资产估值报告范例(3篇)
资产估值报告范文
一、对于国企改革中的评估问题。在专家评审会讨论中发现很多问题不是单纯的评估技术问题，而是改制方案中存在的许多不确定性因素和改制方案关键问题不明确所造成的。
建议评估机构应在详尽了解改制目的及背景前提下，开展尽职调查，按操作规范进行职业判断。首先应尽可能制定详细、完善的评估方案，评估的采用应进行充分论证，并多和委托方特别是主管部门进行沟通，对评估的重点、难点做到心中有数。同时，各评估师应熟悉、掌握中央及深圳市关于国企改制的一系列法规及规章，严格依法评估。
二、评估机构进行整体资产评估时，将房地产评估机构评估结果并入评估报告的，评估报告所纳入房地产的评估范围与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围不一致，造成部分资产漏评，整个资产评估报告的使用。
建议评估机构应先核对资产评估明细表与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围是否一致。如有未纳入处置方案的房地产项目，应进行资产评估。对未经深圳市国土部门备案的非深圳地区房地产评估项目，评估机构应按规定实施评估程序并承担相应的责任。如果委托方已与房地产评估机构签订有关房地产项目评估业务合同的，特别提示资产评估机构，在与委托方签订业务约定书时要注意明确资产评估范围。
三、对于长期投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见（试行）》第四十九条和第五十条规定。
评估机构应按照规范的要求，先对被投资企业进行整体评估。根据拟改制企业占被投资企业股权比例，确定该项长期投资的评估值。控股和非控股的长期投资，都要单独评估值，并计到长期投资项目下，不要将被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。
此外，评估机构应按照《资产评估报告基本与格式的暂行规定》的要求，简要介绍投资背景、被投资单位的概况，说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响；深入了解具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位资本的比重，根据不同情况进行评估。建议评估机构着重说明长期投资以不同的方式评估的理由，并履行应有的资产评估程序。
四、在对国有企业产权转让项目评估中，部分评估机构未能在清产核资和审计的基础上进行评估，造成企业账面数，审计报告数与资产评估清查明细表数不一致，影响资产评估报告的合理使用。
建议评估机构在出具正式报告前，做好与审计机构的对接工作。企业申报账面值应与审计报告数一致，对评估需要调整的事项，应在清查调整值中进行调整，并需要企业予以确认。
五、评估机构擅自对应收款项评估为零。
对国企改制应收账款的评估，必须在恢复已计提的坏账准备的基础上进行。应严格按照深圳市国有企业改制有关文件的规定进行评估。对于按照有关规定可以核销的资产损失，经规定程序审批后方可予以核销。确保应收账款相关有案可查，防止有关责任线索灭失。
六、对于预计负债的评估，由于现有评估、评估准则及相关操作规范未有涉及，评估机构在评估中往往按企业经审计后的账面值予以确认，未能充分考虑预期可能获得的补偿及可能支付的确定金额。部分评估报告的前提条件和假设条件仍然为“未考虑现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”造成前提条件和假设条件与评估结果互相矛盾。
评估机构在具有充分理由对预计负债进行确认时，应考虑将前提条件和假设条件设定为“仅考虑上述担保事项，对资产评估结果的，未考虑其他现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”应特别关注企业在承担连带责任担保的情况下，担保单位享有的拒绝履行担保责任的抗辨权以及在履行担保义务后所拥有的向被担保单位的追偿权。并说明上述事项可能对评估结果所产生影响的程度。关注企业与被担保公司是否存在反担保合同，对企业为各子公司担保的预计负债，应核实被担保公司是否存在重复挂账问题，对预计负债的确认应保持职业谨慎态度，并做到所确认的预计负债证据充分、计量合理。
七、执业风险意识仍有待提高。部分机构未能充分关注资产评估目的行为与评估结果的对应关系，对重大事项未充分履行如实的告知义务，对重要事项影响企业净资产的程度揭示不深，对资产评估风险易发生区域把握不够准确。
建议评估机构充分加强前期调查，充分了解和掌握客户的基本情况，制定详细周密的评估方案；根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和，保持高度的职业谨慎，将职业判断贯穿评估工作的始终。重点把握资产评估机构所面临的重大事项不确定风险、权属风险、数量风险、计价风险、报告风险及档案风险等主要风险。对有关业务形成结论或提出建议时，应当以充分、适当的证据为依据，更要在允许和力所能及的范围内采取多种形式防范执业风险。
资产估值报告范文篇2
一、评估中介机构与评估委托方的归责问题。
评估机构作为社会中介组织，其对外承担三种责任：
（1）行政责任。国务院91号令第五章规定：“资产评估机构作弊或者，致使资产评估结果失实的，国有资产管理行政管理部门可以宣布评估结果无效，并可以根据情节轻重，对该资产评估机构给予下列处罚：（一）警告；（二）停业整顿；（三）吊销国有资产评估资格证书。”
如评估机构认为行政主管部门的处罚行为不当，国务院91号令还赋予其救济手段。但随着国有资产管理体制改革的深化，国有资产管理部门不再履行公共管理职能，因此行政处罚及行政复议在现行体制下能否成立，在实践中值得探讨。
（2）刑事责任。我国刑法第二百二十九条规定“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。”
（3）民事责任。评估机构作为受托方，与委托方――国有资产占有单位之间形成委托合同，适用《合同法》调整。对由于资产评估机构的过错，给国有资产占有方造成损失的，可依据《合同法》第四百零六条的规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”评估机构在处理委托事项过程中，由于重大过失或故意，给国有资产占有方造成损失的，应由资产占有方追究其违约责任。
从另一角度来考虑，国有资产买受人出于对资产评估机构出具报告的信赖，做出并实施了国有资产购买行为，但因评估报告存在重大缺陷使其形成错误的判断，造成重大损失的，国有资产买受人是否可向评估机构请求损害赔偿？要解释这一问题可通过一个案例来进行：
浙江某鞋业厂（A1）为国有企业，其投资主体为浙江省某鞋业集团公司（A）。鞋业厂由于市场竞争激烈，常年亏损，企业正常难以维系。为甩掉历史包袱，鞋业集团公司努力为其寻找新婆家，后被江苏省某民营鞋业公司（B）相中。B公司长期以来欲扩大在浙江省的市场份额，想通过兼并浙江老厂的行为实现其市场战略意图。根据《国有资产评估管理办法》，浙江省A公司委托某评估机构进行资产评估，评估后鞋业厂净资产为245万。买卖双方经协商，一致同意以评估确认值作为转让价款的依据，并签订了正式的国有资产转让协议，B公司一次性支付了245万的转让价款。民营企业B进驻鞋厂后，发现评估报告结果与A1厂的实物资产情况相距甚远，评估机构未按国家评估规范进行实物核查，只是“闭门造车”，简单根据企业提供财务报表，套上某某计算公式，在一天内“计算”出评估值。A1厂的实际净资产仅为52万元，大多数实物资产都因国有企业常年管理失控而早已丢失。
江苏省民营B公司立即要求解除与A公司的国有资产转让协议，并要求A公司承担违约责任。特别强调的是，B公司还要求评估机构承担相应赔偿责任，但评估机构辩称，其与B公司未发生业务关系，评估机构也未从B公司处获得收益，B公司不应向其主张赔偿。但最后B公司以侵权为由，坚持将评估机构告上法庭，主张评估机构对损害后果承担连带赔偿责任。
评估机构行为完全具备侵权产生的要件，故笔者认为，评估机构的行为对B公司构成侵权，理应承担相应的赔偿责任。
因此，为规避上述风险，评估报告常有下列声明：“本评估报告仅供贵公司为本次特定的评估目的使用，并报送国有资产管理部门或评估行业管理机构审查，未经评估机构同意，本评估报告的全部或部分内容不得向委托方之外的单位和个人提供，不得发表于任何公开媒体上。”评估机构意图以此来规避评估报告由委托人以外的第三方使用所带来的侵权责任。
二、评估方法对评估报告公信力的影响。
通行评估方法有四种（1）收益现值法，指将被评估资产在剩余寿命内的预期收益用适用的折现率折现为评估基准日的现值，并以此确定被评估资产价格的一种评估方法；（2）重置成本法，指在现时条件下重新建造或购置一项全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去该被评估资产的各种陈旧贬值（含实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）后的差额作为被评估资产现时价格的一种资产评估方法；（3）现行市价法，指按市场现行价格为价格标准来确定资产价值的方法；（4）清算价格法，指以清算价格为标准，对企业或资产进行的价格评估。
在现实评估运作中，一份评估报告往往对不同种类的标的采用各异的评估方法，而且各评估机构在具体评估过程中采用的参数也将不同，这将导致同一交易标的由不同评估机构评估得出的结果可能大相径庭。
笔者认为，解决这问题的途径为（1）评估协会细化评估操作规范，使同一时点、同一标的的评估值在不同评估所之间趋于一致；（2）对帐面原值在1000万元以上的重大国有资产评估项目，要求由两家以上评估所共同出具评估报告，这一来可仿照再保险的有关做法，降低评估机构间的恶性竞争，二来可降低因人为故意或过失原因造成国有资产流失的可能性。
三、或有债务影响评估结果的有效性。
个别国有企业由于长期内部管理混乱，公章管理失控现象常有发生，这就造成许多或有负债未在帐上体现。而评估机构的原始资料来源于委托企业，如委托企业未提供相应资料，评估机构便无从着手。问题比较突出的是对企业净资产的评估，净资产=资产―负债，这不同于简单的资产评估，提供多少实物就评估多少。而如果负债未完全列入报表，将直接影响净资产评估值的准确性。
或有负债有时连现任企业经营者都不清楚，所以当委托评估企业未提供或无法提供真实、完整资料，致使评估报告失实，给评估报告使用人造成损失的。受损人是应当向资产占有方索赔还是应向评估机构索赔？举证责任在评估机构一方还是在受损方？对于上述问题，笔者认为，评估机构承担的责任应为过错责任，即需要受损方提出评估机构在执业过程中存在过错导致其损失的有力证据。
四、国有资产评估机构收费与评估结果的关系。
评估机构的收费有国家统一规定阶梯标准，基本上体现“高估高收、低估低收”的原则。这一收费方式事实上诱导了评估机构高估评估标的，评估报告的公信力易于受损。
五、无形资产评估的障碍。
《国有资产评估管理办法》第六条规定，“国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。”无形资产属法定评估范畴，但在许多实际工作中，无形资产未评估即出让的现象普遍存在，其原因在于无形资产评估缺乏定性定量标准，即便评估也因与市场价值严重脱节，缺乏实用性。
但如任由无形资产未评估即出让的现象发生，那将可能会导致百年老字号的招牌拱手送予他人，造成国有资产的“无形”流失。
为解决上述问题,笔者认为评估不能解决的事情,留给市场机制去解决。不管评估值合理不合理，只要确定国有无形资产的出卖时点，交由产权交易机构进行充分的出让信息披露，实行公开交易，用市场机制检验价格，这就能从制度上确保在这一特定的时点上，不存在国有资产流失问题。
六、评估结果的确认或备案问题。
长期以来，对国有资产评估结果采取确认制。评估机构对行政部门的确认行为是喜忧参半，“喜”在有了国有资产管理部门的确认，相应的评估机构的自身责任似乎有所缩小；“忧”在评估过程有了确认程序，许多评估机构的结果被调整或修改，评估时间过程也相应有所延长。
笔者认为，在评估机构出具结果后的确认程序，容易导致责任模糊。如评估报告的使用者认定经确认的评估结果有重大瑕疵，其是对评估机构提起民事诉讼还是向评估行业主管部门申请行政复议或提起行政诉讼，尚有争议。
七、评估过程中的非正常干预问题。
笔者在从事国有资产产权交易过程中，常遇到一类情况：某出让企业的净资产评估值迟迟无法出来，当追问资产占有方原因时，对方称转让谈判的价格尚未谈妥，所以评估值也无法出来，最终的评估值要以交易价格保持刚好一致。这类现象在当前国有资产出让过程中并不少见，资产占有方对评估机构的影响力或者说干预能力可见一斑。
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关键词：公允价值计量；等级系统；基本准则；
2006年9月，FASB正式了会计准则第157号“公允价值计量”(FVM)，新颁布准则建立了公认会计准则体系中公允价值计量的框架，扩大了公允价值计量的披露范围，是公允价值会计理论的最新成果。公允价值计量准则作为公允价值计量在实务操作上的指导和规范，必然会推动财务会计计量的改革和发展，并且对国际财务会计理论和实务界产生深远影响。
一、公允价值计量准则的制订背景和理论基础
在公允价值计量准则的制订过程中，FASB考虑到了增强公允价值计量一致性和可比性以及扩大公允价值计量披露范围的需要。该准则颁布之前，由于在FASB准则体系中存在不同的公允价值的定义，报告企业应用这一定义的指导非常有限并且分散在不同的会计公告中，造成企业会计政策选择的不一致，同时也增加了公允价值计量应用的难度。
公允价值计量框架建立的概念基础是FASB颁布的财务会计概念公告第二辑(SAFC2)《高质量特征的会计信息》，SFAC2中强调了提供具有可比性的会计信息使财务报告使用者能够鉴别不同经济事项间的异同。公允价值定义的基础来源于FASB财务概念公告第六辑（SAFC6）《财务报告要素》中资产和负债的概念，反映由资产引起未来现金流入――未来经济利益，以及由负债引起的未来现金流出――未来经济利益的牺牲。该准则结合了财务会计概念公告第七辑(SAFC7)《在会计计量中使用现金流量信息和现值》中指导公允价值使用的各个部分，在准则中进行了阐述和重新审议。公允价值准则中，扩展后的披露范围要求企业在利用公允价值进行资产和负债的计量时，向财务报告使用者，如当前和潜在的投资者、债权人，提供有助于进行投资和贷款等与决策相关的会计信息，目的是实现FASB财务概念公告第一辑（SAFC1）《企业财务会计报告的目标》中提出的财务报告的首要目标――会计信息的决策相关性。
FASB在之前的会计公告中已经提出公允价值是具有相关性的计量属性，在继续遵循这一前提的同时，报告企业应当在其他会计公告和公告对于公允价值计量的要求下应用该准则，并且，准则没有提出新的计量属性，保留财务概念公告第七辑中提出的历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值和计量公允价值的现值五种计量属性。目前，新准则的出台必将对推动财务会计计量的改革和发展具有有重要作用，并且对国际财务会计理论和实务界产生深远影响。
二、公允价值的概念分析
新准则中保留了之前公允价值的定义中的交换价格观念，明确提出交换价格是在公平交易的情况下，交易各方出于自愿在市场上出售资产或转让负债的价格。从定义来看，用于确定公允价值的要点有两个：首先，公允价值是以脱手价格而不是买入价格为基础；其次，从拥有资产或有负债的交易者角度来说，在计量日出售资产或转让负债是一种虚拟交易，交易发生的市场对于报告企业来说应是用于交换的资产或负债的主要市场或最大获利市场。其中，主要市场是指报告企业能够最大数量、最高限度出售资产或转让负债的市场。最大获利市场即企业在出售资产时可以获得最大化的收入和在转让负债时使支付金额最小化的市场，在确定最大获利市场时需要考虑交易成本，作为收入的减项或支付的加项。
如果报告企业存在主要市场，即使在其他市场上它可能获得更大的潜在收益，公允价值计量的结果始终应该代表主要市场的价格，这种价格可能直接来自于市场也可能由估价技术得到。例如，报告企业在市场A和市场B中进行交易，并且在计量日报告企业能够取得市场价格信息。在市场A中，资产的可收到价格是26元，交易成本是3元，净收入金额为23元；在市场B中，资产的可收到价格是25元，交易成本为1元，收入净额为24元。假设报告企业在A市场上出售该项资产的数量最大，则可以确定市场A为报告企业的主要市场，并且确定该资产的公允价值是26元；如果市场A和市场B都不是主要市场，则市场B为最大获利市场，该资产的公允价值就是扣除交易成本后的净收入（24元）。可见，主要市场和最大获利市场的确定都是从报告企业自身的角度为出发点，这就意味着在一个企业的经营活动中可能存在不同市场类型，同样，进行不同经营活动的企业对同一市场产生不同判定。
三、资产与负债的公允价值计量
在计量日，如果使用的资产具有实体的存在性、法律的许可性以及财务上的灵活性，报告企业运用市场参与者对资产使用的最大化和最佳化(highestandbestuse)概念作为资产公允价值计量的基础。资产使用的最大化和最佳化，从长期来看，是市场参与者令单项资产或包括该项资产在内的资产组合的价值最大化的使用形式。需要注意的是，这一概念是由实际使用形式而不是报告企业预期的使用形式决定的。基于资产的最大化和最佳化使用，准则提出了市场参与者用于估计公允价值的两类估价前提――在用估价前提和交换估价前提，对推动资产的公允价值更接近其真实价值具有重要意义。当某项资产通过其他资产相互结合能够为市场参与者提供最大的价值，则该项资产最大化和最佳化使用为“在用”，并且“在用”即为该项资产的估价前提；另一方面，如果某项资产单独使用时能够为市场参与者提供最大价值，则该项资产最大化和最佳化使用为“交换”，并且在计量其公允价值时应在交换估价前提下。
计量负债的公允价值时，假设负债在计量日转让给市场参与者，并且在转让前后该项负债具有相同的不履行风险（nonperformancerisk）。不履行风险指不履行负债义务或影响负债转让价值的风险，它包括但是不限于报告企业自身的信用风险。FASB认为，负债的公允价值中应当反映该项负债所存在的不履行风险，同时，报告企业应当考虑到信用风险对负债的公允价值在整个计量期的影响，而且，信用风险对于不同的负债类型比如货币型或非货币型负债的影响效果是有区别的。假设C企业同时各借给A企业和B企业一项五年期终值为500元的债务，由于A企业与B企业相比有更高的信用风险，A企业和B企业的债务利息率分别为12%和6%，所以A企业负债的公允价值是284元（将500元以5年期12％的复利折现），同理，B企业债务的公允价值应当为374元，A企业和B企业负债的公允价值不同的原因就在于他们拥有不同的信用级别。
估价技术的选择应当由适应的市场环境以及计量公允价值时可以获得数据的充分性决定。计量资产或负债公允价值的估价技术包括市场方法、收入方法、和成本方法：
1.市场方法。市场方法运用相同或可比的资产和负债的在市场中的交易价格，或由其他市场交易产生的信息进行估价。市场方法经常使用来源于可比资产的一系列市场乘数来估计某项资产的公允价值。
2.收益现值方法。收入方法将当前市场预示的未来现金流入的期望值作为计量的基础，转换或折算成现值的技术。
3.成本方法。成本方法是以重置当前具有同样服务能力的资产所需要的金额作为基础，这种方法经常会参照资产的重置成本。市场交易者（卖方）收到的资产价格由买方获取或构建具有相同或类似功能的替代资产所需要的成本决定，同时要调整资产已经发生的折耗。
报告企业选择公允价值计量的估价技术时，如果利用活跃市场上相同替代品的价格对单项资产或负债进行估价，单一的计量技术对于报告企业来说是恰当的；但是其他情况下，报告企业需要运用多种估价技术计量公允价值，例如计量报告资产组合中每一项资产的公允价值，要对单一资产的价值赋予不同的权重进行评估，并且计量结果应当处于合理的区间内。另外，报告企业选择使用估价技术应遵循一致性原则，但是，如果估价技术变更后的结果能够更准确的反映公允价值，变更估价技术也是可以接受的。
四、公允价值计量的输入信息与等级系统
