房地产用户分析(精选8篇)

房地产用户分析篇1

【关键词】心理账户 房地产 投资倾向

一、引言

我国的房地产市场自2008 年低谷期以来，又进入一轮疯狂涨价的周期，尽管政府通过不同方式对房地产市场进行宏观调控，但成效甚微。除了游资炒作，家庭投资房地产也是造成这一现象的重要因素。鉴于家庭在投资房地产过程中的有限理，本文拟通过心理账户理论的角度来检验当前政府颁布实施的一些政策对减少家庭投资房地产的效用，并分析我国房地产市场的居民投资需求本质，同时在抑制房价上涨方面提出建议和对策，对我国房地产调控及其健康发展具有深远意义。

二、心理账户

（一）基本介绍

心理账户指人们在心理无意识地把财富划归不同的账户来进行管理，这些心理账户有不同的记账方式和心理运算法则。由于心理账户的存在，使人们在决策时常常偏离基本的理性原则。这种偏离理性人假设的行为，就可以用心理账户的概念进行解释。

（二）中国人心理账户的内隐结构

中国人心理账户是3-4-2 分类结构，心理账户系统由财富的来源、财富的支出以及财富的存储方式三个维度构成，并且每个维度均有相对稳定的分类。具体地讲，即收入账户有“工作相关的常规收入”、“非常规的额外收入”和“经营收入”三个账户；开支账户有“生活必需开支”、“家庭建设与个人发展开支”、“情感维系开支”和“享乐休闲开支”四个账户；存储账户有“安全型保障账户”和“风险型存储账户”两个账户。

三、文献综述

（一）国外文献研究

1980年，芝加哥大学著名行为金融和行为经济学家理查德·萨勒（Richard Thaler）首次提出“Psychic Accounting（心理账户）”概念，用于解释个体在消费决策时为什么会受到“沉没成本效应（sunk cost effect）”的影响。许多学者开始将心理账户运用到消费、投资等领域，进行实证研究。比如2008年Hwan Ho Ha 等人在《consumers’“mental accounting” in response to unexpected price savings at the point of sale》中提出：消费者更易花掉意料之外的节省；人们更倾向于用节省去购买打折产品。

（二）国内文献研究

21世纪初，我国学者开始关注心理账户这一领域并开始了相关研究。2004年，李爱梅教授率先系统探讨了中国人的心理账户体系及其本质特征，以及该体系对中国人非理性决策行为的影响。此后的学者们陆续从不同角度对心理账户的概念进行补充。比如年魏勇刚（2006）中着重从个体的认知机制方面对心理账户加以探讨，包括离散性观点和连续性观点。李爱梅，凌文辁（2007）通过实证分析提出了中国人心理账户的3-4-2 分类结构。

四、研究设计

（一）设计思路

根据中国人心理账户的内隐结构，本文把投资性购房家庭的心理账户系统分为财富的来源、财富的支出以及财富的存储方式三个维度。

在财富来源方面，投资房地产的资金基本来自于已有存款和贷款。根据心理账户进一步可以将存款来源分为“工作相关的常规收入”、“非常规的额外收入”和“经营收入”。在财富的支出方面，投资性购房属于“家庭建设与发展开支”。当前热议的房产税和首付的提高对投资房地产的资金有较大影响。在财富的存储方面，中国家庭消费剩余的投资方式一般有三种：实业投资、购买金融资产和配置实物资产。

（二）问卷设计

首先，本文设计了调查对象的性别、年龄、收入等个人信息，以此筛选出合适的调查对象，由此获得的数据更具有代表性。然后，基于以上对于心理账户的设计思路，选存贷款利率、房产税、首付比以及股票行情等因素设计问题家庭房地产投资的影响。另外，在本次调查使用的问卷中，本文设计了收入来源，二套房用途等补充性问题进行深入了解。

五、数据统计与分析

本小组为了研究家庭房地产投资意愿以及心理账户在家庭房地产投资的影响，共发放了71份问卷调查，调查了武汉市武昌区，汉口区以及汉阳区三地区的居民小区，调查对象年龄在25-55岁的占84%，家庭月收入5000元以上的占81%，基本上是进行投资房地产的人群，是我们课题研究需要的调查对象。

（一）购房资金来源与心理账户

在购房的资金选择方面，人们多用工资积蓄和贷款来买房，占了76%（见图1），说明人们多用心理账户中财富来源方面的“工作相关的常规收入”来进行房地产投资。同时可以看出存贷款利率的变化对人们的购房意愿有一定影响，但即使存贷款利率上调，68%的人们也更倾向于用贷款买房，这说明央行通过提高贷款利率来压制人们日益上升的购房热情具有局限性，想要进一步阻止购房泡沫的产生，还需要综合考虑其他手段。

图1 购房资金主要来源

（二）房地产税对购房意愿的影响

买房需要缴纳许多相关税费，人们有许多都不了解。契税，购房总价的3-5%（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半，即1、5-2、5%等。如此多的项目，若不是真实买过或准备买房，一般都是不太了解的。此外，缴纳房产税对人们购房有一定影响，但与存贷利率上调对人们购房意愿的影响进行对比发现，房产税产生的影响不如利率上调大。（见图2）

图2 利率上调与缴纳房产税影响对比

（三）首付比对家庭投资房地产的影响

首付的提高对人们买房有很大影响（见图3）。首付比例的上调，一次性需要支付的金额增大，可能让部分资金暂时不足的购房人丧失购房能力，从而放弃买房。

房地产用户分析篇2

随着济南市整体“东拓西进”的规划大力推进实施，济南高新片区产业集群逐步成型，带动济南市东部房地产市场进一步扩容，本案例所处区域内在售项目呈现集中趋势，竞争极为激烈。通过周边竞争楼盘调研分析可以看出，区域市场呈现以下特点：1）竞争楼盘在高新区位价值挖掘上形式较为单一，多以简单的片区范围的堆砌为主，缺乏对地理区位深层意义的追加研讨及提炼。2）楼型产品多以高层为主（除国华印象外），小高层及洋房产品为片区内稀缺产品。3）项目户型的设计亮点均能得到市场认可，如恒生伴山的连廊设计、中间户南北通透、保利华庭的户均赠送8m2等方案，但户型设计的基础功力参差不齐，均好性较差，部分卖点存在一定风险。4）定价方面，区域中端项目高层成交价格集中在7500～8500元/m2，高端项目的高层价格在9000～10000元/m2，低密度产品仅国华印象有供应。项目首次开盘多以较野蛮的低价位肉搏战博取刚需客户，从保利华庭到万科城，趋势愈发明显。首开成功后逐渐提升价格。因此，充分利用区位优势，开发洋房、小高层和高层的综合大型社区可以有效对区域稀缺市场进行补充。

二项目SWOT分析及项目定位整体策略

1项目SWOT分析

1）优势（S）。项目位于高新片区核心位置，地理位置较为优越。周边配套齐全，交通便捷，3min可至经十路，可达性良好。生态自然环境优越，地块南侧傍山，具备较好的山体景观资源，空气清新，宜于居住。中海地产具有良好的品牌优势，在济南连续4年销售金额第一名，品牌在济南有较强影响力。

2）劣势（W）。土地成本劣势，从成本测算角度分析，本项目地价比区域内主要竞品项目地价成本高出200～1000元/m2。从区域内12年以来成交的土地来看，未来主要竞品保利华庭、万科城均低于我公司项目。其他区域内竞品项目拿地较早，地价全部在3000元/m2以下，而我公司项目拿地价格为3943元/m2，土地成本劣势明显。配套成本较高，按征地条约须无偿建设小学、幼儿园，建设费用5500～6500万元，增加了项目成本压力。小学、幼儿园处于社区中央位置，噪音问题突出，影响社区品质。

3）机会（O）。济南东部持续快速发展，汉峪金谷、总部基地等重点项目将相继竣工，大量高新产业、金融企业将涌入高新区，区域内购买力将持续旺盛，具有良好的片区发展前景。项目配套建设幼儿园和小学，社区内具备引入济南市名校的可能性，教育资源配套完善。与本项目仅相邻500m的国华印象项目，定位为150m2以上大户型产品，但开盘至今销售速度缓慢，项目定位欠妥，为本项目大户型的开发提供了机会。

4）威胁（T）。在土地成本较高的前提下，为实现较高利润率必须开发高端物业，但因宏观调控的影响，消费者对于房地产市场的观望心态较为浓厚，对高端物业的消费更是持谨慎、保守的态度，增加了项目运作风险。区域内楼盘加快名校签约节奏，保利华庭与解放路第一小学签约，万科城与历下区第一实验幼儿园签约，可签约的优质教育资源所剩无几。区域市场竞争风险加剧，项目所在5km区域范围内，知名房企林立，供给量持续放大，竞争压力加大。

2项目定位整体策略

1）利用优势，把握机会。突出项目地段、配套、环境优势，开发高品质住宅社区，借助中海的品牌优势，宣扬项目价值。在社区内引入知名幼儿园、小学，提供区域内主流客户所需产品。

2）利用优势，消除威胁。打造高品质社区，为客户提供高附加值产品，提升产品性价比，在竞争中脱颖而出。

3）把握机会，规避劣势。开发洋房等高品质项目，打造经典户型，提升产品价值，进而提升项目利润率。在环山道路设计上避免影响洋房产品的私密性，并在学校建设中采取有效手段降低噪声影响。

4）规避劣势，消除威胁。努力降低项目各类成本。因地制宜发掘产品优势，做出差异化特征。

三项目客户定位分析

通过对周边项目的对比以及对此项目可研报告的论证分析，大体确定出本项目的客户定位有3类

1）主力客户。项目周边高新区企事业单位的中高层职员是本项目的主力客源。他们工作区域主要位于奥体片区和高新片区，年龄在25~50岁之间，从事金融、电力、医药、软件、高新产业等行业，家庭年收入在10~30万元。此类人群将会成为本案的主力军。

2）次主力客户。东部高新区私营业主和高新区原住村民是本项目的次主力客户。私营业主一般收入较高且稳定，对于生活的品质有着较高的要求。其次原住民主要泛指因拆迁富裕的周边刘志远村等原住村民，其拥有较强的购买力。

3）其他客户。二环东路以东改善置业者大都为垄断行业、外企员工、教师、律师等，年收入较为可观，对于住房有着较高的要求，急于改善现有的居住环境，有着较强的购房需求。为了充分了解目标客户对本项目的购买意向,我们采用了分层抽样调研法，用问卷调研的方式针对不同客户的户型需求进行了采样调研。通过近两年是否有购房需求进行筛选，判断是否为有效样本，最终确定有效样本298组。通过汇总统计分析得出潜在消费者的需求整体以两房和三房为主，占到总比例的95%，具体相应数据汇总。通过对本项目的定位分析发现，济南高新区地缘客户占据绝大多数，在东部片区企业事业单位工作的客户是主力目标客群，其次为东部片区拆迁的刘智远村等原住村民等需求为辅。客户年龄段整体偏低，大都在25~40岁之间，客户文化层次较高，对济南发展有长远眼光，认可高新片区发展。此外，刚性需求仍占主导，改善性需求也有一定比例。

四项目产品定位分析

项目定位的本质在于凸显自身的差异性和特色优势，以此形成明确的竞争优势和市场区隔,从而在竞争激烈的区域市场上脱颖而出。因此，寻找并制造与类似项目的差异优势是进行本项目产品定位设计的关键。本项目位于济南高新区的核心区域，依托的大山坡山景资源是济南高新区保存最完好，山体形态最优美，植被覆盖最完善的山景公园。项目绝佳的地理优势构筑了其打造“一山之隔、出则繁华、入则静谧”核心价值的天时与地利，其一经推出，必将获得区域楼盘中鹤立鸡群的地位。

1项目整体形象定位

通过上文对项目周边在售楼盘状况和项目SWOT分析，本项目形象定位方案如下：充分发挥项目的地段优势（出则繁华，入则静谧）和山景优势，通过高品质、高附加值的产品，结合高水平的营销策划，形成项目的核心竞争力，定位为“济南东部CBD后花园，半山观景高档社区”。该主题充分突出了项目的地段、配套、环境优势，开发高品质住宅社区，并借助中海的品牌优势，宣扬项目价值。

2项目产品及户型定位

本项目的产品定位于分高层、小高层、花园洋房、社区商铺4类产品,实现项目产品的丰富多样化，满足不同客户的需要，构建东部核心高档综合社区。项目户型面积定位上，经过对周边在售楼盘置业顾问深度访谈信息反馈发现，对于高层和小高层，区域内客户咨询需求的户型主要集中在80～100m2两房和100～120m2小三房。其中，两房产品户型在90～95m2面积区间销售好于80～90m2区间，原因在于高新区客户多为外地人口，考虑90m2以上落户需要，故90m2以上两房更受青睐。90m2以下两房产品购买人群主要为对价格敏感的刚需人群，单价低，不利于提升项目利润率。95～120m2经济型小三房为区域内最受欢迎产品，应适当增加小三房产品配比。区域内140m2产品为稀缺产品，少量配置有利于把握稀缺市场机会，拔升单价。户型设计上，应充分借鉴保利华庭、恒生伴山等项目户型设计，高层采用北连廊设计，显著提升端户与中户户型的均好性。小高层、花园洋房采用经典布局，户型极佳。此外，小高层不封闭阳台，赠送客户约2～3m2面积，有效增加产品附加值。洋房户型设计定位为面积140m2的三室，采用5+1层，三开间朝阳。整体户型方正、朝阳、南北通透，满足了济南购房者对户型评价的最重要的3个要素。

3本项目定位

可行性评估本项目在产品定位方面主要具有3个突破：1）定位的突破。本项目将奠定高新核心区域唯一的拥山美宅,独树一帜,不仅打破了区域同质化严重的状况,也将为区域住宅发展提供有益的借鉴,促进了区域影响力的提升。2）产品开发的突破。天悦府力求项目的开发理念与产品的完善融合。一方面，追求产品户型上的创新突破；另一方面，从建筑风格到园林规划都赋予其浓郁、纯正的欧式艺术韵味,着力将其打造为精神层次的理想家园。3）项目定位通过与山体美景的嫁接,将“绿色地产”概念渗入至产品的灵魂之中，在济南市高新区域的房地产市场中具有适度超前的优越性,确立了项目独一无二的核心竞争力,必将成为济南市场标志性的高端文化拥山社区。

五结语

房地产用户分析篇3

关键词：土地管理；房地产；关系

一、深刻理解房地产宏观调控对土地管理的本质影响

1、正确理解把握政策基本面。

政府对房地产市场进行调控和实施各类具体措施主要是为了开拓房地产市场，加快房地产经济快速有效发展，从而促进社会主义经济建设发展。在某种程度上，抑制房价、打击投机只是表象，让低收入阶层有房住才是问题的关键。从深层次看，解决房地产内部矛盾、房地产缓和社会矛盾与土地管理的矛盾，有利于建设和谐社会，稳定执政基础，加强执政能力，这是政府的根本目的所在。作为被调控对象的之一，土地管理与社会民生息息相关。这二者联系密切，是建设和谐社会的基本力量之一，我们在认识层面上，必须深刻理解国家政策意图，做到紧跟不掉队，并在牢牢把握政策基本面的前提下设定具体的应对策略。

2、正确深入理解房地产企业的战略意图。

由于大多数土地管理公司与地产开发公司联系密切，因此，在实体操作中，必须保证土地管理正确为房地产开发所运用。作为地产开发业务链条的一部分，在宏观调控面前，必须紧紧依靠相关的上级公司，团结其他业务口系统，充分发挥与客户端联系密切的优势，为加快房地产的运行，提高自身的土地管理利用率做出相应的贡献。

另外，土地管理部门必须充分认识到本轮调控的长期性、全局性和严峻性，同时“做最坏的打算，朝最好的方向努力”，积极做好应对房地产市场可能出现的危机和预案，重点关注客户价值和现金流，坚决而迅速地展开行动。

二、房地产宏观调控对土地管理的现实影响。

1、长期性分析

由于土地管理市场在很大程度上与房地产市场联系密切，因此房地产宏观调控在长时期影响地产开发企业的同时，也将长期影响土地管理。例如：在短期内，由于某一地区地产销售的萎缩，必将影响该区域土地管理的力度和实施面积，进而影响该土地管理各个部门的经济发展；但从长期看，由于增加土地供应能力是长期控制房价的关键，因此，整体土地管理系统的规模经济并非彻底无望，而只是放缓，另外，在调控中前期，地产企业的正确应对策略是加快开发、销售节奏，缩短开发周期，迅速回笼资金，因此土地管理在调控中前期的管理规模将按预计幅度增加。

2、全局性分析 ：

对于全国性规模的土地管理而言，当前珠三角区域是“重灾区”，但绝不会仅仅局限于珠三角区域，随着调控影响蔓延至其他区域时，该区域的土地管理系统也将受到严重的影响。随着调控对地产开发企业影响的全面波及，土地管理也深刻的影响着房地产的发展。

3、严峻性分析

长期以来（包括在房地产行业大发展时期），土地管理普遍管理状况不佳，在地产销售、经营状况受到调控影响时，必然会进一步加快土地管理项目的进行和发展。土地管理部门与地产公司休戚相关，荣辱与共，土地管理势必面临的挑战同样严峻。

（1）优势/比较优势

房地产：上级地产公司有着综合实力支持；较高的客户满意度与忠诚度；跨地域布局，确保整体经营安全；职业化的工作团队；良好的品牌知名度；近距离了解客户信息，营造和谐社区。

土地管理系统：自身良好的现金流与成本控制； 规范透明的制度流程；土地项目一旦投入到使用当中，就会有立即具体的收费，不会影响整体的管理水平。

重点分析：面对调控，土地管理最大的优势是贴近客户，能够及时搜集、了解客户需要，在不断创造客户价值，提高客户忠诚度的同时，也可实质性地帮助地产公司改善外部经营环境。

（2）劣势

土地管理系统高度依附地产开发企业；调控必将影响甚至削弱地产公司对土地管理的支持力度； 土地管理过程中多种经营收入减少；土地管理的同质化倾向日趋明显，创新能力日渐弱化；土地管理系统人员因处于地产业务链条的末端，大都对公司产生的严重影响认识不足。

重点分析：对于大多数土地管理部门而言，其最大的劣势是仅仅具备自我改善能力。作为上级土地管理部门体制选择的结果之一，大多数土地管理部门高度依附于地产公司的改革和发展，面对重大变革，此类物业企业往往无法在短期内仅仅凭借自身力量完成彻底有效的应对管理方式。

（3）机遇

理顺与地产公司的体制关系，建立市场化或内部市场化的管理机制；在危机面前，组织会更有动力进行自我优化，提高运营效率，减少官僚；压力管理提高业务服务质量，提升客户忠诚度； 主动加强对客户、市场的研判；加强对竞争对手的学习和研究，更加聚焦，更加关注现金流；面对共同的敌人，组织成员会更加地团结，有利于加强内部团队建设。

（4）威胁

行动迟缓及管理疏漏；运营成本有可能导致的管理质量下降；多种经营收入减少导致的服务质量降低；短期内新增入住面积减少导致整体物业费收入的规模效应减低；管理麻木导致的质量事故；

重点分析：在行业形势变化期间，土地管理部门面临的最大的威胁是，由于没有过早的操办和制定相关的政策法规，没有坚决迅速地展开行动，从而失去先机，在对房地产的土地调控方面不够迅速。

三、土地管理应对房地产调控的策略设计

策略目标：提高和谐能力、促进地产、提升品牌、加快创新

策略一：

通过各种有效途径和形式，全面加强地区土地管理的和谐建设，为企业房地产顺利度过调控期营造一个良好的外部“软”环境。

重要关注点：由于土地管理部门自身的资源条件有限，可考虑由地产公司投入专项资金，保障土地管理公司切实有效地开展管理建设工作。

策略二：

坚持客户导向，持续提升客户价值。在抓好基础服务的前提下，在整个调控周期内加快系统建设，加强客户信息搜集与分析，根据客户需要提供服务，有效提升客户忠诚度，稳步降低服务成本，持续提升客户忠诚度。

策略三：

开源节流是土地管理一贯的优良传统，长期以来，土地管理一直在和地产公司有着稳定的关系，在调控期间要进一步合理降低项目运营成本。 以各种方式提高关系的效率；在确保工作质量的前提下，提高工作效率，降低各项服务成本；在加强监管的同时，加快业务外包速度。

策略四：

加强员工关怀工作，营造和谐团队。首先确保在当前特殊的困难时期，管理人员能够同舟共济，共度难关，其次，利用危机管理，统一人员思想，加强内部团队建设，营造和谐奋进的良好团队氛围，提高职业团队的“纯度”。

策略五：

面对变革，必须具有创新的思维，运用创新的方法，更必须坚决、迅速地行动，结合土地管理基础业务工作，不断引入新的管理内涵，逐步加强客户与企业在价值观方面的互动，改变客户被动接受服务的意识和习惯。

[参考文献]

房地产用户分析篇4

关键词：3S，房产测绘，控制测量，房产图

中图分类号：P221文献标识码： A

随着科学技术日新月异的发展以及城市建设步伐的加快，对房产测绘资料的覆盖范围与准确性也提出了进一步的要求。现有的房产测绘资料的不规范、不完整以及传统的地籍管理模式已相对落后。所有这些都迫切需要采用新的技术和管理手段来管理房产测绘及交易，做好房产权属登记发证工作。

而近年来GPS-RTK、RS与GIS技术的迅速发展，采用高新技术手段提供的信息获取、处理与分析和利用手段，在房产测绘中得到日益广泛的应用[1]。笔者根据自己多年从事房产交易的相关工作经验，对基于3S的房产测绘方法与流程进行了分析探讨，在现阶段具有一定的理论与实际意义。

1 3S技术概述

“3S” 是目前对地观测系统中空间信息获取、存贮管理、更新、分析和应用的三大支撑技术。“3S”的结合应用，取长补短，是一个自然的发展趋势，三者之间的相互作用形成了“一个大脑，两只眼睛” 的框架，即RS和GPS向GIS提供或更新区域信息以及空间定位，GIS则是综合处理与分析多源时空数据的

理想平台，并且反过来指导RS和GPS数据采集，它们是一个整体[2]。

3S技术的结合根据实际需要而定，具体有以下三种结合方式：

(1) GIS与GPS的结合

利用GIS中的电子地图和全球定位系统接收机的实时差分定位技术，组成全球定位系统+地理信息系统的各种电子导航系统，用于城镇地籍调查、农村宅基地测绘、交通、警车定位，车船自动驾驶等。

(2) GIS和RS的结合

对于各种GIS，RS是重要的信息源和数据更新的重要手段，同时GIS可以提供RS图象处理所需的一些辅助数据，以提高RS图象的信息量和分辨率，从而提高RS图象处理和解译的精度。

(3) GPS、RS与GIS技术的整体结合

集GPS、RS与GIS技术的功能于一体，构成高度自动化、实时化和智能化的GIS系统，是城镇地籍调查、农村宅基地测绘等空间信息适时采集、处理、更新及动态地理过程的现势性分析与提供决策辅助信息的有力手段[3]。

2 房产测绘依据与精度

2、1 测产测绘依据

1)《中华人民共和国测绘法》

2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

3)《中华人民共和国城市规划法》

4)《四川省测绘管理条例》

5)《房产测绘管理办法》

6) GB/T 17986、1-2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定

7) GB/T 17986、2-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式

8) 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房[2002]74号)

9) 转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知(川建厅房[2002]104号)

2、2 精度要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1计算的结果。

表1 房产面积的精度要求 （S为房产面积, m2）

3 房产测绘流程图

基于3S技术的房产测绘流程图，如图1所示：

图1 基于3S技术的房产测绘流程图

4 3S技术房产测绘

4、1 平面控制测量

（1）、房产平面控制网点的布设原则

房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T 17986、1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。

（2）、房产平面控制点的内容

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。

（3）、 房产平面控制点的密度

建筑物密集区的控制点平均间距100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。

（4）、房产平面控制测量的方法

房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。

（5）、主要技术指标

房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T 17986、1-2000）的规定执行。

4、2房产图绘制

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图) 、房屋座落分布示意图（简称座落图）、房产分层平面图（简称分层图）和房产分户平面图(简称分户图)，本文主要介绍分层图与分户图的绘制方法。

（1）、分层图的绘制

1) 分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。

2) 各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夹层。

3) 房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。

4) 一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“x―x层”。

（2）、分户图的绘制

1) 分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。

2) 以户为单位绘制分户图 (当第i至n各层分户户形完全相同时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3…n)。

3) 跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。

4) 房屋内有层高低于2、20m的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h

4、3 建筑面积计算

能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：

1) 应具有上盖。

2) 应有围护物。

3) 结构牢固，属永久性的建筑物。

4) 层高在2、20m以上(含2、20m)。

5) 可作为人们生产或生活的场所。

（1）、计算全部建筑面积的范围(部分)

1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2、20m以上部位计算建筑面积。

3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2、20m以上的，按其水平投影面积计算。

（2）、 计算一半建筑面积的范围(部分)

1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

2) 未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。

3) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

5 小 结

本文将3S技术相结合的新技术、新方法应用于房产测绘工作中，是信息化社会发展的一个必然结果，随着科技日新月异的发展，基于3S技术房产测绘技术将会变得日益重要。

参考文献

[1] 李德仁，论RS，GPS与GIS集成的定义、理论与关键技术[J] 、遥感学报，1997，1(1)：64―68

[2] 薛长生，盛乐山、综合利用3S技术辅助开展土地开发整理规划的研究，

房地产用户分析篇5

关键词：5G；微信；营销；房地产企业

随着5G时代的来临，5G技术有望将人类带入万物互联的时代，它的传播速度将比4G网络的速度快几百倍，这会给我们的生活带来怎样的变化呢？手机将与我们的生活和工作息息相关，而手机中的微信俨然已成为我们工作和生活的必备app。微信具有传播速度快、及时性高的特点，可以实现图片、文字、视频等浏览和发送，能够不受空间、地区、时间的限制进行沟通。而目前在中国微信用户有多少？根据腾讯2018年一季报数据，微信及WeChat合并MAU达到10、4亿，微信已实现对国内移动互联网用户的大面积覆盖，已成为国内最大的移动流量平台之一。而微信以自身的优势获得越来越多的人认可和青睐，利用微信公众平台显示营销功能，成为房地产企业发展的重要方式之一。

一、微信营销在房地产企业的作用

微信营销在房地企业的主要作用，具体而言：（一）有利于信息。的交流与沟通，房地产企业可以利用微信来进行营销，能够详细及时的了解客户的需求，并且还可以利用微信公众平台统计数据功能，对消费者进行综合性分析，从而可以使得优化营销内容更加丰富具体。（二）可以有效提升。微信营销效率，客户通常都会使用二维码扫描或者输入账户等方式，添加房地产企业微信公众号，从而接收房地产企业的推广信息，提高微信营销的效率。（三）有利于客户。详细了解营销信息，微信不受空间、地区、时间的限制，客户只需通过手机的官方微信就可以详细了解房地产企业的楼盘实际情况，其中包含实景图片、户型图和详细位置等情况，从而刺激客户的消费欲望。

二、微信营销在房地产企业的应用

房地产用户分析篇6

关键词：住宅空置；电力数据；大数据分析；用电量；供电信息数据；供电企业 文献标识码：A

中图分类号：TM743 文章编号：1009-2374（2016）33-0191-02 DOI：10、13535/ki、11-4406/n、2016、33、094

根据欧美发达国家相关机构对长达30～40年多个房地产市场周期的研究表明，商品房的空置率合理区间为3%～10%，10%～20%为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。利用公司掌握的居民客户用电量数据，推断以户为单位的居民住宅的空置状况，可以为房地产市场空置住宅的研究提供借鉴，同时结合该区域电量和业扩报装数据，可为公司调整配电网建设和供电服务策略提供一定参考。

1 研究对象

截至2015年12月，已经建档立户并抄表核算电量的所有居民客户。

1、1 判断标准

空置房可能因各种原因偶尔通电造成用电量“非0”，为方便处理，将居民住宅空置的判断标准严格定义为居民客户月度用电量为0千瓦时。实际的居民住宅空置率可能比本文计算值高。

1、2 数据获取

提取2013年1月～2015年12月低压居民电量为0的客户数据935万余条；通过采集系统，采样获取29万余户低压智能电表2015年国庆节期间用电量数据；通过信息采集，获取房地产价格、交易等相关数据。

1、3 分析粒度

由于数据量大，受硬件资源配置和数据积累限制，此次分析挖掘区域、价格等信息仅以行政区域为基础进行计算，未能进一步细化至片区，颗粒度相对较大。

2 研究结果

2、1 月度趋势分析

根据月度低压居民0电量数据统计，2013年1月～2015年12月居民住房空置率趋势如图1所示。

从公司供区范围整体居民住宅空置率来看，近三年呈波浪式起伏趋势，每年二、三季度空置率明显上升，其中在2014年5、6月达到最高值19、35%；一、四季度空置率相对下降，在2015年2、3月达到最低值16、06%。

从乡村居民住宅空置率来看，近三年呈现整体微上升趋势，反映出农村居民外出比例逐年加大；同时每年2月空置率均为当年最低值，反映出春节期间外出农民工集中返乡，0度用户数集中减少。

从城镇居民住宅空置率来看，近三年以来，月度空置率整体呈小幅下降趋势，与国家经济下行、城市房地产市场逐渐萎缩致使房产交易活跃程度相对一致。

2、2 区域内分析

随着近几年发展，各类区域居民用电总量和增长速度各不一致，空置率呈不均匀分布，其中城镇地区土地供应有限，部分新增房地产开发转移至城郊等地区，致使部分居民空置率不断上升，例如一类主城区：

从图2可以看出，一类主城区的A等地空置率均超过20%。以A为例，随着近几年城市规划发展，一大批大型居民小区相继建成，原有乡村土地被用来进行住房开发和改造，造成住房供应较多空置率达到22、17%。

以XX（居民小区）为例，从2009年开工建设，随着小区1～4期陆续完工，用电户数逐渐增至3400余户。根据系统提取的2013年1月～2015年12月每户月度用电量共计43000多条数据，完成0电量居民比例统计如图3：

从趋势图形分析，XX随着用户的不断入住，2013～2015年0电量居民比例逐步下降，从最高的89、68%下降至29、35%。即使居民空置率大幅下降，但29、35%的数据仍远高于17、91%的平均数据。

相关建议：政府相关部门、房地产开发商可根据各地区居民住宅空置率和经济实力分布，因地制宜地采取价格优惠等房地产政策调控手段，进一步活跃房地产市场，促进房地产经济可持续发展。供电企业可针对各地区（小区）空置率不同的情况，按重要顺序做好可靠供电应对（恢复）方案，以最快、最大程度保证居民生活用电。

2、3 从房地产市场投资分析

通过投资、竣工房地产核心数据多维计算和分析，房产市场和投资关系密切，但空置率与之关联反映不明显。近三年居民住宅空置率逐年降低，但从房地产市场开发投资趋势来看，2013～2014年在经历连续的低速增长后，2015年缓慢回升，其中2015年投资金额同比下降5、9%；商品房竣工面积基本与投资金额走势基本一致，其中2014年最高达到353、4万平方米，2015年出现大幅下降，同比降低24、4%。总体来看，由于本报告空置率计算以供电居民用户为基础，已投资开发未形成居民用户供电关系的房产不在计算范围，因此空置率与房产市场投资关联反映不明显。

2、4 从居民用电量分析

从近三年居民住宅空置率和居民售电量占比来看：

2、4、1 一类主城区居民电量占比最高（57、78%），同时空置率为18、58%，高于市平均水平。说明一类主城区居民用电市场总量庞大，在空置率较高的基础上，其余在用居民电量仍占绝对多数，表现出居民住房“空置”与“在住”交织分布，客户用电排查情况复杂，服务压力较大，需重点关注。

2、4、2 二类农业大县居民住宅空置率为22、93%，全市最高水平。该类区域发展相对缓慢，居民电量占比11、42%。居民空置基本为农村外出务工造成，存在负荷因节日或农时而短时间大幅波动。因此该类地区农村居民的供电服务，尤其是重大节假日集中负荷增长需要重点关注。

2、4、3 三类经济综合区居民住宅空置率较低（14、57%），居民电量占比为30、8%，仅次于一类主城区，需持续关注空置率变化趋势。

3 相关结论及建议

3、1 分析结论

3、1、1 通过对近三年来低压居民0电量数据的分析，市居民住宅空置率17、91%，虽逐年呈下降趋势，但仍处于10%～20%的危险区间。

3、1、2 一类主城区、二类农业大县、三类综合经济区居民住宅空置率分别为18、58%、22、92%、14、57%，其中一、二类高空置率区域，由于地域、经济等因素影响，城镇和乡村呈现出明显相反的住房空置现状，两类区域房屋投资和持有风险较大。

3、1、3 不同空置原因可为公司供电服务资源的调拨和分配提供一定的参考。

3、1、4 节日期间居民用户用电规律一定程度会反映该户居民的出行习惯。

3、1、5 大数据分析中反映出的房屋空置率季节性变化，供电企业可针对性提前做好供电服务应用措施；根据房地产成交量价与空置率的变化趋势，政府相关部门可针对性实施房地产开发审批、价格指导、政策刺激等措施。

总体来看，公司低压居民客户用电量数据存在多种、多样深入挖掘的价值和潜力。

3、2 相关建议

3、2、1 当前公司都在基于大数据开展管理提升，建议公司开展数据特别是大数据应用计划编制，统筹整合相关应用需求，提高资源的利用效率，结合公司“互联网+”应用同步开展大数据挖掘的技术平台研究和搭建工作，更好地运用电力数据信息给公司和地方政府提供经营管理、投资决策等参考。

3、2、2 建议相关业务部门根据大数据挖掘分析的需要，做好相关业务信息系统功能和基础数据的维护，保障系统的有效支撑和数据质量真实、可靠。

3、2、3 建立高效常态化的地方政府单位（部门）联络机制，全面、及时、准确地获得地方经济、产业等相关数据，有效支撑公司大数据关联分析工作。

参考文献

房地产用户分析篇7

就我国目前的房地产行业发展现状来分析，大多数房地产公司在项目市场营销上缺乏一定的认识和经验，多数的房地产工作人员不仅缺乏先进的市场营销知识，缺少创新性的市场营销模式和方法，而且很大程度上都没有摆脱传统的房地产市场营销模式，因此我国的房地产项目在市场营销上出现了种种问题。网络信息时代是指利用互联网技术来向人民群众传递各种社会信息，对处在21世纪的互联网时代坚持传统的市场营销模式，对房地产公司的行业发展是百害无一利的。所以，探索互联网时代下房地产公司的新型市场营销模式是极其必要的。

1房地产公司探索新型市场营销模式的意义

房地产项目进行市场营销是一项复杂又庞大的系统工程，其中包含了非常多相互影响、相互制约的因素分子，所以房地产项目工作人员在房产项目的开发决策上要做好全局分析、整体把握、动态理解，以掌握更多的定量数据对房地产工程进行客观和整体上的分析，要规避好投资营销的风险，提升工程管理的成本及提供决策依据。[1]依据网络信息时代信息传播速度快的特点，房地产公司需要根据本身的实际情况灵活运用自己的市场营销模式，改变故步自封的营销策略，从而提高房地产项目的价值及市场营销份额。

我国房地产行业基本已成为买方市场，所以房地产公司在房地产项目上提高房产的质量，摆脱传统房地产企业营销模式的局限，对房地产项目进行深层次的改革，并在其基础上建立起一个具有系统性、科学性和有效性的工程管理系统，这样对房地产企业适应新形势下的市场需求有所提高，也对房地产行业走向一条新型的、科学的可持续发展之路有所裨益。

2房地产公司新型市场营销模式存在的问题

21客户市场来源的局限

房地产企业的客户市场来源一般都是房地产企业工作人员通过在企业周边地区广告的方式来吸引客户，或者通过网络将房源信息上传，达到方便快捷的效果。但这两种方法将在很大程度上拉低企业的整体效果和形象，所带来的客户资源也缺乏一定的稳定性，为企业对其客户信息与资料进行长久有效的利用有弊端。对于房地产企业经营者来说，不是一种有价值的招徕客户的方法，而且在广告宣传中会增加企业的运营成本，对客户缺乏一定的尊重；利用网络宣传容易使企业陷入被动，网络信息上的杂乱也不利于企业的经营和管理。另一种常见的客户来源属于关系型的客户，指通过亲戚朋友的介绍进行房产购买，这样的客户往来具有非常大的不可预期性，当面对一部分朋友关系出现问题或者一些有关系的员工出现离职的情况时，大量的客户来源将会流失。所以从根本上来说，房地产企业必须打开客户来源的多种渠道，这样才能针对客户市场来源的局限对症下药，从源头上解决房地产企业客户关系的来源问题。

22房地产公司客户信息的残缺

房地产企业客户信息与资料的记载有利于房地产企业的管理，但是就目前房地产企业客户信息的残缺状况而言，房地产公司想要长期发展有一定的负面效应，并且不利于长久发展。若房地产公司在客户信息上进行详细的分析，做好能力预测与评估，预知企业与客户的交流与适应程度，针对企业的优点和不足重新制定好市场发展战略与新的市场业务计划，就能在房地产行业中提升自我竞争力，促进公司的良性发展。[2]因此，房地产公司在新型市场营销上最基本的前提就是对客户资料进行分析和管理。

23客户对于客户服务的不满意、不放心

良好的客户服务是稳定客户来源的最佳方式。首先，房地产企业经营者在针对客户服务中可以设计一个管理系统，以便给客户提供最大的帮助，这样不仅能让公司企业得到最好的经济效益，而且也会让企业管理水平与质量达到事半功倍的效果。其次，对于房地产工作人员来说，一个方便快捷的搜寻资料系统在查找客户信息和资料时，能快速地提高工作效率，达到工作质量，才能让客户对于客户服务满意、放心。通过这样的长期积累，企业的客户资料才会不断地增加，所衍生的客户资源才会越来越多。所以说，房地产企业管理应改变这种不科学的设计，给客户一个满意、放心的服务与体验。

3房地产市场营销产生问题的原因分析

31房地产企业在系统管理技术和质量管理体系上的缺乏

系统管理技术和质量管理体系在房地产项目施工与施工质量保障上有重要的作用。[3]对于房地产企业的管理者与经营者来说，拥有自己独立的管理系统及客户管理机制，拥有系统管理技术上的成熟和质量管理体系的安全保障，才能使房地产企业的系统更加完善。然而目前我国很多地区的房地产项目质量监管体系发展较缓慢，在不成熟的法律法规的影响下，大多数房地产企业都缺乏系统管理的技术和质量管理体系的理念。目前各行各业的飞速发展让市场经济处在了激烈的竞争中，作为房地产企业的工作人员，必须要求建立一套健全的质量管理体系，并让所有的企业工作人员学习相应的系统管理技术，不仅要把GDP的增长作为目标，更要保障每一项房地产项目的质量。

32房地产企业服务人员在客户服务意识上的缺乏

客户是上帝。企业经营者要培养内部员工良好的客户服务意识，尽力达到和满足客户的要求，这样才能稳定客户关系，保证客户来源。对于客户而言，在购买房产上首要选择的便是良好的服务态度和专业的服务细节，只有真正把客户放在心上的房地产企业，才是他们放心购买房产的保障。经商最重要的是信用和产品质量，只有和客户维持良好的合作关系，才能促进企业的快速发展，才能增加房地产行业的信誉。

4互联网时代房地产公司进行新型市场营销模式的策略

41利用大型网络媒体营销产品

要让企业的房产得到市场的认同，则必须采取多样化的方式扩展客户的来源。现在的网络信息与网络媒体鱼龙混杂，房地产企业必须选择一些信誉较高、影响力较大和诚信意识较强的网络媒体。通过在网络媒体上相关的信息广告，吸引潜在客户，增加宣传力度。还可以一个客户为介质，启动连锁反应和蝴蝶效应的方式认识更多的客户，由客户带来客户，彼此之间存在互利互赢的关系，才能成为企业发展的永久性客户。所以在面对企业客户的随机选择时，作为房地产市场营销渠道企业应有效利用网络媒体，以此作为中介建立广泛的客户选择机制，这样才能丰富客户资源，增加来源的多样化。

42适当调动产品营销价格

产品价格具有多重选择性和多种功能，是体现商品价值的因素。[4]房地产商在制定房产价格时要综合考虑多方面，第一，考虑产品的价值；第二，考虑到不同地区人群的消费趋势及消费能力。明确房产产品针对的人群后，再对产品价格进行组织营销与战略计划。因为只有仔细分析好产品针对对象的情况，才能制定出合理的定价。

43开展促销策略活动房地产企业根据不同地域之间的经济差距、产品成本、市场的需求程度、产品的市场竞争力、购买时间和后续服务等因素，制定出一个全面且综合的定价系统，再根据实际情况灵活的实际操作。如在国家法定节假日，国庆节、中秋节或五一节时，房地产企业可举办相关的促销活动，将房产与节假日挂钩，针对为子女购买房产的中老年客户，提出一系列买房优惠、礼品赠送等福利，这样的做法可增加客户对于房地产企业的认可程度，也提高了房地产的销量及经济利润。所以在调整产品价格时，房地产企业可以灵活调整，可以采取特殊时期特殊对待的法则，在特定的时间段及对房地产进货价格没有影响的前提下，对买房者给予福利补贴和购房优惠，从而提高中间分销商的销售积极性和客户的购买热情。

房地产用户分析篇8

[关键词]房地产；咨询市场；博弈思考

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711148

我国房地产咨询市场的发展，需要在房地产咨询市场实际发展中，制定完善的博弈发展制度，完善房地产咨询市场的发展体系，增强房地产咨询市场的发展效果。

1房地产咨询市场的博弈依据

在房地产咨询市场实际发展中，要想更好地应用博弈方式开展发展工作，需要房地产咨询市场根据房地产与我国经济发展情况的分析，全面了解相关信息，提升房地产咨询市场的发展效果。

第一，经济发展含义。经济发展就是国家的经济效益有所提升，房地产的经济发展受到人们的广泛关注，需要房地产咨询市场管理人员根据房地产咨询市场的实际发展情况，制定完善的经济发展制度，规范房地产咨询市场经济发展行为，进而提升房地产经济发展效率。同时，房地产经济发展需要相关管理人员根据其实际情况，促进房地产咨询行业的长远进步。

第二，对外贸易分析。对外贸易就是我国根据其他国家的要求，制定完善的对外贸易制度，向其他国家出口一些产品，同时，也会将其他国家的产品引进到国内，提升我国的经济效益。对于房地产咨询市场而言，也会存在对外贸易事项，相关管理人员必须要对其进行合理的分析。

第三，房地产与中国经济之间的关系。房地产行业在实际发展中，其与中国经济之间存在较为直接的联系。主要因为房地产价格的提升，可以有效抑制国家出现通货膨胀的现象。房地产价格受相关部门的管理与控制，需要政令调控房地产价格，但是，一旦房地产价格下降，将会导致我国出现通货膨胀的现象，难以提升其发展效率。

第四，房地产价格与通货膨胀之间的关系。房地产行业的发展，与通货膨胀之间产生直接联系，一旦房地产价格下降，就会出现通货膨胀的现象，但是，如果房地产价格过快上升，就会导致出现更加严重的通货膨胀现象。因此，房地产市场需求对房地产价格进行控制，保证可以减少其中存在的问题，提升房地产价格控制有效性。

第五，房地产失衡问题的分析。目前，房地产咨询市场经常会出现失衡问题，难以提升其有效性，甚至会威胁房地产咨询市场的长远进步。在国外“热钱”流入的情况下，会在我国兑换人民币，为了给予足够的人民币兑换，相关部门会印刷更多人民币，国际“热钱”在进入市场之后，会大量投资房地产市场，在房地产价格下降之后，会利用托市提升房地产价格，导致房地产价格出现严重提升的现象。

根据以上几点的分析，我国房地产咨询市场必须要制订完善的分析方案，减少房地产咨询市场中存在的问题，保证提升其发展效率，减少房地产咨询市场中的问题，全面了解以上几点工作。

2房地产咨询市场的博弈思考

近年来，我国房地产业中经常会出现拆迁户与开发商的暴力拆迁事件，开发商会与拆迁户之间的战争较多，成为了我国房地产经济发展中最难以解决的问题，但是，如何才能对开发商的暴力行为进行抑制性管理，成为了最为主要的问题。[1]

开发商在与拆迁户相互沟通的过程中，可以选择强硬沟通与温和沟通两种方式，而拆迁户与房地产开发商之间的矛盾已经成为最敏感的话题，如果房地产开发商采取强硬的沟通方式，就会导致拆迁户出现抗争的现象，难以提升其发展效率，或是拆迁户势力较为单薄，只能与开发商之间相互妥协，然后获得一定的补偿。假设开发商为拆迁户提供40万元的拆迁费用，如果拆迁户在与房地产开发商之间相互抗争，甚至出现了死亡的现象，房地产开发商就要赔偿给拆迁户200万元左右，这就会导致房地产开发商出现更大的经济损失，也会影响社会的和谐发展。如果房地产开发商可以利用温和的方式与拆迁户相互沟通，就可以与拆迁户之间相互协调，有效地与拆迁户之间相互定价，在拆迁户提出合理要求的时候，可以为其提供一些优惠政策，保证二者之间都可以更好地开展沟通工作。[2]

在房地产咨询市场实际发展中，拆迁户会调整自身的行椋在已经知道开发商会出现暴力拆迁行为的时候，拆迁户不会抗争，在房地产开发商与拆迁户沟通之前，如果房地产开发商知道拆迁户不会反抗，态度就会更加强硬，对于一些难以协调的拆迁户而言，房地产开发商就会给予一些优惠，采取息事宁人的措施开展协调工作，进而提升其发展效率。[3]

在房地产咨询市场实际发展的过程中，房地产开发商与拆迁户之间无论以哪种方式相互沟通，都会出现一些难以解决的问题，影响着房地产咨询市场的长远发展。因此，房地产开发商可以选择博弈方式与拆迁户相互沟通、协调，利用概率分析的措施控制房地产开发商的发展。假设房地产开发商在强硬与温和沟通的情况下，将强硬协调方式设置为p，将温和协调方式控制为1―p，拆迁户所选择的抗争与不抗争的概率设置为q与1―q，在下表中可以看出，拆迁户的收益会出现较大的波动。[4]

概率设置表11拆迁户11抗争q1不抗争（1―q）开发商1强硬（p）1（-200，-A）1（-40，40）1温和（1―p）1（20，-20）1（0，0）

在其实际发展的过程中，如果取变化率的正值，那么，就说明拆迁户知道开发商会采取强硬的沟通方式，其知道的概率在90%左右，那么，为了可以提升抗争的效力，达到自身预期的经济效益，拆迁户就会选择抗争。那么，在变化率呈现负值的情况下，就说明拆迁户有90%知道房地产开发商会采取强硬方式开展相关工作，然而，在抗争概率提升的时候，期望的损失也会越大，就会导致其出现委曲求全的现象。[5]

在开发商期望值出现变化的情况下，一旦开发商采取抗争的方式，当概率不超过40（A+20）的时候，房地产开发商采取暴力方式就可以达到自身的经济期望值，此时，房地产开发商就可以采取暴力方式开展相关工作。但是，在q>40/A+20的时候，其变化率就会达到负值的现象，这就表示开发商不可以采取暴力方式开展协调工作，一旦采取暴力方式，就会导致其经济期望值下降，那么，此时房地产开发商就可以采取温和方式开展沟通与协调工作，保证可以提升自身的房地产开发咨询效力。根据对此类情况等的分析，相关管理人员可以绘制下图作为标准。[6]

数据图

房地产开发商必须要根据下图所涉及的相关数据开展分析工作，保证可以提升其分析工作质量与有效性。在图中可以发现，双方在博弈的时候，会出现三个均衡点，此类均衡点的确定，有利于提升房地产开发商的分析效率。第一个均衡点就是（1，0），指的就是拆迁户在房地产开发商强硬拆迁的时候，拆迁户不会出现抗争的现象，房地产开发商必须要采取相应方式与拆迁户相互沟通协调，保证可以满足二者之间的需求，减少相互之间的损失，提升房地产开发商的发展效率。第二个均衡点就是（0，1），指的就是在拆迁户争取自身利益的时候，房地产开发商必须要采取温和方式开展协调工作，与拆迁户之间相互合作。第三个均衡点就是（1/9，40/A+20），在此期间，表明房地产开发商与拆迁户之间在博弈的过程中，对于对方所采取的方式存在较大猜疑，房地产开发商必须要减少其中存在的问题，均衡房地产开发商与拆迁户之间的关系，提升房地产开发商的发展质量。[7]

在图中可以看出，如果A≤20，一旦出现暴力现象发生悲剧，开发商的损失在10%左右，那么，开发商就会采取暴力方式开展拆迁工作。在此过程中，均衡点就会降低至相关标准，拆迁户难以正确地估计A值的大小，因此，很容易高估自身损失，导致出现一些难以解决的问题，甚至会影响着房地产咨询市场的长远发展。

为了避免出现拆迁悲剧，避免出现暴力现象，抑制开发商的暴力行为，最好的方式就是可以将开发商的暴力成本提升，制定完善的法律法规，为百姓的维权提供良好支持，同时，为了避免出现官员与房地产开发商勾结的现象，相关管理部门必须要无限放大拆迁成本，维护房地产市场的和谐性与有序性，保证可以提升房地产的发展效率。在此期间，最为良好的方式就是要均衡房地产与拆迁户之间的关系，房地产开发商必须要采取温和的拆迁措施与拆迁户之间相互协调，保证可以提升房地产咨询市场的发展质量。对于博弈方式的分析与应用，房地产开发商与拆迁户之间必须要根据自身权益需求的分析，借鉴西方发达国家的经验。例如：美国在1787年的时候，已经制定了明确的宪法，私人的财产较为神圣，是不可以侵犯的，因此，中国政府部门也要利用法制方式开展咨询活动，维护我国公民的私有财产，依法制止房地产暴力行为，对其进行严格的惩治，避免出现一些难以解决的问题。

房地产开发商的发展，炒房族会赚到较多的钱财，在这一情况下，投资价格与价值出现了相互背离的现象，套用房地产市场的钱财，在增值的情况下，房地产价格就会出现回值的现象，这也就促进了房地产市场的发展，导致房地产开发商更加重视房地产开发，出现更多的拆迁户与房地产开发商之间博弈的现象。

房地产开发商在我国市场20世纪发展的时候，一直都处于价格上涨的趋势，房地产开发商也没有赔钱的现象，在此情况下，房产在不断流动，在这种情况下，房地产开发商需要制定完善的管理制度，采取有效措施创新博弈措施，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率。

我国政府部门要想更好地对房地产开发商行为进行规范，就要做好房地产流动性的限制工作，除了避免房地产行业绑架中国经济的问题外，还要科学限制房地产流动性，但是，如果房地产流动性减弱，其资产的流动性就会减弱，将会导致我国出现通货膨胀的现象，因此，政府部门与相关管理部门必须要合理控制房地产的资金流动情况，提升房地产的资金流动效率。在此期间，不可以出现价格上涨的现象，并且逐一限制房产流通情况，尤其是国外的“热钱”，不可以将其大量引入国内房地产市场中，避免出现影响其发展的问题。

如果此类博弈是外部市场获胜，那么中国房地产市场就会出现较为严重的损失，就像日本在20世纪90年代出现经济下滑的现象，由于将所有外资都撤走，导致房地产赖以生存的支柱坍塌，无法提升房地产的发展效率，货币迅速贬值，房地产价格也迅速下降，但是，在货币贬值的情况下，即使房地产价格再低，也会出现买不起房的现象。因此，相关管理部门必须要合理地对外资进行掌控，把握与外资之间的博弈情况，制定完善的博弈制度，在与外资博弈的情况下，做好与拆迁户之间的协调工作，提升房地产咨询市场的发展效率，增强房地产咨询市场的发展效果。

3结论

房地产咨询市场的发展，需要制定完善的博弈制度，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率与发展质量，保证可以促进我国国民经济的稳步增长，优化房地产开发商的管理体系。

参考文献：

[1]郭丽霞顺应市场发展需求，创新开拓房地产咨询顾问业务[A]、中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C]、2012：252-255

[2]宋星慧，卢义容市场变革与房地产估价机构的未来[A]、中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C]、2012：9-18

[3]杨丽艳，李华勇，肖林芳，等房地产估价行业咨询业务发展方向探讨[A]、中国房地产估价师与房地产经纪人学会2013年年会论文集[C]、2013：354-357

[4]田乙强房地产咨询市场博弈分析[D]、哈尔滨：东北林业大学，2015

[5]张兆京××房地产公司营销定位研究[D]、北京：中人民大学，2012