养老产业盈利模式范例(12篇)
养老产业盈利模式范文篇1
“地产+X”模式应时而生，为房企战略转型提供了一种突破性的视角。
“地产+X”遍地开花
所谓“地产+X”模式，是指企业以房地产为主业，以其他行业为辅业的战略发展模式。从赢收上来看，房地产收入仍是企业主要的收入来源之一，而其他行业收入虽不能占据第一位，但是盈利能力和利润增长率往往超过房地产本身。因此“地产+X”模式不能理解为单纯的房企多元化。“X”不仅仅是房地产行业以外的多方位出击，更重要的是能在战略上为房企提供转移危机的发展出路，甚至为房企提供新的核心竞争力。
从目前国内主要房企的模式演变来看，又有一个清晰的发展轨迹：就是从房地产行业内的产品多元化和价值链延伸到房地产相关产业的整合，再到跨行业的多角化经营。
“地产+X”的3大优势
地产+X模式最主要的优势在于3个方面：
首先是加强房地产开发与其他上下游环节的协同，加速开发周期，提高资源整合效率。
由于房地产产业价值链包含了从土地资源获取到产品定位、规划设计、施工、园林和精装以及销售和物业服务等全过程，企业只有控制了整个产业链，并在核心价值链上占据主动优势，才能确保产品品质和效益最大化。以龙湖为例，其实施产品多元化和行业内价值链整合，建立9大标准化产品业态，覆盖全国10几个一二线城市，并建立了自己的物业、百货和园林品牌，大大提高了企业的核心竞争力，连续10年保持强劲增长。
其次是加强住宅地产和商业地产以及其他相关产业的整合，最大程度发挥区域聚集和产业聚集的功能，提升企业在跨产业链的主导作用，赢得规模经济。
以万达为例，在打造万达广场的过程中，充分整合了国际国内知名品牌，结合旗下自创的附属品牌，充分营造了城市综合体的优势。目前已在全国开业18个万达广场，7家五星级酒店，400块电影银幕，持有的收租物业面积约700万平方米。
此外，通过第二产业乃至第三产业的利润增长弥补主业的盈利下滑，为房企减少宏观调控的冲击和影响，提高抗风险能力。
以中国宝安为例，2010年、2011年，其房地产收入持续下滑，2011年房地产收入占比从去年同期的45%下降到36%。但是生物医药和高新技术产业却异军突起，分别从35%和9%上升到37%和17%。可见新兴产业的快速成长已经很大程度上填补了房地产主业的业绩下滑。
面临的挑战
虽然“地产+X”模式让很多房地产企业尝到了甜头，并有成为未来中国房地产行业的主流趋势之一。但是真正采用这个模式，也同样面临很多的问题和挑战。除了资金、人才等制约因素外，具体还面临如下3大挑战：
挑战之一：战略协同。由于不同产品形态、不同行业都有不同的客户需求，如何在战略上平衡这些需求，并尽量标准化，以降低成本，是成功的关键。龙湖模式和万达模式之所以很难大规模复制，关键原因在于产品标准化和产业链资源的整合能力不是短期内能形成的。即使是龙湖和万达，也是经过了长达10年以上坚持不懈的探索，才形成自己的核心能力的。
养老产业盈利模式范文篇2
关键词：养老地产；财务分析；融资模式；PFI
中图分类号：F293.3文献标识码：A
引言
目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因素，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。
虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。制约我国养老地产发展的主要有两大因素：一是土地；二是资金。在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠：土地可以免招拍挂；项目享受税费减免。
关键问题是养老地产项目建设的资金来源。养老地产项目的低收益性决定了养老地产项目不能采用常规地产项目的开发模式。养老地产的融资问题已经成为制约我国养老地产发展的主要瓶颈。重庆的养老地产处于初创期，养老地产项目的融资问题更为严重。养老地产的项目融资研究，一般分为两个阶段：一是项目建设阶段融资模式研究；二是项目建成后进入运营阶段的项目资金平衡模式研究。本文是基于重庆养老地产项目投资阶段融资模式研究。
一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境
现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是：
南岸：宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓
巴南：常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园
万盛：金科地产开发的金科中华养生城
大足：台企品安生命集团开发的五星级养老院
南川：美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区
璧山：中水电地产开发的重庆三担健康城
以上项目的概况如表1所示。（表1）
二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析
在重庆现有的养老地产项目中，主城范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用RY代替），在区县范围内具体典型意义的养老地产项目是JS养生城（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替）。笔者通过专家访谈法，从相关企业负责人处获得了与项目相关的经济数据，以下分别对以上两个项目做实证性分析。
项目建设资金：自有资金2.5亿元，项目借债的本利和1.86亿元。
由以上数据可以看出，本项目的建设资金理论上是可以平衡的。但项目实际操作的结果是无法达到项目的资金平衡，原因如下：项目开工后没有收取到充足的入住保证金，另外作为项目资金平衡的基本来源――商铺，按照重庆市最新的销售政策，需要在项目工程竣工后才能销售，面对着强大的资金压力，该项目不得不走向带有养老设施配套的常规商品房销售之路。而作为养老地产的核心――养老服务，则荡然无存。
项目建设资金：项目启动资金（自有资金）：0.9748亿元，项目滚动开发资金：0.3789亿元，项目借债的本利和1.5156亿元。
在开发上，JS集团采用的是项目事业部制，集团公司只给项目部不足40%的项目启动资金，项目所需45%以上的资金需要项目部以15%的年利率向集团财务公司借款，其余部分通过预售资金滚动解决。
在强大的资金利息压力下，JS所谓的养老地产只是打着“养老”的名义，一开始就实施商品房销售，由于项目配套设施不足，养老地产的核心――养老服务在本项目上是不存在的，因此项目销售情况不理想，销售速度较慢。（三）研究小结。通过两个重庆最具有代表性的养老地产项目可以看出，重庆养老地产现有的开发模式、盈利模式和融资方式，注定它们在未来走不远，具体原因如下：
1、重庆养老地产项目大都名不副实。客观地讲，重庆做养老地产的并不多，屈指可数的几个养老地产项目更多的偏向旅游地产方面，只是打着养老地产的概念，很多项目都名不副实。
2、重庆许多开发商做养老地产其目的仍然是大规模圈地。开发商一窝蜂地涌入，可以说，目前养老地产正蕴含着泡沫，开发商的追捧也过于盲目。
3、重庆目前市场上养老地产项目实际的盈利性都很差，需要开发商不断投入资金。养老地产项目开发目前所面临的困境在于：首先客户有限，又不具备盈利能力，实际操作起来难度很大，一般开发商依靠传统的融资方式来做，存在很大的风险。
4、重庆养老地产没有固定的盈利模式，大多数项目只是通过一次性卖房来获得现金流。事实上，长期运行的成熟养老地产项目，一般都是靠收取租金和服务费来获取最终的资金平衡。实际上，养老地产涉及领域较广，比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但目前这些方面的政策法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。
5、重庆现有的“养老”地产项目的实践表明：没有一个是真正解决了项目的社会融资问题。
三、重庆养老地产项目融资模式
（一）重庆养老地产建设项目融资模式选择。项目融资模式有PPP、BOT、PFI，等等。
PPP，即public-privatepartnership的缩写，通常译为“公私合伙/合营”。PPP本质上是公共和私营部门为基础设施的建设和管理而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为监督者和合作者，它强调的是优势的互补、风险的分担和利益的分享。广义的PPP泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系。狭义的PPP，更加强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。
BOT，即build-operate-transfer（建设-经营-移交），是相对比较简单的或典型的特许经营项目融资模式。BOT是指政府（主要是省市级以上）通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期（通常为10～30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后，项目将移交（一般是免费）给政府。
PFI，即Private-Finance-Initiative的缩写，即“私营主动融资”。PFI起源于英国，是BOT之后又一优化和创新的公共项目融资模式。PFI更强调的是私营企业在融资中的主动性和主导性。采用这种模式是政府部门发起项目，由财团进行项目建设运营，并按照事先的规定，提供所需的服务，政府采用PFI的目的在于获得有效的服务，而并非旨在最终的基础设施和公共服务设施的所有权。在PFI下，公共部门在合同期内应使用承包商提供的设施并向其付款，在合同结束时，有关资产的所有权或留给承包商，或交回公共部门，取决于原合同规定。
上述研究表明，狭义的PPP强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。采用BOT模式的主要问题是特许期满后养老地产项目将移交给政府，政府不得不承担起运营养老地产项目的责任，日常运营养老地产项目不是政府的长处，且养老地产领域属于一般市场竞争领域，政府不应参与其中作为运营的主体。政府采用PFI模式的目的在于获得有效的养老服务，而并非旨在最终的养老地产项目的所有权。这样一来，政府既获得了充足的社会养老服务，又避免了自己成为养老地产项目的运营主体，同时也避免了让自己背上沉重的财政包袱。
通过上述比选，笔者认为采用PFI项目融资模式，可以使重庆养老地产得以较快的发展。
（二）PFI建设重庆养老地产的模式构建。结合养老地产项目开发流程，进行了PFI模式构建。通过模式构建将养老地产开发分为准备阶段、招标阶段、融资阶段、开发运营阶段和转移终止阶段。
1、准备阶段。由政府部门确定养老地产项目，通过财务评价、国民经济评价、社会性评价等分析进行民营化可行性研究。养老地产带有一定的福利性，进行社会性等外部性评价是作为养老地产实现社会养老功能的必要环节。此外，虽然在全国掀起了养老地产热，但跟风式的建设比较多，这一阶段养老地产选址尤为关键，可以采取“政府部门主导，企业参与”的形式；养老地产有其规模性，应当一定区域内照顾周边老年人的教育、医疗等公共服务，养老地产项目过于集中给本就投资收益较低的该类型项目施加压力；现行养老地产划拨用地可以做抵押，但分割起来较难处理，给项目取得银行贷款增加了难度，如信用担保、一定区域内项目唯一、减免税费等优惠条件在这一阶段也要进行协调和确定。
2、招标阶段。由政府部门通过招标、投标、竞标，确定开发主体，进行谈判，并审查主体的开发能力，然后签订协议，相比较于特许权合同，服务合同对于养老地产更为适合，因此协议中应侧重服务性条款。PFI公司对项目进行可行性分析，制定开发计划，办理公司成立等事宜。
3、融资阶段。这一阶段主要是PFI公司主动融资，政府提供私人部门融资的优惠条件，包括对银行的担保、土地优惠政策、公共事业收费减免、贷款利率优惠、市场准入等方面。此外，保险机构在发展反向抵押贷款等养老保险业务的同时，参与养老地产的开发建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条。保险资金具有长期性和稳定性，也是养老地产建设资金的主要来源，如何促进保险资金带动养老地产规范持久发展在这一阶段比较重要，在这一阶段促进保险机构进入养老地产也是可行的措施。（图3）4、开发运营阶段。由PFI公司履行协议，负责设计、施工、运营，而政府起指导、支援作用。对养老地产适老化设计，政府部门应当设立第三方监管。在运营阶段，监督和规范老年服务的情况，也可以探索政府部门购买老年服务的形式，进行养老产业创新服务研究和人员培育，拓展养老产业产业链。
5、转移、终止阶段。PFI公司办理转移、清算等事宜或者重新签订服务合同。在这一阶段，养老公寓作为养老地产的一种退出机制可以作为所有权移交的一种探索。（图4）
通过模式构件和分析，养老地产运用PFI模式公共部门主要负责准备和招标阶段，在融资和实施阶段主要起监督作用；私营部门负责全过程的开发运营。
四、对重庆养老地产运用PFI融资模式的建议
发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目，规范和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能十分重要。
目前，我国缺失对养老地产和PFI方面的立法监督，为了保证PFI融资模式对重庆养老地产健康发展起到积极作用，我们做以下建议：
要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应PFI项目建设和经营的需要。
养老产业盈利模式范文篇3
海南已经进入了老龄化社会，也日渐成为老龄化中国的休闲养老基地。虽然它自身的“为老”产业人才不是太过紧张，但因为“休闲养老”产业预见的规模以及人才培养的周期性，政府相关部门必须为此提早布局。未来海南“为老”产业所需人才，大致可以分为非核心人才和核心人才，现有的两类人才都呈匮乏状态，现有的教育和人才布局远远不够，相关政府部门必须采取必要的措施。
关键词：
海南；“为老”产业；非核心人才；核心人才
因为中国是一个发展中国家，财富的增长是这个国家的第一要义，所以过多的人才都集中在能增加社会物质“财富”的产业。又因为二十世纪初“进化论”进入中国以来，“弱肉强食”的“社会达尔文主义”深入人心，中国的教育变得很“功利”和“实用”，其顶层设计，没有过多考虑弱势群体的利益，比如残疾人和老年人等“社会边缘人”。因为传统“孝道”文化百多年来的不断流失、现代知识的不断更新、老人的“社会负担化”等，就顶层设计而言，中国现有的教育模式已经肩负不起培养“为老”人才的重任。而教育水平相对落后的海南，更没有能力和可能去为现实和未来的经济发展制定具有自身特点的教育发展规划。为了谋划未来海南“为老”产业发展，我们必须对海南“为老”人才培养进行研究，进而在此基础之上，完成本省内人才培养顶层设计。
一、海南“为老”人才培养现状
北纬18度至19度的地域区位、纯净湿润的空气、四季如春的绿色植被、干净的水源、山河湖海城一体的景色，海南已经成为中国最优质的养老基地。就休闲养老而言，海南之于中国，正如夏威夷之于美国、梅诺卡岛之于西班牙、科西嘉岛之于法国等。在国际旅游岛建构的大背景下，海南的休闲养老功能已经越来越被国人和国际人士所认可。当全国的房价都有下行压力和趋势的时候，海南特别是三亚的房价依然坚挺，就是一个明证。如果你去过海南，坐过东线高铁，沿途可见高楼林立，一派欣欣向荣的地产镜像。拿三亚来说，开发的楼盘已经从原来的三亚湾、大东海、亚龙湾向较为“边缘”的海棠湾和崖州湾延伸。如果你从三亚的凤凰机场沿凤凰路—迎宾大道一线去亚龙湾，可以看到沿途几乎已经没有多余的土地，不是被高楼所占据，就是已经圈了起来，迎宾大道边剩有的一点点花圃，给人一种残喘之感。
从三亚地产业的运行分析可知，不用多少年，海南的地产经济将会进入“后地产经济”时代，特别是海南的人口规模受水电供应量的严重制约。2014年以来，海南的主要市县如海口、三亚、琼海等供电量已经普遍出现了庞大的缺口。据报道，海口2014年底的电力缺口为20%，三亚缺口达9.3万千瓦，皆属Ⅰ级特别严重缺电，当地政府只能实行有序供电。也许长远分析，海南电力供应不足还不是主要问题，供水不足将会成为海南人口增长和经济发展的最大“瓶颈”，因为海南的饮用水主要靠雨季降雨，但“全省区域性、工程性缺水”的问题尚未得到根本性解决，如果大量引进移民、一旦出现缺雨的年份，海南将会成为中国缺水的重灾区之一。
“休闲养老、短期移民”已经成为“海南人口战略”、“后地产经济”的主要策略。三亚市政府出台政策“禁止建80平米以下小户型住房”，就蕴含此未来的人口和经济发展策略。海南为了适应未来的经济发展，必须为未来“后地产经济”发展准备相应人才。对于海南经济发展来说，人才是产业发展的关键。因为海南地理位置特殊，它的经济高速发展，不可能从大陆引进各种大量人才，特别是在地产价格暴涨之后，许多大陆人才因为在海南很难落地生根，只能“望而却步”。未来海南的大量“为老”人才必须让“在地”的地方高校培养。我们可以理性地预见，在不远的将来，海南的“为老”人才需求，会出现“井喷”，从现在起，政府就必须要为此着手准备。做好这一准备的战略决策就是，提前为“为老”产业培养人才，制定地方高校“为老”人才培养规划。因“为老”人才的“公益性”和当下“为老”文化的缺位，政府部门有必要采取有力措施制定相关扶持政策，比如省教育厅出台相关人才“招生降分”政策、省民政厅出台相关人才培养“学费补贴”计划等。
二、海南“为老”产业所需“非核心人才”
就海南的“为老”人才而言，可分为两类，一是非核心人才，如研究专家、管理专家，以及营养师、厨师、财务人员、理疗师、心理咨询师等等。二是核心人才，主要指“医疗护理”人才。我们先来分析非核心人才的需求。
（一）理论型人才一般来说，我们可以把养老的人才分为“务虚型人才”和“务实型人才”。所谓“务虚型人才”就是我们所说的理论型人才。而在理论型人才之中，又可以分为纯理论型人才和研发型人才。所谓“为老”纯理论型人才，就是围绕“为老”产业进行纯粹学术研究型的人才，比如养老文化建构、养老立法和政策研究、养老产业人才培养的教育设计、养老产业的顶层规划、养老产业的地方特色、中西方养老产业的对比等研究课题，都需要学术型养老人才来担当。而所谓研发型人才，包括养老产业的具体商业模式和盈利模式研究开发等。海南作为未来中国老龄化社会的“后花园”其相关的学术研究严重滞后，如海南养老环境优劣、海南在国家养老战略中的地位、国外海南雷同区域的养老现状比较、海南“为老”产业的未来发展、海南休闲养老商业模式、海南休闲养老盈利模式等都没相关的研究报告。海南的养老理论整体上看，还囿于地方养老的水平，缺乏一种国家战略眼光。但现实中已经有大型养老企业入驻海南，准备在未来海南的“为老”产业中“切糕”。海南的“为老”产业，呈现出一种学术理论与社会实践严重脱节现象，理论研究严重滞后。
（二）管理型人才跟管理有关的人才很多，但挂上“老年”二字的在海南所有高校中，至今没有。“为老”产业的管理人才囿于现在的高校专业设置，都属于“后进人才”，即非学历教育培养出来的人才。就海南现实中的“为老”管理型人才而言，最少可以分为经营型人才和营销型人才。经营型人才重点要解决的是企业的正常运营问题，主要包括决策层和管理层，他们需要要肩负起企业规划、日常管理、企业人事、服务总量、资源配备、运营成本核算、盈亏测算、盈利模式、收费模式、市场营销、处理“边缘性”事件等。而营销人才，主责拓展市场、创新服务品种等，使企业有一个大的前景，占据更大的市场份额等。经营型和营销型养老人才所需的多寡，具有与实践同步的性质，因为当下海南养老产业远远没有达到规模经营的程度，所以也难以大规模的出现，但随着中国老龄人口越来越多，北方环境恶化日渐见重，海南的冬季外来“候鸟”人口会越来越庞大，经营性与销售性人才的匮乏会日渐显示出来。反过来说，经营性和营销型人才的匮乏，又阻碍了海南“为老”产业的规模发展和品质提升。由于海南休闲养老经营型和营销型人才“后进性”的现实，教育界必须配合政府对于此类人才的进入，设立“准入制度”，设置进入门槛。这样，一方面是会有力促进“为老”人才的健康发展，推动“为老”产业的市场化行为，繁荣“为老”产业；另一方面也可以避免劣质人员的进入，毁掉这个“朝阳产业”。
（三）非核心实践型人才此类人才包括除“老年护理”之外的其他实践型人才，具有“后进”性与流动性，包括保安、保洁、行政、财务、社工、理疗、健康管理、理财、心理、律师、营养、厨师、地产、旅游、产品设计等等。我国各类学校的学历教育，有护理、营养、心理、康复、旅游、产品、地产、医学等专业，但是只要前面冠上“老年”两个字，就会如管理专业一样，一片空白。这是整体中国教育的现状，海南也不能例外。这类人才同样具有“后进性”与“流动性”。也有待政府的“准入制度”。
三、海南“为老”产业所需“核心人才”
“为老”人才的需求跟具体的养老模式息息相关，虽然“休闲养老”、居家养老、一般公益机构养老等模式需要的人才不一样，但“医疗护理”人才却是所有“为老”人才中一线之“一线”，核心之“核心”。当代中国一共有110多所有开设有护理专业的高等院校，其中有70多所迎合老龄化趋势、赶时髦似的，开设了“老年护理”课程。而因为这些毕业生后来真正从事“为老”产业的很少，毕业后或为各大医院“高大上”的护士，或转行，或考公务员等。所以各类学校开设的“老年护理”课总学时一般都很少，多为30多课时，而其中理论课又可占到25学时以上，实践课仅个位数，这样的体系怎么能培养出“老年护理”实用人才呢？当然这还主要指的是中国大陆“老年护理”人才培养情况。如果把镜头转到海南，开设护理专业的学校不少，如海南的四大卫校——位处海口的“海南省第一卫校”、位处五指山市的“海南省第二卫校”、位处琼海市的“海南省第三卫校”、位处海口市的“海南省农垦卫校”。比较这四所卫校，可以看出，“护理专业”是它们的第一品牌，所开设课程也基本雷同，如课程一般包括药物应用护理、心理及精神护理、护理学基础、护理礼仪、内科护理、外科护理、急救护理、妇产科护理、儿科护理、五官科护理、社区护理、中医护理、健康评估等。但是，在四大卫校中，我们居然看不到冠以“老年”二字的任何护理课程。
就海南目前养老机构的护工而言，无论是居家养老、社区养老、休闲养老还是机构养老，一般是以50、60后人士为主，70后都不多。一般都是小学、初中毕业，甚至文盲。海口目前的居家养老服务人员大多来自农场、林场及农村，大部分是城镇下岗人员。她们大多热情高也能吃苦，作态度也不错，但是，终究没有经过正规专业培训，服务技能较弱，对老年人的生理、心理等多方面需求了解不够，客观上影响了为老服务的水平和质量。此外，受经济收入较少、社会地位较低、为老年人服务风险高等因素制约，为老服务机构目前很难留住骨干服务人员和吸纳专业护理人员。一线养老护理专业人才不被当下的“社会达尔文主义”现代文化所认可，社会地位低，没有发展前景，也是我们不得不面对的社会问题。“为老”人才的生成，有其生成的土壤和市场。政府作为社会规范的制定者和社会发展的决策者与引领者，必须以预见性的措施促进该行业的顺利发展。一个行业的繁荣离不开人才，囿于人才培养的周期性，海南必须提前为这一行业制定“准入制度”，并在地方高校中设置相应的专业，培养未来需要的各类人才。这是一项紧迫任务。
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养老产业盈利模式范文篇4
根据国家统计局的人口普查公报，人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一，直接影响国民经济的可持续发展。养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目，是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。养老地产主要分为三类：养老院、老年公寓、养老社区。
二、各国养老市场发展的阶段特征
养老发展阶段与经济发展水平、老年人口占比密切相关。数据表明，对于美日欧等成熟发达经济来说，普遍的规律是当人均GDP处于1万美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老市场进入快速发展期；当人均GDP处于2万美元、65岁以上人口占比介于12%～15%之间时，养老市场步入成熟稳定发展阶段。
而亚洲新兴国家的阶段特征略有不同，由于其老年人口增速远高于发达国家，所以当人均GDP突破1万美元，65岁以上人口高于6%时，养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。
三、中国养老地产现况分析
中国由于人均GDP比较低，根据人均GDP增长的初步测算，我国进入养老地产的快速发展期，养老市场将创造出新一轮的创新及变革。房产商与保险资金竞相布局“养老地产”，“养老地产”的潜力逐渐被投资者看好。
老龄化社会趋势的加剧，让社会养老体系面临巨大压力。“住不上”和“住不起”并存。一般房地产项目都是通过产品销售来获得利润，物业服务占比很少，而养老地产则需要将产品销售和物业服务两方面并重，甚至后者才是主角，但是目前许多养老地产项目只是卖房子圈地的噱头，同时养老地产尚未形成完整的金融支撑体系。
地产公司习惯于资金快速周转和囤地涨价模式，做养老地产意味着“基因突变”；明辨“养老”和“地产”的区分是一大挑战。老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，养老地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公共设施共享的原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
目前国内开发商在养老地产的开发、收益模式方面有三种形式：“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”。长期持有：在养老住宅持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人，因为养老社区像一个长期“债券”，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。出售：物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式是以产品销售为重中之重。出售与持有相结合：养老住宅的开发不像住宅产品以销售为主要利润，养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑。养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。
四、养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向
我国养老产业发展遇到的最大瓶颈就是资金问题。养老服务市场资金缺口大，国家对养老事业的资金支持有限，中国养老产业发展必须通过金融创新实现新的大跨越。
1、PPP模式与养老地产
养老服务业在我国长期以来作为“事业”而不是“产业”存在，利润微薄是发展养老地产的风险所在。
PPP模式的概念：广义PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。
按照这个广义概念，PPP是指政府公共部门与私营部门合作过程中，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
2、PPP模式在养老地产开发中的应用与功能
养老地产实际上属于准公共物品的范畴，有别于传统意义上的养老院，完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设，使之成为政府机构养老的有效补充。
养老地产经营周期长，收益率稳定的特点符合寿险企业资产负债匹配的原则，因此在我国的养老服务中充分利用寿险资金等民间资本，大力发展养老地产，同时引入PPP模式，结合政府拿地，审批、养老服务等方面的优势，可以有效地解决目前养老需求旺盛而服务供给不足的矛盾。
PPP模式中最重要功能就是融资，且能力强大，PPP模式在养老地产开发中的功能一是吸引私人资本投资，弥补政府财力不足。二是提高养老机构的运行效率。私营部门的目标是利润最大化，其利润主要通过提高投资和运营效率获得。在PPP模式下，政府将养老机构运营职能转给高效的私人部门，同时保留和完善监管的核心职能。不但可以减少政府的现金支出，也可向消费者提供廉价优质的服务。三是通过进一步完善相关法律法规，规范政策制定者、监管者和服务供应者三者的职能，成立独立的监管机构，消除公私合作的矛盾，合理分担风险，推动养老地产产业的发展。
3、养老地产与金融的高度融合
由于养老地产用地性质和服务特性，养老地产开发资金链压力巨大，因此必须加快金融创新，提高资产流动性。养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向。
养老地产的金融化有以下几种主要模式：一是养老地产证券化。这是养老地产金融化的主要模式，就是把流动性较低，具有一定规模的资产进行分割、标准化，把物权转化为有价证券的形式。对于开发商而言，房地产证券化可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者，以迅速套现，资金流动速度将会大幅加快，利用证券化工具改善房企的资金压力。
二是发行资产抵押债券，银行把抵押贷款或者其他信贷资产作为证券化资产打包给受托机构，由受托机构对该资产进行结构性的安排和内外部的信用增级，申请发行资产抵押证券，在全国银行间债券市场上发行和交易，从而盘活缺乏流动性的资产。
三是发行标准化证券，盘活资产流动性。所谓REITs（房地产信托投资基金），是指房企将其旗下部分或全部物业资产打包上市，向投资者发行信托单位股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。
四是产权置换股权产权。置换股权是指开发商用现金、产权或“现金+产权”的方式将旗下房产与入驻的上市企业或者是拟上市企业进行股权置换，进而通过资本市场获得更高投资回报。
五、互联网时代养老地产对策
互联网思维是在（移动）互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下，对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。互联网时代的商业思维是一种民主化的思维。互联网让人们表达、表现自己成为可能。
1、正确理解养老地产中的互联网思维
养老地产的发展从以下几个层面来认知互联网思维。一是正确理解互联网思维的本质，必须紧紧贴合人性化的需求，使用科技的手段把产品和服务做到极致。二是角色的转变，由商家主导的市场已变为由消费者强势主导，为业主服务。三是商业模式的转变，从原来的降低成本增加利润变为凭服务增值要利润。四是养老地产企业的互联网化改造，在转化的过程中要正确认知自己的资源优势，寻找正确的切入点和入口。
2、互联网时代养老地产对策
互联网时代，养老地产更注重精神层面和个性化需求。由于中国人口多，养老地产必须考虑南北差异，文化差异，地域差异。通过互联网吸收各方所长搭建养老产业平台，包括医疗，老年大学，野外、农场、瑜伽、疗养等。包含自然、人文、教育、游乐、亲子内涵。
3、互联网金融――养老地产众筹
众筹，即大众筹资或群众筹资，是指用团购和预购的形式向网友募集项目资金。众筹利用互联网传播的特性，争取大家的关注和支持，进而获得所需要的资金援助。互联网金融的本质就是众筹金融。互联网金融并不是金融与互联网的简单结合，而是现代金融创新与科技创新的有机融合。
通过互联网众筹这种去中介化的方式可让养老地产价格下降。当众筹成为集资的主要方式时，借贷融资成本和营销成本将不再存在。养老众筹模式的开启，将给我国老龄事业注入大量资金支持。随着互联网精神的渗透，对互联网金融的理解与应用更加深入，养老地产众筹势必会衍生出更多更有创意的模式。
养老地产众筹具有广阔的发展潜力。但是众筹领域牵涉范围广，面临多方面的复杂问题。首先需要创新监管制度。其次地产众筹是金融、地产、购房者之间的三方结合。众筹者群体有的以自住为主，类似于集资建房，有的用于投资，相当于微开发商。最后就是地产开发后的运营。对房地产商来说，轻资产以及“运营+金融”无疑是未来养老地产发展模式。
养老产业盈利模式范文
【关键词】农村；养老；PPP模式
一、问题的提出
我国作为一个老龄化正在加剧的国家，关注老人这一社会群体愈发重要，而养老问题也变得更加贴切人民生活，探究如何养老已经成为社会发展的必要趋势。从传统的养老到现在的养老模式，对养老模式的研究，对于一个国家的长期稳定与持久发展也就变得尤为必要。我国农村养老的财政资金出现巨大的缺口，对于我国农村养老入不敷出，背负了巨大的财政压力。因此，对于政府而言，急需寻找到一种缓解财政资金压力的途径。PPP模式的筹资方式和管理方式，迎合了政府的需求，同时也符合当展的要求。
PPP模式是指以某一特定项目为对象，通过公共部门与私人部门之间相互合作、共担风险、共享收益从而实现双赢或多赢的一种现代融资模式。在共赢的理念下，PPP通过政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与私人部门的民间资金、技术创新和管理效率相结合，从而使双方的合作产生“1+1>2”的效果。农村养老保障具有纯公共产品的属性，农村的社会基本养老保险更是一种区域性质的公共产品，其属性是在政府现有财力约束的特定条件下产生的。因此，从长远看，农村基本社会养老保障应由国家和集体为主体来提供，并坚持政府主导原则。但是政府主导原则不等于无条件地优于市场原则，因此要求在坚持政府主导及引导的原则下充分发挥市场的作用，引入企业和个人的资金，不但有助于解决资金的短缺问题，按在一定程度上也会减少“搭便车”现象。除此之外，PPP模式农村养老，政府、企业与个人共同出资缴费，发挥了财政调节稳定经济的职能和福利职能，使得社会更加公平、稳定和和谐。
过研究该项目，进而充实PPP模式的实践运用与完善农村养老的管理模式。不但解决我国农村养老资金的缺口问题，而且会注入更多的民资基本，从而提高农村养老水平。养老保障作为准公共商品，以政府全权代办不仅加重了财政压力，也降低了市场效率。而完全交由具有逐利性的市场则难以体现其保障社会公平的作用。因此通过将PPP模式引入农村养老，为政府减轻财政负担，为企业提供新的投资方向，为农村老人提供养老保障，有助于实现社会稳定、公平和发展。
二、我国农村养老现状分析及存在问题
我国人口老龄化发展趋势加剧。我国人口基数大，人口老龄化速度快，农村地区尤为严重。从横向看，尽管中国人口老龄化程度在世界范围内并不算严重，但从纵向看，我们面临着人口老龄化速度快，并呈高龄化发展的趋势。农村人口老龄化带来了高抚养比。农村人口老龄化速度加快的结果直接导致了农村老龄人口抚养比的不断提高。农村“空巢老人”数量增多，传统的家庭养老模式面临挑战。由于城市化进程加快，大量农村青壮年劳动力进入城市工作，传统的家庭养老模式受到冲击。
我国农村养老制度不健全，养老现状堪忧。十报告在加强社会建设中紧密围绕保障和改善民生的重点，从多个问题、多种角度进行了深刻阐述，把“老有所养”列为改善民生，加强社会建设“五个有”的主要内容之一，但在现实的农村养老问题尚存在诸多有待改善的问题。农村社会保障资金缺乏。我国农村社会养老保险主要集中在社会保障资金筹集、使用，养老基金投资运营方式和现收现付制与积累制选择等方面，在这方面财力投入有限。据调查资料显示，占总人口70%左右的农民的社会保障支出仅占全国社会保障支出的12%左右，而占总人口30%左右的城镇居民的社会保障支出却占全国社会保障支出的88%左右。农村养老服务设备缺乏，娱乐生活单调。老年人的身体素质较差，特别是空巢老人，患病率高达75%。农村一些子女养老观念差，法律意识淡薄，敬老爱老氛围不浓厚。当今社会，相当一部分人养老观念淡薄，把老年人不当“财富”，而当“包袱”，老年人在自身合法权益受到侵犯时也不懂用法律手段进行维权，更加不利于提高我国农村的养老水平。
我国现行的传统养老院模式难以提高农村老人的养老水平。就我国目前的养老院而言，私人养老院费用昂贵，公立养老院严重不足，家庭养老问题诸多。住不起、住不进、住哪里，正成为农村老年人的养老心病。首先，民营养老院环境好，但价位高――住不起。以北京地区的爱慕家养老院为例，据里面的工作人员透露，一个样板标准间（内置两张席梦思床、一个柜台，一台固定电话、一个紧急感应器、壁挂电视、空调、卫生间、阳台等），一个月要5000多元，还不包括吃。其次，公办养老院床位紧张――住不进。北京市现有的养老服务床位不到4万张，只占60岁以上老人数的1.8%，而在发达国家这个比例达到5%至7%。我国现在在农村建立的公办养老院数量及其有限，根本无法满足农村的养老需求。
三、PPP模式农村养老具体应用
采用系统分析的定性分析法，主要目的是对PPP模式农村养老这一系统作出科学合理的绩效评价，评估这一运营制度下的农村养老带来的社会效益，这是支撑PPP模式运营下去的核心依据所在。引进GCC要素系统原则，将PPP模式农村养老视为一个系统，则该系统了包含三个基本要素：政府、企业和农村居民。对PPP模式农村养老做出合理的绩效评价，我们需要分别针对其三个基本要素做出各自的绩效评价，最后汇总得出综合绩效评价，即PPP模式农村养老带来的社会效益。
政府PPP农村养老职能。政府要高度重视农村养老的问题，加大财政的投资和补助，确保农村养老的资金安全性。规范农村养老保险金的使用和管理，建立科学、健全的信息管理系统，提高养老金的信息化管理水平。采取对养老金使用管理的各个环节的不定期检查，确保农村养老金的合理使用。
政府通过公开招标等方式，确定有能力提供农村养老服务的私人企业，并对企业实行合同制管理，有利于提高准公共商品的供给质量；PPP模式下的农村养老，其筹资渠道呈现出多元化趋势。相比传统的公办养老模式，这有利于减轻政府的财政负担，提高财政资金的使用效率和效益。加强宏观监控职能，为最低收入者提供保障。政府对养老保险基金不进行直接干预，而只负责宏观调控以及对各养老保险基金管理公司进行监督协调。此外政府还为社会的低收入者给予财政补贴，提供基本保障。
企业PPP农村养老职能。私人养老金管理公司参与管理运营，私人股份公司向政府注册后，立养老基金管理公司金融机构，承担收缴保费、管理个人账户、基金投资运营、发放养老金等管理工作。除此之外，从中短期运营角度分析，由于在农村建立养老院能就地雇用廉价的农村劳动力，一定程度上减少企业运营成本，且PPP模式农村养老院运营实行政府与企业风险共担、盈利归企业所有的管理机制，故企业不会有亏损的风险，以此免除企业的后顾之忧，并有可能实行盈利；从长期运营角度分析，企业倘若在前期能实现盈利，将盈利积少成多，并转作企业资本，有利于从事PPP模式下政府应允的其他营利性市场业务，凭借政府给予的优惠政策取得市场竞争优势，从而实现更大的盈利。
农村居民PPP农村养老职能。农村养老居民通过现金或非现金等灵活的缴费方式交纳部分养老费用后，“就地养老”，能享受更高质量的养老服务，真正实现“老有所养”的舒心和温暖；除此之外，PPP模式农村养老院的建立与运营需要雇佣一定数量的服务人员，而这恰好为农村地区的剩余劳动力提供更多的工作机会，提高农村居民的就业率，从而提高农村居民的收入水平，缩小城乡差距，促进社会公平。
四、结论与建议
结合我国农村养老的现状及存在的问题，并经过PPP模式农村养老定性分析，得出以下结论。
筹资环节，PPP模式农村养老从包括政府转移支付、农民个人缴费、私人企业投资以及社会慈善机构捐助等筹资渠道筹集资金；从资金形式上看，不仅有现金缴费方式，农民也可以用农产品换养老、土地换养老等，以非现金方式灵活缴费。管理环节，在PPP模式的运营方式下，政府将农村养老服务“外包”给私人企业，并按企业的服务质量给予相应报酬。由此相当于政府利用经济手段督促私人企业保质保量地为农村居民提供养老服务，不断提高管理的科学性与效益性。监管环节，PPP模式下的养老新设养老资金统一账户，全面负责养老金的收支。
于政府而言，PPP模式农村养老有利于减轻政府的财政负担，同时也能提高政府财政资金用于农村养老服务的使用效率和效益；与个人而言，有利于在提高农村老人的养老水平，同时在农村当地提供更多的就业机会，创造新的消费增长点，最终缩小城乡差距；于企业而言企业投资于农村养老，亏损时由政府予以财政补贴，盈利时此些盈利所有权归于企业，从长期来看企业实现了一定的资本积累后还能从事政府的捆绑业务，实现更多的盈利；于社会而言，有助于解决农村要的资金短缺，并且有利于实现社会公平和稳定，实现经济健康发展与繁荣。基于以上分析和结论，提出以下的建议。
第一，政府加大扶持力度，强调政府的责任与增加经费投入，政府不仅增加财政投入，用于养老机构的规划与立项、土地征用、基建等方面，还给予税收等政策优惠予以扶持。同时设立专项进行补贴，鼓励更多的社工、护理等专业人士服务老人。相关部门建立统一的规范约束，加大对养老机构的监管力度，实行分级化服务，以促进良性发展。
第二，私人养老金管理公司参与管理运营，多家公司进行竞争经营。按法律规定，私人股份公司向政府注册后，即可成立养老基金管理公司金融机构。该公司职能是按照法律规定，承担收缴保费、管理个人账户、基金投资运营、发放养老金等管理工作。鼓励民间组织加入机构养老行业。政府在资金和物质上加大农村养老的支持力度，在政策上给予优惠，可以吸引更多的民间组织加入到机构养老的行列中，不断壮大养老机构的规模和数量，以满足社会养老的需求。
第三，实行个人缴纳费用，建立个人资本积累制度。个人可以将养老保险存入个人资本积累账户，逐月积累。个人账户的资金通过营运投资，不断增值。且这个个人账户的成员资格不会因调动工作、失业或退休而终止。
参考文献：
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养老产业盈利模式范文篇6
吉林省作为全国的农业大省,农业生产经验丰富,现有耕地面积553.78万公顷,占全省土地面积的28.98%;人均耕地0.21公顷,是全国平均的2.18倍;土地肥沃,土壤表层有机质含量为3%~6%,高者达15%以上。非常适合进行土地租赁后的集体耕种,并开展循环经济模式。
1.土地租赁的经济实质为土地有偿使用
(1)实现土地所有权与经营权的分离,增强了农民对土地集体所有观念,可有效的对土地使用进行约束。地方政府作为土地的法人代表,有权对所租赁的土地进行监督,从而加强对土地的管理和保护,减少了对土地的掠夺性经营等短期行为。(2)充分的体现了土地的价值,加强了农民的商品经济意识。同时为了追求经济效益,承租单位会采取各种农业生产技术,挖掘生产潜力,增加对土地的投入,既提高土地产出率又带动了农村科技进步。(3)稳定了农民的收入。同时为乡村一级地方政府提供了农业内部积累的资金来源,大大有利于集体开展农田水利等基本农业设施的建设,而这是老式承包责任制的量出为入的“提留”所不可能做到的。土地租赁后由承租进行开发使用,使那些以土地为借口的乱收款滥摊派失去存在的条件和依据,真正减轻了农民负担。
2.商业化集体耕种循环经济模式
农业循环经济是对大量生产、大量消费、大量废弃的传统农业生产经济增长方式的改变,是利用现代化农业生产技术和生态学技术,实现农业生产的可持续发展。实现农业经济和生态环境效益的双赢。(1)作物种植以我省主要作物玉米为例,它作为世界的三大谷物之一,既是重要的口粮资源、畜牧业饲料,也是食品工业、纺织、医药以及新能源的重要原料。一直以来在吉林省都被大面积植。王守臣副省长在会议上指出,2011年吉林省玉米产量达到530亿斤。玉米产量占吉林省粮食产量的70%以上,占全国玉米总产的15%左右。预计明后两年吉林省平均每公顷土地每年可产玉米30000市斤,即15吨,每公顷土地种植费用,自耕4000元左右,雇耕7000元左右,现市场玉米价格为1市斤1元左右,每吨玉米价值为2000元;每平方公里土地含有100公顷土地,即可产出玉米1500吨。通过土地租赁集体耕作每平方公里可盈利:1500吨×2000元=300万元100顷×4000元=40万元300万元×20%=60万元60万元—40万元=20万元集中耕作每平方公里可盈利20万(2)养殖业发展在进行玉米精加工时会产生30%左右的糠,每株玉米秸秆与玉米的比约为10:1即,秸秆125吨,根据所承包的土地面积计算养殖数量,初步按承包200平方公里计算。猪饲料200×1500×30%=90000吨90000/每只消耗量=可养殖猪的数量牛饲料200×100×125=250万吨250万吨/每只消耗量=可养殖牛的数量(3)沼气的使用根据沼气厌氧发生原理,猪粪与牛粪是最适合做原料的,根据养殖的数量确定沼气池的规模,大量减少由于废弃秸秆燃烧而造成的大气污染,可根据国际《京都议定书》第一附加协议的内容减少的二氧化碳的排放。由于建设沼气发生池为国家鼓励项目,可获得大量的国家财政的资金支持。同时大量减少当地秸秆焚烧,将其用于沼气的生产,而沼渣沼液又是上好的有机肥料回用于土地获利。
二、土地租赁带来的效益
1社会效益
集中进城,大量农民进城,离开个村屯所在地,集中到可以在医疗卫生,基础教育方面有所提高,并可以大量减少疾病传播,提高人的平均寿命。解决养老,由于并非是永久占地,每年的土地所得可为老龄化家庭提供稳定的养老收入,解决农村养老问题。以农转工,当地大量年轻人可以进入当地各种相关的农业产业单位上班,提高家庭收入,提高技能成为技术工人,解决社会技工缺少问题。
养老产业盈利模式范文篇7
中部六省保险业发展水平相对落后，突出表现在三个方面：一是从总量指标来看，2005年中部六省GDP总值37045亿元，增长12.6%，高于全国9.9%的GDP增长率，占全国GDP的比重为20.3%；而六省当年保费收入总计829.95亿元，仅增长11.0%，低于全国14.11%的总体增长水平，占全国保费收入总额的比重也仅为16.8%；二是从配比指标来看，作为一个区域，中部六省2005年保险深度为2.24%，低于2.70%的全国平均水平，而从已获取的保险密度资料来看，河南218.62元、江西210.3元、湖北203.7元、湖南189元，而全国平均水平在2004年即已到332元；三是从保费结构来看，中部六省财产险与人身险比重为22.2：77.8，而在全国这一比例为25.0：75.0，均衡发展水平低于全国，对寿险的依赖程度偏高。
在整体发展过程与阶段性特点上，六省的表现有所不同：河南、江西、安徽三省的发展特点是先快后慢、目前处于增速减缓状态，如安徽省2001―2003三年的保费规模增长率分别高达26.8%、42.1%、51.0%，而2004和2005年分别降低为18.0%、8.7%；山西、湖北两省则是先慢后快、目前处于快速发展状态，如湖北省保费规模在2001―2003连续三年处于低迷增长状态，2004和2005年的增幅则分别达到15.32%和17.86%，分别高于全国平均增幅4.02、3.75个百分点。
二、中部六省保险业所存在的风险因素
发展不足是中部六省所面临的最大风险。综合来看，中部六省保险业处于起步之后趋于成熟的发展过程之中，经营规范有待在深化竞争中逐步完善，业务品种与盈利模式有待在深化竞争中进一步拓展，各项赔款与给付起伏较大，风险承担能力有限，社会功用发挥不足，具体表现为以下几点：
1、市场垄断程度、业务集中程度高，市场细分程度低，在一定程度上存在集中于有限的业务领域内粗放经营、无序竞争的状况，发展层次不高。从安徽、湖北、湖南、江西四省的情况看(见下表)，人保财险在各省财产险市场、中国人寿在各省人身险市场的份额分别在59.7%--68.0%、54.5%--75.7%之间，车险在财产险、分红险在寿险中的业务比重分别在60―78.7%、58%--70.23%之间。垄断与集中的背后是部分保险公司固守保险市场初始阶段的原始积累、粗放经营模式，以简单的规模扩张谋求利润的超常积累，随着市场主体的不断增加与保险市场规模的不断扩张，各市场主体往往集中在业务易于开展、成本相对较低的规模险种领域，以降低费率和误导客户的方式继续跑马圈地。表现在目前，就是各个省份不同程度存在的险种结构单一、“城乡产品‘一张脸’”、“承保、理赔‘两张脸’”、退保支出大幅增长现象。据已有资料，2005年湖北、湖南、江西三省的人身险退保金分别为16.1亿、12.7亿、12.6亿元，同比增长率分别达到36.9%、32.4%、90.6%，占人身险保费收入的比率也分别达到14.9%、13.2%、17%。从退保情况看，主要集中于分红类寿险，其占比在75%以上，具体险种多为每年的主推险种，原因多为部分保险机构采取较高的费用激励措施，使得部分销售人员夸大回报、误导客户。如2005年异军突起、各省普遍增长10倍以上的万能险，就在不同程度上存在着模糊保底收益率概念与投保资金实际折合收益率概念、未详尽告知各类投保账户与费用关系的夸大、误导现象。保险关系的建立是以信用为基础的，而这种情况在很大程度上却损害了客户对保险机构的信任，这对地方保险业的长远和持续发展是极为不利的。
2、赔款与给付支出不稳定，盈利的持续性、稳定性不强，对保费收入增长的依赖程度偏高，风险承担能力有待强化。尽管中部六省2005年的总体赔付水平不高，增长率仅8.5%，也低于全国12.47%的平均水平，但从各个省份的具体赔付情况看，起伏变动幅度偏大，如2005年，湖北人身险赔付额达到25.0亿元、较上年增长幅度高达40.0%，湖南财产险保费收入为29.5亿元，而其财产险赔付额却达到18.18亿元，增长率达到24.4%。同年江西、湖南人身险赔付额比上年下降幅度分别达到18.9%、12.14%，湖北财产险赔付较上年下降23.8%，原因也在于上年度赔付额的异常增长。这些赔付的异常波动，均与各省保险公司的阶段性规模扩张与阶段性不规范经营直接相关。与此相应的是各省保险业的盈利水平也极不稳定：河南省保险业2005年盈利1.9亿元、较上年增长7.7倍的背后，是2004年全省盈利水平仅2480万元；波动幅度更大的是湖北，2004年全省保险业税前亏损达到1.5亿元，而2005年仅全省财产险公司即盈利1.8亿元，中国人寿、太保人寿、新华人寿三个主要寿险公司共实现盈利0.8亿元；安徽、江西保险业的盈利水平则较上年有一定幅度的下降。综合来看，这种盈利形势的波动与各省保费规模水平与增长水平呈现着比较密切的正相关关系，保费收入规模高则盈利基础相对较好、持续增长则盈利形势迅速趋好，一旦增长形势呈现衰弱迹象，则盈利形势也迅速衰落，盈利状况对保费收入的增长具有较强的依赖性，抗风险能力相对较弱。
3、内控制度存在缺陷。目前各大保险公司仍以营销为主要营销方式，但在相应的内控体系建设上存在较多的风险缺陷：一是管理风险。各保险公司仍不同程度地存在“重业务发展、重保费规模，轻人员管理”的倾向，助长了部分营销人员的违规失信行为，使得客户退保现象有所增加；二是道德风险。由于制度缺陷监管不力，代办员侵占或挪用保费、携款外逃或内外勾结作案的情况时有发生；三是银邮风险。银邮机构与保险机构有着各具特色、各成体系、相互独立的规章制度，容易导致新的保险营销风险并有向机构转移的倾向。
4、保险市场主体在经营指导思想上存在一定程度的偏差。保险公司主要为客户提供保险与救助服务，并依靠良好的服务来赢得自己的生存和盈利机会，给予投保人以足够的人文关怀，是其基本的经营指导思想，但从六省的实际营运来看，则相去甚远。以保险合同格式为例，部分保险合同的格式条款存在免除经营者责任、加重消费者责任、擅自设立保险“等待期”及排除消费者主要权利等问题。部分案例显示，繁冗的理赔程序中，投保人难以企望获得保险公司及时合理的救助。甚至在部分保单中，重大疾病险被异化为“死亡险”，如肾病赔付条件被列为：“双肾不可逆转性坏死”。这些问题，严重地影响着保险业的社会形象和信誉，影响着保险业的长远发展，特别是在当前外资保险不断寻机进入市场的情况下，中资保险公司的发展存在一定的潜在风险。
三、推动中部六省保险业发展的建议
1、强化同业合作，规范统一市场，促进保险市场的健康发展。各保险经营主体要制定标准条款的保险单，为客户提供规范化服务，提高经营与服务效率，减少交易成本，为各经营主体根据客户需求提供菜单式个性化组合条款保险单奠定市场基础。其次是推动技术合作，组织本地保险企业根据本地特点对各类保险风险进行专门研究，共同探讨和改进技术，促进科学化经营，加强防灾防损领域的合作，乃至成立再保险公司，共同承保巨灾风险。再次是共同争取有助于保险业发展的相关政策法规、地方文化与公众的支持。
2、推动保险产品创新。面对金融市场上基金、人民币理财等产品创新的迅速发展，保险产品的创新步伐必须加快。一是增加保险产品的弹性，改变传统的期限与营销、支付方式等特点，使保险合约的终止更为方便、保费支付更具灵活性，通过发展电话直销、网络销售等新型营销方式，也可将保险与银行贷款或信用卡业务捆绑销售，使保险产品的营销取得一定的便利或优势。二是通过研究与社会发展和人民群众生活紧密相关的热点问题，配合社会保障制度改革，开发养老、医疗、教育、住房、责任等具有广泛社会需求的保险产品，针对不同的保险对象设计不同的险种，对不同的风险和责任的组合收取不同的费率，满足广大居民多方位、多层次的保险需要；三是可以考虑将风险证券化，在资本市场上推出巨灾债券、巨灾互换、行业损失担保等新产品，提高保险风险补偿能力和社会影响力。
3、推进保险市场的专业化运作、规范化经营水平。针对目前各保险市场主体忽视保险服务质量与水平、专注于保费规模与市场份额的倾向，监管部门应当加大对保险消费者利益的保护力度，对夸大宣传、诱导误导客户，合同条款模糊其词、介绍说明不充分，理赔条件延伸解释、保险服务质量低劣等非规范经营行为给予严厉惩处，维护保险市场的正常经营秩序；针对各保险市场主体以较高的手续费组织鼓励营销人员以人海战术、关系营销的方式，竭力扩大保费收入规模、尽力压缩理赔支出水平的粗放经营策略，督促引导各保险公司研究了解不同层次潜在保险客户的保险需求特征，开发、销售适销对路的保险产品，建立、拓展方便实用的产品销售与理赔服务渠道，以优良的市场服务特别是理赔服务水平，提升专业化运作水平，拓展保险市场，形成保险经营的品牌效应。
4、优化保险经营环境，维护保险市场承保利润率的基本稳定与合理。一是统一内外资保险企业所得税，实行国民待遇、公平竞争，适当减轻保险业的税收负担，可考虑按自留保费征收营业税、对分保自留保费实行税收优惠；二是逐步放开保险投资方式准入的限制，拓宽保险投资渠道，加快投资业务的发展，努力提高保险投资效率。
养老产业盈利模式范文篇8
盈利模式(ProfitModel)
指按照利益相关者划分的企业的收入结构、成本结构以及相应的目标利润。
通俗来说，盈利模式就是企业赚钱的渠道。有效的盈利模式分析有利于企业从既有的单一赚取利润的思维定式中解脱出来，寻求更为多元的利润来源方案。那么互联网产品在进行盈利模式设计时首要考虑的是什么呢？是用户、是顾客。互联网产品盈利模式设计的首要原则就是“以用户为导向，以利润为中心”。
当今社会正在倡导“互联网+”思维，其首要思维就是用户思维，只有牢牢抓住用户心理，解决用户痛点，从而为用户创造价值的产品才是好产品。因此，互联网产品盈利模式设计应以用户价值为核心，并需要在市场细分和客户偏好分析的基础上，通过有效的定位来抓住高利润的客户群，实现稳定盈利。
AdrianJ.Slywtzky盈利模式设计要素
目前，关于互联网产品的盈利模式设计在学术研究上没有达成一致性的结论，各家众说纷纭，笔者最为认可的是AdrianJ.Slywtzky提出的从盈利模式设计要素角度进行的分析方法。其遵循“以用户为导向，以利润为中心”的原则，将盈利模式设计要素概述为：业务范围、客户选择、价值获取、战略控制。
笔者认为此四要素环环相扣，紧密相连，如产品的业务范围是一开始就确定的，但后期的优化调整应该适应于核心客户的需求、价值获取途径、以及企业的战略控制；客户选择决定了价值获取的方式，价值获取方式必须与客户的特点相适应，而客户的选择又取决于业务范围；战略控制是由客户选择和价值获取来决定的，而战略控制又在一定程度上决定了业务范围的未来发展。
盈利模式设计要素
网易云音乐盈利模式分析
网易云音乐是一款互联网音乐产品，以歌曲个性化推荐、歌单、独家自制DJ节目、音乐社区分享和音乐指纹为核心功能，主打发现“好音乐”和分享“好音乐”。其对用户来说，主要是让寻找自己喜欢的音乐变得简单，让分享喜欢的音乐变成一种享受。
网易云音乐是2013年4月23日正式的，赶了互联网音乐产品的“晚集”，在QQ音乐、酷狗、酷我等早期音乐产品几乎垄断的格局下，它依旧能实现快速增长，在2015年7月用户数量过亿，到2016年7月用户数量突破2亿，这足以说明其是一款好产品。
网易云音乐
接下来我们将从盈利设计要素的角度分析网易云音乐这款优秀的互联网音乐产品的盈利模式。
网易云音乐盈利模式分析
网易音乐人
网易云音乐从一开始就定义为互联网音乐产品，其核心价值在于为用户提供优质音乐聆听与分享的解决方案，业务范围也就此锁定在了音乐及相关产品和服务上。
在客户选择方面，年轻一代才有在互联网听音乐的习惯，也才有对音乐质量的追求。中老年人一是没有在互联网听音乐的习惯，这一习惯也很难培养；二是中老年人对音乐质量的识别度不高，对音乐质量没有太多要求。客户选择为年轻人，这个在业务范围锁定为互联网音乐就相应确定了的。
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养老产业盈利模式范文篇9
>>养老地产“未老先衰”？“未老先衰”与“果园定律”香港小姐：未老先衰过度避孕,“未老先衰”难道我未老先衰了吗未老先衰的秘密“”不会未老先衰未老先衰“食”之过未老先衰卵巢的故事未老先衰你有吗棉花请不要未老先衰大西洋“未老先衰”谁让我的心未老先衰未老先衰有心因中生代品牌:未老先衰?过度避孕:“未老先衰”的秘密未老先衰10大“杀手”“老来少”与“未老先衰”从未老先衰到青春再现当心未老先衰常见问题解答当前所在位置：中国>政治>养老地产“未老先衰”?养老地产“未老先衰”?杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！document.write("作者：谭保罗")
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在汉朝，孝顺老人曾是中国人进入国家机器，获取政治权力的评判标准，是为“举孝廉”；而如今，养老事业则成为了部分地产商和财团与地方政府博弈，并取得经济利益的手段，是为“养老地产”。
自从9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》）以来，养老地产再次成为业界的兴奋点。保险巨头和大型央企等财团以及传统地产商纷纷裹挟着万亿资金杀入其中。这一幕，又让人想起数年前因拉动内需而催生的旅游地产热。
对习惯于资金快速周转和囤地涨价模式的地产公司来说，做养老地产意味着“基因突变”；而对财大气粗的财团来说，明辨“养老”和“地产”的区分仍是最大挑战。但随着地方版“4万亿”大幕再次拉开，这些准备上的“不周”已不再重要，接鼓传花的游戏将马上进入下一轮。透支之虞
“3年时间，他们便盖好了应该花30年才盖好的房子。”从日本考察归来后，朱凤至如是形容日本养老地产业的过剩。
60岁的朱凤至是国内最早的养老地产项目—北京太阳城银龄老年公寓的院长。在这个职务上，她已度过9年时光，见证了中国养老地产业从有人首吃螃蟹到千军竞入的历程。她忧心忡忡地对《南风窗》说，担心中国的养老地产业步日本的后尘。
不难发现，中国业界对养老地产的“看多”，很大程度来源于数字推理的支撑。数字包括了老年人口和床位两方面。按照权威统计，2012年底，我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2022年将达2.43亿，2025年突破3亿；金融中介的报告则称，发达国家每千人床位数为60张，而中国仅20张，为其1/3还弱。因此，养老地产必然商机无限。一边是市场参与者的套利动机，一边是热衷投资的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易沦为刺激地方经济数据的手段。
但数字推理经不起实践检验，日本便尝到过痴迷于数字推理的产业教训。1970年代，西方和日本的宏观学者就预计，到21世纪初，日本老年人口将达到总人口比例的40%。产业经济学家看到了商机，老龄化相关的服务业大有机会。因此，在日本1980年代开始的地产泡沫中，养老地产成为了过剩最严重的品种之一。在日本考察时，朱凤至就发现一些项目由于当年入住率太低，私人无法经营，最后只能由政府接盘。直到20年后，一些闲置10几年的养老公寓才开始真正派上用场。
在中国，养老地产热的推动力来自于政治和产业的双重作用，其热度远胜于当年的日本。以最近一轮热潮为例，是发生于《意见》下发前后。2013年9月，这份由国务院办公厅下发的文件中，列明了针对养老服务业的优惠和扶持措施。对参与主体来说，最具吸引力之处在于土地供应、税费优惠和补贴等方面。此外，《意见》只对政策进行原则性规定，而地方政府则享有充分的“自由裁量权”，这意味着地方层面的政商利益博弈将有较大空间。
最早对养老地产感兴趣的是保险公司，2005年前后，部分保险公司便开始着手对和养老地产挂钩产品进行研发。2009年，新《保险法》明确允许保险资金在遵循安全性前提下可以投资不动产，开启了险资横向进军房地产的序幕。对保险公司而言，投资养老地产既可缓解险资“长短错配”压力，同时还能挂钩保险产品销售，可谓一箭双雕。
2010年前后，另一支大军也加入了养老地产行业。它们很多是刚从旅游地产热中铩羽而归的地产公司。截至目前，按照不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，其中既有保利、万科这样的巨头，也有业内籍籍无名之辈。
第三支大军是大企业集团，比如央企，因其财力雄厚而背景极深，可与保险巨头统一归为财团。以中石化为例，其下属公司已与四川当地政府签订协议，计划建设一处投资80亿元的养老项目，成为央企进军养老地产的代表。
可以说，除了银行之外，中国最“不差钱”的市场主体都进入了养老地产，而砸入资金总量恐怕已经超过千亿。不论在北上广深还是中西部的二三线城市，养老项目早已遍地开花。但旺盛的供给，将面临已被透支的市场。
从国际经验来看，养老地产发达的国家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休劳动者对居住环境改善的需求。但这种需求在中国并不明显。按照公开数据，我国城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美国人口普查局近期的数据，2013年第二季度，美国人住房自有率是65%。而中国自有住房率之高，也很容易通过家庭的地产投资热来解释。这些年，无论一线还是二三线城市，拥有大量房产的“房姐”、“房叔”不在少数。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是标配。
因此，即便抛开中国人的家庭观念等因素，家庭持有的大量投资性物业已透支了养老地产的需求。按照《南风窗》从业内获得消息，一些建成的养老项目中，入住率只有20%。相比而言，国内老年人群养老消费购买力远不及日本，而政府补贴也很难高过日本。在这种情况下，大量项目蜂拥而上便是不顾后果。政策套利
真正的养老地产并不是一个赚钱的行业。在市场成熟国家，一些营运商的利润率也不过1%至3%。而由于医疗和护理条件的硬性制约，这个低利润率的行业也很难发挥规模效应。因此，即便在美国和日本，养老服务业的明星企业少之又少，多数都属于依靠政府补贴实现盈亏平衡或者略有盈利的那一类。而在金融海啸后，因政府削减了补贴，不少养老地产公司还一度出现亏损。
除利润率不高之外，盈利周期长也是个大问题。一般而言，一个养老地产项目从开建到盈利，其时间在7年左右。而盈利后，持续的营运费用也是不小的开支。在这个意义上讲，和住宅地产轻松超过10%的利润率以及其“快建快销，一卖了事”的简洁营运相比，养老地产是一门毫无吸引力的生意。
那么，赚惯了“快钱”和“大钱”的中国企业为何趋之若鹜？驱动力来自于它们敏感的政经嗅觉。2008年以来，拉动内需成为了地方经济工作的重要任务，因此一度引发了商业地产热和旅游地产热。这一次轮到了养老地产。一位近期和地方养老项目多有往来的人士对《南风窗》透露，目前明确宣布将大力发展养老地产的省市超过20个。东部沿海某经济大省还将拿出20亿用于对老年项目的直接补贴。在一些地区，只要被立项为“老年公寓”，除企业所得税外，其他税种都有减免空间。
但享受了优惠的项目完全可能“挂羊头卖狗肉”。一般而言，养老地产项目都分出售和出租两个版块，前者和住宅类似，是出售70年产权的养老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售产权，通过收取会员费和年服务费盈利。在一些地方的规划中，明确要求发展商必须在出售项目外，持有一定比例的物业并运营。而实际情况是，部分开发商只开发前一种，即100%出售，这和住宅地产并无二致。要防止“假养老，真地产”的可能性。
更大的超额收益可能来自于土地供应环节。国土资源部高咨中心咨询委员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明对《南风窗》分析，我国目前对用地仍属于“双轨制”，即划拨和出让两种方式并行。对一些公益性项目，政府可通过无偿划拨方式交付企业或机构使用，而商业性项目则采取出让方式，其中又包括协议出让和“招拍挂”。“双轨制”会给土地供应的不法操作留下空间。以工业用地改商用为例，按规定，开发商须补交差额地价或退回土地重新出让。但实际操作中，一些人并不履行以上手续。同样，养老地产也可能发生这种情况。
实际上，国务院9月下发的《意见》中已明确规定：严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。该规定在地方和基层究竟有多大“法律效力”尚未可知，但却从反面印证了这种担忧的存在。业内人士透露，一些以养老名义立项的项目采取了无偿划拨的方式，但却最终成为了商业项目。而在协议出让中，出让价格低于市价50%也不足为怪。游戏升级
就回报率而言，养老地产并不能算一门好生意。但对地方政府来说，通过养老地产招商引资中的少量利益让渡，却可以撬动成倍的社会投资。以中石化将投资的四川郫县项目为例，按照当地媒体的报道，其该项目总投资高达80亿。而公开资料则显示，该县2012年财政收支预算中，全县地方公共财政预算收入不过27亿多。
2013年以来，尽管中央不再提“4万亿”之类的巨额刺激计划，但地方的热情却不减。10月份，四川和福建两省都被媒体披露出存在所谓地方版“4万亿”计划。以四川省为例，按照其的2013～2014年重大投资项目名录，2336个重大投资项目总投资高达4.26万亿元。实际上，出台巨额投资计划的省市并非只有四川和福建。各地情况各异，但共同特征都是会面临资金缺口，所以吸引外部民间资金成为了地方官员的共识。
因此，一边是市场参与者基于国家养老事业政策风向的套利动机，一边是无法摆脱投资驱动老路的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易沦为刺激地方经济数据的手段。业内某营销总监便透露，在长三角一些人口才几十万的县，其县城周边竟有好几个养老项目。而这些县城连一个5层楼的商业综合体都无法承担，其人口已大量流入上海、杭州这样的大城市，但地方的态度却是“先修再说”。
“不会再扩大规模了。”尽管目前经营尚可，但太阳城的朱凤至表示，今后太阳城将以经验输出为主，实体扩张将放缓。由于医疗等配套的限制，在保证服务质量的前提之下，很难将规模进一步扩大。朱凤至认为，这个低利润的行业无法靠规模取胜。她以太阳城举例说，在建设方面，政府对每个床位的补贴额为1.6万。而在营运上，健康老人的补贴为200元/月，而需护理老人为300元/月。补贴虽不算高，但对企业维持日常经营非常重要。
事实上，无论从发达国家还是国内已有社区的经验来看，政府在养老社区的建设和运营中都扮演了重要角色。政府既要通过政策引导社会资金进入，而营运中的持续支持和适当监管也是行业健康发展的重要条件。倘若地方政府只希望和各路资金进行“一锤子式”的利益交换，在引资之后便坐等社会资金承担社会责任，那么这样的养老地产恐怕会沦为资产泡沫的升级版。
对此，以上营销总监的分析一针见血。他说，不论是地产商还是其他社会资本，它们早已习惯10%以上的高利润，而养老地产目前在国内还没有可靠的盈利模式。如果没有政府的支持，谁会真心来做？
举例而言，一些保险巨头对养老地产的“热衷”已说明了问题。保险公司进入盈利模式尚不明确的养老地产，除了“假养老，真地产”可能性之外，通过养老地产噱头提高产品销售业绩也是经常之举。2013年年初，针对保险公司“买保险入住养老社区”的宣传，一些地方保监局专门了消费提示。据称，有保险公司规定，要保证入住养老社区，除要购买与养老社区挂钩的特定分红险之外，还必须在单张保单下单一险种的应交保险费达200万元或以上。对此，业内批评说，按照保险公司的要求，两张保单便是400万，因此真正能入住养老社区的最后必然是富人，而养老社区享受众多政策优惠，这等于是“穷人补贴富人”。
养老产业盈利模式范文1篇10
关键词：运营模式；对比
中图分类号：F2
文献标识码：A
文章编号：1672―3198（2014）10―0031―02
1背景
根据《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，2012年和2013年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义的两年，我们迎来了第一个老年人口增长高峰。截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%，其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。与此同时，我国老年人口的数量增长迅速，到2025年之前，我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。如此巨大的老年人口数量就为养老地产市场的开辟提供了前提保障。
2运营模式
在我国目前的市场中，养老地产运营模式主要有三种：出租、出售、租售结合。这三种模式在不同情况下有其不同的优缺点，然而从一些西方发达国家的成功例子来看，租售结合的模式是相对比较成功的。例如说，租售模式与美国的养老地产运营模式相类似，在美国，养老地产与保险、地产、养老产业合三为一，三者紧密地联系在一起，保险公司首先买断养老地产的居住权，然后为公司的客户提供养老居住服务。在这种模式下，可以带动行业内很多企业的经济发展，有助于整个行业的可持续发展。
下面我们就逐一了解下我国的三种模式。
2.1出租模式
出租模式，是指开发商在完成整个项目后采用出租的形式为老年人提供一切服务。在出租模式下，往往需要依托其背后非常强大的医疗服务配套，如果说仅仅出租房产，而没有很好的医疗配套，这样是很难吸引到客户的。与此同时，开发商需要全权运营整个项目，对于开发商而言，各方面的压力会比较大。
在“出租”模式中最需要开发商担忧的是资金链，一旦资金链出现问题就会影响整个项目，整个资金链中不仅仅只是项目建设费，还包括项目后期运营管理费用，而这类项目的投资回收期较长，资金回笼较慢。一个采用出租模式的项目需要长期运营，才能保持其功能运转。在目前这个以“金钱为主导”的地产行业来说，很少有开发商可以承受如此巨大的资金压力和市场风险，政府的一些福利性项目会尝试这种模式。
2.2出售模式
出售模式是开发商们最喜欢的一种模式，开发商在整个项目建成之后通过一次性将地产出售，可以在短时间内回收资金，承担的风险也相对较小。开发商也不需要为后期运营担心，因为当他们在建设完成之后就撤出项目了，后期的配套服务由专门的物业公司负责。
这种运营模式的对于开发商而言最大优点在于可以快速回收资金，提高资金的利用效率；对于住户而言，虽然可以拥有70年的产权，拥有配套服务使用权，但是很可能在入住之后并享受不到预期的服务，项目所提供的服务达不到项目前期规划，很多方面达不到老年人的要求。这就成为了这种模式下的一个隐藏风险。
换个角度来看，纯粹的出售模式和普通商品房的运营方式有何区别呢。在某种程度上就违背了养老地产带有的福利性的属性，反而更偏向于像一种商品，商业属性更加明显。所以这种模式在市场中的存在也存在一定的异议，需要综合各方面考虑后选择是否采用这种模式。
2.3租售结合模式
这种模式在我国现前的市场上更加被看好，它既有利于开发商，也有利于住户。这种模式中和了“出租”和“出售”两种模式，出租型养老房产资金回笼慢，而纯销售型又可能带来入住率低等问题，为了平衡资金压力与经营管理的矛盾，“租售结合”的模式无疑是最好的选择。
在这种模式下，开发商以出售房屋产权，同时将社区的配套养老设施以出租的方式提供给老年人。绿城集团旗下的乌镇国际健康生态产业园、金色年华，北京太阳城，上海亲和源养老社区等众多养老地产项目均采用了这种运营模式。
开发商的利润不仅来源房屋产权的出售，还有来自于后期运营中的服务带来的经济效益，这样的模式促进了整个项目的可持续发展，促进资金流通。“销售+出租”既有效缓解开发商的资金压力，还可让消费者不再为在后期配套服务的运营等方面担心，从而解决资本投入与后期盈利的问题。
3三种运营模式的比较
“出售”型便于资金流通，提高了资金的效率。但是这种模式的前提是在要像其他商品房一样先获得土地的使用权，在此基础上附加上适合老年人的设施与服务。老年人拥有了可以在自己家中安享晚年，体现了“居家养老”，给老年人创造了足够的需求空间；“出租”型需要很好地与项目物业、医疗卫生等多种服务有序紧密配套起来，这种模式下的项目一般会得到政府部门的支持，得到优惠政策支持，然而这种模式需要开发商在软硬件上一次性投入大量资金，资金回收期长。在稳定的运营下，这类项目可以给老年人提供持续的高质量的养老服务；“租售结合”这种模式相对以上两种模式而言相对比较灵活，出售商品房的同时出租相关配套服务，可以在较短时间内时间资金的回笼，又可以实现项目可持续发展。就目前而言，“租售结合”这种模式的项目更加符合盈利和可持续的选择。
不同的模式会从不同的角度给我们的老年人带来优质的服务，有的以生活方式为依据，有的以养老需求为依据，有的以养老结构为依据。总而言之，我国的养老地产运营模式正在朝着更加合理、完善的方向发展。
4结语
今天的中国，人口老龄化将迎来非常严峻的局面。只有不断完善我们的养老体制，才能更好的迎接老龄化给我们带来的挑战。养老地产作为我国养老事业中重要的一部分，只有找到适合我国国情的运营模式，才能保证养老地产健康、可持续发展。
养老作为一个非常重要的社会民生问题，养老地产不仅仅是为了满足老年人的居住需求，更多的是为老年人提供良好、优质的养老服务，让老年人有一个美好的晚年生活。
参考文献
[1]吴玉韶.中国老龄事业发展报告（2013）[OL].[2013227].http：///jianghua/22341.jhtml.
[2]纪晓岚，季正琦.我国养老地产发展模式探索――基于上海与杭州的个案比较[J].中国经贸导刊，2012，（11月中）：811.
养老产业盈利模式范文
近日，微信宣布将进军直播行业的消息再次表明，直播行业的混战将进入到白热化的阶段。而在这个钱途大好、体量巨大的新兴市场中，各平台如何才能笑到最后呢?
春秋版图进入战国时代，资本力量将决定平台成败
不可否认，现在的直播市场仍然是春秋时代的版图，参与者极多、市场混乱、同质化现象严重。从直播的发展趋势上看，未来的同类直播可能仅会留存几个实力雄厚的平台，那些没有特色的平台将面临淘汰。而随着阿里、腾讯等资本帝国的加入势必将直播行业拖入合纵连横的战国时代。
他们不仅会祭出微信、QQ这样拥有海量用户流的大杀器直接参与竞争，还会动用资本的力量大肆收购、不断整合从而进行集团作战。如阿里巴巴除了拥有自己的嫡系部队天猫直播外，也投资了微博、光圈直播等项目。未来的直播行业必将进行资源整合，淘汰生命力脆弱的小平台，留下战斗力强、盈利模式成熟的项目。
有专家表示，直播平台的竞争拼到最后，其实就是比拼三样东西——流量、IP资源和资本。用户流量的导入、宽带运营的维持、盈利模式的探索等等都需要海量资源的支撑，而这将决定平台的最终成败。因此要想在激烈的竞争中生存下来，小平台只能走抱团取暖的路线，进行强强联合才能有希望杀去一条血路。
开拓“直播+”模式下新领域，生产机制成为致命武器
直播仍然是一个新兴的行业，在互联网大潮的影响下仍然有很多新领域可以探索。尤其是移动网络的崛起使得移动直播成为了可能，这赋予了“直播+”模式以无限的可能性。之前的平台直播主要集中在电竞、女主播等领域，而现在“直播+旅游”、“直播+电商”、“直播+综艺”等正在不断地涌现出来。诸如近期灿星和江苏卫视联手打造的《盖世英雄》就是直播+综艺”的典型形式，全新的玩法为其带来了客观的用户流量。
新领域可以打造新热点，吸引网民的观看和关注，先入为主之下直播平台会有更大的几率走到该领域的前列。然而要想在激烈的竞争中立于不败之地，还需要直播平台培养起可循环的生产机制。如果将直播看成一个生产线，那么主播、内容的生产无疑至关重要，这也是衡量一个平台能否走到最后的关键指标
斗鱼直播是直播界的老牌强者和元老级平台，拥有百万级的活跃用户量。而面对业内疯狂的挖角，斗鱼始终没有伤到筋骨就是因为它有了一套培养主播、拓展内容的成熟生产机制。而其他平台要想突围也需要建立生产机制，以新内容、新玩法留下大量活跃用户、不断培养用户粘性，为平台留下生存和盈利的火种。
内容制造才是王道，盈利模式仍需探讨
陈镭认为，未来直播已经是PGC时代，伴随着观众的日益成熟，制作精良的内容渐渐会成为直播的主流。新玩法可以在短时间内聚集人气、打造热点，但是也很容易被其他平台复制。只有内容是不可复制和代替的，腾讯花费30多亿元拿下NBA5年转播权，这就是独一无二的资源。而在未来对于稀缺资源和专业资源的争夺将会更加激烈，
此外，直播内容还依附于主播个体，明星IP也是稀缺资源的一种。诸如papi酱的视频浏览量过亿，已经尝试直播的她能长期做下来将能产生极为客观的用户粉丝量。直播平台虽然可以培养网红、生产主播，但是优质IP却都有着自己的独特内容，这才是papi酱不可替代的根本原因。因此，直播平台势必将更加激烈的挖人，优秀主播的身价还将不断上涨。
目前的直播行业还处于疯狂烧钱的状态，这样做仅仅是为了淘汰竞争对手、争夺用户粉丝。但是更重要的是，直播平台亟需建立起自己的盈利模式，尤其是在竞争日渐激烈的情况下，主播身价的看涨、宽带运行的启高都为平台带来了不可承受之重。因此各直播平台亟需探索新的盈利模式，开发周边经济、植入购物链接、进行品牌合作等形式正在涌现出来但是还不足以实现强大的盈利。因此，培植成熟的盈利模式将成为平台走到最后的关键因素。
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经历了三十多年高增长的中国经济，如今面临财富标志供应不足的问题，其表现是通胀率较高。长期以来，我国货币量（M2）处于较高的增长态势，流动性过剩的压力一直存在。这种通胀并非简单的货币现象，通过对国家权威统计数据进行分析能说明这一点。我国经济的整体通胀水平，除了用“可比价格”、“消费价格指数”这样的指标衡量外，按照费雪效应，名义利率-实际利率=通货膨胀率。我们可以通过名义GDP增长率和实际GDP增长率的差异来衡量经济的整体通胀。从表1可知，我国整体通胀要超过各类价格指数展现出来的水平。2004～2013年十年间，M2的供应量增加了3.37倍，按现价统计的名义GDP增加了3.17倍，而实际GDP仅仅增加了1.25倍。由此可以推算出2013年的总体价格水平是2004年的1.85倍，平均年复合通胀率超过7%。尤其是2005年，整体通胀水平更是达到了23.7%，接近高速通货膨胀的标准。有鉴于此，掌握货币闸门的央行往往在高物价水平的问题上承受着巨大压力，宽松的货币政策也经常被指为高通胀的重要因素。但从表一可以发现，在M2增速最高的2009年，整体通胀率却是这十年中的倒数第三，仅为2.8%。而在实际通胀最高的2005年，M2的增速也只是18%，增长率并不明显高于除2009年之外的其他年份。由此可见，仅仅从货币量增加的角度来分析我国通胀显然有失全面。与此形成鲜明对比的就是美国的情况。由于美国经济对M2的定义与人民币不同，美国CPI的统计口径也不一样。美国的M2统计不包含外汇存款和10万元以上的大额存单，因此不能简单地与中国作比较。但我们可以只就美国的情况进行分析。从美国实施量化宽松政策至今，传统的美国国债和MBS这样的金融产品都成为支撑美国发行基础货币的重要资产。美元是世界性货币，因此很多发行的美元被其他国家持有，这在一定程度上减轻了美国的通胀压力。但同时美国也是国际资本流动的首选目的地，大量的海外存量美元也会回流美国找寻投资机会。因此，也不能简单地认定美元的国际货币地位有利于其保持低通胀。相关数据如下③：从表2可以看出，即便有着长期的量化宽松政策和海外资本回流的影响，美国的M2增长率仍然低于我国同期的情况，通货膨胀率也较低。根据彭博社对美联储自2007年9月到2009年3月之间做的每笔交易所进行的分析，期间美联储向美国金融机构注入的美元高达77700亿美元④，这几乎已经接近于美国经济的M2存量，如果再考虑到乘数效应，产生的货币量更大。可见，虽然大量超发的美元通过各种方式为外国投资者所持有，一部分仍通过各种方式回流美国。作为国际资本流动的首选地，即便是在2009年6月份次贷危机的最高峰，当月也有907亿美元流入美国⑤。以中日两国为例，根据2014年1月16日美国财政部公布的数据，中日两国共计持有大约2.5万亿美元的国债⑥，仅这一项就有2.5万亿美元回流美国国内，已经占到美国国内M2存量的将近四分之一。由此可见，美国较低的通胀率还是在大量海外美元不断涌入美国的前提下取得的。那么，又是什么原因造成了中美两国如此明显的差异呢？这显然不仅仅是世界性货币这样的原因可以解释。对于这种现象，《财富标志缺失是当前经济危机的总根源》[2]一文指出，强大的财富标志体系是美国能够在超发货币、吸收国际资本的前提下保持经济平稳和物价平稳的重要保障。有了财富标志作为依托，美国既可以在国际资本市场大肆吸收资本为本国经济牟利，也不用担心海量的美元流入实体经济造成通货膨胀，还可以将经济中的投资风险转嫁他人。因此，布雷顿森林体系之后的美国反而更加如鱼得水，将世界经济和各国投资者牢牢地绑架住，而且欲罢不能。由于财富标志供应较为充足，美国经济被炒作的是股票、债券等金融资产，一般不会出现“姜你军”、“蒜你狠”这种实体商品被非理性炒作的情形。目前，我国的金融市场缺乏能够让人们追捧的金融资产：国债发行量有限，股市熊冠全球，地方政府债务高企，中小企业融资成本高涨……因此，人们只能将大量货币投资于其他非金融资产，以它们作为社会性财富标志，使得近些年中国经济出现了财富标志泛化问题。除了价格快速上涨的住房，还有涨价千倍的和田玉、屡创天价的古玩字画等等，甚至连生姜、大蒜这种普通商品都被炒作，显然对人们的日常生活有巨大的影响，已经不再是简单的通货膨胀问题。对此《，论信用货币时代财富标志的泛化》[3]一文认为，信用货币时代如果缺乏足够的财富标志，这种财富标志泛化现象几乎是不可避免的。有一个问题值得思考：我国目前最大的财富标志是什么？什么样的资产最能满足人们储存财富的需求。从我国基金的投资方向以及外汇的相关管理制度可以得出结论：美元资产是中国经济重要的财富标志。外汇占款问题、外储构成问题、外储规模扩大问题、对外贸易结算问题等等，都是我们将美元资产当成财富标志的表现。按常理而言，一国货币的发行应该基于本国的经济和国家信用，因此中国国债的确也成为中国金融市场的财富标志。可中国对美元资产的追逐和热情，使其长期以来也扮演了中国经济财富标志的角色。中国在对外贸易中使用美元以及美元的强制结算，实际上反映了中国对美元资产信用的认可和强大信心，不断增加的外汇储备规模则意味着中国将美元当成了发行人民币的重要支撑，美国国债也成为中国投资者避险的最佳投资对象。种种现象表明，美元资产在我国财富标志体系中起到极为重要的作用，在国内几乎找不到能够与之抗衡的财富标志。对于与美国存在战略竞争关系的中国而言，这样的情况何其可怕。可见，财富标志缺失对我国经济的负面影响，怎么评价都不为过。在经济转型和宏观经济下行压力较大时，采取宽松的货币政策是有必要的，但同时应辅之以可靠的财富标准体系自动调节流动性，避免严重的通货膨胀产生；同时人民币国际化开始，我们面临热钱进出频繁的局面，同样需要有财富标准来扮演“定海神针”的角色。所以，中国经济对财富标志的需要不亚于美国。如何开发出有效的财富标志将成为重要工作。我们不指望靠这些金融资产去圈外国人的钱，但也得让积累的财富有一个健康合理的去处，既能满足保值增值和变现需求，又不会对实体经济和人民的生活造成影响，避免财富缩水的危险。
二、美国养老REITS的分析及借鉴作为财富标志的思考
严格地讲，布雷顿森林体系解体后,在美国的财富标志体系中就不存在真正意义的法定财富标志，但却不乏准法定财富标志。一些金融产品往往被用来进行公开市场操作，从而支撑货币的发行，于是金融产品就扮演了准法定财富标志的角色。因此，凡是被美联储用来投放或者回收美元的金融资产，都可以纳入准法定财富标志的范畴。次贷危机以来，除了人们耳熟能详的美国国债，大量机构MBS成为美联储的操作对象，也进一步贴上了准法定财富标志的标签。这类抵押支持债券，明明和次贷危机脱不了干系，却在美联储的推动下成为支撑美元发行的强势资产，美国经济制造财富标志的能力由此可见一斑。实际上，如果按照价值稳定、信用度高的标准来衡量，美国有些资产比MBS更适合承担财富标志的作用，基于养老资产的房地产投资基金（REITS）就是其中之一。美国的养老产业不是投资商或者运营商独立开发，私募投资基金以及REITS等都会深度介入。通常，一个养老项目由开发商开发建设，由投资商购买并转交运营商经营管理。投资商既可以用出租的方式来收租金，也可以委托运营商经营，支付一定的管理费后获得全部收益，但也承担了更多的风险。在美国，养老项目大多由REITS拥有，占有全美最大的十家养老项目中的五家。这些REITS公司大多成立于20世纪六、七十年代，资产规模超过百亿美元，持有的养老项目数百。绝大多数养老项目都由REITS公司直接持有，少数由其与合作者共同发起的基金平台持有。由于不负责资产运营，百亿资产的REITS公司往往只有为数不多的员工，属于典型的资本密集型行业。在净出租的模式之下，REITS公司会将养老资产租赁给运营商，每年只负责收取固定收益的租金，其他所有运营费用以及税费、保险均由运营商来承担。通常，租金一般会占据总资产价值的8%～12%、运营收入的25%～40%。虽然重资产价格以及运营收入会随着经济形势的波动以及项目运营情况而变化，但受影响的是租金占运营收入的比例，REITS的市值、运营商的盈利、REITS公司的租金收益和分红都比较稳定，没有经营风险（除非运营商破产），这与房地产市场中，房租收入的波动小于房价波动道理是一样的。养老资产运营商可以获取剩余的所有收益，并承担绝大多数经营风险。而在委托经营模式之下，REITS公司只是将旗下资产交由运营商托管并支付每年大约5%～6%的管理费，运营商承担所有的运营成本和额外收益，自然也承担了所有的经营风险。采用出租的模式风险最低，收入最稳定，成为大多数REITS公司首选的模式。从几大养老REITS公司的报表发现，其租金收益率约占资产价值的10%左右，毛利率超过50%，有的甚至高达80%。美国经济长期处于低利率，这个回报相当可观。而且靠租金收益风险很小，即便在2008年金融危机的冲击下，大多数养老REITS公司仍然稳定分红。使养老REITS公司在上市筹融资时可以低成本吸纳资金，并具有了某些财富标志的特点。美国最大的养老REITS公司，是健康护理物业投资公司（HealthCarePropertyInvestorsInc.以下简称HCP），该公司将旗下的养老资产作为标的打包出售给投资者，由房地产投资信托公司旗下的基金进行管理和运营。购买了RETIS的投资者，通过持有基金公司的股份定期接受红利以及REITS上市的资本利得，养老资产的租金和经营性收入则成为红利的来源，其中租金收入占比超过80%。从该公司2013年度年报可以发现，作为美国首屈一指的养老REITS公司，它的管理资产规模已经达到217亿美元，拥有的各类物业资产超过1100处。其近年发展情况如表3⑦：由表3可知，最近5年HCP的股息收入稳定，且呈缓慢上升的趋势，这说明REITS的租金收入稳定，收入与资产的比例在9%左右浮动，次贷危机中没有出现大幅波动的情况。对近5年HCP财报数据进行统计，平均年毛利率为56%，净利率为28.75%，净资产收益率为9.4%。良好的数据表明较高的出租率及便利的融资应是主要原因。HCP公布的信息可知，美国几大著名的养老运营商都是合作伙伴。根据HCP在2012年初做的统计，仅一家名叫HCRManorCare的私人医疗管理公司就租用了32%的物业，而全美最大的养老运营商Brookdale租用了10%的物业。64%的资产被7家运营商租用，较高的客户集中度，使HCP公司不担心入住率和收入稳定性。有了稳定收入，HCP如鱼得水，日益壮大。它在2011年收购HCRManorCar的全部地产类资产。为了完成收购，HCP发行了24亿美元的无抵押票据，票据的加权平均期限为10.3年，加权平均成本4.83%，与美国国债的成本相差无几。此外，还发行REITS普通股募集了超过12亿美元。可见，资本市场对HCP的发展壮大起了重要作用。养老产业在美国不仅是养老投资商的事，融资、开发、运营等环节都扮演相应的角色，同时分摊风险和共享收益。一个养老项目从开发到运营，大体分为开发收益、经营性租赁收益、资产升值收益、经营收益四大类，收益量、回报周期、风险各不相同。美国养老产业生态系统，通过不同的环节实现业务细分，各类机构根据对风险偏好的不同，选择担当不同的角色。开发商可以通过开发和销售快速脱身，私募基金可以通过资产的低买高卖套利，运营商可以通过运营管理养老社区获利。而对于主要充当投资商的REITS公司而言，无论是物业租赁模式还是委托租赁模式，由于持有了大量物业，资金回收周期较长，能够在资本市场获取成本较低的长线资金是成功的关键，其重要性高于养老资产的运营。REITS之所能够迅速壮大，是因为以养老产业中最为稳定、风险性最小的租金收入作为标的物进入资本市场，因而为投资者所接受。由此，以REITS为中心，美国的养老行业形成了一个由各种业务角色共同构成的生态圈，通过化解风险、分摊压力、共享收益形成了一个完整的商业模式，可以带来低成本的资金和较大的抗风险能力，从而促进养老行业的快速发展，也体现了投资者的强大信心。这种信心如果运用得当，可以赋予养老REITS以财富标志的地位。虽然美国至今还未将REITS纳入公开市场操作，但日本央行却自2010年11月起不断扩大对日本房地产信托投资基金（J-REITS）的购买，2013年6月已达1400亿日元的规模⑧。由此可见，只要养老REITS回报率稳定，保持良好的信用度和社会认可度，也有能力在财富标志体系中占据一席之地。
三、我国养老产业普遍面临着融资困难的局面
目前，我国的REITS发行工作尚未展开，仅有少量试点。但我国的养老产业无疑具有朝阳产业的性质。按照2013年9月6日颁布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的规划，我国需在2022年实现每千位老人有35～40张床位。而根据国家统计局《2013年统计公报》公布的数字，在我国超过两亿的老年人口中，进入养老院的不足300万，还不到规划数字的一半。因此随着我国经济的持续发展和老龄化程度的加深，养老行业必将迎来广阔的发展空间。按照中国人寿的预测，2022年和2030年，我国的养老产业产值将分别达到8万亿和22万亿的规模⑨。有这样的发展前景，则基于养老资产发行REITS是完全可行的。但光明的前景并不意味着平坦的发展道路。从目前养老机构的运营状况来分析，普遍存在经营困难、成本压力高企、人员流动性大、利润空间狭小的问题。即便一些入住率超过90%的养老院，其盈利空间也很有限。从我们调研的40余家养老机构的情况来看，超过60%处于亏损或者微亏状态。少数经营状况较好的养老项目属于以下两类情况：一是能够享受到租金优惠的运营机构（公建民营为主），二是直接出卖产权并提供后续医疗健康物业服务的项目（实际上是养老地产）。大多数通过市场化运作获取土地、对入住老人定期收取租金和服务费用的养老机构，经营压力颇大。按照北京某高端养老机构投资人的说法，根据目前的运营情况来看，他们收回全部投资需要30年。因此，养老机构想要通过资本市场融资非常困难。由于整体盈利能力不强，现金流和利润率得不到保证，养老项目想要在现行制度下直接进入资本市场几乎不可能，拿到银行贷款也比较困难。目前养老机构的资金来源主要是股东自有资金，通过预售、会费等方式先期收回部分投资，随后再通过运营利润来逐步收回成本。在这种经营模式之下，虽然我国养老行业已经发展了将近20年，但始终没有出现有影响的全国性大型养老集团。实际上，比照美国养老REITS的经验，不难发现我国养老产业步履维艰、不被资本市场接纳的主要原因。首先，我国的养老产业没有实现业务环节细分，养老机构往往要承担建设、投资、管理、运营等多重角色，与美国的养老产业相比，有点类似于工业流水线诞生前后的工厂效率差别。其次，美国的养老产业，开发商投入的资金可以通过卖给REITS回收，REIST投入的自有资金则可以通过资本市场发行股票回收，持有REITS股票的投资者则可以通过在二级市场交易变现，而轻资产的运营商则几乎不存在资金回收问题。因此，美国养老产业中每个业务环节的投资经营者都不会出现资金长期收不回来的风险，这种养老产业对接金融市场的制度设计有着巨大优势。第三，从中美两国房价收入比的巨大差距不难发现，我国土地的相对成本远高于美国，市场化运作获取土地的养老机构如果不能出卖产权，想要单纯的依靠运营收入收回成本是非常困难的。可见，要推动养老行业的持续健康发展，就必须解决经营环节细分、金融市场对接、土地成本等问题，关键就是通过某种金融产品的设计，打通资本与养老资产的联系通道。而这种设计的核心问题，就是要解决资本的逐利性和如今养老资产微利性甚至无利性之间的矛盾，并构建一个类似于美国养老产业那样的生态系统。
四、依托养老资产的准法定财富标志体系设计
应该说，只要解决风险和利益的细分问题，再辅之以适度的金融创新，开发出一批养老资产的REITS并不困难。如此不仅可以替养老行业打通融资渠道，还可以让这类产品具有准法定财富标志的属性，为我国的货币存量找到一个健康合理的去处。从财富标志的定义来看，关键在于解决养老REITS的稳定性和安全性的问题，再辅之以适当的金融设计。REITS股息的变动幅度往往较REITS股价的变动为小，这意味着地产的租金收入的波动小于价格的波动。HCP公司的股息分红每年都比较稳定，但它的股价变动却大得多。比如2014年，它的股价最低点一度触及36美元，最高点则接近43美元，半年之内就有这种波动幅度显然不是理想的财富标志。在我国尤其是一线城市，土地、住房等资产价格已经处于高位，而且在2013年下半年以来已经出现了很明显的下行趋势。在这种情况下，如果直接模仿美国的权益类REITS，将土地、建筑等资产本身的价值也打包成为标的，难以达到对财富标志稳定性的要求。但如果换一种思维，主要将养老资产的租金收入流作为标的物打包上市，辅之以合适的制度安排诸如政府担保、银行贴现等等，依此建立一个准法定财富标志是可能的，但这需要政府、开发商、运营商、金融机构、监管机构、社会投资者共同参与进来。具体设想如下：首先，由专业的养老机构明确需求，确定养老项目的所处区位、设计理念、管理模式等等，由开发商进行开发和建设，并和金融机构达成约定购买的协议，即养老项目完成之后由金融机构购买，开发商不承担出租的任务。同时，由金融机构发起针对此项目的REITS产品并向社会投资者募集资金，并提供一个最低收益的担保承诺。资金募集完成之后，金融机构向开发商购买养老项目资产并长期持有，同时交由专业的养老运营商进行运营，根据投入资金数量收取固定金额的租金作为投资者最低收益的来源，并在一定程度上做出隔离经营风险的制度安排。扣除租金之外的经营性收入，绝大部分交由养老运营商分配并由其承担全部风险与成本，一小部分作为REITS投资者的浮动收益。根据HCP的经验，浮动收益与固定收益的比例保持在1:4较为合适。此外，养老行业当前融资困难的重要原因之一就是社会定位的错位，将其视作公益事业，而土地等资源却又按照市场价格配置，造成养老项目盈利困难。因此，作为土地业主方的政府，必须在土地出让金、租金和税收方面予以减免，但可从养老运营商的经营收入中获得税收等收益，甚至还可以保留政府拥有土地产权，只要承诺养老项目的土地使用权期限足够长即可。必须强调的是，这种REITS的设计思路不将资产价值包含进去，已经排除了资产价值波动的风险。如果REITS运行起来之后能够实现稳定的股息回报，需要在合适的时候通过央行等监管机构确定其准法定财富标志的地位。首先可以由社保基金、国有银行等国资背景的金融机构出面予以大幅度持有，并将其纳入银行间市场和交易所市场，增强其社会信用度和流动性，成为较为稳定的社会化财富标志。一旦时机成熟，央行可将其纳入公开市场操作并允许金融机构随时贴现，实现社会化财富标志向准法定财富标志的转化。这种制度安排的设计有三个关键问题：首先，需要确定REITS的价格。由于设计排除了重资产的价值，那么显然运用收入折现法较为妥当，也比较简单，用预期每股收益直接除以市场利率即可。但投资者对养老产业的信心将极大地影响REITS的价格和融资成本。如果银行系统能做到随时贴现、随时回购，那么按照活期利率计算REITS价格都是有可能的。其次，养老项目必须在尽可能短的时间内达到预期的收益水平，最低要求就是让运营商在支付租金和各种成本之后还有盈余，尤其在初期更是如此。无论金融制度如何创新、政府政策如何优惠，投资者每年的分红毕竟是从项目的经营收入而来。虽然REITS的大部分分红是基于租金收入，但毕竟租金来源于项目收益，风险隔离只是相对而非绝对。项目经营不佳会影响全社会对产业的信心，投资者信心越强，REITS的融资成本就越低，财富标志地位就越稳定。第三，REITS的价格也可以上下波动，但这种波动不是资产价值变化带来的波动，而是养老资产的部分收益、租金和利率的变化造成的。一旦REITS的价格低于发行价，银行系统可以按发行价接盘吸纳同时到央行去贴现，从而保证其准法定财富标志地位。实际上，经营风险隔离、租金的稳定性、REITS公司的最低收益承诺使得REITS跌破发行价的可能性不大，而且随着人们对养老行业的信心逐渐走强，养老行业融资成本的下降反而可能使得流通的REITS价格越来越高。必须指出的是，开发出基于养老资产的财富标志和让养老项目盈利并不是一回事。如果单纯的想让养老项目盈利，直接让政府无偿划拨或者低价出租土地给养老机构并实行税费减免即可，这与政府直接付费给老人入住养老院没有本质区别。但本文的目的，是要为中国经济找到健康的财富标志，养老项目实现盈利只是这项设计的重要前提之一，二者绝非一回事。此外，由于美国的养老REITS往往拥有项目的完整产权尤其是土地，而我们的养老REITS刨除了这部分支出，因此租金收入与养老资产价值的比例应该高于美国。
根据前期对我国养老机构的调研，一家中高端养老院如果经营得当，可以在一年内做到入住率80%以上。而扣除土地成本，它的建安成本大概在每平米3000元，一万平米的建筑面积可以安置200张床位，入住老人与工作人员的比例可以维持在8:1左右，工作人员的平均工资在4000元/月，人员成本大概会占据总成本的60%（不考虑土地租金），每位老人支付的各项费用大概在一个月6000元（房费、护理费、伙食费等等）。因此，假设一个免费取得土地使用权的养老项目规模为1000张床位、建筑面积为50000平米，入住率为80%，REITS公司向运营商收取投资总额15%作为年租金，再额外收取经营收入的10%作为浮动收益，，政府减免了土地租金但可以与运营商平分剩余收益，则项目经营状况大体如下⑩：从表4可以看出，REITS公司购买这样一家养老院的预算大概是1.5亿元人民币。如果一年利润2826万，则募集资金的成本只要低于18.84%就没有问题。为了方便计算，假设发行养老REITS的资金成本是10%，则可以为此项目募集约2.8亿元人民币的资金。若按照HCP公司目前股息/股价约等于5%来计算，则可收集5.6亿元的资金。而且HCP的REITS设计包含了资产价格的波动，风险显然大于只包含租金收入和少部分经营收入的设计。因此，即便按照10%的高成本来募集，REITS公司仍然可以超募大概1.3亿元的收入，这笔收入既可以作为理财资金放出去投资，也可以计提一部分作为养老院运营初期的亏损补偿。而作为购买了REITS的投资者，投入的资金可以得到几乎无风险的10%的回报，风险性、回报率相比目前理财市场上的各类产品而言具有巨大的竞争力。运营商也没有吃亏，其利润率超过100%。至于政府，表面上看放弃了土地市场化运作的收益，属于吃亏的一方。但我们可以将其视为应对人口老龄化的变相投入，而且这种投入显然比直接给社保体系注资效率更高，公众受益也更直接。此外，政府还可以将每年1067万元的稳定收入流作为标的以资产证券化的方式投入债券市场，参考国债债券5%左右的利率，便可提前收回超过2亿元的资金，还保留了土地的所有权。如果银行同样能对这一债券提供回购和随时贴现，则又能开发出一批新的债券型财富标志。当然，出于简化模型的考虑，诸如开发商的建设利润、REITS公司的运营成本、发行REITS的费用、利润留存、经营收入的波动等等因素都已剔除。但只要项目的建设成本、运营成本、运营收入之间的比例大致不变，REITS的回报率以及安全性就可以得到保证，无非是募集2.7亿元或者2.9亿元、分红2700万元还是2900万元这样的区别，没有太大本质上的不同，关键在于短时间内实现项目的稳定运营和盈利。从《2013年统计公报》中可以看到，我国目前老年人口已经超过两亿，如果按照每千人需要35张养老床位计算，则未来的养老机构需要向老人提供700万张养老床位。如果有一半床位的租金作为发行REITS的标的物。按照每张床带给REITS投资者2.826万元收入和10%的资金成本计算，发行的REITS可以募集9891亿元人民币的资金，这相当于2013年中国经济全年M2增量的7.37%以上，等于为资本市场提供一个市值超过农业银行的金融资产，等于整个中国债券市场2013年人民币债券发行总额的10.9%，相当于2013年工、农、中、建四大行居民储蓄存款的4.29%。如果这部分资产所吸纳的货币全部来源于现有存款，则按照20%的准备金率计算可吸纳货币将近5万亿元以上，这相当于2013年M2增量的36.78%。可见，如果养老REITS开发成功并投入资本市场，将极大缓解我国财富标志缺乏的困境。随着经济的持续发展和老龄化的加剧，我国养老产业的发展环境会越来越有利，养老REITS的准法定财富标志地位就会越来越巩固，未来发行养老REITS的资金成本就可以向国债这样的资产靠拢，财富吸纳能力也会得到极大地提高。在21世纪初美国信息产业最顶峰时期，投资者的热情使得纳斯达克的平均市盈率曾经高达800倍，这意味着企业的融资成本仅为0.125%，所发行股票的吸金能力可见一斑。如果未来中国的养老产业也能向投资者提供这样的信心，发行的REITS将成为中国经济最强大的财富标志之一。
五、结束语
