公积金贷款调整利率(6篇)

公积金贷款调整利率篇1

【关键词】住房公积金使用覆盖率天津市利率贷款政策

当前住房公积金制度被质疑的问题之一就是保障性不突出、公平性不足、资金利用率低等，主要体现在住房公积金的贷款和提取政策上。而扩大使用覆盖率，从政策的角度来讲就是针对这一现象积极发挥公积金的资金调节功能，来体现在保障性和平衡收入方面的作用，以免造成新的社会分配不公，违背了公平性原则。我们可以因地制宜，兼顾百姓需求和管理中心的资金运营压力，逐步对政策加以调整，积极防止政策补贴倒置（即高收入者受益率高，低收入者受益率低），从而体现公积金政策的公平性。

天津已经在通过政策的调节功能来平衡公平性上迈出了我们的步伐，我们可以就已取得的经验成果为基础秉承这一宗旨，继续加大加快天津公积金资金调节功能的发挥。下面针对采集的一些百姓需求，浅显地谈一下个人几点不成熟的想法。

一、通过丰富贷款业务种类扩大使用覆盖率

天津公积金管理目前来讲应是走在全国前列的，使用率超过了80%，要从贷款和提取甚至更多方面同时扩大使用覆盖率，会在运作中面临资金不足的问题，至使产生资金风险。因此在资金有限的情况下，丰富贷款业务种类加快资金流动效率是逐步扩大使用覆盖率的先行手段。

（一）施行差别化利率贷款政策

有调查数据显示天津市民中，43.6%的人是没有房产的，33.8%的人群只拥有一套住房，12%的人拥有两套房产，而10.6%的人拥有着三套及三套以上的房产。就是说天津市民中，每10位调查者中就会有一个人拥有三套房及三套以上的房产，而超过4成人都是无房者，自有住房率比例严重失调，没房的人还是占据着相当大的比例。而对购房需求的调查显示47.2%的人是具有刚性需求的，年龄主要集中在35岁以下；38.1%的人有改善性需求，年龄主要集中在35-45岁。刚性和改善型购房的市场的需求量依然旺盛。从年龄段分析这部分人群绝大多数应是公积金制度的参与者，因此天津的公积金在满足刚性需求和改善型住房的融资过程中，还有很大的发挥资金调节作用的空间。下面做以简单阐述。

从现行《条例》规定看，住房公积金贷款政策没有体现出对不同收入人群的区别对待，特别是减轻中低收入家庭的购房支出负担上没有发挥作用，而高收入者同样享受低利率优惠。在人民银行制定的相关利率政策中，对于住房公积金贷款利率使用固定利率，与商业银行同等期限个人房贷利率差别不大，没有拉开差距，使住房公积金贷款利率的优势不明显，失去了吸引力。

建议施行公积金差别化还贷利率：对于购买首套或仅一套（将原住房卖掉重新购置后夫妻双方名下仅有一套房产）自住、小户型住房，用于解决基本住房需求的低收入家庭，下浮一定百分比，执行更加优惠的贷款利率，发挥政策性住房金融的作用，切实扶持弱势群体解决住房困难，提高保障水平；对于购首套，但大于面积标准的施行公积金基准利率；对购买改善型二套房，但仍属小户型住房的维持公积金基准贷款利率1.1倍；对于购买改善型二套房，但属于复式或面积超标房屋的，应再上浮一定百分比（仍低于商业贷款利率），用利率上浮取得的收益弥补利率下浮付出的成本，管理中心利息收益不会出现很大波动。同时按所购房的面积、成交额、套数等因素将贷款年限也同时划分档次，刚性贷款年限最长，改善型年限贷适中，超标型贷款要适当缩短贷款年限。

（二）开办住房公积金装修贷款业务

住房公积金中心不同于商业银行，应注意维护住房公积金的社会保障性与职工受益的广泛性，维护广大缴存人的利益。因此，开展住房装修贷款应与天津的住房公积金的资金规模与资金使用率相结合，应在先保证资金安全运转的前提下，视资金情况研究开展。装修贷款的需求，目前与装修提取公积金需求相比相对弱一些。职工装修还是想使用自己的公积金余额，这样成本低，沉淀余额使用效率高。但由于天津的住房公积金贷款使用率已超80%，资金流动空间小，因此可考虑优先开办住房公积金装修贷款业务以满足职工融资需要，待资金流动性增强后再开办装修提取公积金业务。在制定住房装修贷款的政策上，应向中低收入家庭倾斜且贷款时间不宜过长（五年以内），以加快资金回笼。比如，可尝试放开第一套、小户型住房的3-5年期装修贷款。而对于第二套或二套以上的住房，面积超标的住房则不能装修贷款。与此同时由于装修市场管理相对职工购房来说较松散，手续及资料也不够统一规范，容易产生审核风险或假的装修套贷，因此制定贷款政策时更要加强对流程资料准确性的控制。

（三）支持商业贷款转成中短期公积金贷款

商业贷款转成公积金贷款多年来一直是天津贷款职工所想往的事情，但一直没能出台相关的政策。尽管商业贷款和公积金贷款之间在互换过程中存在着多种阻碍因素，但是也有少数地区已经实现了二者之间转换。据不完全统计，目前可以实现二者之间转换的城市有上海、南京、长沙、沈阳、大连、郑州、重庆、武汉、温州、廊坊、石家庄、绍兴、杭州、宣城、贵阳以及芜湖等。这些城市转贷的主要形式是：首先贷款人向公积金中心申请并征得商业贷款行同意，向公积金中心提交资料审查通过后由贷款人先行筹资还清商业贷款，再向公积金中心贷款，同时重新办理抵押。

公积金贷款调整利率篇2

摘要：从住房抵押贷款中存在的三角关系出发，对现今住房抵押贷款所面临的各种风险进行系统分析，存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。关键词：住房抵押贷款；风险；措施1住房抵押贷款存在的风险住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。1.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。1.3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。1.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。2住房抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。2.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。[1][2][][]2.2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。2.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。2.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。3结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。参考文献［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．［5］尚耀华，万威武．个人住房抵押贷款的风险与控制［J］．财经论坛，2006，（1）．［6］雁，李云飞．住房抵押贷款风险分析［J］．燕山大学学报，2005，（11）．流星毕业

公积金贷款调整利率篇3

【关键词】金融支持去库存路径研究

一、房地产库存基本情况及去化周期预测

（一）土地收储大幅减少，存量土地消化期较长

2015年，国内经济下行压力加大，房地产市场降温。受此影响，西双版纳州土地购置面积大幅降低至23.39万m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待开发土地面积54.21万m2，按照项目规划容积率2[2]计算，2015年末存量土地将新增商品房供给108.42万m2，按2015年102.79万m2[3]的销量，去化周期为1.05年。

（二）库存面积小幅降低，去化周期逐年增加

2015年末，西双版纳州房屋竣工待售面积54.7万m2，施工面积697.67万m2[4]，竣工待售面积难以全面反映房地产库存状况，应综合考虑现有竣工待售存量和现存施工面积。即：

库存面积=竣工待售面积+在建待售面积

在建待售面积为本年度施工面积扣除本年度期房销售面积和本年度竣工面积，即：

在建待售面积=施工面积-期房销售面积-竣工面积

通过计算，2015年末西双版纳州房地产库存面积481.37万m2，按2015年销量，西双版纳州房地产库存去化周期为4.68年，虽然2015年末商品房库存面积同比降低7.52%，但由于销量下滑，去库存州周期呈逐年增加态势（表1）。

（三）房地产投资保值功能弱化，进一步增加去库存周期

2015年，西双版纳州房地产市场量价齐跌，全州商品房销售面积102.8万m2，同比下降27.0%；主城区商品住房均价4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投资保值功能弱化，一方面将导致投资购房需求减少，另一方面将增加二手房供给，进一步增加去库存周期。调查显示，目前西双版纳手中有2套及以上住房的城镇居民倾向通过抛售来缓解资金压力，调整投资结构。监测显示，2015年西双版纳州府景洪市二手房销售面积22.06万m2，同比增长19.63%[6]。

综合考虑西双版纳州待开发土地存量和商品房库存量，房地产库存去化周期为5.73年，考虑到商品房投资保值效应减弱影响，西双版纳州房地产市场库存去化周期将进一步增加，去库存形势严峻。

二、金融支持西双版纳房地产去库存基本情况

（一）个人住房贷款增速回落，利率整体下降

截止2015年末，西双版纳州银行机构个人住房贷款余额64.89亿元，同比增长13%，低于各项贷款增速4.7个百分点，个人住房贷款增速近6年首次低于各项贷款增速，个人住房贷款占各项贷款的20.6%，较2014年降低0.9个百分点[7]，不良贷款余额1595万元，不良率0.2%，低于全州各项贷款不良率4.26个百分点[8]。

监测显示，2015年全州银行机构发放个人购房贷款3896笔，金额10.63亿元，分别比2014年增加56笔和0.15亿元，其中基准利率贷款占比95.3%，较2014年增加5.8个百分点[9]。

（二）采取多项措施，提高住房金融服务水平

结合实际，西双版纳州部分银行机构通过采取优化贷款审批流程和住房贷款产品创新，进一步提高了住房金融服务水平。如建设银行充分发挥系统优势，大力推广个人住房贷款系统审批放款、邮储银行优化贷款审批流程，实行个人住房贷款3日办结制度，有效提高了个人住房贷款的审批发放效率；农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷款”业务，缓解了农民工购房贷款难问题。

（三）完善住房公积金管理办法，放宽住房公积金政策限制

2016年4月20日出台的《西双版纳州住房公积金个人住房按揭贷款管理办法（试行）》，对住房公积金管理做出重大调整：一是开始允许用住房公积金办理住房按揭贷款；二是提高住房公积金贷款限额。夫妻双方缴存的家庭贷款限额由40万元调整为50万元，单身职工或者夫妻只有一方缴存的贷款限额由30万元调整为35万元；此外还进一步放宽了住房公积金提取条件和提高了公积金提取限额。

三、金融支持西双版纳房地产去库存的制约因素

（一）预告登记缺失，金融机构面临双重压力

目前西双版纳州尚未建立商品房抵押预告登记系统，导致个人商品住房抵押登记率低，存在较大的风险隐患，同时制约了业务开展。一方面预告登记系统缺失，可能会给资金压力较大的开发商留有推迟备案，或备案后再过户给其他买家，甚至与假冒购房者勾结，骗取银行按揭贷款的可乘之机。另一方面预告登记系统缺失，金融机构难以实现抵押登记信息共享。对于处于新售房产权办理存续期的已抵押商品房，无法通过预告登记系统办理按揭贷款预告登记和抵押预告登记。

由于预告登记缺失，全州多家银行机构个人住房贷款抵押登记率在全省排名末位，业务拓展能力受限。如州内某国有商业银行个人住房贷款抵押登记率全省系统内排名倒数第一。如果状况得不到改善，上级分行或将采取上收个人住房贷款审批权等处罚手段。此外，由于预告登记缺失，目前辖区某银行机构已叫停了商业用房贷款业务。

（二）利率压缩空间有限，影响购房需求的进一步上升

一是首套房贷款利率难以进一步下降。2015年全州银行业金融机构累计发放贷款首套房贷款10.63亿元，加权平均利率为基准利率1.01倍[10]，按5年期贷款基准利率4.9%计算，加权平均利率为4.95%，扣除资金和业务成本，在当前利率市场化，存款竞争加剧的情况下，利润空间较小。二是非首套房贷款利率已接近政策下限。2015年全州银行业金融机构发放二套房贷款8188万元，平均利率为基准利率1.12倍[11]，已接近“贷款利率不得低于基准利率1.1倍”政策下限。

（三）政策落实不到位，执行情况分化

2016年2月1日，《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）对首套房及二套房最低首付比例进行了调整。通知下发后，西双版纳州各银行业金融机构自3月起陆续对个人住房贷款首付比例做出调整，但政策执行情况存在较大差异。

监测显示，全州仅建设银行3月当月发放首套房贷款平均首付比例降至20%，其余银行机构首套房贷款平均首付比例仍为30%以上[12]。自3月起，全州银行业金融机构均对二套房贷款首付比例进行了调整，2016年5月共发放二套房贷款63笔，金额0.17亿元，平均首付比例37.3%，较去年同期降低6.7个百分点。

（四）个人住房信贷产品创新不足，行业竞争弱化

西双版纳州各银行机构的个人住房贷款差异化较小，产品创新乏力，各行主要依靠向房地产开发企业发放房地产开发贷款，加强与房地产企业的合作来开展个人住房业务竞争。银行机构开展的住房金融创新主要集中于优化审贷流程，提高发放效率方面。针对特定人群和特定领域的信贷产品较少，全州仅有农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷”业务，但也处于初期推广阶段，产品不够成熟。

目前全州个人住房贷款业务主要集中在国有商业银行，行业竞争较弱。法人金融机构尤其是农信社支持房地产去库存作用尚未发挥，2015年全州农信社累计发放个人住房贷款19笔，金额659万元，仅占全州发放额的0.58%[13]。而2015年末，西双版纳州农信社各项贷款余额100.11亿元，存贷比64.93%，各项贷款余额占全州比重达31.76%[14]。

四、金融支持西双版纳州房地产去库存路径选择

（一）尽快搭建西双版纳州商品房预告登记系统

建议尽快建立西双版纳州商品房预告登记系统。目前全州不动产统一登记工作正在稳步推进中，政府和相关部门应抓住机遇，以推进全州不动产统一登记工作，建设不动产统一登记系统为契机，探索搭建西双版纳州商品房预告登记系统，开办商品房预告登记业务，切实提高个人住房贷款抵押登记率。同时加强信息共享，有效防范房地产市场潜在风险，降低银行业金融机构考核压力，提高办理个人住房贷款业务的积极性。

（二）建议适当放宽个人住房贷款政策

在首套房贷款利率压缩空间有限的情况下，建议适当降低二套房贷款最低利率标准，降低居民购买二套房贷款资金成本，进一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西双版纳州金融机构下调二套房首付比例以来，二套房贷款快速增长。3-5月全州银行业金融机构累计发放二套房贷款139笔，金额4336万元，同比增长2.76倍和2.57倍[15]，政策效应明显。如果二套房贷款利率能够适当下调，将进一步增加居民购买改善性住房的意愿。

（三）完善住房信贷政策传导机制

加大窗口指导力度，引导银行金融机构认真贯彻落实住房信贷政策，积极支持个人住房贷款需求。探索建立住房信贷政策导向效果评估体系，将各银行金融机构住房信贷政策执行情况、个人住房贷款发放情况、个人住房贷款产品创新等纳入评估指标体系，定期开展评估工作，通报评估结果，并将评估结果纳入对各金融机构的考核评价，切实强化住房信贷政策传导机制，提高银行金融机构贯彻执行住房金融政策的积极性。

（四）鼓励加大个人住房金融产品创新和行业竞争

鼓励金融机构加大个人住房金融产品创新力度，加大对农民工贷款买房，房屋租赁市场等方面的信贷产品创新力度，丰富个人住房贷款产品，针对不同的贷款主体，灵活还款方式，提高个人贷款购房意愿。积极支持和鼓励农业银行加大“农民安家贷”投放力度。鼓励农村信用社加大住房金融业务拓展力度，积极开展个人住房贷款业务，充分发挥其体制和机制优势，积极开展个人住房贷款产品创新，促进西双版纳州个人住房贷款业务良性竞争和加快发展。

参考文献

[1]数据来源：西双版纳州统计局.

[2]经调查，西双版纳州土地储备量较大的开发商待建项目设计容积率为2.

[3]数据来源：西双版纳州统计局.

[4]数据来源：西双版纳州统计局.

[5]数据来源：西双版纳州统计局.

[6]西双版纳州房地产管理处调查数.

[7]数据来源：人民银行西双版纳中支信贷收支表.

[8]数据来源：人民银行西双版纳中支不良贷款监测表.

[9]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表.

[10]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.

[11]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.

[12]人民银行西双版纳版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表监测情况.

[13]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表汇总统计.

公积金贷款调整利率篇4

一、减值准备的追溯调整

根据《》和《》的规定，应当计提固定资产、投资性房地产、无形资产、在建工程、长期股权投资、抵债资产、金融资产等减值准备的，或者由于会计政策的原因导致减值准备计提不足的，按照新会计准则的要求应当计提或补提相应的减值准备，并调整期初留存收益。上述资产减值准备的计提，属于会计政策的变更，参照《》进行处理，调整时需掌握追溯调整法的关键：即应当将会计政策变更的累积影响数调整期初留存收益。留存收益包括当年和以前年度的未分配利润以及按照相关法律规定提取并累积的盈余公积。调整期初留存收益是指对期初未分配利润和盈余公积两个项目进行调整。

但在调整时应注意以下几点：

一是对于《企业会计准则第8号——资产减值》界定的长期资产(固定资产、投资性房地产、无形资产、在建工程、长期股权投资)，减值准备一经计提，不得转回。所以该《规定》要求计提或补提相应的减值准备，没有提出可以转回。

二是金融资产减值一般可以转回。(1)交易性金融资产不涉及减值问题，因为短期内很快要卖掉，不需要考虑减值。(2)持有至到期投资期末发生减值迹象时要进行减值测试，减值以后的期间可以转回。会计处理如下：借记资产减值损失”，贷记持有至到期投资减值准备”。(3)贷款和应收款项。应收账款核算和旧准则下处理没有差别，通常是按账龄分析法进行处理。贷款减值时，贷款”明细账转入贷款——已减值”明细，按照摊余成本×实际利率计算出利息收入：借记贷款减值准备”，贷记利息收入”。(4)可供出售金融资产。由于公允价值未必反应债券发行方重大的财务困难，所以计提减值和公允价值计量在可供出售金融资产方面是存在差别的。公允价值反应了市场的完善性，但并不承认市场是有效的，由于信息不对称的存在，公允价值并不能真实反应被投资单位财务恶化的全部信息，而减值的存在就解决了这样一个问题。公允价值后续计量时，公允价值变动记入到资本公积一其他资本公积”科目。可供出售金融资产发生减值时，要把记入到资本公积中的累计损失转出，然后根据公允价值变动之和确认为资产减值损失。但不需设置可供出售金融资产减值准备”账户，一般用可供出售金融资产——公允价值变动”账户。会计处理如下：借记资产减值损失”，贷记资本公积——其他资本公积”(记人到资本公积借方的累计公允价值下降损失；如果是公允价值上升则从资本公积转出)、可供出售金融资产——公允价值变动”。

二、实际利率法下摊余成本的计量

按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定，交易性金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行计量，持有至到期投资、贷款和应收款项的，应当按照实际利率法采用摊余成本计量，并将账面价值与按实际利率法计算的摊余成本的差额调整期初留存收益。如果在首次执行日之前采用名义利率法计量相关金融资产的账面价值，且有客观证据表明与按照实际利率法计量的摊余成本相差较小的，可以不作调整。

划分为可供出售金融资产的，应当在首次执行日按照公允价值计量，并将账面价值与公允价值的差额调整期初资本公积。

贷款的处理是金融机构的特殊处理，需要特别予以说明。总体来看，贷款处理除了分录处理比较特殊以外，其他处理基本与金融资产处理类似。这里需要特别注意的处理有三点：一是虽然是实际利率摊余成本计量法，基本理念和持有至到期投资一致，但是在计算资产减值损失时，如果有未收到的应收利息，则应收利息构成减值前的摊余成本，也就是在金融机构的风险管理理念中，如果债务人发生财务危机，不能奢望应收未收的利息能够实际收回，所以把这部分应收利息也确认为减值了。这点处理和持有至到期投资不一致。二是对于发生减值的贷款，要将贷款本金全部转入贷款——已减值”科目，这样处理有利于金融机构对于减值的贷款进行专项管理和追踪。第三点就是贷款减值的结转问题，如果实际从债务人收回贷款的，贷款减值准备的结转应按照摊余成本和实际利率确定的利息收入来结转，这也是和持有至到期投资以及一般的减值处理存在差异的地方。

[例]2007年1月1日，光华银行向某客户发放一笔贷款200万元，期限2年，合同利率10%，按季结息。假定该贷款发放无交易费用，实际利率与合同利率相同。每半年对贷款进行减值测试一次。其他资料如下：(1)2007年3月31日、6月30日、9月30日和u月31日，分别确认贷款利息5万元。(2)2007年12月31日，采用单项计提减值准备的方式确认减值损失20万元。(3)2008年3月30日，从客户处收到利息2万元，且预期2009年度第二季度末和第三季度末很可能收不到利息。(4)2008~6月30日，对该贷款进行减值测试，未发生减值损失；2008年12月31日，对该贷款进行减值测试，预计未来现金流量现值为166.53万元。(5)2009年1月10日，经协商，光华银行从客户收回贷款170万元。假定不考虑其他因素。要求：编制光华银行上述有关业务的会计分录。

(1)发放贷款

借：贷款——本金2000000

贷：吸收存款2000000

(2)2007年3月31日、6月30日、9月30日1和12月31日，分別确认贷款利息

借：应收利息50000

贷：利息收入50000

借：吸收存款50000

贷：应收利息50000

(3)2007年12月31日，确认减值损失20万元

借：资产减值损失200000

贷：贷款损失准备200000

借：贷款——已减值2000000

贷：贷款——本金2000000

此时，贷款的摊余成本=200-20=180(万元)

(4)2008年3B30日，确认从客户处收到利息2万元

借：吸收存款20000

贷：贷款——已减值20000

以实际利率摊余成本为基础应确认的利息=180×10%/4=4.5(万元)

借：贷款损失准备45000

贷：利息收入45000

此时，贷款的摊余成本=180-2+4.5=182.5(万元)

(5)2008年6月30日，确认贷款利息

以实际利率摊余成本为基础应确认的利息=182.5×10%/4=4.56(万元)

借：贷款损失准备45600

贷：利息收入45600

此时，贷款的摊余成本=182.5+4.56=187.06(万元)

(6)2008年9月30日，确认贷款利息

以实际利率摊余成本为基础应确认的利息=187.06×10%/4=4.68(万元)

借：贷款损失准备46800

贷：利息收入46800

此时，贷款的摊余成本=187.06+4.68=191.74(万元)

(7)2008年12月31，确认贷款利息

以实际利率摊余成本为基础应确认的利息=191.74×10%/4=4.79(万元)

借：贷款损失准备47900

贷：利息收入47900

未确认减值损失前，贷款的摊余成本=191.74+4.79=196.53(万元)

应确认减值损失=196.53-166.53=30(万元)

借：资产减值损失300000

贷：贷款损失准备300000

确认减值损失后，贷款的摊余成=166.53(万元)

(8)2009年1月5日，收回贷款

借：吸收存款1700000

贷款损失准备314700

公积金贷款调整利率篇5

月1日起，房地产市场政策的大变化无疑成了市场关注的一个焦点，许多城市的房产新政正式出台。楼市是一个政策市。随着10月22日国家权威部门一系列政策组合拳的出台，上海、南京、福州、武汉和南昌等地都相继出台了一系列激活楼市的政策。

这次新推出的房产政策力度不小，其关键点就在于激活自住需求，而首次置业无疑是其中最大的受惠对象。根据央行政策，首套房购买者可以享受到两大好处：一是只要是普通住宅的购买者，首付比例都可降为20%；二是按揭利率可最低下浮为贷款基准利率的0.7倍。另外，首次购买90平米以下普通住房契税统一下调到1%。而除了“国家版”的政策之外，各个城市更是出台了鼓励首次置业的“地方版”政策，让购房者切切实实尝到了甜头。对此，日前摩根大通的研究报告称，中国出台刺激房地产市场的政策不仅必要，而且是促进内需增长最关键的措施之一，而这些措施旨在鼓励首次置业者，他们成了这次政策最主要的着力点。

购房者对这一政策的变化是心知肚明的，近一阵在上海等城市的房地产交易中心，前去办理“首次购房证明”的购房者出现了久违的排队现象，进一步显示了其在当前市场上所引发的关注度。其实纵观这些年来房地产市场政策的变化，首次置业始终是受鼓励的对象，这也为我们把握政策的脉络搭建了一个清晰的角度。

利好诱发购房机会

契税减免、利率下调、首付降低……在一系列优惠政策的诱惑下，像李辉这样的购房者终于有些按奈不住了，他准备在这几个月到房地产市场转转，看看有没有出手时机。李辉说：“现在有这么多有利房地产市场的政策出台，对于我们购房者来说也应该多多留意市场的变化，不要忽视政策利好带来的购房机会。毕竟根据我自己的情况，买房不可能等太久，这些政策增添了我的信心。”

其实，此次房产新政的出台是与整个经济大环境息息相关的，美国“次贷危机”引发了一场席卷全球的金融风暴，这也给中国经济带来了非常巨大的影响。在这种情况下，启动内需无疑是当务之急，而房地产无疑成了急先锋。现在有种种迹象表明，2009年我们面临的经济形势可能会更加严峻，这也决定了有关方面可能会进一步推出鼓励房地产市场发展的政策，也将给购房者带来更多的实惠。

那么，未来还可能会有哪些政策出台呢？总体来看，值得关注的有这样几点：首先，“购房退税”是否会重出江湖，“购房退税”是1998年在上海房地产市场低迷的情况下出台的，但其实这种优惠政策在许多国家和地区都一直存在，在那里购房都能享受到退税优惠；第二，购房财政补贴是否会全面启动，目前在西安、南京、扬州等城市，已经开始执行这项措施，其是否会全面铺开就值得大家进一步关注；第三，购房入户是否会大面积展开，购房送蓝印户口这类优惠政策此前在上海也曾实施过，这对刺激楼市具有相当大的作用，目前一些城市已经开始逐步运用此项措施。还有对“改善型”普通住房究竟如何定义也是个相当关键的焦点，其中主要涉及到房地产交易中心和银行两个层面，对此购房者也可进一步留意。

而从市场的角度来看，房产新政的出台虽然难以改变楼市短期调整的态势，但是其作用将会慢慢地显现出来，对于购房者来说就要把握市场低迷期的购房机会，因为这样的阶段往往是淘房的好时机。

买房策略以变应变

政策在变，投资者买房手段也应该以变应变。从这些政策的着力点来看，我们可以发现这样两个关键词：一是首次置业；二是普通住房。所有的政策措施都是围绕着这两个范畴展开的，由此我们的购房策略可以以此为基础，在当前紧紧把握这样三点：

一是紧盯普通住房，在当前的市场情况下特别要留意那些“非转普”的房源，随着各地普通房标准的出台，其所涵盖的范围大大增加了，这也给了我们更多选择的机会。换句话说，我们购房应该以普通住房作为首选，这样即使未来政策发生变化，仍然可以避免成为被“打压”的对象。

二是用足政策上限，其别是要对梯级购房策略进行调整。此前我们一直强调买小换大的梯级购房策略，但在目前的政策背景下，如果在首次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制。所以，在首次购房时应该根据自己的能力，尽量多地满足实际的居住需求，充分享受首次置业政策所带来的实惠。

三是力降利息成本，根据当前的政策，巧用公积金贷款无疑是最佳的手段。目前公积金贷款利率进一步下调，从10月27日起，5年期(含5年)公积金贷款利率从4.32%下调至4.05%，5年期以上公积金贷款利率从4.86%下调至4.59%。以上海为例，如用足80万元贷款，贷款年限为20年计算，如果按等额本息计算法计算，贷款购房者每月还款额为5100元，每月要比商业贷款(7折优惠，利率为5.04%)少还197元。应该说其中的实惠不少。

为改善购房支招

目前，政府对于改善型住房的界定还不明确，所以，还应根据细则颁布的内容再作应对打算。当然，这也并非意味着当前就无法改善自己的居住条件，如果将改善型住房还严格与“首套房”政策挂钩的话，问题便迎刃而解了。普通购房者可以有以下两种选择：

一是以普通房换普通房。这种模式的具体操作办法是先卖掉旧房，再购入面积比原来大但仍属于普通住房的房子，这样仍能享受购买第一套普通住房的政策优惠。政策对卖出惟一一套自住房之后，再次买入普通住房的还是有很大的优惠。

二是地段换大房。这种模式要求以好的地段来换大房。比如先卖掉市中心区域内的旧房，然后分两步买入地段等级下降一些的一大、一小两套普通住房，先买入大房，由于这套房子可划入首次购房范围，可在享受首付二成的优惠条件下，还能争取公积金和商业贷款方面的优惠。办妥第一个步骤之后，再购买另外一套小房，争取全额支付，不使用贷款，以免因为被列入第二套房而徒增购房成本。

降低利息成本的途径

购房依靠住房公积金贷款，能让购房者轻松不少。对于普通购房者来说，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的难度，因此向银行申请住房按揭已成为购房者的首要选择。一般情况下，居民购房申请按揭贷款有两个选择，一是申请商业贷款，二是申请住房公积金与商业组合贷款。如果能够申请到尽量多的住房公积金贷款，肯定能够让购房成本降下来，因为住房公积金贷款与商业贷款相比，利率方面存在较大的优势。

央行最近一次下调之后的住房公积金贷款利率标准，5年期以下利率为4.05%，5年期以上贷款利率调整为4.59%。就中长期贷款来说，住房公积金贷款利率比最大限度下浮至基准利率0.7倍的利率水平，还要低0.45个百分点。对于同样一笔40万元的按揭贷款，以等额本息还款法还款，商业贷款与住房公积金贷款之间每月还款额相差98.6元

还有一个不可忽略是公积金贷款首付比例的调整。据了解，目前北京和上海下调了购买普通住房的首付比例，由原来的30%调整至20%。此外，南京、武汉、成都、郑州等城市的住房公积金贷款首付比例也下调至20%。

除了少数情况外，各地对申请住房公积金贷款的条件并未调整，如北京、上海、广州等地的申请条件与原来相比，几乎没有变化，总体来看，既未放松，当然也没有从紧。不过，某些特殊情况还是提出了较高的要求，如上海对于申请贷款总额80万元，要求申请人除了符合住房公积金缴存、还款能力等条件外，还必须是第一次购买自住房，且以户为单位申请(两个或者两个以上同户成员共同参与贷款)。如北京对申请总额为78万元，也要求借款人必须的信用等级为最高的AAA级。

值得注意的是，有些地区推出了一些新的举措，如放松借款申请人的年龄限制，北京贷款期限最长可以计算到借款人70周岁；或者实行异地贷款，如在其他城市缴存公积金在成都可以买房，也可申请住房公积金贷款；或者实施商业贷款转为住房公积金贷款业务，如温州市对符合条件的购房者，允许其将商业贷款转办为公积金贷款，最高额度可达50万元。

灵活运用新政省钱

根据政策的变化，如何灵活运用政策，并根据政策的调整达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点认真研究。《科学投资》在此推出几个办法，以期达到抛砖引玉的作用。

提前还清贷款

在北京，如果已经办理住房公积金贷款，第二次购房时能否享受到首次申请贷款的优惠政策呢？答案是可以的，但需要还清贷款。按照北京公积金贷款的有关规定，借款人在第一笔住房公积金贷款还清后，就可以申请第二笔公积金贷款，因此公积金贷款不存在二套房提高首付或利率的问题。至于第一套住房要不要售出，政策没有明确规定，因此购房者可以灵活调整，在这点上与享受下浮基准利率0.7倍的商业贷款优惠措施有所区别。

家庭成员巧帮忙

为了能够获得更高额度的住房公积金贷款，可以尝试家庭成员组合申请贷款。如上海规定，与在一起居住满一年以上的直系血亲，共同申请住房公积金贷款，最高可达80万元。因此有专家建议，可以让与自己同住的父母、子女等一起申请房贷，贷款额度比个人要高得多。

当然，还有一个方式就是利用直系亲属的公积金来冲还贷。如福州公积金新规规定，住房公积金贷款人购房时可提取本人配偶及同在一户的贷款人本人父母、子女等直系亲属的住房公积金用于购买普通商品住房。

早早备足缴存余额

在上海，对于希望获得个人最高30万元贷款的改善型购房者来说，必须先做好准备，因为根据住房公积金贷款的条件，缴存余额必须达到一定金额，才有可能足额申请贷款。上海规定，基本住房公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的住房公积金可贷额度。但是不要小看这7500元的缴存余额，因为对于一般的家庭来说，只要还在还贷过程中，每月缴存的公积金资金都会自动用于冲还贷，余额所剩无几。因此这个时候要做的就是停止冲还贷，而改用现金还贷，使公积金账户中的资金沉淀下来。

尽量转办“商转公”

如果能够将商业贷款转为公积金贷款，因为两者之间的利率差，这无疑能够让购房者省下一大笔开支。假如某温州市民早前购置商品房时，按基准利率向商业银行申请贷款50万元，分20年还清，目前其商业性贷款还剩40万元；若申请转贷成功，该市民每个月可减少600余元的利息支出。此外，辽宁鞍山市也实施了同样的措施。

公积金贷款调整利率篇6

央行破天荒在一个月内两次降息，让当初申请不同贷款品种的房贷客户喜忧参半。经过两次降息的调整后，商业住房贷款利率及公积金贷款利率均下调了0.36％，以50万元的住房贷款余额来计算，每年可以减少1800元的房贷利息。不过，前几年申请了固定利率房贷的客户，可能就有些乐不起来了。降息之后，固定利率与浮动利率之间的息差进一步扩大，由于仍然存在的降息可能，固定利率的风险再次呈现。

两次降息：供房压力有所缓解

从2004年申请住房贷款购房后，小马几乎已经习惯了每年年初时，都要往自己的还款账户上多存入几十元，“2004年到现在，一直处在加息的过程中，最开始的时候房贷利率是百分之五多一点，每年都要往上调整，现在已经接近百分之七的水平。”所以，初次听闻降息的报道，小马的第一感觉是意外，不过想到可以减少一部分月供，还是觉得很高兴，他说：“万物涨字当先的环境下，月供能够不增反降，实属难得。”对于大部分普通百姓来说，降息带来的最大的直接益处莫过于供房压力有所缓解。

2008年9月16日，央行6年来首次进行降息，不过，与以往的加息步伐相比，此次降息，特别是针对住房贷款的中长期利率下降的幅度并不大。其中，一年期贷款利率下调0.27个百分点，由7.47％下降至7.20％。三至五年贷款利息只下调0.18％，由7.74％下降至7.56％。住房贷款中普遍使用的五年期以上贷款利息则只是象征性下调0.09％，由7.83％下降到7.74％。从利率下降的幅度来看，此次降息给贷款者带来的实惠并不多。

不过，今年10月9日再次进行的利率调整则要力度大得多。一年期以上的贷款品种，利率均下调0.27％。较受关注的五年期以上贷款利率也由7.74％下调至7.47％。

经过两次降息之后，五年期以上贷款利率下调的幅度累计为0.36％。如果以50万元的贷款余额来计算的话，每年由此减少的利息负担为500000×0.36％=1800元，平均每个月可以减少的还款额在150元左右。在房贷的存量客户中，不少人都是享受的85折的优惠房贷。以最优惠的住房贷款利率来计算，两次降息后，房贷利率也将由6.64％下调至6.35％。同样以50万元的住房贷款余额来进行试算，可以得到每年可节省的贷款利息为500000×(6.64％-6.35％)=1450元。

值得一提的是，公积金贷款的利率进行了同步的调整。经过两次降息，五年期以上公积金贷款的利率将由5.2％下降到4.86％的水平。与商业住房贷款相比较，公积金贷款的优势进一步显现。

固息贷款：可适当进行转换

可是，对于已经申请了固定利率房贷的人来说，降息之后，个中滋味就五味掺杂了。在加息的过程中，固定利率贷款能够锁定风险，即使贷款利率上调，还贷计划也不会受到影响。正是出于这个因素的考虑，去年许多购房人都瞄准了固定利率房贷。但是，在硬币的另一面，当利率出现下调时，固定的利率就意味着房贷人无法从降息中获益。

那么，央行降低贷款利率之后，推出固定利率房贷的银行是否也对利率有所下调?截至到目前，仅有光大银行于今年6月份曾经对固定利率房贷产品进行过统一的利率下调。调整后的1～3年期固定利率，优惠利率为6.63％，3～5年期优惠利率为6.78％，5～10年期优惠利率为6.93％，这也是同业中最低的固定利率水准，但与降息后的优惠住房贷款利率相比，固定贷款利率显然还是要高出不少，如拿5年期以上的优惠住房贷款利率相比较，固息贷款与浮息贷款利率之间的差异已达0.58％，未来央行进一步降息后，息差还有可能进一步拉大。

按照海外固定利率房贷的惯例，当市场利率出现变动时，固定利率也会相应做出调整。但是在两次降息之后，固定利率还没有调整的迹象。记者了解到，一些提供固定利率房贷业务的银行，可能会在近期对新推出的固定利率贷款的利率进行下调。不过，对于已经申请固定利率房贷的客户来说，无论固定利率或是浮动利率进行怎样的调整，在贷款期限内，都需要按照合同事先约定的贷款利率来执行，因此外部调整不会对以前的老客户产生影响。一方面，固定利率可以起到锁定贷款成本的作用，但是，它本身也含有一定的风险，在降息之后，其缺点便有所显露。

记者也了解到，在一些银行所推出的固定利率贷款产品中，也提供了一些转换的条款。

一种是以支付转换费的形式，将固定利率转作浮动利率。如光大对于已办理固定利率房贷且贷款存续期在1年以上的，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷，违约金标准为：违约金额×(贷款发生时候固定利率一当时市场浮动利率)×固定利率剩余期限×1/3；如果固定利率贷款存续期在5年以上的可免收违约金。

第二种形式是执行客户的“选择权”。农行规定，贷款人选择固定利率贷款，在享受房贷固定利率期间，利率上调，贷款者仍享受不变的固定利率，而一旦贷款利率下调，下调幅度达到1％以上，他可以相应同水平的降低固定利率。不过值得提醒的是，农行规定，在贷款期内，贷款人只能执行一次这样的选择权。