住房公积金利率政策范例(12篇)
住房公积金利率政策范文篇1
关键词：发展模式；金融支持；住房问题；国际经验
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)10－0050－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.13
由于产业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供应的巨大需求，从而推动了土地和住房价格的上涨超越了中低收入居民家庭的住房支付能力，出现了住房问题。住房问题是一个世界性问题。从国际经验看，不同房地产业发展模式下，金融支持解决中低收入居民住房问题的方式不同。
一、金融支持中低收入者解决住房问题的国际经验
（一）美国：充分依靠市场机制运行的房地产业发展模式
美国房地产行业运行的主要特点是充分依赖市场原理，采取民间投资主导型的住宅供应体系。美国政府采取的保障中低收入者住房权益政策的指导思想是：刺激房地产业和经济的发展，鼓励公民拥有住房、改善住房结构，资助低收入者租房。主要政策有以下几点：一是政府成立专门机构实施抵押贷款证券化，降低银行的流动性风险，鼓励银行提供购房信贷；二是对购房者实行优惠税收政策；三是政府参与建造一定的经济适用房；四是实施公平住房政策，严禁歧视有色人种或穷人。
美国解决中低收入者住房问题的金融政策主要有以下几点。
1．供应环节。美国政府鼓励私人资本注入公共住房建设，进行公私合作，建立多种形式的“伙伴关系”。如实行“低收入家庭住房税收信用计划”，该计划由联邦政府财政部和税务局直接管理。银行向联邦政府购买税收信用额度，并用于低收入家庭住房的建设工程，再将所购买的税收信用额度抵税。银行在购买财政部税收信用额度时，以低于面值的价格购买，但按照面值抵税。私人银行购买的税收信用额度贷给私人房地产开发商，用于建设低收入家庭住房后才可抵税。此外，私人银行每年需向联邦政府报告投资情况及低收入家庭的入住情况。
2．消费环节。美国有发达的住房金融一级市场，并建立了住房贷款保险制度，政府积极干预住房抵押贷款证券化，支持银行为中低收入者提供住房消费信贷。首先，美国有一级市场的住房抵押贷款模式。目前，美国的住房抵押贷款种类繁多，常见形式主要有固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款、联邦住房管理局担保贷款以及逆向抵押贷款①等。其次，政府和私营机构参与抵押保险担保机制。在住房抵押市场上，收入较低家庭的购房贷款和贷款占不动产比例过高的贷款通常存在较大风险。为分散风险，美国建立了别具特色的抵押保险机制。特色之一是为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险，它以信用关系为保险标的，即由保险人对信用关系的一方因某种原因未能履行合同使信用关系另一方蒙受的经济损失提供经济赔偿。特色之二是美国的住房抵押保险是政府机构与私营保险机构相结合的混合模式。第三，政府积极干预住房抵押贷款证券化。实际上，美国政府解决居民住房问题的政策是从大力推行住房抵押贷款证券化起步的。美国国会在建立住房贷款证券化以后，相继制定了《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》等一系列与住房金融证券化有关的法律制度，以保障住房贷款证券化的顺利实施。政府国民抵押协会对房地产证券化产品实行100%保证付款担保，降低了投资风险，从而使其成为信用等级仅次于国债的第二大债券。
3．金融机构。首先是民间自发成立的住房抵押贷款机构。除存款型金融机构外，还有主要用从金融市场上吸纳长期资金来发放住房抵押贷款的抵押银行等。其次是政府发起设立的住房抵押贷款机构。联邦国民抵押协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美）是美国房产市场的中流砥柱。“两房”购买各银行和住房贷款机构的住房抵押贷款，为房产市场注入资金，供银行发放新贷款。购入房贷后，“两房”以其为基础资产发行债券，自己持有或出售，以利差方式盈利。波及全球的“次贷”危机全面爆发后，“两房”陷入危机，美国政府动用2000亿美元接管了房利美和房地美。美国房地产业运行的成功之处是带来了市场繁荣和经济增长，房地产行业已成为美国三大支柱行业之一，但其弊端是充分依靠市场机制运行易带来不稳定的住宅价格。“次贷”危机的爆发与美国房地产业的运行模式有着密切联系，危机后，美国住宅自有率大幅下降，低收入者居住环境恶化。
（二）德国：社会市场经济下的房地产业发展模式
德国实行社会市场经济。社会市场经济是根据市场经济规律进行的，并以社会因素为补充和社会保障为特征的经济制度，主张尽可能由市场力量自行调节经济活动，同时在必要情况下由国家进行某些干预。德国经济模式的这一特征，在其住房政策方面有充分体现[1]。德国解决住房问题的金融支持政策有以下几点。
1．供应环节。20世纪70年代中期以来，德国政府强调住房建设有利于创造私有财产，有利于发展经济。政府为了调动个人投资住房的积极性，调整了直接资助公益性住房建设的政策，并通过税收和信贷优惠，鼓励个人拥有住房，从而减少政府投资，最终依靠政府、机构和个人三方面力量加速解决居民住房问题。为此，政府颁布了一系列解决中低收入者住房建设问题方面的金融政策：对收入较低的购建房家庭提供优惠的长期低息贷款或补助，鼓励无房或缺房户建造住房；为缺房者提供建房资金，一次预支，分期偿还；对购建自用住房者，8年之内按月减免个人所得税；对减免税后还本付息尚有困难的低收入家庭，政府另给债务补助费等。
2．消费环节。德国中低收入家庭住房问题的解决，既得益于公营金融机构提供的低息和无息住房贷款，也得益于发达的抵押贷款市场。一是提供无息或低息住房贷款。德国的公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭提供购建住房的无息和低息住房贷款，这种贷款的偿还期为35～40年，低息贷款的年利率为1%。但20世纪70年代以后，随着住房问题的解决，无息贷款逐步被低息贷款所取代，同时利率为1%、偿还期达35～40年的优惠贷款也在不断减少。二是储蓄互助式贷款。德国的建筑协会、储蓄银行和住房互助储金信贷社发放此类性质贷款。具体做法是由居民按照合同规定连续几年存入一定数额的储蓄存款，达到一定金额后可获得贷款。此类存、贷款利率水平均较低，且不受资本市场利率变化影响。此外，政府对参加储蓄互助计划的居民实施补贴和减税。三是德国的住房抵押贷款市场相当发达，购房者可以申请不同组合的住房贷款，如20年以上的长期贷款、5～10年的中期贷款、5年以下的短期贷款等。
3．金融机构。德国金融体系是一个以股份制商业银行为主体、专业银行和其他多种金融机构并存的体系，诸如抵押银行、消费信贷银行、私人房屋建筑贷款协会、公共房屋信贷协会以及互助储金信贷社等。金融机构之间业务交叉重叠，几乎每一类金融机构都可以提供全部金融服务。德国的抵押银行已有130多年历史，专门经营利率固定的中、长期贷款的融资机构，按资金来源可分为私人抵押银行和公营抵押银行。在德国最大的公营抵押银行中，联邦政府拥有绝大部分股份，这为建造公共住房、解决低收入家庭的居住问题提供了雄厚的资本保障。在德国各种银行和金融机构所投放的长期住房贷款中，抵押银行所占份额最大。德国的建筑协会实行自定的、封闭性的经营模式，获得建筑协会的贷款前必须签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄金额达到合同金额的33%～40%，才有资格获得建筑贷款。贷款客户的存、贷款利率较低，就其性质而言，属于集体贷款，带有储蓄互质。
（三）新加坡：政府主导下的房地产业发展模式
新加坡在解决住房问题方面成绩卓著，成为亚洲各国解决住房问题的典范。新加坡发展房地产业的主要经验有：把解决住房问题作为经济发展的重要因素和提高国民凝聚力的重要手段，强调住房分配的社会公平性，实施“居者有其屋”计划；政府直接参与程度较深，创立集权式的公共住房管理模式；公共住房政策的目标群为广大中低收入阶层；中央公积金制度的社会经济地位异常突出[2]。
新加坡解决中低收入住房供给方面的金融政策主要是政府对建屋发展局建造公共住房提供贷款或拨款。住房消费金融政策主要包括中央公积金制度和住房贷款两个方面，其中中央公积金制度引人瞩目。
1．供应环节。政府肩负着为新加坡居民提供可承受住房的全部责任，所以，政府的拨款和贷款便成为公共住房建设及运行所需资金与所发放补贴的主要来源。新加坡公共住房建造的金融政策主要是通过建屋发展局①（HousingandDevelopmentBoard，HDB）的资金安排来体现的。HDB已经成为新加坡最大的住房发展商和物业管理者。首先是政府拨款。政府每年都从国家预算中划拨专款用于公共住房建设，这笔拨款的主要部分拨给了HDB。其次是政府贷款融资。二十世纪90年代以来，新加坡支持公共住房建设的政府贷款分为20年期的住房开发贷款和按揭金融贷款。住房开发贷款用于开发项目及其运行，这些贷款通过出售公共住房偿还。抵押融资贷款用来提供公共住房买主的抵押贷款，买主可通过每月提取公积金偿还，按月由HDB汇集买主的分期付款偿还政府。最后政府还授权给HDB以下列方式筹措贷款资金：抵押贷款；对HDB的任一既得财产和任一可得收入，或征收合法费用，或征收平衡费用；设立和发行债券、股票、公债等。
2．消费环节。新加坡住房融资主要采取中央公积金制度，实质是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保障制度。它使政府积累了大量的住房建设资金，从而成为政府支持住房发展的主要资金来源。具体做法是：任何一名雇员或受薪者每月必须按照一定比例扣除工资，作为雇主的私人企业或政府部门也必须按一定比例逐月拿出一定款项，两者统一存到中央公积金局，作为雇员的公积金存款。
3．金融机构。新加坡中央公积金局负责统筹管理雇员的住房公积金。中央公积金局收取公积金不存入银行，直接购买国债，国家则将这些资金投入住房和城市基础设施建设。公积金的适用范围明确并且广泛，缴纳人可利用公积金买房、买保险、住院、养老等，中央公积金局除应向会员提取和向会员贷款外，还向公共建筑承包商提供建造贷款。中央公积金局主要为住房建设承包商提供两种贷款，一种是建造出租公共住房的贷款，还款期为30年；另一种是建造出售公共住房的贷款，还款期为10年。新加坡同时拥有其他种类繁多的可办理个人住房消费信贷的商业金融机构，如开发银行、邮政储蓄银行、住房储蓄银行等。
二、我国金融支持中低收入者解决住房问题的现状
（一）住房制度改革初期忽视了中低收入群体的住房问题
1998年始，我国深化了城镇住房制度改革，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系、发展住房金融、培育和规范住房交易市场。在1998年房改的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”。但1998年以来，我国实际上过度依赖了市场机制解决住房问题，并未真正建立起来“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，而是使商品房成为城镇居民住房供应体系的主体。
当时，由于房价尚未开始快速上涨，中低收入者的住房问题不十分突出。但进入2003年，一些地区出现了住房供求的结构性矛盾较为突出、房地产价格上涨过快的现象。针对这些问题，国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等重要文件，提出了在稳定住房价格的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。但有关建立住房保障制度的政策措施在实际操作中没有得到很好的落实。截至2006年末，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”仅占6%②。从住宅需求方面看，贷款、担保、税费等政策并没有向中低收入者倾斜。
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、作为住房制度改革的重要内容、作为政府公共服务的一项重要职责。2010年，中共中央制定的国民经济和社会发展的“十二五”规划中，明确提出“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，发展保障性住房的责任主体确定为政府。2010年年末，中央经济工作会议再次明确“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”，确定了未来房地产业的发展方向为“市场归市场，保障归保障”，保障性住房建设才引起了各级地方政府的高度重视。
（二）保障房建设融资难题有待破解
2011年，随着1000万套保障房开建，保障房建设的融资难题日益成为社会各界关注的焦点，本文就银行信贷、发行债券两条主要融资渠道分析目前我国保障房建设存在的融资难题。
1．银行信贷支持保障房建设存在的突出问题是商业性金融缺乏动力支持盈利水平低的保障房建设。由于保障性住房是为了解决中低收入居民的住房问题，其公益性与保障性特征使其不可能像普通房地产开发那样具有较高的利润水平，因而难以获得商业性金融的青睐。当前对保障性住房的信贷投入缺乏相应的信贷、税收政策支持，加之2011年始稳健货币政策的实施，银行资金紧张，保障房建设从商业银行获得信贷支持的难度加剧。
2．政府投融资平台的不规范发展，政府负债的不透明将影响保障房债券融资的有效性。截至2010年末，全国地方政府融资平台贷款余额已高达10万亿元①，地方政府已透支了未来若干年财政收入。2010年，银行业监督管理委员会已对地方政府融资平台贷款进行了清理整顿，更严厉的限制了财政收入的融资、担保行为。从实际情况看，地方政府的公益性基本建设很多都是用土地作抵押从银行融资，财政担保还有多大的操作空间值得质疑。2011年6月，发改委颁布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确了允许规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。通知要求只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其它项目建设。符合条件的其他企业也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。但当前政府投融资平台管理是否透明、是否需进一步加强将是募集资金能否优先用于保障性住房建设的关键。
（二）中低收入者购房消费金融支持体系缺失
目前，我国尚无明确鼓励中低收入者拥有私人住宅的配套金融支持政策，尚未建立一个完整的保障性金融体系，仅有公积金制度这一支持政策。公积金贷款长期以来实行的是低于商业信贷的利率水平，是带有福利性质的购房金融支持政策。
实际上，我国公积金制度也并未对中低收入者购房发挥金融支持作用。我国的住房公积金制度主要是一种职工（内部缴纳人）解决住房问题的融资机制安排，能够获得这种融资机会的并非是中低收入者[3]。由于服务对象并非中低收入者，公积金制度设计中的“政府强制、单位配比、资金免税”等优惠鼓励政策不仅不能为中低收入居民提供住房保障，反而扩大了不同收入水平居民的购房差距。正如世界银行2006年的《中国经济季报》曾指出：中国城镇的住房公积金融资服务仍需改善，尤其在满足中低收入者住房需求而发展的配套融资方面措施滞后。
三、国际经验对我国的借鉴与启示
（一）制定房地产业发展整体规划
依据我国国情应充分考虑借鉴德国模式。美国经验成功的基础在于国内发达的金融市场，无论是信用担保还是债权证券化实施均蕴含着巨大的市场风险；而新加坡经验成功的基础在于高福利国家强大的税收支持和中央公积金制度，这两者目前在我国并不具有可复制性。因而，建议我国借鉴德国的发展思路，在市场机制充分发挥作用的基础上，以政策性住房为补充，解决中低收入者的住房问题。
（二）加大对保障房建设的融资支持力度
1．对银行提供税收、信贷政策，优惠支持保障房建设。如美国支持私人银行信贷投入公共租房建设的“低收入家庭住房税收信用计划”，即对保障房信贷提供一定程度的税收减免。近些年，我国财政收入增速远高于GDP和国民收入增速，税收优惠政策已有更大的操作空间。除税收优惠外，也可采用适度倾斜的专业信贷政策，对保障房贷款区别管理。
2．规范地方政府的债务管理，确保募集资金优先用于保障房建设。规范地方政府的债务管理，应规范包括投融资平台行为在内的地方政府的整体行为，建立规范的、健康的和可持续发展的地方政府投融资机制。一方面统筹考虑地方政府的资产、负债情况，把分散在各投融资平台的债权债务纳入到财政资产负债表的整体框架内，从而设立警戒线防止地方政府过度负债。另一方面对地方政府的投融资行为加强监管。当前地方政府的投融资行为几乎处于监管空白状态，应将地方政府的投融资行为纳入社会监管体系，充分发挥地方人大、审计部门的监督作用，加强对地方政府投融资行为的信息披露，确保募集资金优先用于保障房建设。同时，引导信用评级机构等中介组织对地方政府投融资平台实施信用评价和资信管理，确保地方政府信用良性发展。
3．利用公积金提供低息贷款破解公租房融资难题。各类保障房建设任务中，公租房的融资难题最突出，而公租房将是我国今后保障房建设重点。当前国内金融机构对公租房融资缺乏经验，2011年8月，为指引商业银行做好公租房金融服务工作，防范金融风险，人民银行、银行业监督管理委员会联合了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》。该通知要求“政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年”。但公租房投资回报周期长，至少需要20～30年，难以进行期限匹配，利率风险较高。针对这些特点，除银行信贷外，可借鉴新加坡经验，利用公积金为公租房提供长期建设贷款。
（三）构建中低收入者购房金融支持体系
从国际经验看，各国都有自己主导的住房消费金融模式，但几乎每个国家对中低收入者购房都实行金融支持政策。不应将中低收入居民的住房消费信贷完全交给市场进行资源配置，应制定福利性金融政策，进行资金、政策的相关倾斜。当前，我国处于不断深化市场机制改革的历史时期，三家政策性金融机构已经或正准备进行市场化改革，此时建立专门的政策性金融机构支持中低收入者购房在一定程度上是较难实现的。因而本文建议一方面完善当前的公积金制度，制定相关配套政策，让公积金的服务对象适当向中低收入者倾斜；另一方面可采取信贷、税收的优惠政策引导商业性金融支持中低收入者购房，如鼓励商业金融充分借鉴德国的“储蓄互助模式”，加大金融产品创新力度，做好金融支持中低收入居民购房服务。
参考文献：
[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2009.
住房公积金利率政策范文1篇2
2008年的两会将“民生”话题提升到了新的高度，委员们从百姓关注的房价、物价等问题出发，提出了一系列可行性方案，而且部分提案已着手落实。从委员们的提案及政策落实情况来看，将来百姓在选房、购房、税率、贷款等方面将会获得更多的实惠。
“廉、经、限”保障百姓住房
从房地产市场上，我们也了解到越来越多的廉租房、经济适用房、限价房都在建设当中，并有一部分百姓已经拿到了保障性住房的钥匙。相信在不久的将来，会有越来越多的百姓从保障性住房中收益。
财政部、国家税务总局日前《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，在个人税收发方面三项优惠政策：
（1）个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
举例来说，目前，普通住宅的契税为成交金额的1.5%，那么，减半征收后即为0.075%。假如购买总价为80万元的经济适用房，消费者要比以前节省6000元的契税税费。
（2）按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税――使低收入家庭没有后顾之忧,全面享受住房福利政策。
（3）对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税――有利于稳定住房出租价格，可以避免房主提高房租，变向转嫁给承租者，从而稳定房屋租赁市场。
量体裁衣
在美国次贷危机影响下，我国开始执行稳健的财政政策和从紧的货币政策，央行对金融风险的警惕性增强，因此，在房产信贷市场，政策将会持续从紧。
从银行方面来看：按照相关规定，第一套住房贷款首付90m2以下最低两成；90m2以上最低三成；第二套住房贷款首付最低四成。但是在从紧货币政策引导下，各银行具体执行标准可能略有不同，且有可能略微提高。
从购房者角度来说，大多数借款者还是习惯性的尽量多付首付、少贷款，以尽可能节省利息。但是对于购房资金不是特别充裕的购房者来说，在贷款初期，根据自身贷款资质，不妨尽可能多申请一些贷款，这样，有助于解决购房前期经济紧张的状况，待将来经济宽松时可以通过调整贷款方案或提前还款等方式来达到省钱省息的目的。
持续走高的CPI让加息预期愈加明朗，一部分贷款购房者担心支付利息增多、购房成本增加，可能会选择固定利率贷款。
所谓固定利率就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率，在贷款合同期内，不论市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不需要“随行就市”。这样，便于借款者在比较长的一段时间内作好理财规划。
但是，在未来一段时间内，利率的升或降都有太多的不确定因素，所以说，选择三至五年期的固定利率相对比较稳妥，风险比较小。
公积金改革提速
目前，五年期公积金贷款利率为5.22%，相当于商业贷款利率（7.83%）的三分之二，是最节省利息的贷款方式。但是，根据现有相关规定，并不是所有购房者都能享受这一福利，尤其是中低收入家庭。
此次两会，委员们就如何充分利用公积金，以及如何让更多的人从中受益提出了多项议案。建设部副部长齐骥也明确表示，建设部正在草拟住房公积金管理体制改革的内容。可能会涉及公积金的覆盖范围、功能等方面，但有一点可以肯定的是，公积金管理体制的改革必将为更多的中低收入家庭解决住房问题。
住房公积金利率政策范文篇3
多年来，建行住房公积金衍生业务品种不断推出，业务流程不断改进优化，赢得了住房公积金管理部门和房改金融客户很高的评价。但也应该看到，在住房公积金业务管理走向成熟、规范进程中，由于房改金融业务的特点和本身委托性质所决定，建行所推出的房改金融业务，大多还是在住房公积金管理部门的创意下展开的，可以说管理部门是委托主体，是管理主角；建行是受托方，是业务配角。围绕着住房公积金业务，建行超前创新的产品和产品创意并不多，只是跟着政府部门配合做好服务，因此，在全国性住房公积金业务管理层次上还较低，被动式应对跟进服务的产品多，带有银行主动创意的产品几乎为零。为此，围绕住房公积金贷款的异地使用问题，本文提出在建行产品创新和业务流程优化中，能否率先尝试开发“跨界”双向互贷和多向互贷业务产品，以最大限度地满足住房公积金贷款客户的贷款需求，在更大范围内联网运作，这样不仅能够开辟建行住房公积金业务领域，增加市场占比，而且还可以通过产品创新，达到异地城市业务对接、跨界融合、有益民生之目的。
据信息，原本仅限于辖区内使用住房公积金贷款，从2009年就出现了松动迹象。如辽宁省鞍山、抚顺等13个城市与沈阳签订异地贷款协议。广东省广州、珠海、佛山等8个珠三角城市共同签订了公积金异地贷款协议。天津市已经与河北省签订了《河北省环天津地区住房公积金合作对接备忘录》，明确了异地互贷相关政策。北京市与河北省秦皇岛市已经出台了异地公积金贷款政策。住房公积金贷款的异地使用正在从双向互贷（辽宁13城市与沈阳）转为多向互贷（珠三角8城市间），从省内互贷发展到省际互贷。建行三峡分行在这方面也进行了超前探索。按照这样的趋势发展，住房公积金制度在更大范围内实现联网贷款运作指日可待。毫无疑问，住房公积金使用范围的扩大深化，无疑是一项惠及民生的有益尝试。在全国建行范围内，尽早推出公积金互贷业务，缘由至少有以下四点。
一是住房公积金贷款的异地使用与我国社会人口、资源流动趋势相适应。由于核心城市经济发展优势不断强化，伴随户籍、投资等有限制政策的不断松动，核心城市对人才和资本的吸引力同步增强。比如，天津市滨海新区将是中国未来经济增长的第三极，人口和资源的快速流动将会呈上升态势。各种变化的共同结果就是将导致核心城市的资产价格上升速度和劳动力的价格上升速度脱钩。大城市房价脱离工资的现象将在很长一段时间内难以改变，房价仍然居高不下，由此形成的“漂一族”消费群体转移购房目标将成为一种趋势。试想，那些在外地创业和暂居的消费客户，对住房的有效需求将会不断增长，而购房目标将会转移到这片正在开发和兴建的热土上。这种趋势无外乎演化为两种行为：一是在城市边缘甚至邻近地区购房，通过负担高额交通成本实现购房成本的降低；另一种是选择异地购房（通常是家乡），而在中心城市租房生活。无论哪种行为都涉及到一个问题，就是在工作地之外购房。按照目前住房公积金属地管理政策，这样的贷款需求无法得到公积金的支持，公积金低利率无法覆盖这部分真实的需求群体。如果住房公积金能够在全国范围内，哪怕在邻近城市之间实现互贷，无疑更能体现公共政策的社会福利性，也更能体现住房公积金的互和保障性。
二是住房公积金异地贷款能够提高公积金的使用率。住房公积金使用率问题一直备受关注，根据统计数据显示，截至2012年底，我国住房公积金运用率近60%（其中还包括购买国债余额），大量公积金沉淀是一种浪费。除了公积金利用率较低之外，更为严重的是区域发展不平衡。据统计显示，上海、北京、天津、浙江、江苏、福建等6省市的运用率超过了60%，而海南、、河南、甘肃、河北、贵州等地资金利用率不足30%。若住房公积金制度在全国范围内推广，将大大提高这部分资金的使用效率。
三是公积金异地贷款是一种个人主导提高使用率的方法。面对住房公积金使用率较低的难题，有关方面正在积极探索破解难题之道。比如，住房公积金用于保障性住房建设，私人的公积金账户用于公共保障性项目上，等等。相比之下，异地贷款更容易被百姓所接纳，它是将购房人的购房行为给予保障项目式的优惠，从而更能协调不同群体的利益诉求。
四是公积金异地贷款是深度挖掘客户群体、提高客户满意度的一项制度创新和业务创新。住房公积金异地互贷业务的设计和推出，将会带动外来或异地购房置业者合理利用住房公积金，也会为当地开放开发、引进人才和资源合理优化配置，拓宽融资渠道、增加个人住房贷款客户数量、丰富个人住房贷款产品种类、满足利用公积金“漂一族”客户需求等起到重要作用。
二、互贷业务产品创新可行性分析
1.推出住房公积金双向或多向互贷业务产品的总体思路
住房公积金双向或多向互贷业务产品，简称公积金异地互贷业务，就是根植于现有住房公积金存款余额缴存在商业银行开立的公积金专门账户上，或受公积金管理部门委托，商业银行对凡是拥有公积金的交纳者有购房需求，申请住房公积金贷款，能够打破省市界限，跨地区、跨省际实现互贷的一种新的业务产品。它是伴随着住房公积金制度进一步深化改革的产物，也是住房公积金业务的衍生产品。考虑到有些地方公积金缴存余额呈现下降趋势，进行异地互贷产品创新要本着“先易后难、先近后远、分层跨界、逐步推进”的原则，也就是说这种互贷产品，将突破地区界限，先局部后全部、先双向后多向、先邻近后辐射经济区域，逐步实现公积金共用流动的资金运动格局。建行开办异地互贷业务，无疑是对现有住房公积金个人贷款业务的重要补充和完善，是住房公积金使用效率进一步提高的多赢发展战略。
2.公积金双向或多向互贷业务产品特点
一是融资便利。凡是城市单边或多边缔结双向或多向互贷协议的，对参加住房公积金制度的职工申请异地住房个人贷款，都可以在协议城市的建行申请利用公积金进行互贷，以达到融资目的。
二是集聚效应。凡是在工作地以外，客户可以足不离省、市、地区就地申请异地个人住房公积金贷款，并通过建行公积金账户划转结算，解决了当地公积金利用率不高等问题。有形效益是增加个人住房消费账户增量，个贷产品渗透率提高，公积金个人贷款利息收入增加。无形效益是公积金资金流动性增加、资金受益面扩大、公积金利用率提高等，可以盘活合作当地住房存量、激活房市，加大区域间的金融联系与合作力度、市场份额增长。
三是融资成本低。办理公积金异地互贷业务的借款者，可以享受购房所在地建设银行执行的住房公积金个人贷款利率，比之商业银行按揭贷款利率较为低廉，融资成本可以大大降低，减少借款人利息负担。
四是科技含量高。办理住房公积金异地互贷业务，可以利用总行现有的A+P网银系统实现签约行互贷系统计算机联网上线运行，并允许客户用他行账户申请、受理公积金互贷业务。开发异地互贷软件系统，及早运行，并在系统内建立借助人行小额支付系统为非本行结算账户开立个人办理公积金互贷业务新途径，以增加建行网上客户受理数量、锁定客户群体。
五是风险分散。住房公积金异地互贷城市建行与当地住房公积金管理部门签订协议，一定明确委托责任与义务、资金封闭管理以及风险承担等条款，按照辖区公积金个人贷款管理办法执行。在贷款权限、贷款申请、审查、审批、抵押担保、贷款发放、贷后管理等环节，严格贷款流程管理，防范贷款风险，提高资产质量。
六是惠及民生。异地双向或多向异地互贷产品，彻底改变现有公积金属地管理政策，在制度创新前提下，开展异地互贷业务，有益民生。这种产品可以冲破政策藩篱，切实实现公积金取之于民、用之于民、造福于民之目的。
3.可行性分析
其一，中心与银行传统优势。建设银行公积金个贷网络营销渠道畅通；各地个贷中心集约运营；个贷客户群体和市场占比占据绝对优势；长期与住房公积金管理中心业务合作关系密切；具备住房公积金、住房抵押贷款、住房储蓄存贷业务三大融资工具和载体；公积金龙卡代扣还款全国联网；基本形成了个贷产品链；具有高效的网上支付结算系统；有一支高效的营销团队。
其二，产品亮点。提供融资便利、惠及民生。凡是城市单边或多边缔结双向或多向互贷协议的，对参加住房公积金制度的职工申请异地住房个人贷款，都可以在协议城市的建设银行申请利用公积金进行互贷，以达到融资便利之目的。同时，还可以在互贷业务基础上，衍生出公积金转贷业务，对新就业的单位尚未建立公积金制度的职工申请个人住房贷款，先提供按揭贷款，待一年缴存期满后转为公积金贷款。
其三，客户群体。目标客户群体类型大多是异地、邻近城市的工作地之外的购房需求者和外地或本市“漂一族”购房群体等。利用住房公积金互贷业务，在异地签约的建行申请互贷业务，以满足异地购房融资需求。
其四，部署渠道。创意转化为产品后拟销售的途径，通过已签订互贷协议开办互贷业务的协议城市建行房金部柜面和个贷中心直接受理、面签和营销。
其五，推广区域。创意转化为产品后可在建行各地分行直接面对异地购房申请互贷业务的客户推广，带动环渤海、长三角、珠三角区域等城市分行多向互贷业务逐步开展。
其六，市场前景。通过建设银行公积金账户划转结算，解决了当地公积金利用率不太高等问题。有形效益是增加建行个人住房消费账户增量，个贷产品渗透率提高，公积金个人贷款利息收入增加。无形效益是公积金资金流动性增加、资金受益面扩大、公积金利用率提高，可以盘活当地住房存量、激活房市，加大区域间的金融联系与合作力度、保持公积金业务市场份额增长。解决了客户工作地之外的异地公积金不能利用问题，提供了方便快捷的融资便利工具；同时也可利用建行网络高科技含量的贷款产品进行快捷融资并进行多形式还款；享受购房所在地建行执行的公积金个贷利率，相比按揭利率融资成本较低，为客户减轻利息负担。
其七，同业产品。当地住房公积金管理中心尚未委托他行进行互贷业务尝试，只是部分城市出台了提供公积金双向互贷业务的相关政策。
其八，现有产品。建行现有住房公积金个人贷款和组合个人住房贷款两大系列，除了一手房和二手房贷款以外，还有“合力贷”、“存贷通增值帐户”等产品；“还款自由行”衍生出“双周供”、“宽限期还款”、“多账户还款”、“变更还款期限和方式”、“等额本金递增或递减还款”等多个系列产品；拥有网上缴存、公积金龙卡全国联网代扣还款等特色业务产品，利用建行现有个人住房贷款产品链和操作平台，完全有能力支撑并推动公积金互贷业务顺利开展。
三、开办异地互贷业务的跟进对策
1.吃透政策、善于谋划、跨界融合
此项产品创意由住房公积金管理中心提出业务需求，银行提供配套服务模式。其中涉及公积金运用规模、公积金业务系统、公积金向相关政策衔接、地区间以及部门间的协调等问题。撇开越俎代庖之嫌不谈，单说此项业务的现实可行性及未来趋势，可以说，要突破属地管理、公积金异地流动、资金监管等一系列敏感问题，从这个意义上说，它是一种在原来金融要素重新配置基础上的制度创新。没有制度创新，就无从谈起产品创新。突破区域界线，本身也符合国家提倡的区域经济联合、形成经济合作带的发展思路，这是此项产品创新的关键点和难点。新产品出台面市离不开相关制度的支撑和配套。这项业务和产品开发需要打破部门利益格局、冲破区域间的保护壁垒，还要把惠及民计民生与保护公积金缴存者切身合法权益结合起来，涉及面较广、沟通环节多、产品设计难度大、涉及地区和部门多，要从住房制度改革和公积金管理体系创新角度，尽早动手谋划、高层设计。
2.制定新产品研发和推广实施方案
一是借助环渤海经济以及金融合作协调机制、环渤海区域市长联席会议机制、京津冀金融联合协作机制提出意向，签订初步合作谅解备忘录；以先双向、后多向互贷为突破口，逐步在环渤海、长三角、珠三角区域推开，实行分层次、以点带面逐步推进合作；同时，利用派参政议政渠道，以政协提案或政协常委会大会发言、主席促办等形式，建议政府相关部门给予关注和答复，促办落实。人民银行、银监局等相关部门将会予以关注并提出落实提案措施，供建行设计产品和研发流程中借鉴参考。二是商业银行按照新产品创新流程，前期将要进行的工作有：新产品导入市场调研、提出价值主张、概念生成、功能完善、市场容量测试、优化流程、定价、制定产品创新绩效指标、立项开发、推介产品等，每一工作环节都需要内部结合、上下通力配合，需要一大批精干的产品经理和客户经理的密切协作来完成。三是承办银行抓紧与内部科技部门、审批、风险、法律、产品创新管理等部门协作，共同组建产品创新团队，研发制定相关管理制度和办法。与外部软件开发中心、异地公积金管理部门协调合作开发软件系统全省全国联网；配合公积金管理部门抓紧起草制定异地互贷业务流程、管理办法、合同文本、封闭管理协议等重要文件的制度安排。同时加快人员上岗培训，强调调查市场需求、客户需求与前期准备工作同步；与高层、决策层沟通与产品流程设计同步；区域协调谈判签约与高层协调同步；产品流程设计与软件开发联网同步，真正实现高效率运作。
住房公积金利率政策范文篇4
【关键词】房地产，政策，分析，调控效果，发展前景
1绪论
2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%，财政部和国家税务总局又联合消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。笔者通过相关数据统计、对房地产企业的实地考察与采访以及发放调查问卷的方式得出相关结论，总结房地产行业在“3.30”政策出台后的发展状况，并对以后房地产行业的发展前景作出分析和展望。
2现状分析
总体上看，“330新政”出台一周时间后，房地产市场并没有出现价格和成交量大幅上涨，楼市成交量反而出现环比下降。但之后，一二线城市相对较好，三四线城市表现仍然较弱。可见，政策对基本面较好的城市带来了积极作用，而对供过于求的城市提振有限。目前在供给层面，去库存是关键；在需求层面，限购、限贷已陆续打开，政府从金融支持和税收减免角度支持房地产需求释放，促进销费。对于购房者来说，在“330新政”利好推动下，房价上涨预期以及楼市“抄底”情绪刺激刚需、刚改型购房者积极入市，也成为近一周楼市成交上涨的重要影响因素。在市场环境持续宽松，以及利好政策的多重刺激下，首次置业的刚需以及二次改善型需求的购房热情正在复苏，体现出购房者看涨后市的信心正在增加。在各地拥有更多的调控自和行政手段逐步推出的背景下，房地产市场有望迎来量增价稳的新常态。
北京市截止今年三月，环比：3.401%，全年出售均价：37665元/O，同比：14.426%。自3・30新政出台以来，相应政策不断出台。9・30新政中，把非“限购”城市的首付款比例从30%下调至25%，其后第四季度36个非“限购”重点城市的销售面积比前三季度均值增长了34%，而春节期间去库存政策内容包括减免交易环节税费、提高棚户区改造货币化安置率等，均在一定程度上推动楼市回暖。
3原因分析
3.1政策持续宽松
以下是一年来房地产相关政策：
6月28日金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
8月26日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
9月6日中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；
10月24日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。同时，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。
3.2中央及地方公积金新政策力度大。
以下是公积金政策的调整：
8月31日为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
10月8日公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。
11月下旬国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》规定公积金缴存基数不得低于职工工作地所在设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于平均工资的3倍，单位和职工缴存比例上限不高于12%，下限不低于5%。
伴随更多宽松政策落地、发力，去年下半年的房地产市场已呈现出温和回暖趋势。截至去年12月末，全国商品房和住宅待售面积增长了15.6%和11.2%。新政在一二线城市效果显著，三线城市较弱，库存囤积多在三线以下城市，明显体现出地区差异性。
4结论和展望
房地产业现在首要的任务还是去库存、促销费为主，防止产能过剩是首要任务，不能再因为求快而形成错误的预期。房地产政策的制定需要政府、开发商、金融机构充分发挥市场机制的作用。单一的房地产政策效果是微弱的，与公积金、税收、基准利率等相关方面的政策改革结合，才能让房地产业更好地发展。
参考文献：
[1]央广网《330新政”后房市调查：看房多成交少观望情绪浓》
[2]记者郑钧天.上海高档住宅入市加快成交量激增[N].经济参考报，2015-04-30007.
[3]高伟.楼市新政效应分化一线城市销量上涨明显[N].经济参考报，2015-04-08003.
[4]葛丰.房地产去库存是一场持久战[J].中国经济周刊，2016，07：3.
[5]官丹华.房地产政策追踪及影响分析[D].西华大学，2012.
住房公积金利率政策范文篇5
【关键词】住房公积金住房保障功能制度
住房公积金制度是指由职工所在的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及职工个人缴纳并长期储蓄的住房公积金，用于支付职工住房费用的一种社会性、政策性、互的社会保障制度。我国住房公积金制度于1991年在上海率先建立，1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，肯定了住房公积金制度在城镇住房改革中的重要价值，并作出全面推行住房公积金制度的决定。我国住房公积金制度自建立至今二十余年，发展迅速，日臻完善，对于提高职工购房住房能力、增加住房保障资金、推动房地产业发展进步等意义重大。根据住建部的2008年全国住房公积金管理情况通报，截至2008年末，我国实际缴存职工人数为7745.09万人，同比增长7.75%；全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%。①随着住房市场化改革进程的深化，我国住房公积金住房金融作用逐渐浮现出一些问题并日趋严峻，严重制约其住房保障功能的发挥。新的形势下，如何进一步发挥住房公积金的住房保障功能，是建设并完善中国特色住房保障体系必须面对的一项课题。
住房公积金在发挥住房保障功能中存在的问题
我国住房公积金制度的建立旨在提高中低收入人群的住房支付能力，助其解决住房问题。为切实发挥住房公积金制度的住房保障功能，缓解日趋严峻的供需结构矛盾，国家在住房公积金保值、利率、税收等方面给予诸多优惠政策。尽管如此，我国住房公积金制度在发挥住房保障功能方面仍不尽人意，住房问题日趋严峻，甚至引发出诸多社会问题，严重制约着社会的和谐发展。总结其原因主要有以下几个方面：
住房公积金覆盖率偏低。一方面，我国住房公积金缴存对象以国家机关、国有企业、行政事业单位和经济效益较好的外资企业为主，这些单位的职工多属于具有稳定收入的高收入群体；而个体工商户、私营企业合同工、自由职业者和大量的进城务工人员基本不在国家住房公积金覆盖范围内。住房公积金有限的覆盖范围决定了受益人群多为高收入者，资金的使用难以惠及广大中低收入人群。作为一项社会保障制度，公积金制度建立的初衷即为中低收入人群解决住房问题，然而，就当前实际情况而言，公积金制度的初衷显然没有被遵守和实现。
另一方面，截止2008年底，我国住房公积金应缴职工人数11184.05万人，而实际缴存人数只有7745.09万人，覆盖率仅为69.25%，也就是说，在全国“在职工”中有30.75%的职工未按照国家规定如期缴存住房公积金。②从以上数据可以看出，我国住房公积金实际缴存情况并不乐观，这种现状也是造成我国住房公积金覆盖率偏低、住房保障功能难以切实发挥作用的重要原因之一。
我国住房公积金资金使用效率整体不高。截至2011年底，全国住房公积金余额总计2.1万亿元，这个看似巨大的数额让人们再次感受到中国房地产市场规模的巨大。然而，中国住房公积金使用效率整体不高，2008年末，住房公积金使用率72.81%，同比下降1.78%；住房公积金运用率53.54%，同比下降3.51%。③究其原因，住房公积金使用方式的单一是造成我国住房公积金使用效率偏低的重要原因。当前，我国住房公积金大部分用于发放个人住房贷款，由此又衍生出公积金使用公平问题，高收入群体具备购房能力，自然也成为公积金贷款主要受益者，而中低收入群体缺乏购房能力，不仅难以享受公积金贷款优惠利率，还要承受低利率强制储蓄利息损失。
区域与行业发展不平衡，住房公积金实施效果差异较大。一方面，我国住房公积金发展水平呈现明显的“区域性”特征，与地区经济发展水平、社会保障发展水平等息息相关。我国区域经济差异悬殊，经济发展的不平衡造成住房公积金的发展差距。东部地区经济发达，财政收入增长迅猛，公积金制度配套资金充足，为公积金制度的切实履行和全面推行提供了经济和政治基础，因此东部地区住房公积金覆盖范围广、资金使用率高。而中西部经济相对落后的地区尚未摆脱计划经济思想的影响，经济发展较慢，财政配套资金紧缺，住房公积金缴存基数和比例以及资金使用率普遍较低。
另一方面，不同行业间经济效益不同，职工的工资收入自然也不同。通信、金融、烟草、电力等国家垄断性行业职工工资收入较高，属于高收入群体，公积金缴存基数和比例偏高；而其他一些普通行业职工工资收入较低，公积金缴存基数和比例相对较低，进一步拉大了不同行业间住房公积金的差距。
发挥住房公积金住房保障功能的对策
加强对住房公积金的宣传和监管力度。一方面，很多企业和职工对于住房公积金的价值、意义以及相关规定缺乏认知，在很大程度上限制了住房公积金制度的推广和实施效果。因此，相关部门应加强对住房公积金的宣传力度，提高大众认知水平，以获得广泛的理解和支持，这也是扩大住房公积金覆盖范围的基础和前提。另一方面，我国住房公积金制度虽然已经立法，但存在有法不依、执法不严、违法不究等诸多问题，大量“在职工”被排除在住房公积金制度之外，难以享受住房制度带来的利益。因此，国家应加强执法的严格性，明确界定住房公积金缴存覆盖范围，严格监督范围内的单位公积金缴纳情况，要求单位构建并完善公积金制度，切实保障职工权益；提高公民的法律意识和权利意识，鼓励员工积极争取并维护自己的权益；通过职工举报、不定期抽查等方式对违背公积金制度的单位给予惩处，对迟缴单位要求交付滞纳金，拒缴单位通过司法部门强制执行。
扩大住房公积金覆盖范围，政策向中低收入者倾斜。个体工商户、私营企业合同工、自由职业者、进城务工人员等基本不在国家住房公积金覆盖范围内，自然也难以享受住房公积金制度带来的实惠。国家应扩大住房公积金覆盖范围，逐步将他们纳入到住房公积金体制中。对于已经被覆盖的群体，应增强住房公积金缴存强制性，确保应缴尽缴，真正发挥住房公积金住房保障作用。
当前，我国住房公积金覆盖对象多为高收入群体，严重违背了住房公积金为提高中低收入人群住房支付能力而设立的初衷。为使政策向中低收入群体倾斜，在相关政策的制定过程中应本着普遍受益的逆相关原则：提高过低的缴存比例，划定住房公积金缴存额上限；出台限制政策应对高收入者多次低息购房贷款的情况；发挥住房公积金对中低收入人群的政策性住房保障功能，对中低收入人群住房公积金贷款买房给予政策倾斜。
调整住房公积金使用结构，拓展其使用方式。为真正实现住房公积金的住房保障功能，应根据保障群体的实际要求适当调整住房公积金的使用结构，拓展住房公积金的使用方式。例如，低收入者在买不起房子的情况下，可以动用住房公积金交付房租，确保低收入者具有容身之所，使住房保障功能得到多角度的呈现。2011年10月，住建部副部长齐骥表示，住建部正积极联合各个相关部门，研究修订住房公积金条例，放宽个人提供住房公积金作为支付住房租金的规定，旨在拓展住房公积金使用方式，进一步发挥住房保障功能。
协调住房保障措施，抑制房价不合理上涨。住房公积金制度对于提高人们的住房消费支付能力发挥了一定的作用，但如果房价远远高于购买力的话，对大多数人而言买房仍然是一个难以实现的梦。因此，要想从根本上解决我国日趋严峻的住房问题，当务之急是抑制房价的不合理上涨。房价调控是一项庞大、复杂的工程，不可能一蹴而就。在这一过程中政府不能急功近利，应注重调控的长期性和宏观性，采用经济手段而非行政手段进行宏观调控，促进房地产市场健康可持续发展。另外，为解决低收入人群难以承担高昂的市场化房价费用的现状，政府应大力给予土地补贴、税费和土地出让金减免等政策倾斜鼓励经济适用房、廉价房的开发建设，确保稳定的廉价房源。
结语
住房公积金制度对深化住房改革、提高职工住房消费支付能力、推动房地产经济发展发挥了重要作用。住房市场化和商品化的发展使我国住房公积金制度浮现出诸多问题，住房公积金覆盖率低、资金使用效率低、实施效果差异大等，这些问题的出现严重影响了住房公积金制度住房保障功能的发挥。面对这种形势，国家必须采取相应措施加强对住房公积金的宣传力度和执法力度，扩大住房公积金覆盖范围，调整住房公积金使用结构，拓展住房公积金使用方式，协调住房保障措施，采用经济手段抑制房价不合理上涨等，切实发挥其住房保障功能。
（作者单位：中国矿业大学（徐州））
【注释】
①胡秀芬：“当前住房公积金管理存在的问题与对策”，《中国行政管理》，2009年第4期。
②王帮敏：“论住房社会保障性制度的现实性选择”，《现代商贸工业》，2007年第10期。
住房公积金利率政策范文1篇6
关键词：住房公积金贷款;市场供需;风险;灵活性;公平性
中图分类号：F83文献标识码：A
收录日期：2015年2月5日
近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，随着住房公积金政策的出台，个人住房公积金贷款应运而生，不仅拓宽了住房金融业的业务渠道，也凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。不过，住房公积金贷款作为新兴金融工具，在具体使用过程中出现了一些问题。从2008年末至2009年金融危机及危机后的一系列救市政策使得住房公积金贷款资金一度紧张，到2012年实施限购政策后的又一轮市场井喷，致使住房公积金贷款资金再度紧张。在2013年“国五条”出台前后，市场的又一次井喷导致一些住房公积金管理中心积压很多贷款业务受理量而无法放贷，最严重的时候，不仅引发了流动性不足的问题，而且还出现贷款轮候的现象。
住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具，还是实现政策需要的“购房救济粮”，在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说，公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等，可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响，为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说，在我国，自房地产市场蓬勃发展以来，伴随着“炒房热”的高温，有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题，并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡，实现效率和公平的平衡。
一、我国住房公积金贷款
根据国家的政策和市场定位，住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求，不过实际操作中，由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏，使得公积金贷款在具体发放和使用中受限，并没有达到良好的政策效果。具体分析如下：
（一）公积金贷款的地区差异性很大。一方面在东西部和南北部经济发展的差距下，各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同，也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下，现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性，大大降低了住房公积金的使用效率。
（二）住房公积金的相关规定模糊。住房公积金作为一种长期住房储金，相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷，很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。
（三）住房公积金“两性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有缴存人共同出资建立的，故在考虑差别性的基础上，还应顾及到互的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段，二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。
二、住房公积金贷款存在现状根源分析
（一）市场均衡。由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知，现阶段，该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加（供给方），而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加，故从定性上来说，住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示，目前市场状况如点O1，公积金贷款需求和供给之间存在一个差额，要达到市场的供求均衡（O2点），理论上来说，应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中，造成市场不均衡的原因很复杂，且各个因素相互影响，现具体分析如图1所示。（图1）
1、在需求方面，目前人们对住房的需求是刚性需求，即需求收入弹性较大而价格弹性较小。短时间内，中低薪阶层的收入不可能快速提高，因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而，在进行公积金贷款时，由于公积金的缴存与工资挂钩，这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷，“夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金，反过来又影响收入分配，引发社会不公平等问题的发生。
2、在供给方面，应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。然而，由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄，利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外，公积金贷款的市场化程度不高，其流动性较差，不能及时将贷款资金变现，资金利用率低。
3、在其他方面，如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。根据有关条例规定，目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请，金额是50万，职工及其配偶申请贷款的金额是70万，这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额，在这种情况下，很多职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按鞔款，从而减少了住房公积金贷款的市场份额。
（二）住房公积金贷款存在的风险。据调查，近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升，已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点，这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外，住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而，控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前，我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为：信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。
1、信用风险。据有关研究，贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内，贷款额占家庭收入的比例越高，购房者的还款压力越大，违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大，则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时，贷款偿还压力增大，相应地，其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈，伪造个人信用资料骗取贷款等。
2、操作风险。在办理公积金贷款时，由于贷款管理员的风险防范意识不强，不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途，也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进，对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否，都会影响贷款风险。
3、制度风险和稽核风险。造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。
4、抵押物风险。抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋的市场价格就会下跌，故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值，贷款房价比大于1，在这种情况下，若忽略交易成本和其他因素，借款人倾向于违约的可能性增大。
（三）住房公积金贷款的福利陷阱问题。通过上述分析，不难发现这样一个怪像：一方面大量资金处于闲置状态，而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款，无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。
对于中低收入家庭来说，住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名――养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制，很难取得公积金贷款，使其在很长一段时间内成为闲置资金，只能等退休后领取成为养老金。而另一方面，尽管不能获取公积金贷款买房，却还要强制性地每月缴纳一些款项，造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外，这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。
三、相关政策与建议
（一）在政策和制度方面
1、切实注重社会公平。从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度，取消单方面与工资挂钩的贷款条件，解决“福利陷阱”的问题，并简化和完善贷款程序，增强住房公积金贷款的保障性。
2、灵活利用住房公积金。可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化，也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权，增强贷款资金的流动性，也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来，在有关监管的同时，防止住房公积金的过度贬值。
（二）在住房公积金贷款市场方面
1、完善住房公积金贷款机制，加强政策调整力度。住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制，根据市场风险及时调整公积金贷款政策，从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行，并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时，应迅速调整公积金贷款政策，增加资金来源渠道，缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时，可以从宏观上适当调度部分资金用于投资，并请专业人员进行操作，实现资金的保值增值。
2、完善住房公积金信贷程序。（1）实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来，业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”，即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上，应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上，根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度，这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款，减少了公积金贷款的浪费，促进了社会公平;（2）将消费贷款压缩，部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道，形成渠道多样化、余度可调节化的局面，在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。
3、挖掘住房公积金贷款需求。从制度上增强住房公积金的互助，允许以一个家庭作为贷款单位，家庭成员可以共享公积金贷款，这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求，有效整合公积金资源，促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上，应充分考虑人们的需求，即除了买房贷款的需要，还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响，其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此，贷款限额应与市价和收入相适应。
（三）在控制公积金信贷风险方面。应切实建立有效的内部控制制度，实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查，防范源头风险;加强贷中审查，严格控制风险;加强贷后管理，有效化解风险”的工作。其中，提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。
1、加强控制信用风险。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量，提升信息收集的质量，提高信息分析结果的准确度，严格把好个人贷款审核审批关，及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。（2）完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。①在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上，结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型，来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用;②可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法，强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内，这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限;③加强对所了解的借款人信息核实的能力，对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实，同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。（3）建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估，及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。
2、防范操作风险。根据贷款的流程，分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范，检查和控制相关风险点，并制定具体的管理职责和实施细则，实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案，实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法，实现动态管理，使贷款风险降到最低。
3、注意控制制度风险和稽核风险。一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制，实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善，调动职工的积极性，使其严守岗位，互相监督。另外，要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能，实行竞争上岗，明确业务人员的权利和义务，从根本上控制风险源。
主要参考文献：
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[7]耿杰中.破解住房公积金发展之困[B].北京观察报，2014.1.
住房公积金利率政策范文篇7
房价走势果真如此糟糕？在我看来不一定！
首先，准确解读数据。同样的数据，在不同人的眼中，却有不同的视角与结论。2月份70个城市中，新建商品住宅价格确实全都跌回到了一年前。平均来看，2月份70个城市房价同比下跌6%，创出2005年有此指标以来的最大跌幅。但很多人并不懂，这是一个滞后的指标，而领先指标是环比。2月份，70个城市中有66个城市房价环比下跌，也就是说他们的房价水平低于1月份。但去年9、10月份环比下跌的城市数量更多，为69个。平均来看，去年8月70个城市的环比下跌1.2%，其后跌幅连续四个月收窄，而今年1月份和2月份持平，跌幅为0.5%，反映了房价短期动态的环比跌幅早已于去年三季度见底，当前已略有好转，但尚未反转。环比先企稳，同比后企稳。因此，2月份70个城市房价同比跌幅继续扩大，并非当前楼市进一步降温的表现，而只是统计指标的特殊内涵，并不为多数人所知。
今年“两会”期间及其后这段时间，国家层面暂无重大房地产政策出台，但关于政策放松的消息却一直在频传，尤其是有关公积金的政策，甚是惹人关注。比如，北京公积金中心日前回应，北京现行政策中针对90平方米以下的房屋，首付款要求为两成;上海也在研究大幅提高住房公积金个人贷款限额，拟调整为单人可贷70万元，之前则是40万元，每户最高可贷140万元，之前则是80万元。
虽然，早在2010年国家政策就有规定，首套商业性贷款首付最低三成，而建筑面积在90平方米（含）以下的首套房，首付最低要达到二成。很多人以为，广州、济南等地将首套房公积金贷款首付降低至二成是新政，实际是一种误解。
但是，多地二成首付如今再度提上议程，显然是对公积金政策有所放松。
为什么各地纷纷选择在现在这个时间点上放松公积金政策？
首先，2015年房地产政策有必要继续放松。
近日公布的数据表明，2015年经济开局偏低。全国固定资产投资增幅已经由2014年的15.7%，降至2015年1-2月的13.9%;消费品零售增幅，也由2014年的12%，降至1-2月的10.7%。日前公布的3月份汇丰制造业PMI初值只有49.2，创近11个月来新低，处于收缩区间。
其次，目前的房地产数据，比总体经济数据还要更糟糕。
据统计，今年1-2月份，全国房地产开发投资增幅、房屋新开工跌幅、房企购地面积跌幅、商品房销售跌幅等，都差于2014年1-12月份。虽然其中有与去年基期值偏高、今年年初楼市处于降温之后的阶段有关，但仍表明全国房地产市场并未企稳，仍然对经济增长构成了负面影响。
而在官方的表述上，其实也已经初露端倪。今年“两会”上，总理在政府工作报告中提出：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
这是时隔六年之后，政府工作报告中再次出现“支持改善需求”的字眼。
近日还有媒体报道，高层已经在密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门尽快研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策，正等待合适的时机推出，其中就包括将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成。
谁都知道，个人房贷政策包括两部分。一部分是商业性房贷，一部分是公积金贷款。其中，商业性房贷是主导，但在当前利率市场化改革加快推进、社会实际利率居高不下的背景下，商业银行在商言商，为了维护自身的商业利益，并不情愿大幅降低房贷门槛、支持购房者，尤其是不愿意降低房贷利率。
与商业性房贷不同的是，公积金贷款政策不涉及商业机构的商业利益，主要是由政府操控，便于根据官方意愿进行调整，而且利率远较商业贷款利率优惠。当前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打了一个6.8折。因此，住建部和各地政府，都在积极筹划降低公积金贷款门槛，通过满足和刺激合理的住房需求，稳定房地产市场和经济。
但是，目前看，由于商业银行落实不给力，公积金政策放宽必将成为2015年各地救市的重要工具和抓手。这将有利于刺激自住需求，同时在其他政策暖风频吹之下，今年一二线城市的楼市复苏大局已定。
住房公积金利率政策范文篇8
一、正确把握我国的基本国情
建立我国的住房政策体系，必须考虑三个基本国情：
第一个基本国情是社会差距巨大。2005年，我国最低收入户的房价收入比(指居民购房总价与家庭年收入的比值)是22.69，而最高收入户的房价收入比只有2.45，二者的差距达到了20.24，大大高于国际同等水平的差距。而且，这种差距呈逐年扩大的趋势：2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，根源是收入差距过大。
第二个基本国情是人口基数大，中低收入家庭多、人口多。目前，我国城镇居民约有5.6亿人，约1.9亿户家庭。其中，中等收入以下家庭约占70％，约4亿人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。即使最低收入家庭(约占10％)也有近6000万人口，其中住房困难户(人均住房面积低于10平方米)就有约1000万户、3000万人，超过了很多国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。
第三个基本国情是住房征信体系不完善，公民与政府间还不能实施有效监督。目前，与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。政府不能准确掌握居民的收入、住房情况，居民也不能对政府及政府官员的行为进行有效监督，存在着严重的信息不对称。
当然。我国还有其它基本国情，但上述三个基本国情是决定我国住房政策体系的最主要因素。
二、我国住房政策体系的总体构想
尽管居民购房能力的差距主要是因为收入差距造成的，但理论和实践都证明，在市场经济条件下，中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策发挥作用。这里的住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。
土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。
我国收入差距巨大、中低收入家庭众多、征信体系不完善等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等(包括中低和中高)收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。同时，在上述政策框架内推进经济适用房和双限房政策的有序转型。
三、实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度
土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。理论上.税率应该等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上来说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。
目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得(开发)环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节。将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转(交易)环节。只保留契税。不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资企业单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在0.3％－0.8％之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免税条款，减免税的权力下放到地方政府。
鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与单户面积和容积率挂钩：首先根据单户面积确定基准税率.然后在此基础上乘以一个容积率调整系数(即：实际税率：基准税率x容积率调整系数)。住房面积越大，税率越高，多套住房面积累计计算；容积率越低，系数越高。由于税额最终会转嫁给消费者，这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。
这一政策的关键是税率和容积率调整系数的确定，其确定原则包括两个：一是能有效调整供给结构；二是能将房价收入比社会差距控制在一个合理的范围。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：
首先，明确基本居住面积的合理标准。根据我国目前的土地资源、人口结构、现有居住水平、小康社会建设目标等因素，人均基本住房建筑面积可以定为30平方米，户均建筑面积约90平方米。各地可在此标准以下酌情调整。
其次，确定基准税率。对建筑面积小于90平方米的住宅，按最低税率征税。超过90平方米，按全额累进方法征税，超过越多，税率越高。基准税率可分5档：小于90平方米，税率为0.3％；90－120平方米，税率为0.8％；120－150平方米，税率为1.5％；150－200平方米，税率为3.0％；大于200平方米，税率为5.0％。
再次，确定基本容积累的合理标准。目前，我国
普通住宅小区的容积率平均在2.0－5.0之间，容积率小于1.0的基本都是高档住宅区。为了提高土地的集约利用程度，我国基本容积率的合理标准可以确定为2.0。各地可在此标准以上酌情调整。
最后，确定容积卑调整系数。容积率调整系数可分为三档：容积率大于2.0的，系数为l；容积率在1.0－2.0之间的，系数为1.5；容积率小于1.0的，系数为2。
据此计算，一套建筑面积小于90平方米、容积率大于2.0的住宅的实际房地产税税率为03％，而一套建筑面积超过200平方米、容积率小于1.0的住宅的实际房地产税税率将达到10％(5.0％×2=10％)，二者实际税率的差距将达到33倍。这么大的税负差距将会有效增加中小户型普通住宅的供给，逐步改善住房供给结构，缩小房价收入比的社会差距。同时，较高的房地产保有税率将避免业主控制或低效率使用财产，刺激交易活动，减少开发商的囤积行为，抑制投机性购房，促进二手房市场的发展。
四、加快建立政策性住房金融制度
住房是资金密集型的产品，单位价值很高。一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，住房消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。这样，政府就可以对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更应提供长期优惠利率。可根据长期国债的利率趋势，确定一个相对固定的政策性住房贷款利率，利率水平相当于市场利率的1/2左右，还贷期限可延长到30年，对一些特殊困难人群到期无法还款还可在原贷款期限的基础上再延长10年。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。
首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远没有发挥出其应有的功能。可将各省级住房公积金管理中心(机构)由行政管理部门逐步改造成住房金融银行，并将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系，允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房金融市场的竞争性。
其次，还可以通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。具体可借鉴德国的经验，实行先存后贷、存贷挂钩的政策。同时，建立政策性住房贷款风险担保机制，为中低收入者提供担保。贴息资金和担保资金由中央和地方财政共同支付。可探索将经济适用房向普通商品房转型，将对土地出让的暗补转向对贷款利息的明补。在个人收入和住房征信系统还不完善的情况下，对政策性住房贷款必须有严格的限制：一是只对首次购买提供；二是只对标准面积以下的住房提供.任何人购买超过标准面积的住房，都不提供政策性贷款。用政策性住房贷款购买住房的，其房产证上必须注明，同时在贷款合同上约定一个市场利率水平，购买者如果将住房出售，必须按约定的市场利率水平补交利息，否则不得过户；如果再购买其它住房，也必须按约定补交利息。
五、加强和规范廉租房制度
廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，能有效解决资格审查的难题，并减少权力寻租现象，更适合我国国情。因此，必须加强和规范廉租房制度，主要应做好以下工作：
首先要惜加供洽。应将廉租房建设作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，并加强督察，增强地方政府落实中央政策的执行力。地方政府应在每年的政府工作报告中提出廉租房年度建设指标，将建设任务具体化、法定化。通过这些措施彻底改变廉租房严重缺乏的局面。廉租房的保障对象应限定在低收入家庭，并以民政部门的低保户等为重点，与其它政策性住房形成合理分工。
其次要完善相关制度。各地政府应结合小康社会指标和本地实际，落实“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”等政策的要求，确定本地廉租房的建设标准、建设规模、套型结构、人均居住面积等指标，既不能将廉租房建成贫民窟，也不能和商品房攀比，以确保廉租房的流动性能。同时，充分吸取经济适用房使用管理中的教训，因地制宜地确定租金标准、租用期限及各项管理办法和社会听证、公示制度；对廉租房对象须跟踪服务，对家庭收入超过规定范围的廉租对象须及时清退。廉租房应免征房地产税。
再次要完善运行机制和管理体制。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少寻租空间，也活跃房地产二级市场。在出租方式上，要逐步建立租金补贴与实物配租相互联动的模式，最低收入户以实物配租为主，其它保障对象以货币补贴为主。应建立专门的非营利性组织，统筹规划、开发建设和管理廉租房。廉租房的受理、审核等工作，应以街道办事处为主，并建立居住地和媒体两级公示制度。增加出租工作的透明度和公正性。
最后要保障资金供应。各地政府应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。由于廉租房的租金收益具有较强的连续性和稳定性，因此可以探索用资产证券化(发行证券到期后再支付投资者券款)的方式，解决廉租房收益回收的时滞性问题。
六、完善以货币工具为主的房地产市场调控政策
由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，住房产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，住房产品又具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时。需求往往不会下降还会增加。这样，住房产品一旦出现供不应求，不会像其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，住房产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而一旦泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害投资者的利益。因此，政府有责任保持住房市场的稳定。
而住房市场投机需求旺盛，总是以流动性过剩为背景，任何减少流动性的紧缩性货币政策都会产生效果。因此，政府应通过相继抉择的货币政策对房地产市场进行调控。政策工具除了常规的利率政策、总量政策、金融监管以外，还应保持货币政策信息的透明、连续、明确，稳定社会心理预期。切断“涨价一预期涨价一再涨价”的链条。
七、推进经济适用房和双限房政策的有序转型
住房公积金利率政策范文篇9
关键词：住房公积金；博弈分析；保障性住房建设
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1003－3890(2012)02－0091－04
相关资料显示，截至2011年10月，全国住房公积金缴存总额为38984.77亿元，贷款总额为21639.45亿元，职工覆盖率为70.64％。可以预见，在不远的将来，住房公积金将成为中国规模最大的基金。如何保证中国住房公积金制度设计得更加合理、最大限度地“惠之于民”是亟需解决的课题。一、住房公积金投资过程中存在的矛盾
按照理性人的假定，资金持有人都希望自己持有的资金能获得最大的投资回报，也就是能获得最大的增值收益。住房公积金资金所有人也不例外，公积金增值收益越多，所有人的利益也越多。但是，资金投资回报增加，必然对应着投资风险的增加，这就产生了公积金投资领域的矛唇――公积金增值收益最大化与资金安全性风险之间的矛盾。
按照现在的住房公积金投资政策，公积金管理部门只能用公积金购买国债，余款则闲置于银行，只能获得非常低的存款利息作为增值收益。我们现在需要考虑是否要增加公积金投资渠道，使投资者的增值收益增加，并且需将风险控制在广大公积金缴存职工可以承受的范围内。关于这个问题，现在讨论最多的住房公积金投资渠道有两个：一是股票投资渠道，二是保障性住房渠道。
二、增加股票投资的博弈分析
假定现在用住房公积金100元购买国债，根据调查得知，通常公积金管理部门购买的国债为1年期或3年期。1年期记账式国债的票面年利率为3.66％，3年期国债的票面年利率为5.74％，平均年利率为4.7％。在现有政策下，投资100元能获得的增值收益是4.7元。
如果国家允许住房公积金投资采取新的政策，扩大投资渠道，而投资必然存在风险。投资的最终结果有两种：盈利或者亏损。按照民生证券2010年度关于基金公司股票投资管理能力分析的研究报告：“2010年股票方向基金(共315只)平均收益率为4.18％，其中有20只基金收益率高于20％”。按照最理想的状态，投资100元能获得的增值收益就是20元。根据新浪网2011年11月的网络调查结果显示，2011年前三季度，超过88％的被访者声称自己投资亏损；亏损股民中，24.87％的亏损幅度超过50％。平均损失率为37％。因此，投资100元的增值收益就是－37元。这样，就有以下三种可能的结果(见图1)。
1不增加投资渠道：公积金增值收益为4.7元；
2增加投资渠道，投资盈利：公积金增值收益为20元：
3增加投资渠道，投资亏损：公积金增值收益为－37元。
在这个博弈中，不增加投资渠道，公积金缴存职工能获得的期望收益E(不增加)为4.7元；增加高风险项目投资时，缴存职工能获得的期望收益取决于盈利与亏损的概率。我们根据新浪的调查结果，认定委托金融机构盈利的概率为12％，亏损的概率为88％。那么增加高风险项目投资时的期望收益为：E(增加)=20×12％+(－37)×88％=-30.16元。
E(不增加)>E(增加)，因此，不增加股票投资是均衡情况下公积金管理部门的最优选择。即针对公积金投资领域的矛盾，管理部门应该侧重于保证住房公积金资金的安全性，不投资于高风险项目。
三、增加保障性住房建设投资的博弈分析
投资项目的低风险必然对应于低投资回报，此时，就应该比较低风险项目的投资回报与国库券投资回报的高低。选择高回报项目投资，这是最简单的判断标准。但是如果我们选择的投资项目是特殊项目，判断标准就会发生变动。以利用住房公积金余额建设保障性住房议案进行博弈分析，按照我们的课题研究，公积金管理部门利用住房公积金余额建设保障性住房，建成后向符合条件的公积金缴存职工家庭出租。此时，仍然存在收益与资金安全之间的矛盾。但是，该矛盾中的收益不再局限于资金的投资回报增值，还包括低收入缴存职工有房住的社会收益。
在进行博弈分析时，我们将研究对象分为两类：一类是买得起房、不符合保障性住房申请条件的缴存职工，即所谓的高收入者；另一类是买不起房、符合保障性住房申请条件的缴存职工，即所谓的低收入者。二者都是公积金缴存入，所以我们关注的是二者受益程度合计数的比较(见图2)。
在现有政策下，不增加投资渠道，住房公积金资金仍然按投资国库券进行计算，则不论高收入者还是低收入者，100元公积金能获得的增值收益仍然为4.7元。如果扩大投资渠道，将住房公积金投资于保障性住房建设中，低收入者符合保障性住房申请条件，可以租用保障性住房，并且由于低收入者存在无法按期支付房租的风险，就会出现三种情况：申请并且按期支付房租、申请并且不按期支付房租、不申请。而高收入者由于不符合保障性住房申请条件，始终只有一个选择：不申请。
如果低收入者申请保障性住房并且能够按期支付租金，高收入者能获得投资于住房的收益回报。按照现有保障性住房政策，投资回报率为5％左右，则投资100元住房公积金的增值收益为5元。高收入者能获得其中2.5元的增值收益(假定100元投资额中，50％来自于高收入者的住房公积金存款，50％来自于低收入者的住房公积金存款)。而低收入者除了能获得其中另一半增值收益外，还能获得更高的心理回报。根据现有的房价以及低收入的家庭状况，低收入者基本无法购得一套住房，甚至连合适住房的租金都较难承受。而建立保障性住房出租给低收入家庭，这对低收入者的自我认同、满足感以及社会稳定有很重要的影响。这样，我们假定低收入者申请保障性住房能获得的总收益为10元。
如果低收入者选择申请保障性住房但到期无法支付租金时，高收入者的利益肯定受损。那么，其投资在保障性住房建设的公积金存款全部无法收回，则收益程度为－50元。对于低收入者而言，由于没有支付租金，公积金投资额也成为其受益金额的一部分，这样，低收入者能获得的好处为60元。但是，不支付租金也使低收入者诚信受损，丧失了再次申请保障性住房的可能，我们假定诚信受损给低收入者带来的成本为利益的10％。那么，低收入者不支付租金能获得的收益为54元。
如果低收入者不申请保障性住房，则用住房公积金存款盖好的房子无人居住，没有形成收入，投资全部亏损，此时投资回报为100元。按照前述假定，其中，低收入者承担50元，高收入者承担
50元。
我们假定低收入者申请保障性住房的概率为95％，不申请的概率为5％。虽然低收入者的收入较低，有无法按期支付租金的可能，但是按照我们课题设计的方案，允许低收入缴存职工使用其缴存住房公积金支付租金。这样，低收入缴存职工无法按期支付租金的可能性较低，我们假定低收入者申请住房后能够按期支付租金的概率为90％，不能偿还的概率为10％。这样，如果低收入者与高收入者同时行动，高收入者可能的收益以及发生概率如下：u1(不申请，不申请)=－50，概率=5％；u1(申请，按期支付，不申请)=2.5，概率=95％×90％=85.5％；u1(申请，不支付，不申请)=50，概率=95％×10％=9.5％。这样，高收入者在增加投资渠道情况下的预期收益为：
E1(增加)=50×5％+2.5×85.5％+(-50)×9.5％=5.1125元
由于高收入者不符合保障性住房的申请条件，在博弈中只能做出不申请的选择。因此，低收入者的预期收益不受高收入者的影响，直接由其自身选择决定。这样，低收入者可能的收益以及发生概率如下：给定低收入者不贷款的效用u：(不申请)=50，概率=5％；给定低收入者申请并且按期支付租金的效用u2(申请，按期支付)=10，概率=95％×90％=85.5％；给定低收入者申请并且不支付租金的效用u2(申请，不支付)=54，概率=95％×10％=9.5％。这样，低收入者在增加投资渠道情况下的预期收益为：
E2(增加)=50×5％+10×85.5％+54×9.5％=11.18元
全部缴存职工的收益为高收入者的预期收益与低收入者的预期收益之和，即E(增加)=-5.1125+11.18=6.0675元。
E(增加)>E(不增加)，因此，将住房公积金投资于保障性住房建设是均衡情况下公积金管理部门的最优选择。
四、利用住房公积金闲置资金支持保障性住房思路设计
按照上述的投资博弈分析，中国住房公积金管理部门应该允许公积金管理中心使用公积金建设保障性住房，这样将可有效地解决保障性建设资金不足的问题，使城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员的居住条件得到明显改善。
(一)利用住房公积金余额建设保障性住房的基本思路
利用住房公积金余额建设保障性住房可以分为两个阶段。第一个阶段是保障性住房建设阶段。由城市政府确定使用住房公积金建设公共租赁住房和廉租住房建设项目，住房公积金管理中心拥有项目的最终确定权。项目确定后，公积金管理中心向项目开发商提供资金并对项目建设进行监管。所建公共租赁住房、廉租住房的产权归住房公积金管理中心，即广大缴存职工所有。
第二阶段是保障性住房的使用阶段。项目建成后，由住房公积金管理中心整体租赁给城市政府。城市政府以市场价格向住房公积金管理中心支付租金，城市政府支付的市场价与实际租金收入之间的差价由城市政府列入本级财政预算予以补贴。公共租赁住房、廉租住房由城市住房保障部门按有关规定出租给中低收入住房困难家庭，并且该住房优先出租给符合条件的住房公积金缴存职工，如果有剩余，再提供给其他低收入家庭。廉租住房、公共租赁住房的日常管理由城市住房保障部门总负责。租赁保障性住房的低收入缴存职工，可以使用其缴纳的住房公积金支付房租。
(二)利用住房公积金余额建设保障性住房的可行性分析
1利用住房公积金余额建设保障性住房可以达到“双赢”的结果。2008年以来，中国加大了保障性住房建设力度，规模不断扩大。根据“十二五”规划，未来5年，中国计划建设城镇保障性安居工程3600万套。除各级地方政府按规定落实土地出让净收益的一定比例、住房公积金部分增值收益、一般财政预算安排等配套资金和由企业或社会投资建设部分保障性住房外，资金缺口仍将达到近万亿元。
与此相对应的是，截至2011年10月，全国住房公积金缴存总额为38984.77亿元，贷款总额21639.45亿元。由于中国住房公积金制度的限制，有大量公积金余额闲置在银行。一边是资金紧缺，一边是资金闲置。如果能把二者很好地结合在一起，就能达到共赢的状态。住房公积金新增归集余额逐年持续增长，每年能够给公共租赁住房、廉租住房建设提供稳定的资金量，使保障性住房所需资金得以充分保障。这既能帮助政府建设更多的保障性住房，满足中低收入住房困难群体的需要；又能使住房公积金资金得到最有效的使用，获得更多的增值收益。
2中国大部分地区具备使用住房公积金闲置资金建设保障性住房的基本条件。自2002年《住房公积金管理条例》、《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》以来，在国务院有关部门和各省(区、市)人民政府的共同努力下，住房公积金制度从管理体制、监管体系、运行规则、业务发展速度等方面有了较大的发展，为改善职工住房条件、建立住房保障制度、推动住房金融体系建设、促进住宅与房地产业健康发展发挥了积极作用。
首先，中国住房公积金管理体制趋于完善。住房公积金决策机制逐步形成，拟订了管理委员会章程，健全了议事规则和决策程序，完善了管委会决策体制，初步形成了民主决策、科学决策和自主决策的机制；管理机构调整基本到位，按照“统一决策、统一管理、统一制度、统一核算”的原则，管理中心基本建立了对分中心、管理部的内部授权管理制度，制定了住房公积金归集、提取、使用、核算等关键环节的管理制度，加强内控机制建设，进一步提升了住房公积金管理水平，住房公积金个人贷款率均达到50％以上。
其次，中国住房公积金监管体系基本形成。行政监管机构基本设立，各省(自治区)建设厅都明确了住房公积金监督管理机构，基本落实了住房公积金行政监管职能。监管制度不断完善，工作机制逐渐健全，管理透明度明显提高。
再次，中国住房公积金管理运行逐渐规范。进一步完善住房公积金缴存、提取、个人贷款办法和操作规程，规范住房公积金管理和使用。良好的管理水平和运行环境，为中国使用住房公积金建设保障性住房提供了基本条件。
3利用住房公积金闲置资金建立保障性住房的风险可以得到有效控制。方案中所设计的保障性住房建成后，房屋所有权归住房公积金管理中心，由管理中心整体租赁给城市政府，城市政府以市场价格向住房公积金管理中心支付租金。公积金管理中心所获得的租金收入得到保障，稳定的现金流使公积金投资风险得到控制，并且拓宽了公积金投资渠道，增加了公积金投资增值收益。同时，稳定的租金收入可以加快公积金现金回收，使公积金管理中心能够将收回的资金再次投入到新的保障性住房建设上，帮助政府较快地增加房源，提高保障能力。
五、结论
综上，无论从博弈论角度通过数字分析，还是通过制度可行性分析，中国均应该利用住房公积金闲置资金建设保障性住房。通过拓宽公积金投资渠道，可以增加公积金增值收益，使广大缴存职工获得更多的回报，并且该方案的制度设计也可以有效地控制风险，使广大职工需要承担的风险在可以承受的范围内。通过支持保障性住房建设，可以为政府提供更多的资金和房源，有助于解决保障性住房建设资金缺口，帮助更多的低收入家庭解决住房困难，实现“居者有其屋”的宏伟目标。
参考文献：
[1]丛诚中国住房和公积金制度发展大纲[M]，上海：上海辞书出版社，2008
[2]丛诚，管好我的“私房钱”：住房公积金使用必读[M]，北京：中国人民大学出版社。2009
住房公积金利率政策范文篇10
关键词：住房公积金；制度缺陷；改制；政策性住房金融
中图分类号：F830．31文献标识码：A文章编号：1006-1428(2008)09-0019-04
政策性住房金融机构是指围绕住房融资由政府发起或支持成立的金融机构体系。旨在调控住房贷款规模和结构，提高住房贷款流动性，实现政府在住房市场上的公共性职能。从国际经验看，我国应该建立专门的政策性住房金融机构，并以此为主体解决普通消费者的住房金融需求，改变目前以商业银行为主的局面。目前，各地住房公积金管理中心具有这种政策性住房金融机构的雏形。政府可以在此基础上，对公积金管理中心进行相应改制，成立国家住房银行，采取强制储蓄与自愿储蓄相结合的方式筹集信贷资金，实行资金封闭运行，并给予住房储蓄银行一定的财政补贴，保证机构的正常运行。
一、改制的必要性
(一)政策性住房金融主导的住房市场比较稳定
保障基本住房是改善和保障民生的基本内容之一，解决住房问题需要金融的支持。目前，我国住房金融支持仍存在根本性的问题未解决：没有真正的政策性住房金融机构，住房公积金制度对中低收入家庭的保障作用没有完全体现；低收入家庭住房融资十分困难，中等以下收入的居民中只有不足5％的家庭有可能获得住房商业贷款。由于住房产品具有特殊社会性，完全由市场机制来完成住房产品的供求协调与金融支持是不可能的。日前我国的实际情况已充分说明了这一点。除住房公积金贷款以外，我国尚未有直接面向中低收入者发放的低息或无息贷款。对于广大中低收入人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和发展将带来不利影响。
(二)政策性住房金融是健全有效金融体系不可或缺的部分
1、住房产业关系到国计民生和宏观经济稳定。市场机制是无法自行缓解住房市场上的供求矛盾与金融扭曲的，政府有必要通过政策性金融手段来建立可持续的宏观调控机制。
2、由于住宅产品的特殊性，各国政府往往都根据住宅产品的结构特征，在相应的金融支持制度安排中，分别采取政策性金融支持与商业性金融支持的不同方式。市场机制解决的是高收入人群的住宅供求问题，政府参与的政策性金融机制解决的是中低收入人群的住宅供求问题。
3、建立完善的现代政策性金融体系，要求补上住宅政策性金融这一环节。市场经济发展经验证明，在住房产业中要处理好政府与市场的关系，需要有政策性金融机制。显然，在五个部分中，我们最缺少的就是政策性住房金融，相关制度、机构、工具的创新已迫在眉睫。
(三)住房公积金制度由于设计的缺陷无法发挥政策性住房金融的作用
1、住房公积金管理中心定位模糊。按照《住房公积金管理条例》，公积金管理中心被定位于“不以营利为目的的独立的事业单位”。但实践当中，公积金管理中心却并不是一个“不营利”的单位许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色，定位比较模糊。
2、住房公积金制度设计存在缺陷，形成新的收入分配不公。住房公积金的缴存，是以职工工资为基础的，这就使收入分配中的不合理现象投影到了住房公积金作为一种福利的分配上。更为严重的是，现行制度只规定了缴存公积金的月缴存基数上限，没有严格限定最低缴存基数的下限，导致城市低收入职工公积金的缴存额偏低。公积金缴存本应是“高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴”，但国家住房公积金政策在执行中体现出的“嫌贫爱富”，扩大了收入差距，并且印证了一种马太效应――收入高的人群住房公积金提取也高，享受的优惠贷款政策也多；相反，收入低的人群住房公积金提取也低、享受的优惠政策也少。
3、覆盖面仍然有限，住房公积金使用效率低。据统计，在全国尚有40％计430万左右的职工未参加住房公积金，而且这部分职工收入相对偏低，住房条件又急需改善，但他们却无法享用政策性住房金融融资。形成政策性住房金融的空白。这违背了政策性住房金融建立的初衷和愿望。作为住房金融政策性金融融资的住房公积金贷款，其优势在于贷款利率低，年限长，理应受广大城镇职工居民的欢迎。但在实际运作中住房公积金贷款政策性强，贷款额度低，制度限制多，运作方式复杂、繁琐，归集余额中沉淀资金存款占46.46％，致使住房公积金贷款所占的比例不足住房金融融资总规模的1／8。
4、公积金筹集渠道狭窄和增值渠道单一，资金积累不能满足实际需求。我国住房公积金从建立至今，其来源仅为城镇在职职工，没有其他的筹资渠道作补充，也没有形成公积金贷款的证券化机制；同时，增值渠道的单一性(只能购买国债)使公积金的增值收益不高，加上现有的利率体系的弊端等也影响了公积金作用的进一步发挥。据中国社科院代东凯测算，截至2006年底，累计缴存了10多年的住房公积金只够应付21％缴存人的个人住房贷款需求，另外79％的缴存人只能处于奉献的位置，根本无法索取回报。
5、住房公积金缺乏内控和监督机制，违规现象屡禁不止。近年来，全国发生了多起挪用、骗取住房公积金的案件，从一些县、市爆出的住房公积金管理中心负责人动辄贪污挪用上亿元资金的情况看，这笔资金的流失已不在少数。反映出住房公积金制度运行中确实存在一些问题。由于监督机制不健全，体制不顺，多头管理等，使违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，对查出的违规行为处罚较轻甚至不作处罚，使这些现象有愈演愈烈之势，严重抑制了公积金作用的正常发挥。
(四)商业银行难以发挥作用
由于银行的住房贷款与公积金贷款之间存在一定的利益竞争关系，因而银行和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够，这是造成公积金个贷率低的直接原因。据了解，房地产开发商在获得银行商业贷款时与银行达成某种“协议”，银行要求其在办理购房贷款时，必须推介银行自营性贷款，而银行自营性贷款利率比公积金利率要高。银行接受住房公积金管理中心的委托发放贷款仅收取手续费，还不到商业银行贷款收入的1／20。而且住房公积金的手续繁琐，因此，开发商往往与银行约定使用商业贷款而不是公积金贷款，这使得公积金贷款的利用率不高。实践表明，目前我国政策性与经营性住房金融业混合运作有诸多弊端。前者的运作方式往往会拖垮后者，以政府行为
取代市场行为；后者的趋利性又往往会侵蚀前者，使前者的社会性项目变形走样。
二、国外的经验借鉴
(一)普遍建立了政策性住房金融体系
由于住房关系到每个社会居民最基本的生存权利与个人福利，因此发达国家普遍建立了有本国特色的政策性住房金融体系。对于政策性住房金融，美国是较早的践行者，其由政策性和商业性金融互动形成的机制，是目前世界上最富成效的住房金融体系。
一是建立了新的监管格局。如成立OTS取代了联邦住房贷款银行的大部分监管职能，最终形成了OTS、联邦住房贷款银行体系、美联储、货币监理署等交叉监管的体制。二是住房金融二级市场得到高度发展。美国政府先后成立两个带有明显政策性特征的住房金融机构，联邦国民抵押协会和政府国民抵押协会，负责对政策性住房贷款进行担保、资金支持、购买抵押贷款以增加流动性。在这一阶段，两大机构开始大量推出住房抵押贷款证券化，使得住房金融结构获得了革命性的变化，大大拓宽了住房金融二级市场的边界。使得商业性的抵押银行、共同基金等非金融保险机构都全面参与到住房金融业务中，住房产业和住房金融都进入了空前繁荣。
除了美国，战后各国都根据自身需要设立了政策性金融机构来实施政府住房政策。代表性机构例如日本住房金融公库、法国土地信贷银行、韩国住房银行、泰国政府住房银行、印度住房和城市开发公司、巴西国家住房银行、加拿大抵押贷款和住房公司等。
(二)政策性住房金融机构的资金来源广泛
1、政府财政资金。政策性住房金融机构对政府资金依赖较强，政府提供其全部或大部分资本金，还向其提供一定的运营资金。政府以此来管理或影响其住房金融活动，使其有能力从事住房政策性金融业务。
2、发行债券筹资。发行长期住房债券是一种主要筹资手段，通过这种方式进行融资的比例正在逐步提高。
3、吸收储蓄资金。吸收储蓄对于住房金融机构而言更为重要。它不仅将闲散小额资金集中起来用于住房信贷，更重要的是在于将其他消费资金转换为住房建设资金。但为了避免与其他金融机构的摩擦，住房政策性金融机构一般不直接吸收普通储蓄。较为常见的是，通过其他金融机构(尤其是储蓄银行)吸收储蓄，然后再转借给政策性金融机构使用。
4、开展强制性储蓄。一些发展中国家在资金不足的情况下，采取强制性储蓄方式解决住房信贷资金来源问题，保障住房信贷资金规模。
5、从其他机构借入。这些机构主要为中央银行、储蓄银行、契约储蓄机构(养老金、人寿保险公司)等长期资金机构。
(三)政策性住房金融机构的资金运用针对性强
住房贷款具有以下特点：(1)重点支持购房者，提高自有住房率。发达国家住房政策性金融机构一般不对建房予以支持，而重点支持购房者。(2)对低收入者给予倾斜的优惠政策。(3)间接贷款较为典型。不直接对个人贷款，而是贷给州或地方的住房机构，作为这些机构对低收入住房户发放补贴贷款的再贷款。(4)仅提供部分资金，以国家资金推动民间资金。
三、住房公积金改制为政策性住房金融体系的构想
现在住房公积金管理中心的职能是资金归集、管理和支取等相对的业务。改制后由政策性住房银行来运作更为专业化和更富有效率。同时，公积金本身的长期性、闲置性和强制储蓄的特性，使得政策性住房银行能够更有效地管理资金。
(一)明确定位
让住房公积金成为真正的政策性住房金融机构，以现有公积金为基础，以政府注资、政府的信誉为担保，为政府的住房政策目标服务。政策性住房金融是由政府支持的非赢利机构。其目的是为配合国家特定的经济与发展战略，协调社会住房生产与消费，支持国家的住房改革制度，重点解决中、低收入家庭住房金融融资。
(二)构建政策性住房金融体系的具体构想
1、建立起以政策性住房金融机构为主体的住房金融组织体系。
(1)在机构设置方面，将住房公积金中心改制为政策性的国家住房银行。目前，全国已形成了星罗棋布的公积金中心，仅北京市就有81个住房资金管理中心。我们可以依托这些组织体系建立政策性金融机构的分支机构。依托从中央到地方的住房公积金中心，最高层次是全国性住房政策性金融机构，中层机构是在各大经济区域省(市)设立地方性机构，基层机构是各县设立的分支机构。同时，待建立的政策性住房金融体系应充分发挥其他金融机构在住房开发中的作用，允许合作住房金融机构、商业银行和个人参与住房金融活动，从而建立起以政策性住房金融机构为主体，其他金融机构协同参与，国家、单位和个人相互配合的住房金融体系。
(2)在政策性住房金融体系建设中，必须避免误区，充分关注各级政府间的职能分解，防止权力交叉和博弈，例如通过政策性住房金融运行，中央政府应更关注总体供求结构和金融稳定，而地方政府应多考虑对居民住房福利的具体影响。
2、形成以政策性住房金融机构为中心的住房资金组织系统。从国外经验看，高效而又具有强大集聚力的资金组织系统是保证住房发展的前提。因此必须形成以政策性住房金融机构为中心的住房资金组织系统。
其一，资金来源：
(1)已出售公有住房回收的资金和现有住房公积金资金。据测算，上述两项资金加起来的总量，已经超过了1万亿元。可与之对比的一个数据是，2004年末，我国住房贷款余额为15922亿元。目前，数额如此巨大的资金既游离于金融体系，又游离于财政体系，不仅难以发挥其应有的作用，还成了滋生腐败的温床。要真正使公积金贷款充分利用起来，政策性金融提供了良好的出口。一则可通过法规形式把地方滚存公积金纳入国家住房银行，二则可规定公积金结余只能放在国家住房银行，由国家住房银行进行严格监控，由于国家住房银行往往对应某区域多个城市，因此可以适度防止公积金管理机构与银行的合谋腐败。
(2)借鉴国外政策性金融机构的经验拓展资金来源。借鉴世界其他国家的经验，以财政支持、发行住房抵押债券、建立储蓄银行吸收存款和向其他金融机构拆借，如中央银行、养老基金和就业保障基金等方式进一步拓展资金来源。具体操作时，开始可以由财政或中央汇金公司出部分资金，通过发行政策性金融债券、引进国家开发银行资金、邮政储蓄资金、人寿保险资金等来获得持续经营的财务基础。
其二，资金运用：
中国政策性住房金融机构的资金运用主要应包括：购置住房贷款、新建住房贷款、旧房改造贷款、其他相关贷款、贴现及担保等。住房政策性金融机构可以对其他从事住房融资的金融机构提供贴现和担保业务。目的在于鼓励吸引更多的金融机构从事住房融资活动。
3、构建完善的内外监管体系。待建立的国家住房银行应按照金融机构的标准建立有效的监督管理机制，以及规范的会计审计、信息披露制度和相应的风险防范机制。目前我国对金融机构的监管形成了相对比公积金管理更为成熟的一套监管体系。我们可以按照现代金融机构的监管规则对政策性住房金融机构进行控制，以便更有效率地利用好资金并进行更为有效的风险控制和管理。
4、形成住房金融的风险分担与化解机制。从各国经验看，住房权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。可以通过改革创新，使住房金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住房收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。
住房公积金利率政策范文
关键词：住房公积金制度；英国住房保障制度；启示
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）18003102
住房公积金，是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。所有在职职工每月必须按一定的比例扣除部分工资，作为单位的私人企业或政府部门也必须按职工每月工资的同样比例逐月划出相应款项，分别记于职工名下，两者统一存到银行，作为雇员或受薪者的公积金。作为一种特殊的政策性住房资金，自建立以来对中国改革传统住房分配体制、创新住房保障制度、改善城镇居民居住条件、促进房地产业繁荣发展等起到了重要推动作用，并有效地解决了部分城镇中低收入职工家庭的住房问题，成为职工改善住房条件的新型增资融资渠道。但随着中国经济的发展和社会的转型，现行的住房公积金制度已存在并突显出诸多诟病，原有的住房公积金管理中心已逐渐显现“角色僵化”、运营模式单一的弊端。由于相关法理关系的模糊性，现急需建构更高层立法支撑，并从住房公积金的本质属性出发来规范资金的运作，依此路向对当前住房公积金的管理和运营模式进行变革。
1我国目前公积金管理运营中存在的主要问题
1.1覆盖面不广、缴存率偏低，制度欠缺公平性
我国住房公积金目前并没有覆盖非公企业人员、私营企业人员、下岗职工、个体劳动者和自由职业者以及进城务工人员，全国有近3500万在岗职工还未参缴。同时住房公积金低息贷款优惠政策倾向于有一定支付能力的中高收入阶层，低收入家庭无从享受住房公积金低息贷款优惠，造成制度的不公平。
1.2公积金的闲置金额高，使用效率低下
长期以来，我国的住房公积金使用效率较低下，闲置金额总量较大。如2008年度我国缴存的住房公积金的总额度为4469.48亿元，而住房公积金的提取额仅为1958.34亿元，仅2008年的闲置公积金达2511.14亿元，2008年公积金的使用效率仅为43.82%。同年累积的全国住房公积金缴存总额高达20699.78亿元。2010年，我国缴存的住房公积金总额达到2.2万亿元，而闲置的公积金高达6000亿元，照此发展趋势，专家预计到“十二五”期末，全国年结余的住房公积金额度将达到1万亿元左右。全国如此高额度的闲置住房公积金与我国目前中低收入阶层住房紧张的情况是不相符合的，因此，我国如何提高公积金的使用效率，从而有效缓解公民，尤其是大中型城市公民的住房紧张问题，是政府各个部门都应该十分重视的问题。
1.3公积金投资效率低下，保值增值困难
按照国务院的《住房公积金管理条例》的规定，目前我国住房公积金可以通过三种方式实现增值收益：利用住房公积金的个人住房贷款、国债投资以及银行存款。然而，目前我国个人住房贷款资金的运作效率低，国债投资品种过于单一，通过银行储蓄的利率又过低，使得我国住房公积金保值增值困难。公积金采取现有的这种封闭、单一的运作方式，不仅限制了与金融资本市场的联系也无法实现资金的流动性和营利性。住房公积金保值增值困难，已成为影响我国住房公积金制度全面推行和持续发展的一大瓶颈。
1.4管理不太规范，法制不太健全
目前的住房公积金管理机制不规范，管理制度缺乏系统化和具体化。住房公积金管理中心无法承担住房公积金运营风险。全国上万亿的住房公积金资金实际上是由各地管理中心作为商业银行的超级储户方式调度运作，但是这部分巨额资金却不在直接金融监管体系范围内。同时，针对公积金管理和运营的法制建设并不完善，没有制定出一个公积金有效管理和运营以及风险承担的责任机制和补偿机制。
2英国公共住房政策发展历程和特点
英国经济发展得较早，住宅问题也最早出现。随着第一次工业革命的深入，特别是第一次世界大战结束后，大批人及退伍士兵进入城市，住房供需矛盾日趋严重，大部分城市居民没有住房，加上由于恶劣的住房条件导致瘟疫流行等社会危机，社会公众强烈要求政府干预住房市场。1919年英国政府出台《住宅法》，确立了以社会住房为核心的住房政策，国家通过投资建造公共住房，并以低租金给居民的方式，对住宅市场进行干预。第二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房出现严重短缺的情况。政府以集中建设公房为重点，大力促进住宅建设，以此来增加住房供应。20世纪60年代，为保障居民的基本住房，政府更是鼓励住房协会参与到住房建设和管理，并设立了专项财政基金，以提供低廉租金住房。1979年撒切尔夫人为首的保守党执政后，为了解决政府公共部门低效率和机构臃肿等诸多问题，大力推行“私有化”政策，政府把提高住宅私有化率作为主要的住房政策目标。在20世纪90年代后期，布莱尔为首的工党在原有住房政策的基础上，继续调整和完善公共住房政策，首先是提高公共住房的质量标准，并合理确定公共住房的租金价格；其次是继续鼓励地方政府将公共住房向住房协会转移。
解决城市居民，尤其是中、低收入阶层的住房问题，一直是英国政府住房保障政策的根本目标，但是在不同的历史时期，住房保障政策的具体目标并不完全相同。从整体上看，英国的住房保障政策的改革可以简单地归纳为：从由政府直接投资建造住房发展到通过市场机制，解决住房问题，其特点主要表现为以下三个方面：
2.1用立法推进住房保障制度的实施
英国的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同时期的住房法中。早在1851年英国就颁布了《劳动阶级租住公寓法》，成为最早的住房立法，随着经济时代的不断发展，住房保障制度的不断变革，英国政府陆续颁布了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等各种法规，这些法案法规为英国公共住房政策的执行提供了法律依据和有效保障，从而确保了住房政策的有效实施。
2.2中央政府和地方政府协同调控执行
在英国的住房保障制度中，占据主导地位的仍是中央政府，但中央政府只进行适度调控；地方政府作为住房保障政策的执行者，起着直接和关键作用。中央政府和地方政府的协同调控执行主要表现在：一方面，中央政府对地方政府的住房政策的实施进行宏观调控，地方政府负责住房分配、管理和租金制定政策等方面的具体实施和执行。中央和地方两级政府之间通过调控执行相互配合，构成英国住房保障制度的主体，发挥很大的作用。
2.3采用多种政策进行调控
英国的住房保障制度包括公共住房的财政政策和金融政策，并结合引导和管制政策，直接供应和间接补贴双管齐下。英国的金融机构比较发达，各金融机构之间有明确的分工，资金来源及用途受到严格限制。其中，参与住房抵押贷款的机构较多，如商业银行、投资银行、建筑社、住房协会以及外国金融机构。政府通过立法引导住房协会、私营公司等的住房建设和投资方向，通过行政手段赋予住房协会更多支配和管理社会分房的权利职能，另一方面又要求企业在房地产开发时须配建固定比例的保障性住房。除此之外，政府对保障性住房的质量标准和租金也有着苛刻的要求，从而保证居民的基本生活质量。
英国公共住房财政政策的基本内容为对房租进行管制、地方政府直接投资建造住房、对住房的房租和地方政府进行补贴以及针对无家可归者采取的新措施等。
3对我国住房公积金制度发展完善的借鉴启示
3.1加强和完善立法建设，为住房保障制度提供法律支撑
住房保障及公积金制度的完善作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支撑和保障，完善的法律体系保证是英国住房政策实施效果显著的基本原因之一。英国政府制定了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等法规，法律明确规定了公民的居住权，要求保障公民的基本居住条件。我国至今尚未制定住房保障的专门法律，由于缺乏法律的规定与约束，地方政府常常漠视住房保障，住房公积金制度也相当不完善，无论是管理上还是经营上均缺乏有效法律法规的引导和保障。国家政府有关部门应尽快根据我国国情，制定专门的住房保障法律法规，从立法层面来规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及专门管理机构的建立，有效引导和完善住房公积金的合理使用，有效指导地方政府在公民住房政策上的具体实施。在统一的住房保障法律法规的前提下，地方政府也要从当地的实际情况出发，制定地方性的住房保障法规，保障基本居住条件和质量。
3.2加快政府职能转型，发挥政策导向作用
住房保障制度作为一项重要的社会政策，政府应当成为构建住房保障制度的主体。在我国目前的住房保障制度中，政府过分地强调市场因素，使得住房的货币化现象严重，相关部门的住房保障职能也没有完全确定起来。政府应当积极转变职能，使得住房保障制度的构建建立在市场机制的基础之上，实行住房政策的市场化，但同时政府也要积极发挥主导作用，通过公共政策引导和公共产品的供应，引导开发商投资保障性住房，来解决居民尤其是低收入者住房问题。政府应更好的发挥政策导向作用，保证我国的住房保障制度不断建设完善。
3.3财政和金融相结合促进住房保障的实施和公积金的保值增值
英国在住房保障制度的实施中采取财政政策和金融政策相结合的方式，尤其是金融机构的发展对于改善居民生活条件和质量起到了非常大的作用。我国目前的住房保障制度主要采取财政政策，住房金融政策十分不完善。发展面向中低收入家庭的住房金融机构可以提高住房公积金的覆盖面，保障中低收入家庭的住房条件。同时，在公积金的投资运营中也要发展多种金融工具来实现基金的保值增值，而不只是限于存入银行、购买国债等。
3.4建立多层次、覆盖面广的住房保障体系
我国居民由于收入的差异导致各自承担住房费用的能力也各不相同。我国目前针对不同层次的收入群体实行不同的住房政策。针对中低收入者政府提供廉租房、经济适用房以及公共租赁住房等多种形式，但是这些政策在实际的实施过程中发生了扭曲，导致目标群体的模糊化和不公平。制定多层次的住房保障制度并能有效实施对于解决我国不同群体的住房问题有着重要的意义。
参考文献
[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经出版社，2003：249280.
[2]刘丽巍.我国住房公积金管理体制及运营模式改革探讨[J].中国房地产，2011，（14）：6873.
[3]王兆宇.英国住房保障政策的历史、体系与借鉴[J].城市发展研究，2012，（12）：134139.
住房公积金利率政策范文
关键词：体系公积金保障体制框架
上世纪80年代初，我国开始探索改革旧的城镇住房制度，其目的：一是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；二是加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。经过20多年的改革实践，目前我国已初步形成了以普通商品住房为主的住房供应体系，确定以经济适用住房、廉租住房和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系，并且按照“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户储存、财政监督”的原则建立了住房公积金管理体制的基本框架。
一、当前住房公积金政策执行中存在的问题及原因
（一）缴存比例不规范、缴存额差距大，分配不公
一是缴存基数差异大。
二是缴存比例差距大。
三是成为“合理避税”的渠道。
四是使用上存在不公。
（二）使用率不高，资金沉淀率高
一是资金的安全性要求高，使用渠道单一；二是贷款手续繁琐、限制多，门槛高；三是支取条件严格，提取数受到限制；四是政策障碍，有些人无法享受；五是部分地区房价绝对水平较低，消费者还不习惯负债消费，一般都通过自筹资金一次性付款，造成这部分地区公积金只存不用，使用效率偏低；六是住房公积金管理中心市场竞争意识不强，市场推广力度较弱，开发企业更愿意选择与商业贷款合作，更为重要的是，由于个人住房贷款一直是银行的“优质品种”，很多商业银行在发放开发贷款时，要求开发企业从本行发放个人贷款，在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额；七是住房公积金政策性住房金融优势不明显，表现在与商业银行贷款利率差距较小，又受到贷款额度的限制，很多消费者需要办理组合贷款，额外多支出很多相关费用，这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷款。
（三）覆盖面窄，受惠人数少
事实上，和“三险”一样，住房公积金也是一种强制性社会福利，但未能享受到这项福利的人并不在少数，包括城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围的群体。
二、当前我国住房公积金制度存在缺陷
（一）“房委会决策”流于形式。虽然各地成立了住房资金管理委员会，也制定了住房资金归集、使用、管理的规定，实行重大事项报告制度，但委员会形同虚设。
（二）财政、银行监督形同虚设。按照《住房公积金管理条例》规定，对公积金的提取和使用，不仅有着严格的审批程序要求，而且明确规定，财政部门有“对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况”进行监督的职责。
（三）自律意识不强，内控制度不健全。住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；公积金管理中心缺乏严格的内控制度，通过内部调账、补签合同、修改合同等方式违规使用资金的情况比比皆是。
（四）住房资金和公积金混同使用和挪用，企业自行归集住房公积金的现象依然存在。一是各地住房资金管理中心和公积金管理中心是两块牌子，一套人马，因此在政府职能部门干预下，住房资金和公积金混同使用和挪用的情况相当严重。二是一些中央直属的大型国有企业，不执行《住房公积金管理条例，自行归集和管理住房公积金，资金的安全存在很大隐患。
（五）手续繁琐、限制条件多。来自建设部的资料显示，截至2005年末，全国公积金运用率仅58%，其沉淀资金达1656亿元人民币，也就是说，住房公积金贷款“叫好不叫座”，全国将近一半住房公积金在银行里“睡觉”，并产生负收益。
（六）区域间不可流通，是住房公积金本身存在的制度缺陷。造成一些地区公积金供不应求，需要严格控制贷款额度，另一些地区又大量闲置，使用效率不高。
三、对策及建议
针对目前我国住房公积金在制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题，应进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证资金安全的前提下，提高资金的使用率。
（一）加强住房公积金的归集、使用和管理
住房公积金管委会应切实履行起职责，尽快按照要求，规范缴存基数，坚决杜绝擅自扩大缴存基数、超比例缴存公积金问题，避免公积金中心成为缴存单位工资外发放薪金补贴及避税的渠道。
（二）提高贷款限额，放宽贷款条件，降低贷款利率
一是提高贷款限额。各个地方应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况，及时调整贷款限额。
二是放宽贷款条件。可参照商业银行的住房贷款发放条件，适当降低个人购房的首期付款金额，放宽一手房屋的竣工年限。
三是降低贷款利率。公积金贷款是政策性贷款，带有保障性质，因此应适当拉大与商业贷款利率差距，减少中低收入家庭的购房支付负担，或实行差别利率，对于购买自住、小户型低收入家庭，应提供更加优惠的贷款利率，确实起到政策性住房金融的作用。
（三）更新观念、简化贷款手续，提高公积金使用率
一是要转变观念，切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好和怕麻烦的消极思想，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等问题，强化服务意识，提高服务水平。
二是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。
三是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。
（四）创新贷款品种，充分发挥住房公积金的作用
目前由于政策原因，职工申请住房公积金贷款，受许多条件限制，其中最主要的两条是：只有缴存住房公积金的职工才能申请公积金贷款；公积金贷款只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住住房。
