些事务性工作，从现有政府的日常工作中分离出来，交由社会上经过专门培训，并获得执业资格的中介机构以有偿服务的形式承担下来。这种中介机构由土地行政主管部门统一监督管理，他们接受委托人的自愿委托，并独立承担与委托业务有关的责任和风险。土地登记制度在国外许多国家和地区都广泛推行，如日本、我国台湾地区都建立起土地登记制度有几十年上百年的历史。
2 建立土地登记制度的意义
在土地登记中，有关专业中介机构或人员接受土地登记申请人的委托，土地登记申请、现场指界、土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、实行资格（质）认证和监督管理。
这项制度虽然在我国刚刚建立，有关法律法规也有待完善，但它仍有着积极的现实意义。
2、1 从专业化的角度上有助于建立规范化、法制化的土地登记模式
在我国，由于土地作为一种重要的经济资源还是近几十年的事，同时由于土地涉及每一个公民的切身利益，因此呈现出既形势复杂多样，又为社会广泛关注的时代特性。而目前，我国的土地所有权、使用权方面还有许多法律问题有待研究，如土地权能的划分、土地登记的公告程序和办结时限问题、变更登记才有办结时限问题、地籍调查面积与批准面积不一致时的土地登记面积问题、集体土地的入市问题、土地使用年限与地上物的经济年限问题、土地使用权作价入股后法律处理问题等，将这些问题交给每一个普通的土地登记者来进行都具一定的难度，只有从专业化的角度，提供针对性的服务才能将土地登记工作建立在规范化、 法制化的轨道上，而由专业的土地登记中介机构来从事工作就能做到这一点。
2、2 从程序化的角度上有助于提高土地登记的行政效率
随着国家《物权法》的颁布和公民私有财产意识的增强，土地市场和土地登记市场呈现一派繁荣发展的势头，土地权利人对土地登记的要求越来越多，也越来越迫切。由于土地登记法律程序严密，它要求申请人熟悉国家土地管理的有关法律法规和政策，了解土地登记的方法、步骤，搜集整理土地权属证明文件，还有大量的诸如填表、量图、划红线、填写土地登记申请表等事务性工作等。面对如此复杂的登记程序与登记机关，如何进行有效及时的土地登记来保障其自身的合法权益实属不易。同时，土地相关权利人大多又不具备专业法律知识。这就客观要求有专业土地机构，从程序化的角度上具体来承办土地登记申请、权源依据的查找、现场出席指界以及用地项目报批、土地使用权转让、变更等手续，从而节省当事人精力和时间，提高工作效率又确保安全运行。
2、3 从市场化的角度上有助于满足市场多元化的需求
在现阶段，随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源的重要性日益体现，土地市场也日趋活跃，企业存量土地开始进入地产市场，银行抵押贷款业务、大中城市大多数土地使用者申领合法的土地使用证、利用土产作股进行投资等等，市场上对土地的使用呈现多元化的需求，围绕土地资源开展的经济活动也日益频繁。使得变更土地登记业务愈来愈多，愈来愈复杂。建立土地登记制度不仅是建立安全、 可靠、效能的土地登记服务体系的客观需要，而且也是维护土地登记委托人的合法权益，防止土地登记中介中欺诈行为、满足市场多元化的需求的必然选择。
3 土地登记制度的建立与管理
由于土地登记业务量大，登记内容繁杂，法律条件要求高，鼓励成立专业化、市场化的土地机构来承担土地登记业务，是提高土地登记过程中行政效率和质量的一种切实可行的方法。
3、1 对机构进行严格资质认证
对申办土地登记业务的中介机构要实行严格的资质认证，综合评定其人员资格、执业水平、设备状况等因素后，才能授予资格，并根据经营业绩、用户投诉、执业信誉等情况实行年检。土地机构应加强内部制度建设，建立严格的质量监控体系。建立健全包括土地登记管理办法、操作规范、工作底稿、业务、人事、办公、财务等各项管理制度，做到管理有章可循、有据可依。只有这样，机构才能最大限度地降低自已的执业风险，在激烈的市场竞争中赢得主动。
3、2 对土地登记人实行资格认证
土地登记人应有固定的经营场所，有从事土地登记的能力，应经培训、考试、考核取得资格证书后能上岗，以确保土地登记制度的标准化、规范化。应加强土地登记专业人的执业资格管理，借鉴台湾地区土地登记人鉴定信用和保证金的双重保证功能的特点，增强土地登记专业人公信力，保证不动产交易之安全和提高登记效率。应加强土地登记人员的业务培训和继续教育。对取得土地登记资格的人员，应进行定期教育，提高水平。培训的具体内容除了土地登记专业知识必须掌握外，还包括民事法律、测绘、规划、房地产管理等相关知识。培训形式应逐步从以行政管理为主向行业自律管理为主转变。
3、3 构建土地登记诚信体系
土地登记在本质上是一种服务业，它比拼的是服务质量与服务意识。因此，在土地登记中，一是坚持职业操守，做到客观公正。对一些政策明确规定的，要严格执行，对红线做到不踩不碰；对灰色地带、具有争议的业务，一般应坚持少接少管的原则。对于风险较大、可能导致严重偏离正常范围的业务，可以拒接，尤其是对于委托人的违法指令，土地登记人有权拒绝执行。二是坚持诚信为本，树立品牌意识。要以诚待人，坚持用户利益至上，树立长久经营与合理赢利的品牌意识，在土地登记行业引入先进的服务经营理念。
3、4 引入职业责任风险保障机制
伴随社会分工的日益细化和职业责任制度的健全。目前，在我国北京、上海、深圳等大中城市中对一些新兴行业引入职业责任风险保障机制，对其执业人员实行了职业责任保险制度，如注册会计师、房地产估价师等职业。这种防范执业风险的机制与思路，也给土地登记的职业责任风险化解提供了启发与借鉴，即建立土地登记人自己的职业责任保险制度。执业责任保险从土地登记人执业登记注册环节就应开始建立，包括个人执业责任风险保险金和机构执业责任风险保险基金。建立必要的风险保险制度，在执业风险实际发生时，对保护执业人员的利益将起到积极保障作用。
4 完善我国土地登记制度的建议
4、1 完善土地登记的有关法制建设，创造良好的法律环境
依法办事，是市场经济条件下的基本原则。加快立法速度，建立完善的土地登记法律制度，不仅可以约束规范机构及从业人员的行为，降低执业风险，也是从制度上保障土地登记事业的健康发展。在具体立法内容上，应借鉴国际惯例，可考虑进一步修改和完善 《土地登记试点试行办法》和制定《土地登记人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记业务以法律的形式予以确定。同时，应建立与其相适应的土地登记人员执业道德规范，保证管理部门依法管理和机构、人员依法从业。
4、2 加快土地登记信息公开，营造良好的社会环境
加快土地登记相关信息的公开，实现土地登记资料公开查询，是培育、发展土地登记市场的重要条件。一方面，要尽快实现土地登记档案的数字化建设，为信息公开提高物质基础。土地登记档案是实现土地登记的基础，必须完整、统一、真实，能及时记录下每宗地的原始情况及变动情况，要按照统一格式整理成册，实施专人保管。另一方面，国家应对提供土地登记资料的程序、使用范围等作出明确规定。国家应尽快出台土地登记资料查询办法，明确查询方法、范围、保密措施、规费等具体事项，方便基层土地部门操作。还要充分利用高新技术，加快信息资料传递速度，提高土地登记资料的利用效率。各级土地管理部门应采取积极措施，提高政府职能部门的服务意识，使土地登记资料在使用中价值得到体现，从而为土地登记工作创造良好的社会环境。
不动产登记风险点篇7
关键词：物权法；银行业机构；金融风险
文章编号：1003－4625（2007）10－0064－02中图分类号：F832、2文献标识码：A
2007年10月1日起正式实施的《物权法》对各微观经济主体的经济行为将产生重大影响。对于银行业机构最为关心的担保物权，《物权法》较《担保法》有很大突破和改进，对银行业机构开展业务既有有利的影响也有不利的因素。因此，研究和用好《物权法》，对银行业机构防范风险、促进业务健康发展具有重要现实意义。
一、《物权法》对银行业机构有利的影响
（一）确立不动产统一登记制度，完善担保物权实现方式，有利于银行业机构降低交易成本和资产保全。《物权法》第10条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一登记制度”。不动产统一登记制度的确立，为当事人办理物权登记提供了极大的便利，降低抵押人和抵押权人的交易成本和法律风险，方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料，有利于银行业机构开展资产业务。《物权法》第195条规定，进一步完善了担保物权的实现规则，为债权人提供了申请求偿的选择权和法律保障，在债务人到期不履行债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时，担保物权人可以实现担保物权，且双方可以约定实现物权方式。这一规定增强了银行业机构的主动性，也为银行业机构保全资产创造有利条件。
（二）扩大担保物的范围和担保种类，有利于银行业机构拓展新的业务领域。同《担保法》相比，《物权法》扩大了担保物的范围，明确增加担保物种类：一是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；二是原材料、半成品、产品；三是正在建造的建筑物、船舶、航空器；四是应收账款；五是依法可以转让的基金份额。另外，《物权法》第180条规定“行政法规未禁止抵押的其他财产都可以设定抵押”，进一步扩大了担保物权的范围。担保范围和担保种类的扩大将有利于促进资金的融通，银行业机构可以根据这些新的担保种类开发更多的融资产品。
（三）预告登记制度，保障物权实现，错误登记追责制度，有利于银行业机构索赔。预告登记具有排他效力，《物权法》第20条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，上述规定对于当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议的，可保障将来实现的物权，能切实保护购房者或银行业机构的合法权益。以往因登记机构错误办理登记而造成银行业机构贷款损失的纠纷时有发生，但银行业机构向登记机构索赔却很难。《物权法》第21条规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，这一规定为银行业机构索赔提供了法律依据。
（四）未办理物权登记的抵押合同，不影响合同的效力。《担保法》第40条规定“不动产抵押合同自登记之日起生效”，该条规定混淆了抵押合同的生效和抵押权的生效，不利于保护债权人的利益。根据《物权法》第15条规定，不动产抵押合同未办登记的，不影响合同效力，只是抵押权不发生效力，抵押合同仍然是自合同成立时即生效。因此，如果抵押人在银行业机构发放贷款后故意不办理抵押登记，则银行业机构可依据《合同法》要求抵押人承担违约责任。
（五）人和物的担保并存的法律规则，有利于银行提高担保物权的能力。《担保法》第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，物的担保优先于保证，而《物权法》第176条规定“第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”，也就是说，如果保证人和物的担保都是第三人所提供的，则债权人可以选择其一实现。这一点应值得银行业机构注意，银行业机构可以通过此条规则，有效的选择抵押人或保证人实现债权，从而提高实现担保物权的能力，有利于保障银行贷款的安全和实现贷款债权。
（六）设立最高额抵、质押权，有利于银行业机构提高抵、质押贷款效率。最高额抵、质押贷款是指不必每次交易都设定抵、质押权，借款人在一定期限内可在最高抵、质押权的限额内取得贷款。《物权法》增加了“抵押人（出质人）与抵押权人（质权人）可以协议设立最高额债权”条款，简化了频繁办理借贷时的抵、质押手续，满足借款人及时获得贷款需要，节省借款人交易成本，提高银行业机构贷款工作效率。
二、《物权法》对银行业机构不利的影响
《物权法》给银行业机构开展业务带来机遇的同时，也给银行业机构带来不利影响和挑战，因此，银行业机构应高度关注这些不利因素，加强风险管理，防控各类风险。
（一）缩短了担保物权行使时间。《担保法》规定“担保权人可在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权”，而《物权法》第202条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护”。这一规定将不利于银行业机构实现担保物权，因此，银行业机构在开展业务时应注意物权行使时间变化，并在规定的主债权诉讼时效期间届满前及时行使担保物权。
（二）怠于行使质权造成的损害，质权人应承担民事责任。《物权法》第220条规定“出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任”。也就是说，出质人请求银行业机构及时实现质权，银行业机构应及时去实现，否则因怠于行使质权造成损失的，银行业机构应承担赔偿责任。上述规定对银行业机构在实现质权方面提出了更高的要求，应引起银行业机构的注意，银行业机构要严格按照有关制度执行。
（三）以将来的动产抵押，银行业机构抵押权存在落实的风险。《物权法》第181条规定“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押”，但是，第189条又规定“依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。银行业机构在办理企业、个体工商户、农村承包经营户以现有的以及将来拥有的动产抵押的，即使办理了登记，如果抵押人将其产成品销售并交付给了其他人，且该买受人已支付合理价款，则银行业机构的抵押人不能对抗该买受人。此时，银行业机构的抵押权将落空。因此，银行业机构对此类抵押物应更加全面客观地调查分析，审慎接受。
（四）同一抵押物可设置重复抵押，对银行业机构提出更高的要求。《担保法》第35条规定 “抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，而《物权法》认为抵押物的价值是不断变动的，且按照一个时点的抵押物价值抵押是不合理的。因此，《物权法》第199条规定可以设置重复抵押。这一规定对银行业机构的担保物权管理识别能力提出较高要求，银行业机构要独立判断是否可以重复抵押，因此，银行业机构要完善担保业务的相关内控制度，切实加强并提高对抵押物价值的评估能力和管理能力。
（五）异议登记的规定将使银行业机构面临更大的风险。《物权法》第19条规定“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。上述规定对银行业机构办理抵押贷款提出了较高要求：一是银行业机构要对抵押物的权属进行深入和全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，因为一旦抵押后抵押物的所有权发生纠纷，银行业机构将面临物权的法律风险；二是不能接受异议登记期间的不动产作抵押物，因为银行业机构接受异议登记期间的不动产作为抵押物，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此，银行业机构在办理抵押贷款时要对不动产的权利状态进行深入调查，如发现处于异议登记期间的，则不应接受，应要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。
（六）以预告登记的不动产抵押，银行业机构抵押权面临落空风险。《物权法》第20条规定的预告登记制度给银行业机构带来有利影响的同时，也给银行业机构带来不利因素。如果银行业机构接受了预告登记的不动产为抵押物，而抵押人在“预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内”未申请登记的，银行业机构的抵押权将因抵押人的物权预告登记失效而面临落空的风险。因此，银行业机构在接受预告登记的不动产为抵押物的，应当及时督促抵押人及时办理正式登记手续，避免抵押权落空。
三、几点建议
（一）认真学习《物权法》，提高从业人员的法律意识，积极应对《物权法》带来的不利影响。各银行业机构要组织相关人员认真学习《物权法》，研究其可能给银行业机构业务带来的各种影响，分析资产业务办理过程中可能遇到的新情况、新问题，做好应对准备，制定切实可行的措施加以解决，防范各类风险。
（二）修改完善内控制度和业务操作规程。《物权法》的实施会影响银行业机构资产业务流程，因此，银行业机构要根据《物权法》有关规定重新梳理现有的相关制度和规定，将《物权法》新规定科学合理地融进各项规章制度当中，进一步完善内控制度。同时，规范业务操作流程，明确各部门的工作职责，合理调整授权范围层级，按照内控制度和业务流程进行严格执行，防止出现不必要的损失。要重新设计担保合同、借款合同等文本，并对照《物权法》来切实防范法律风险。
（三）加大风险管理力度，切实防范动产抵押、质押风险。银行业机构在办理抵押、质押贷款时要结合《物权法》有关规定，做好以下几方面工作：一是认真开展贷前调查，精选客户和担保种类；二是规范办理抵、质押担保手续，切实防范可能出现的各类风险；三是加强贷款管理工作，实行动态监测、及时预警机制，防范风险。
参考文献：
不动产登记风险点篇8
关键词：应收账款；质押融资；物权法；金融机构
中图分类号：F830，5
文献标识码：A
文章编号：1006-3544(2007)06-0004-04
一、应收账款质押融资概述
本文所称的应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括以下现有的和未来的金钱债权及其产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权。本文所称的应收账款包括以下权利：一是销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等；二是出租产生的债权，包括出租动产或不动产；三是提供服务产生的债权；四是公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；五是提供贷款或其他信用产生的债权等。
应收账款属于企业的流动资产，它发挥融资功能的方式之一，是作为质押物帮助企业获得融资。应收账款质押融资是指企业以其合法拥有的应收账款收款权向金融机构作还款保证，但金融机构不承继企业在该应收账款项下的任何债务的短期融资。金融机构在借款人不能如期还款时可以对质押的应收账款折价、变卖，保证债权的优先受偿。当前，应收账款质押融资是国外解决中小企业融资的有效途径。现阶段我国的银行等金融机构已开始尝试开展应收账款融资业务。
二、国外应收账款担保融资发展概况
应收账款担保融资已是国际主流趋势。根据世界银行对全球130个国家和地区的调查，83％的国家和地区支持应收账款担保融资。应收账款担保融资在国际贸易中应用非常普遍，联合国国际贸易法委员会已经颁布了《2001年联合国国际贸易中应收账款让与公约》。按国际应收账款融资联盟(Factoring Chain International)公布的统计数据显示，2001年国际应收账款融资联盟成员办理全球应收账款融资额达7200多亿欧元，其中全球国际应收账款融资额482亿欧元，全球国内应收账款融资6719亿欧元，而我国的国际应收账款融资和国内应收账款融资分别为9100万欧元和11、47亿欧元。在动产担保融资方面，美国建立了高效的动产担保制度，包括应收账款在内的动产质押融资已经占到中小企业融资的70％；加拿大建立了电子化的动产登记系统，保证动产担保物权的实现；欧盟也倾向于接受美、加的动产担保法律，并建立统一的动产担保登记系统，来推动本国的担保融资交易。一些发展中国家也正积极进行担保法律的改革，为本国的金融市场服务。
三、近年来我国金融机构开展应收账款质押融资业务的实践
我国《物权法》出台以前，由于缺乏专门的法律、制度等方面的保障，我国应收账款质押融资业务发展缓慢，基本上处于探索阶段。金融机构根据业务发展实际和《担保法》、《贷款通则》、《合同法》有关规定，对应收账款质押融资业务进行了有益的尝试，取得了一定经验。
1、一些金融机构制定了应收账款质押融资管理办法及有关规定。2003年前后，金融机构以防范业务风险和满足市场需求为重点，各自制定了一些业务管理办法及规定，逐步推行应收账款质押融资业务。如交通银行、招商银行等制定了应收账款融资的有关业务规定，兰州市商业银行针对部分业绩优良的中小企业因缺乏有效的抵押担保物而无法获得贷款的实际，制定了《兰州市商业银行应收账款质押贷款管理暂行办法》。金融机构制定的管理办法及有关规定主要有以下特点：一是强调应收账款质押贷款业务的真实贸易背景，应收账款应产生于合法真实的商品交易。二是强调贷款的短期性，作为短期流动资金贷款，融资期一般与销售合同载明的赊销期基本匹配。三是贷款模式以质押担保、回购保理担保为主，要求债权、债务企业承担一定责任，特别是要求债务企业的参与配合。四是强调信贷人员的尽职调查。注重贷款客户的第一还款来源，严格分析经营活动中的现金流。整体上看，金融机构开展应收账款质押融资比较谨慎，在客户选择、业务运作规则等方面主要强调了风险防范。
2、金融机构开展应收账款质押融资业务客户选择谨慎，客户范围总体有限。金融机构在客户选择上比较谨慎，一般选择为大型企业和为电力、电信等垄断行业供货的上、下游企业客户，对应收账款债权、债务企业信用状况都进行了严格考核，一般债权、债务企业都要在业务办理银行开设账户，要求债权企业在业务办理银行开立专户，应收账款必须进入专户，以便银行进行监控。应收账款的账龄一般都控制在6个月以内，最长不超过1年。由于以上条件限制，银行客户范围总体有限，业务难以大规模开展。
3、金融机构开展应收账款质押融资业务规模总体不大。由于重点优质客户一般不必要也不愿意选择应收账款质押贷款进行融资，而到银行申请办理此项业务的部分企业信用状况又达不到银行要求，再加上多数债务企业的不配合，使银行具体操作中有困难，造成业务客户范围比较狭窄，业务规模比较小。经调查，山东省共有10家全国性商业银行和1家地方性金融机构的59个分支行办理过应收账款质押融资业务，共办理业务1681笔，涉及企业113户，余额累计人民币11、36亿元；从2002年以来，甘肃省共有4家商业银行办理应收账款质押融资业务4、372亿元；四川省9家摸底调查的商业银行中，只有2家商业银行开展过应收账款质押融资业务。总体上来说，全国金融机构开展应收账款质押融资业务的规模还很小。
4、金融机构开展的与应收账款质押融资有关的业务内容。中国银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、浦东发展银行、工商银行在根据有关法律、规章或规范性文件开展一些有明确依据的应收账款担保融资活动的同时，还进行了诸如名为保理实为应收账款担保融资、厂商银(仓)三方(四方)合作担保融资、供应链融资等一系列应收账款担保融资创新活动(见表1)。但这些与应收账款相关的融资还不是真正意义上的应收账款担保融资，不能在最大程度上发挥应收账款的经济价值。
四、当前我国发展应收账款质押融资的总体环境分析
2007年以来，我国应收账款质押融资的法律环境、经济环境、制度环境都有了很大变化，应收账款质押融资获得了良好的发展机遇，这将会极大地提高金融机构、企业开展应收账款质押融资业务的积极性。
(一)应收账款质押融资的法律环境变化
1、我国《物权法》颁布以前，应收账款质押融资没有明确的法律依据。1995年颁布的《担保法》第75条规定，可以质押的权利包括：(1)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；(2)依法可以转让的股份股票；(3)依法可以转让的商标专用
权、专利权、著作权中的财产权；(4)依法可以质押的其他权利。从条文本身来看，应收账款性质上属于普通债权，而普通债权必须是在法律有明确规定下才能有效质押，而《物权法》出台前，法律作了明确规定的普通债权质押的只有公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产的收益权，尚未有应收账款质押的规定。《担保法》未将应收账款明确列入质押物范围，银行与企业之间的应收账款质押融资没有法律保障，抑制了应收账款质押融资业务的开展。
2、2007年3月通过的《物权法》改善了应收账款质押融资的法律环境。《物权法》第223条规定，债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出示：(1)汇票、支票、本票；(2)债券、存款单；(三)仓单、提单；(四)可以转让的基金份额、股权；(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；(六)应收账款；(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。《物权法》扩大了可用于担保的财产范围，明确规定应收账款可以出质，在法律上为保护债权人的利益提供了基本保障。
(二)应收账款质押融资的经济环境分析
1、应收账款质押融资是盘活沉淀资金的需要。2005年世界银行的一项调查结果显示，在60个中低收入国家中存在担保融资的不匹配现象：企业资产结构中只有22％是土地和建筑，而银行担保物中73％是不动产，存货和应收账款在这些国家因而成为“死亡资产”。据统计，目前我国企业应收账款约有15万亿元人民币，占企业资产的30％左右。如果按照50％的担保贷款折扣率计算，就能生成约7、5万亿元的贷款，以2005年新增贷款2、35万亿元的规模计算，相当于我国金融机构三年的新增贷款额。通过开展应收账款质押融资业务，有助于盘活我国企业中这部分以应收账款形式存在的沉淀资金。
2、应收账款质押融资是缓解中小企业融资难问题的需要。据统计，2001年，我国应收账款融资约为人民币100亿元，仅相当于我国GDP的0、1％。专家认为，我国中小企业对应收账款融资市场需求潜力巨大，需求量至少可以达到1000亿元以上，为现在的10倍。中小企业贷款难的原因是多方面的，其中一个重要原因是目前融资制度安排不适应中小企业的融资需要。我国《担保法》未将应收账款明确列入质押物范围。企业不能用应收账款作担保向银行融资，银行即使接受r应收账款作担保，其权利也缺乏充分的法律保障。这种安排，抑制了金融机构发放贷款的积极性，难以促进中小企业盘活应收账款，解决融资难问题，也不符合我国促进中小企业发展的整体思路。据调查，我国大企业贷款中无担保的信用贷款占27％，小企业只占5％，而我国中小企业总资产中大约60％是应收账款和存货等动产，不动产财产很有限，小企业贷款更需要担保支持。允许应收账款担保融资，扩大了企业可以担保的财产范围，同时以应收账款付款人较高的信用弥补出质人自身信用的不足，可以有效缓解我国中小企业融资难的问题。
3、应收账款质押融资是缓解不动产担保贷款过于集中问题的需要。目前我国企业融资高度依赖于不动产担保，其结果已经在一定程度上影响了经济的协调发展。一是加剧了担保资源的稀缺程度，使融资环境尤其是贷款环境更趋紧张；二是企业高度依赖不动产担保，房地产成为银行的主要间接资产，加大了企业和银行的风险；三是缺少不动产的中小企业和农民融资难，其发展受到限制。发展应收账款质押融资可以缓解不动产担保贷款集中产生的影响，促进经济协调发展。
(三)应收账款质押融资的制度环境建设
1、登记制度是应收账款质押的关键制度。法律规定应收账款可以质押后，登记制度是开展应收账款质押融资业务中避免重复质押、降低业务风险不可缺少的配套措施。担保物权能否健康发展并达到立法目的，与登记制度是否健全有密切关系。建立全统一的应收账款质押公示登记系统，可以透明质权法律关系，明确权利的受偿顺序，保障质权人权利的实现，是完整的应收账款质押制度不可缺少的部分。
2、应收账款质押登记公示系统是根据《物权法》授权建设的电子化登记平台。根据《物权法》第228条“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立”的授权，中国人民银行征信中心基于互联网建立了应收账款质押登记公示系统，并顺利实现应收账款质押登记公示系统2007年10月1日与《物权法》正式同步上线运行。应收账款登记公示系统建设借鉴了美国、加拿大、新西兰等国家现代动产担保制度的最佳实践，并充分考虑了中国国情。设计时体现了以下几大原则：(1)采用公示登记方式，设置简明的公示登记程序和登记内容。公示登记是现代动产担保物权登记系统广泛采用的方式，目的在于向公众告知当事人某一担保物之上存在担保物权或其他权利，并根据登记时间确定权利受偿顺序。(2)登记机构对登记内容实行形式性审查，不对登记内容的真实性、合法性和完整性负责。担保物权公示登记程序由当事人自行启动并完成，登记当事人要对登记内容的真实性、合法性和完整性负责，权利人承担信息的真实性和法律充分性的风险。合同交易风险由当事人负责，因欺诈发生的纠纷本质上是交易主体的私法纠纷，必要时应由法院来解决。(3)建立全国集中统一的基于互联网的登记公示系统，实现快捷的登记与方便的查询，低成本为用户提供服务。全国集中统一的登记公示系统可以将信息跨地区连通，保证登记的担保权利不因财产的跨地区转移而受影响。(4)出质人的法定名称是登记与查询的惟一标准。出质人的识别标志是登记数据的索引，并且通过一次检索能了解到出质人应收账款上所有担保物权的情况。登记机构对输入正确的出质人法定名称的查询结果承担责任。
五、我国应收账款质押融资业务流程设计及风险防范
我国金融机构、企业开展应收账款质押融资业务虽然已经取得了一些实践经验，但在全国范围内还没有形成统一的业务操作流程，在风险防范方面还有待进一步加强。
(一)应收账款质押融资业务流程设计
按照质押融资的方式不同，应收账款质押融资可分为总额质押融资和特定质押融资。总额质押融资是以企业的全部应收账款作为质押物向金融机构取得借款。当旧的应收账款收回后，新的应收账款可以继续充当质押物。特定质押融资是以特定的一项或多项应收账款作为质押物向金融机构取得借款。借鉴国外金融机构应收账款质押融资的成功经验，结合我国金融机构的实际操作情况，我们将应收账款质押融资业务流程设计如下(见图1)：
1、金融机构对企业的信用能力和付款能力进行评估筛选。要求符合质押标准的企业将销售合同、发票、发运或提货单据、收货方确认单据等应收账款资料和企业信用报告等信用资料送交金融机构审查，对不符合信用标准的企业的销售发票予以退回，不接受其作为质押品。
2、金融机构确定发放质押贷款占应收账款的比例和设
定应收账款质押担保期限，双方签订应收账款质押融资有关合同。通常的折扣率在总质押账面价值的50％-80％左右，金融机构可根据企业信用状况，确定折扣率的高低。为保证企业按时还款，应收账款质押担保期限应长于应收账款收同期限，一般以1―2月为宜。
3、开立监管专户或将借款人原有的基本账户或一般账户视作专户进行监测。该专户是具有担保性质的质押账户，银行一般在合同中约定可行使撤销权。
4、金融机构向企业发放借款，收取融资费用，金融机构或委托他人通过应收账款登记公示系统办理登记公示手续。金融机构办理质押登记前应与企业签订质押合同，并载明由质权人办理质押登记的内容。
5、企业的客户向企业偿还应收账款，企业向金融机构偿还借款和利息，或者客户直接将应收账款支付给金融机构以偿还企业借款。
(二)应收账款质押融资业务风险分析
目前，阻碍应收账款质押融资业务开展的法律风险基本消除，开展应收账款质押融资面临的风险主要来自债权企业和债务企业，主要分为主体风险和履约风险两种。
1、主体风险。主体风险又分为债权企业主体风险和债务企业主体风险两种。(1)债权企业主体风险。主要体现在企业在贷款期内破产的风险，一般来说，应收账款质押融资企业大多数为中小企业，其自身有比较多的不确定因素，加之经营的业务比较单一，外界环境对他们的影响力比较强，所以他们的抗风险能力比较弱，一笔交易的失败就可能导致企业破产。(2)债务企业主体风险。应收账款质押融资实际上是将对企业的履约信用评价转移到了债务企业身上，如果债务企业的履约能力不强，极有可能导致企业不能按期收回应收账款，将直接影响到企业按期还贷，从而给银行造成损失。
2、履约风险。履约风险可分为以下几类：(1)应收账款合同是否真实有效的风险。要查看合同原件，仔细研究是否为有效合同，同时应关注双方业务往来明细。花旗银行要求申请应收账款质押融资业务的企业必须提供与客户合作两年来的交易明细，以供其分析研究。(2)应收账款是否符合会计制度要求的收入确认规定的风险。因为只有能按会计制度的要求确定为收入的应收账款，才能相应确认为企业资产。(3)贷款资金和还款资金是否安全的风险。如果贷款资金不是用于企业的正常经营或者应收款被企业挪用，则会严重影响企业按时归还银行贷款，所以银行要为企业设立专门账户，监管账户资金的使用情况。
(三)应收账款质押融资的风险防范
风险防范是开展应收账款质押融资的有效保证。如何健全相关的法律法规，如何完善应收账款质押登记公示系统等基础制度建设，如何判断应收账款的真实性，如何评估第三方付款人的信用风险等，都是开展应收账款质押融资的风险防范内容之一。
1、健全相关法律法规。虽然《物权法》对应收账款可以质押融资进行了明确的规定，但是关于应收账款付款人在质权实现中的责任和义务等，还没有相关的法规，这不利于提高质权执行的效率，也不利于对质权人的利益保护，需要进一步健全相关法律法规。
2、完善基础制度设施。从2007年10月1日开始，我国的应收账款质押登记公示系统正式投入运行，该系统基本可以满足应收账款融资业务登记和查询的要求，但是从《物权法》颁布到实施只有不到7个月的时间，受时间、配套制度和政策的影响，系统的某些功能还没有开放，随着相关法律、法规不断健全，应收账款质押登记公示系统也将不断完善。
3、建立健全相关风险评估机制。目前，我国金融机构在开展应收账款质押融资业务时，具体的操作方法和有关规定不尽一致，导致把握风险的偏差比较大。金融机构应该在借鉴国外金融机构长期实践经验的基础上，建立健全应收账款融资业务风险评估机制，不断改善内控机制，强化风险意识，提高风险管理技术，在为应收账款融资企业发放贷款、提高服务水平的同时，控制应收账款融资业务过程中的相关风险。
