城中村改造现状(6篇)
城中村改造现状篇1
摘要：伴随着我国城市化进程的加快，城市规划在涉及商业、交通、居住、景观等方面的面积需求不断扩大，致使这些被誉为“城中村”的规划项目成为当今改造的重点和难点，“城中村”改造当应运地成为城市化进程加快的动力之源。
关键词：城市规划；城中村；改造；郑州
城市规划中现代城市发展与城中村改造问题如何解决将对推进城市进程、优化城市居住生活、提高城市文明综合素质有着举足轻重的作用。因为城市规划促使市区规模扩大，经济利益重构，社会分工细化，这种社会结构的变化使得城市生活空间上产生疏离与隔膜，对社会和谐造成负面影响。因此解决“城中村”问题在城市规划中起到的预防引导作用，显得十分迫切和必要。
一、“城中村”的存在与形成
伴随着我国城市化进程的加快,城市规划在商业、交通、居住、景观等方面的需求面积不断扩大,致使原有市区紧邻的大量的村落纳入城市化进程中，这些划入城市规划面积中的村庄随即出现“融合”还是“隔离”的矛盾状态，接踵而来也就涌现出大量城市与农村生活和生产上的不协调。这些被誉为“城中村”的规划难点一直以来成了城市规划中亟待解决的问题。
二、城市规划中“城中村”改造的复杂性
面对改革开放以来城市更新的快速性和复杂性，城市规划本身适应整个城市发展进程的轨道有待提高。如在城市总体规划层面上，很多城市基于市公共功能提升、城市产业结构升级、城市规划转型发展等项目，对现状用地进行大幅度调整和分配，但是对于如何更合理、有秩序、分期限地实现这些用地调整和功能置换，缺乏针对性研究和相关政策支撑。对房屋产权关系，规划中对现有权益、利益的再分配和重大调整不够成熟，尽管在前期的规划中已经形成了初步的规划模式和改造案例，但其必要性、合理性和操作性也伴随着新的问题出现需要更深入的论证。
三、国内外城市规划与城中村问题的研究动态
（一）我国城市规划与城中村改造问题研究
1．改革开放以来城市的迅速膨胀，人口迅速增多，建筑面积日益扩大。例如：在1978年，城市数量193，区域人口7682万，建筑用地6720平方公里，到了2007年城市数量655，区域人口33577万，建筑用地达到36351.7平方公里。
2．根据不同城市发展要求进行适合的城中村改造
（二）国外表现在自住型居住区研究
国外自助型居住区多是城市贫困人口集聚地、主要集中在发展中国家，多为临时棚户搭建，其改造方式有两种：
1．通过行政管理手段提升社区居住品位。
2．进行重建式改造，为低收入居民建设新廉价住所。
四、郑州市城市规划中“城中村”概况
（一）郑州市城市与“城中村”的分布情况
郑州市是我国人口第一大省省会，雄踞中原腹地，目前建成区域共有近130个城中村，占地面积约70平方公里。据统计，为加快郑州市商业贸易城市和交通运输枢纽城市规划建设步伐，已有一半城中村需实施改造，针对这些数据和实际情况我们就必然面对一个规划建设、开发利用、投资回报、管理制度等方面城市规划问题,这是一项复杂的系统工程。
（二）“城中村”在郑州市存在的问题
1．“城中村”与郑州市住房问题。近期在郑州市调查显示“城中村”的居民中90%以上为农民工和刚毕业大学生，人均使用面积5平方米以下的住户占50%，在近几年所住社区发生案件比重达72%，其中近1/4的案件涉及人身伤亡。土地二元结构与城市空间扩张是“城中村”形成的直接诱因；大比例流动人口对住房消费的选择，是“城中村”形成的深层次原因。
2．改造中和改造后城中村居住形态。目前郑州市城中村两大居住模式：一是城市型，也称为城中村，二是乡村型，是目前还有一定数量耕地的农业人口，在改造中应从实际出发。
3．城中村改造与城市公共设施。
4．城中村改造与城市生态文明。
5．城中村改造与公共交通系统。
6．城中村改造与历史文化遗址保护。
五、郑州市“城中村”改造新问题
最初郑州市在进行一部分“城中村”改造过程中借鉴了一些典型城市的改造模式，采取村民自我改造和开发商直接投资两种形式，让都市村庄真正成为都市的元素，城中村改造过程也被称为城市完善市政设施的“最好的时机”，根据近期的调查发现郑州市“城中村”改造：
1.在临近商业区的改造上存在着土地归属和如何利用上的矛盾点。
2.在扩充行政区的“都市村庄”改造中居住模式和居住区规划上怎么适时的合理化。
3.因需要完成交通和新道路规划而要迁改本改造区居民原址的情况。
4.新历史文化遗址和原址需要扩大保护区域而牵涉到的“城中村”等。
以上这些新的问题不断出现但又必须解决，如郑州市的商贸城特点，在环外的“城中村”改造上采纳强调生活教育模式，让景观和教育成为入市的形象窗口。
六、郑州市城市规划中“城中村”改造的再思考
城市规划是一个整体和综合过程，而“城中村”改造是一项艰巨、复杂的工程，牵涉各方面的利益，因此，在实施“城中村”改造中应以确保“城中村”改造项目的顺利和科学，真正成为非常关键和必要的建设时期，它在一个城市发展中的扩大、优化、连贯等起持续性的作用。
（一）郑州市城市规划中“城中村”改造需解决的问题
结合郑州市城市规划发展现状需要在“城中村”改造中解决以下问题：
1．城市“快速”发展与都市村庄规划迟后。
2．作为商贸城的郑州流动人口的密度日益增大并大量涌向“城中村”。
3．交通的拥挤，导致城市发展进程受到很大的限制。
4．“城中村”多而散的负面影响
5．土地所有制的问题等。
（二）郑州市城市规划中“城中村”改造拟采取的手段
针对郑州市城市性质和城市发展实际情况，对“城中村”改造资源的规范和优化应走稳步、健康、创新、双赢的“城中村”改造模式。大体上可以采取如：
拆迁改良变化
居民合理安置商住统一规划“村”融“城
规划合理科学可持续性发展
健康城市
七、结语
总之，在城市规划进程中，“城中村”改造是一个综合性和不断完善的过程，需要多方面思考和全方位的研究，在实事求是中创新，在统筹创新中改造，在不断探索研究中完善郑州市城市化进程和“城中村”改造是推进城市优化和人居和谐发展的关键，更是城市化进程加快的动力之源。
参考文献：
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[2]张秋梅，城市规划设计中的街道家具，城市问题，2009（11）：43-44
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[4]郑州市《关于加快城中村建设与发展研究》课题组，加快城中村建设与，发展研究报告[R]郑州，2003
[5]张亚丽谢浩松，城中村交通堵塞问题调查与分析——以河南省郑州市信息学院路为例，城市规划，2008（36）：436-438
城中村改造现状篇2
关键词：城镇化城中村改造
中图分类号：TU984.1文献标识码：A文章编号：1672-3791（2012）11（b）-0196-01
1城中村改造中的普遍问题
1.1较少经济增长点
城中村作为一个农业为主的村子，很难找到经济上的亮点。据了解，一般现在的城中村主要的经济来源就是出租房子给外地人，获得租金。除此之外，还有政府征用土地时，发放的一次性补贴，或者是城中村拆迁改造过程中，政府给予的津贴。城中村的经济发展严重落后于城区的迅猛发展，但是在这种落后的情况下，城中村的经济发展却依旧很少有较好的突破点，所以经济的增长是短期内难以实现的。由于对城中村的改造中，对经济带来的动力还远远不够，当地的村民从以前的农业中退出却没有更好的发展，导致城中村的经济很局限，没有脱离单一的以地换钱的改造模式，也很少有新的经济增长点。城中村和在其改造中具有经济起步晚，原有经济薄弱，缺少新型经济的特点。
1.2缺少规划，土地利用率低
根据统计显示，在城中村中，违章建筑数量较多，管道线路较为复杂，市政管理最为松懈，而且城市的基础设施和和基本功能都未能到位。在城中村中，各种违章违规的情况时有发生，村民缺乏法律法规的知识，利用所趋，盲目的建设简易房出租；还有就是对现存土地的利用率低也很不合理，大部分都是弃而不用，等待政府征地，没有体现土地应有的价值，而且这种弃而不用的做法，对土地造成了损失，造成严重的水土流失。缺少合理的统筹规划或者没有严厉的执行规划是城中村改造中的大问题，由于不合理的规划，会大大增加拆迁改造中的成本，从而拆迁改造的质量也就下降了。还有对建筑的不合理规划，导致城中村的建筑风格很不统一，结构很凌乱复杂，不能拉近城村的距离，不能达到城中村改造的目的。
2我国城中村改造的现状
2.1政府主导作用
城中村的改造就目前形势来看，政府是唯一的主导作用者；而现有的改造形势和改造方向也是政府所主导的。对于城中村目前的改造现状而言，政府为拉近城乡经济差距，积极募资进去对城中村的改造和完善。其中，改造的主要工作是改造新建城中村的破旧民房，整体改迁或是聚集到较集中的居住地段；同时，对一般的商业用楼也会按照规划的要求进行整体的整改。同样的改造是具有一定的经济方面的影响的，政府在当前主导的城乡改造过程中，是希望改造和完善当地的基础设施的同时，能够为当地带来足够的经济带动力。政府优先考虑具有一般性经济增长的模式进行对城中村的改革和改造，在要求整体设施完善的前提下，为当地的居民创造更多的经济带动力和经济增长点。
2.2市场带动作用
政府对改造的影响是直接而短时见效的，而市场作用的是目前城中村改造中作用最具有深远影响的，市场对城中村的直接的影响作用是促使城中村未来发展方向的重要的力量之一。和政府的直间作用相比较市场的影响是不易察觉的，而却是时刻影响的，市场是利益的代表，有利益就会促使一部分人为了利益而进行一些运作和对现有状态的一些改变，从而就会对城中村在改造过程中一些利益关系的合理调配，使之想利益的最大化方向发展。市场是一只看不见手，他对利益的巨大驱动会给城中村这种比较滞后的地域带来契机，廉价的土地资源和低廉的劳动力市场，为资本实现其更大化的利益有非常重要的意义。而城中村就会在这种资本的带动下朝着实现利益的和带动发展的方向发展起来。当然资本的自由运作是具有其本身的局限性和盲目性，所以目前市场的作用是一把双刃剑。
3对中国城中村改造的建议
3.1建立健全法律法规
建立和健全关于城中村的拆迁改造和整体规划管理的法律法规是我国目前城中村拆迁改造的重要保障。国家有关部门应该建立普遍使用的改造措施规范，而地方的相关部门也应当建立适合当地的保障措施，和强制法律法规。并且要有具体的监督职能部门，就是这种监督会使相关的措施得到良好的执行。同样的，有了法律规范就不会出现像以往类似的的混乱局面，在城市发展的过程中，城中村村民的文化水平不高，这也更容易出现一些素质不高的管理人员，损害集体和国家和城中村村民的利益的情况。
3.2合理调整利益关系
在城中村的拆迁和改造过程中，应该认清各方的利益关系，并且考虑到各方面都利益的需要。在城中村的开发中，土地的征用和出让是最大利益的所在。土地市场化，商品房的房价的飙升，是一种不安分的爆炸发展和增值。土地的利益将会有更多方面的问题出现，开发商和政府的角度是相对立的，政府一般考虑村民利益的最大化，而资本却需要廉价的土地，需要从村民那边榨取更多的利益。政府部门应该实事求是的为人民干实事，切实考虑到贫穷城中村村民的利益。合理的利用和征收土地，从经济和各方面的发展需要妥善安排土地的规划用途，不能只顾眼前短期的利益回报和进行竭泽而渔式的盲目开发和自杀性发展。
3.3完善社会保障制度
完善和加强城中村的社会保障和加强村民的就业工作在城中村在改造过程具有十分重要的意义，也是城中村在改造中的内在要求。政府应该采取相关的措施，促进城中村村民的再就业或重新创业，保证他们得到应有的权益，支持鼓励村民的创业，可以从发展现代农业，畜牧业，养殖业的方向开展，让村民自己当家作主，靠自己的力量创造价值。同样的，政府应该做好人才的培养工作，完善基础教育并加强未来发展方向的人才重点培养。设立必要的培训中心，保证村民能够快速的进入价值的创作中。丰富和改善村民的文化环境，在提高村民素质的同时丰富他们的精神世界，保证村民心理的健康；提高医疗保障能力，医疗保险惠及每一位村民。
小结：城中村的改造任重而道远，需要多方面的共同努力。根据实际发展的需要，制定行之有效的法律法规来指导城中村迅速而良好的改造，严格执行法律规范，控制操作层序，强化有关部门的服务意识，并且做好良性发展的宣传工作，加强基本监督机制。不断提高养老保险和失业保险的保险额度，循序渐进的完善和加强村民的社会保障制度。
参考文献
[1]向碧华.城中村问题研究[D].武汉大学，2010.
[2]李君.昆明市城中村改造研究[D].云南师范大学，2010.
城中村改造现状篇3
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
（一）实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤；北靠市教育园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕；新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富；第二波发展高潮是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期；第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
（二）推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题；涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理；害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间（大多是违章建筑），平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题；甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地；既有平房、楼房又有街面房、出租房；既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、（开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
（三）城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成；三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标；四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面；
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训；对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心；时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作；三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作；四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
城中村改造现状篇4
一、文登市城中村改造的现状
近年来，伴随工业化、城镇化和农业现代化的融合推进，文登市城市规模迅速扩大，城市功能日益完善，城市面貌日新月异。城区面积由1978年的4.31平方公里扩大到2013年的36.5平方公里，城区人口由1978年的1.3万人扩大到现今的24万人。但同时，规划区内存在的38个城中村，极大制约了城市形象和功能品位的全面提升。目前，全市38个城中村已有5个村完成整体改造、搬入新居，18个村已取得了阶段性成果，9个村正在启动改造项目，城市面貌和人居环境得到显著改善，广大群众真正享受到经济社会发展的丰硕成果。
二、文登市城中村改造存在的问题
第一，政策依据问题。城中村改造是一项全新的工作，到目前为止，国家未出台一部完善的指导城中村改造的法规文件，没有现成的经验可以借鉴，必须根据自身实际和城中村居民的接受能力来制定政策。虽然文登市出台了一系列的城中村改造政策，但形势变化较快，其政策相对滞后，在实际操作中出现偏差，且前后政策涉及的补偿标准等内容不一致，容易引发社会矛盾，影响到城中村改造工作的顺利进行。
第二，“半城市化问题”突出。从发达国家的经验来看，非农化、城镇化与市民化本应是“三位一体”的整体，而在文登这三者与中国其他城市一样严重脱节，形成了比较独特的“半城市化”现象，即农村人口向城市人口转化过程中的不完整状态。也就是说大量的进城务工的农民工不具有城市居民户口，不能与城市居民享有同等待遇。因此，这部分人虽离开了农村，但又没有真正融入城市，由此形成了独特的“半城市化现象”。这种半城镇化现象固然支撑了低成本的工业化，但也引发了一系列的社会经济矛盾。
第三，群众观念问题。城中村居民内心渴望改变现有的居住环境，但考虑到以后高涨的生活费用，多数居民满足于目前出租房屋的生活现状，从而对城中村改造存有抵触情绪，对城中村改造的重要性和迫切性认识不到位，没能从整个城市的长远发展关注这一问题，改造的积极性和配合度不高。
第四，拆迁困难问题。城中村居民失去土地，且大部分无固定工作。因此，将养老、看病等后顾之优的所有希望都寄托在拆迁补助上，要价不断抬高，有的远远超出合理范围，政府或开发商难以接受。
第五，资金筹措问题。资金来源是城中村改造的瓶颈问题。城中村的拆迁和补偿费用是一笔巨大的开支，包括拆除旧房、规划设计、土地出让、土地使用、临时安里等费用。高昂的拆迁安置成本，导致开发商不愿涉足城中村改造，大大制约了城中村改造进程。另外，政府也要承担大量的城市基础设施建设任务，仅靠政府财力也是一时难以解决的。
三、加快文登市城中村改造的对策
城中村是在城市化建设高速发展过程中遗留下来的间题。由于历史遗留问题大多都会产生后遗症，解决起来有一定的难度，花费的精力和付出的代价可能要更多一点。所以对城中村改造需要多费一点心思，以实事求是的态度，制定科学的政策思路和建设规划。通过调查和分析，借鉴其他城市的成功经验，提出如下思考和建议：
第一，加大政策和法制的宣传力度。一是要充分考虑到拆迁工作直接关乎广大被征收房屋拆迁人的切身利益，在制订完善拆迁补偿政策时，应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安置政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宜传力度，使与被征收房屋拆迁人切身利益息息相关的法律法规深人民心，家喻户晓，使被征收房屋拆迁人在突发性事件中能明大理顾大局识大体；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定，在帮助群众算清算好拆迁补偿账，以及货币安置、调房安置与迁建安置的对比账的同时，给群众讲解有关法律法规，以便达到说服、动员的目的。
第二，发挥市场资源配置作用。城中村改造是一项艰巨而复杂的系统工程，需要政府、城中村、开发商在市场作用下合力推进。因此，政府必须明确自身的职能定位，有所为有所不为。坚持政府调控与市场运作相结合的办法，由政府统筹安排项目计划，统一规划审批改造片区，平衡征地拆迁补偿标准，组织对土地进行公开“招、拍、挂”；同时依靠市场进行公平竞争开发，通过市场运作筹集建设资金，解决建设资金缺口问题。
城中村改造现状篇5
【关键词】城中村；改造模式；廉租房；创新
Abstract：Thisarticlethroughstudiestheeconomicvalueoftheexistenceofvillageinsidecity，thinkthattheexistenceofthevillageinsidecityhasitscertainrationality，asacasestudyofxi"aneightvillageseveralproblemsexistingintheurbanvillagereconstructionareanalyzedandputsforwardsomereformSuggestions.
Keywords：urbanlizedvillage；economicvalue；low-renthousing
1、城中村的定义及研究状况
“城中村”是在城市快速的发展进程中，滞后于时代的发展步伐，游离于现代城市管理之外且生活水平低下的居民区[1]。伴随着城市化进程的加快，城中村的问题已成为国内许多大中城市发展中普遍遇到的问题。对于现存的城中村的改造势在必行，当前我国绝大多数学者比较集中研究城中村定义、形成机制、分类、存在的问题和改造的方法、模式等。其中在对城中村对周边的经济、社会、文化影响的研究，人们长期以来把热点主要放在了其存在问题上，对城中村的评价多为负面，主要有：土地资源浪费严重，土地收益大量流失[2，3]；社会治安环境较差，犯罪率高[4]，安全隐患多；文化观念及素质问题[6]，等。
2、城中村改造存在的问题
2.1西安市城中村现状
目前西安市共有城中村437个，城市农村人口47.3万：其中200平方公里的建成区内的城中村共有有187个，农村人口共计19.58万人，总用地130708.44亩。在对西安市城中村进行调查的基础上，根据城中村的地理位置将城中村以成熟性城中村研究为主，成熟性城中村：分布于市中心城区建成区内，经济、地理区位优越，村民人均耕地面积很小，甚至没有，普遍偏重第三产业发展，村民收入相对较高的城中村，如：旅馆村、祭台村、沙坡村、方新村等，位于二环以内，约有57个。
2.2城中村改造存在的几点问题――以八里村为例
八里村位于西安市南郊，地处长安南路西侧，村子占地面积大约有1000多亩，村子大约有400-500户人。由于八里村位于小寨商业圈内，周围高校林立，交通便利，地理位置十分优越。
1、八里村的现状：（1）八里村村民现状。在八里村，71%的村民都处于失业状态，他们认为最大的就业困难是技能和文化水平比较低。83%的村民收入都是靠出租房屋，只有10%的村民的收入来源是依靠工资收入。87%的村民没有任何社会保障[7]。（2）八里村整体环境。八里村整体建筑非常混乱，村内建筑密度高，建筑距离小；廉租屋居住面积小、居住条件很差，甚至基本的采光通风条件都不能满足；消防和救护通道堵塞；生活和基础设施配套严重不足；绿化率低下、环境卫生较差，急需进行改造。
2、八里村改造存在的问题：（1）资金问题。城中村改造中的最大的问题之一就是资金的筹集，八里村也不例外，需要大量的资金支撑，政府的财力明显不足。（2）村民的工作保障、社会保障问题。村民长期以来主要生活来源是依靠房屋出租形成的“租金经济”，由于村民的素质比较低，缺乏技术和专长，因此他们找新工作的能力也相对比较弱，他们希望在城中村进行改造之后能获得一份较为稳定的工作保障。由于村民绝大部分是农村户口，所以他们目前还无法享受与城市居民相同的社会保障。
3、创新改造模式――保障房与城中村改造的结合
3.1改造以农村集体经济组织为主体
在以提升低端租赁住房供给功能为核心的城中村改造过程中，应将发挥农民积极性和尊重农民利益结合起来，由农民继续持有和经营租赁住房，取得租金收入，但应从以前租房的小农经济转向租房的现代化经营，即租赁住房不再是以农户为单位的经营，而是以公司持有和现代化经营的管理方式。撤销原城中村村委会，将原集体经济组织转制为由集体法人股东和个人股东持股的股份制公司，主要经营住房租赁。原村民是持股的个人股东，获取相应的收益，间时，可自愿到新组建的公司从事租赁事务管理工作和物业服务工作，实现就业。
3.2改造后的城中村租赁住房应纳入保障房体系管理
改造后的城中村租赁住房由村集体成立的、原村民持股的股份公司持有；由租赁住房资产持有公司或由原城中村村民组成的管理公司或委托其他机构进行日常的运营管理。但通过城中村改造建设的面向低收入群体的租赁住房，由于享受了政府的优惠政策，因而不同于一般的商业性的租赁住房，应纳入政府的公共租赁住房体系，丰富政府公共租赁住房的房源供给。纳入政府公共租赁住房体系管理具体体现为以下两点：一是住房租金应根据政府公共住房租金指导价而定，不能采取自行定价；二是承租人应符合政府对公共租赁住房承租对象的要求。
3.3将廉租房建设与城中村改造相结合
廉租房建设存在的问题主要包括资金的筹集、用地的选取、收益人群的覆盖范围等问题；城中村改造也面临着资金来源、村民及外来人口住房安置等的问题，因此将二者相结合具有一定的可行性。将廉租房建设引入城中村改造，不仅可以高效率地进行资源配置，节省政府资金，节约土地资源，充分保障廉租房的建设，又可以促进城中村的改造，兼顾村民的长久利益和外来人口等低收入人群的住房保障。
4、小结
随着城市经济的发展，城市用地的紧张，城中村越来越受到人们的关注。我们在剖析城中村问题的同时，也应该认识到城中村的经济价值，注意到城中村的存在有其一定的合理性，最终将城中村改造成为与周边协调发展、内部功能布局合理、经济健康发展、居住人群和谐相除的城市社区。
参考文献：
[1]张欣.城中村社区的存在价值及改造对策[D].天津理工大学，2012.
[2]敬东.“城市里的乡村”研究报告―经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划，1999，23（9）：8-14.
[3]田莉.“都市里的村庄”现象评析[J].城市规划汇刊，1998，22（5）：54-56.
[4]赵瑜.城中村问题探析[J]财经界（学术版），2009-01-15.
城中村改造现状篇6
关键词：城中村；规划管理；思考
“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。目前学术界对“城中村”含义的界定并没有统一的认识，人们对“城中村”的定义也往往停留在具体描述的层面上。我们认为“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社区聚落。“城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。
1城中村规划管理的现状
城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70%以上，甚至达到90%；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。
而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。
城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。
2城中村规划管理的原则与模式
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。
要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。
城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。
3加强城中村改造规划的对策
3.1将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。
3.2明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。
3.3规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。
3.4实施城中村地区的动态监测。将城中村地区纳入动态监测，即时了解城中村空间资源的开发利用及其变化趋势，掌握城中村空间发展变化的状态，及时发现并纠正违法建设行为，避免新的违法建设活动进一步恶化城中村问题。
当然，城中村的社会学属性决定了城市规划的技术手段只是解决城中村问题的方法之一，而城市规划以外的政策、策略和措施也要一并同时考虑，解决好城中村的户籍管理、土地和房产市场管理、失业养老社会保障等问题。
4结束语
有序发展的城市化必须受到城市规划的合理引导，所以要解决城市发展中的城中村问题，使城中村集体用地转化为城市建设用地，应以统一的城市规划体系为基础，对各个城中村的改造进行专门规划，对城中村用地的功能、界限、建筑物的风貌等重新明确划分，以使城中村改造在城市规划建设得到落实，使城中村与周边地区达到协调，最后融入城市的内涵中去，真正实现城市的一元化、现代化发展。
参考文献：
[1]苏延莉.西安城中村改造出现的问题及对策[J].中国科技信息，2009，（20）.
