房地产海报设计(精选8篇)

房地产海报设计篇1

6月24日，星期二，上海依旧被潮湿、闷热的梅雨包裹着。阳光一度成了奢侈品，人们的心情湿润与阴郁着。

不过，cloette Chester却神清气爽。因为这一天，是cloette Chester在阳光海岸所购物业Coolum The Beach交房的日子。为了这一天，cloetteChester已整整等待了两年。

自此，cloette Chester在布里斯班的物业投资数量升级为8套。

过去两年间，她所拥有的7套物业平均增值了35％～40％，远高于澳大利亚房产10％的年升值率。尤其值得一提的是，她另外一栋位于KangarooPoint河滨公寓，短短一年时间，竟然增值34％，已由160万澳币上涨到210万澳币。

七年间，Cloette Chester的个人财富数量不仅日涨夜涨，更为其开辟了一片广阔的职业天地。

2001年，Cloette Chester放弃自己成功经营了20年的生意，投入到澳大利亚房产投资领域。在学校完成了相关房地产课程学习后，CIoette Chester顺利加盟澳大利亚久富盛名的WHICHPROPERTY?　(以下简称澳洲威驰)。

2005年，澳洲威驰在上海代表处正式设立。对澳大利亚房产市场和不动产趋势有着深刻理解的Cloette Chester被公司委以重任，担任澳洲威驰中国区首席执行官，致力于帮助中国客户打造适合于他们的置业投资方案。

在中国，虽然海外置业已渐行渐近，但中国人的财富观、投资理念以及对风险的抗拒，总是让外资销售机构举步惟艰。

澳洲威驰也不例外。三年来，对中国市场不太了解的cloette Chester每天都忙得像“陀螺”：品牌拓展、投资讲座、房展会、新闻会、客户跟踪……

所幸的是，辛勤耕耘最后都开花结果了。

如今，澳洲威驰已在上海本土及外籍高端人士中小有名气。而cloetteChester也已与她许许多多的客户成了好朋友。

6月23日下午，在虹桥远东国际大厦24层，《财富地产》专访了cloetteChester。她的个人魅力、专业见识以及独特的投资理念，在温润的中国茶的氤氲中徐徐展开。

探路中国

《财富地产》：据悉，澳洲威驰已有超过20年的“工龄”，但在中国，却是一个相对陌生的名字，能否详细介绍一下澳洲威驰的公司背景、核心竞争力以及在澳洲的江湖座次等。

Cloette Chester：澳洲威驰由两位成功的地产企业家Mark BorriII和TerryTaylor在澳洲建立，公司总部位于澳大利亚布里斯班。在业界已经有22年的历史，6年前刚开始转型做房产开发，之前一直从事房产营销。建立了超过25000名客户群体。

澳洲威驰的核心竞争力是在客户买楼盘之前，把大量的市场调研信息提供给客户，让客户对市场有全方位的了解，然后再去选择所要投资的物业，我们不仅仅只是把房子销售给客户，而是为客户提供卓越的服务，通过严格的评估体系为客户甄选高品质的房源，深入调研相关市场数据以及人口增长趋势，发现那些希望建立最佳资产组合的投资人士，在此基础上，培养长期忠诚的客户关系。

《财富地产》：2005年，澳洲威驰在上海正式成立代表处的初衷是什么?代表处主要的工作职责是什么?

Cloette Chester：澳洲威驰的客户来自全球，其中有很多客户是驻上海的海外人士，主要来自英国、瑞士、美国、法国、新西兰等地。为了更好地服务这些客户，于是在上海设立办事处。后来，这些海外客户又将我们的项目推荐给中国本土朋友，澳洲威驰又将触角伸向了中国本地的投资者。这些客户主要集中在上海、北京、广州、杭州以及香港等地。

澳洲威驰是首个在上海开设永久性代表处且真正独立的澳大利亚房产咨询机构。它的一项基本工作就是向客户传递澳洲最新的房产市场动态，为客户提供澳洲人口变化趋势、近期的经济状况以及深入剖析一些会影响置业选择的根本要素等。从而发现个人需求并确立明确的投资目标，通过专业背景及对市场的敏锐洞悉，最终能够为客户制定出专属的长期置业投资组合计划，寻找到最适合他们生活方式的梦想家园。

销售澳洲

《财富地产》：据悉，澳洲威驰最近在中国市场主推White Shells和Breeze两个项目，请问，这两个项目有何独特之处?

Cloette Chester：White Shells和Breeze是澳洲威驰旗下自主开发的两个房产项目。White Shells坐落在澳大利亚昆士兰州的阳光海岸的马库拉(Marcoola Beach)海滩之上，除了拥有舒适宽敞的室内空间，同时可以欣赏到白色沙滩、蔚蓝色的天空以及如水晶般清澈的海洋。

从昆士兰州布里斯班市中心驾车至White Shells仅需1、5小时，距离购物中心、餐馆、学校只需几分钟的车程，在2公里处，还可以欣赏到澳洲著名景点艾尔斯岩。

整座楼盘拥有48间设计豪华，装修精致，分别有2居室和3居室的套房，住房面积在121平方米至328平方米不等。

楼盘Breeze将是独一无二的坐落于马库拉海滩和原始沙丘旁，同时拥有豪华设计的公寓住宅，是摩登现代与原始自然的结合。Breeze与阳光海岸机场的距离还不到七公里，吸引了长期热爱在阳光海岸度假的南部投资者。

Breeze提供了96间一卧、二卧以及三卧室三种房型的公寓。每单元大小在76-355平方米之间，均为开放式设计为特色。视野横跨海滨沙丘和昆仑山脉。Breeze的中心位置是一个直径25米的礁湖泳池，完全按照世界级假日酒店的标准设计建造。另建有温水泳池，SPA，BBQ烧烤区，健身房，咖啡馆。可以在开放式草坪和独具特色的木板路上尽情享受阳光。

国家公园、医院、教育机构包括阳光海岸的大学和大规模购物中心、物业管理也一并覆盖，专业物业管理公司24小时全天候提供服务。

根据市政规划，Breeze将是Stockland区域内唯一一个住宅型物业，Breeze占地约三英亩，与Marcoola海滩和Mt Coolum国家公园相依而伴。

《财富地产》：由于是海外置业，投资者对于当地的政策法规、经济发展以及风土人情的了解比较模糊，在澳洲，评定优质物业的标准是什么?

Cloette Chester：在澳洲，评定优质物业的首选条件也是地段、地段、地段。有些投资者认为在澳洲的情况可能与中国正好相反。其实不然。一个好的地段是非常重要的，因为好的地段是需求量最高的地方，也是大量的人口聚集的地方。一个黄金地段，相关的配套设施，如交通、学校、医院、银行等都相

对便捷。澳洲比中国小一些，在中国每个区都有相对集中的商务中心区域，但在澳洲只有一个核心区，有些人是自己或孩子要过去读书，会选择离学校比较近的物业，或者到某个城市工作，会选择到某个城市买房。

澳洲威驰在精选房源时，这些房子都必须符合这些标准，在市中心或离市政配套比较近，都是低密度或中密度的房子。比如我们这一代，由于一家有三四个孩子，都比较喜欢大的别墅，但这不是未来的投资趋势。公寓是以后的一个发展趋势，因为澳洲人口结构与中国差不多，也逐渐趋向老龄化。好的投资要看好需求点以及供给。如果需求点在公寓，如果在郊外买一个大别墅，最后没有人去租，就空置了，没有投资价值。因此，好的投资地段非常重要。

与此同时，还要看租金回报率以及空置率情况。

税收减免

《财富地产》：海外置业最具诱惑力的是投资回报较高。目前，澳大利亚房产价格如何?投资回报率及房产升值率为多少?

Cloette Chester：如果选择相同地段类型的房子，价格与中国差不多。如果买靠近河边或海边的景观房，价格相对会比较高一些。

比如位于黄金海岸Southport(南港区)，在过去几十年里，已经成为黄金海岸最著名商业和店家聚集区，进而形成最大的中心商业集中区。近几年，由于快速扩张，南港区已以转型成一个现代化的中心生活区。澳大利亚统计局估计，未来五年内，每年将有约1000名新住民移居到南港区。人口的大量导入，带动了南港区房价的高涨。

而Southport Central(南港中心)是其都会的核心。全海景房，小区有BBQ公共烧烤区、景观绿洲、游泳池、娱乐区以及完整的度假设施。目前这个楼盘均价4600澳币／平方米，RMB30000／平方米。在我们客户中，有一对上海夫妻就购买了此处的物业。

对于投资者而言，前期投入的资金越多，投资回报率越高，房子本身的增值也会更大。根据2008年1月澳星银行的住宅物业报告，自1 984年起，澳洲住宅物业回报率较股票证券投资高出3倍多，较商用物业和政府债券高出2倍多。每年得到的租金回报为7-8％，房产升值率则为10％左右。

但对于有地段优势的物业来说，其实远远高于这些数据。如布里斯班，在2007年商务区河畔公寓平均年增长率为22％；预计未来3年～2010年6月，房产价格的总增长率将达到26％。

《财富地产》：近两年，在中国由于房地产市场过热，投资成了敏感词汇。政府层面运用金融、财税杠杆有效抑制本土以及境外资金进行房产投资。那么，在澳洲投资房产，政府是层层设防还是鼓励投资?如果是鼓励，在金融和税收方面有哪些体现?

Cloette Chester：在中国，为什么政府一直对房地产市场的投资进行抑制，是由于供给量已经大于需求量，无形中抬高了房价，空置率也居高不下。这就使得真正需要房子的人买不起房子。而在澳大利亚，情形却正好相反，需求量大于供给量。据我所掌握的数据，目前，澳大利亚缺20万套新房。需求量的高企，对于投资者而言可以持续获得高额的租金回报率。在澳洲，房产空置率低于1 5％，有些地区甚至低于1％。

因此，在澳洲，政府对于海外投资是积极鼓励与支持。但澳大利亚政府不鼓励短期的投机行为，政府鼓励超过一年以上的置业计划。

而在征税方面，政府有两个不同的政策：如果购房者购置的物业是用来自住的，不需要交纳房产增值税：如果购房者购置的物业是用来投资的，那么购房者是需要付税的，付税的基数是收入与花费的差价。如果是负收入，也就是每年持有房屋的花费高于收入，就不用交税。并且负收入的额度每年可以累积，只需每年对澳洲税务总署备案，届时可以抵扣房屋的增值税。

在澳洲，政府是多方位保护投资者的利益。只要你有资金，有还款能力，澳洲政府非常欢迎海外投资者到澳洲置业。你可以自己去澳洲看房子，看房子的一切合理费用，在你购买物业时，也是可以用来抵税的。

比如我现在常驻上海，但我一直在澳洲进行物业投资，从某种程度上而言，我也是一个海外投资者。所以当我在进行房产投资时，每年往返中国与澳大利亚的费用也可以用来抵税。

《财富地产》：澳洲政府从多方面积极鼓励海外投资，那么，这样会不会造成境外资金抬高房价?相对于海外投资者，澳大利亚本土居民的投资情况如何?　Cloette Chester：这是一个非常好的问题。在澳洲，政府有规定，如果某个楼盘要把房子销售给海外投资者，那么只能出售所有物业数量的50％，剩下的50％必须卖给本地投资者。这样既保障本国居民的房产投资，又限制了海外投资者抬高房价的可能性。同时，还使双方的物业价值得到了有效的保护。

有一点不同的是，在澳大利亚，海外投资者只能购买新房或期房，不能购买二手房，除非你已移民，成为澳大利亚永久性居民。

利息抵税

《财富地产》：在澳洲，投资买房后能确保出租吗?怎样进行物业管理?

Cloette Chester：拿布里斯班来说，现在城中的空置率低于1％，市场需求非常强劲，房子供不应求，只要你的租金合理，交通也方便，不会出现空置的状况。现今，澳洲有超过600万的租客，而且这个数字还在与日俱增。

至于物业管理，你可以托付给物业管理公司，他们负责安排你房屋的出租事宜，当然得收取一定的费用。对于长期出租的物业，根据昆士兰州(Queensland)的规定，物业管理人的基本费用是75％加上10％的GST税收以及第一周的租金。同时，还要收取每个月5澳元的文书报告费用。

如果是出于度假的目的租用物业，基本费用是所有租金收入12、5％再加上每个月5澳元的报告费用，同时还有一些额外的费用，例如：电费，床上用品租金等等。

有的开发商在卖给你房屋的时候，就有一个包租的项目，但是事实上在市场租赁火爆的情况下，很多投资者发现还不如请物业管理公司来打理，租金相对高一点，长期下来，也是一笔不少的资金。

《财富地产》：目前为止，已经在选择在澳洲置业的中国客户，一般是选择一次性付款，还是也会向银行贷款?

Cloette Chester：中国人较为习惯一次性付款，而在海外买房，向银行申请贷款是一种非常普遍的做法。对于我们的中国客户，我总是建议他们向银行贷一部分款，因为在澳洲，所有的银行利息都可以用来抵税。因此，贷款的投资回报率比不贷款要高。既然是投资，就如同做生意一样，需要策略。

在内地，只要与开发商签订了买卖合同，购房者从此开始就要供房了，虽然与交房时间还有一段距离。但在海外则有所不同，如果买的是期房，买家只需付房价的10％作为首付。根据法律规

定，此费用必须存在律师行的银行信托账户里，可以收取相应利息。从那一刻开始不用供楼，如果是明年盖好，那就明年交房前3个月开始办按揭，什么时候交楼什么时候供楼，所有置业相关费用都等交房后才支付。

《财富地产》：海外置业虽然前景可观，但也存在一定的风险。作为一名专业投资者，您觉得海外置业一般要注意哪些问题?

Cloette Chester：对于投资者而言，海外置业必须首先了解投资地区的经济发展情况，当地法律政治、土地所有权抵押税收、移民等问题。同时，还要考虑置业的动机，是什么的需要促使你买房子。留学要买房子，首先考虑的不是房子的升值潜力问题，而是离学校的远近，与各种教育设施以及交通的便利性。

移民要买房子，就要考虑公共交通建设，当地就业情况，小区基础设施建设，经济发展状况，华人社区等因素。

而作为投资，则较为复杂，投资的物业类型一般分为公寓与别墅，选择公寓投资，就是要相对高的租金回报，当然离CBD越近越吃香。别墅投资就更注重土地升值潜力的大小问题，这要看政府开发的倾向。

同时还要考虑投资地居民的生活方式及生活习惯，要考虑长期居住的问题，因为大部分人购置海外物业，最终还是希望将来自己可以居住。因此，不适宜投资面积过小的物业，最起码要50平方米以上，因为在国外，50平方米以下的物业，银行不愿意贷款，这说明银行对此种房源投资前景不看好。

永久产权

《财富地产》：请说说澳洲房产的产权情况。

Cloette Chester：在中国，房产产权的拥有期为70年，而澳洲的房地产产权是永久产权，只要你在澳洲买了房子，你的子孙后代世世享有这座房屋。而且在现房交割后就立即获得产权。同时产权是私有制，无论现房期房，只要你想卖，你随时都可以卖出。

《财富地产》：您目前的身份是中国区首席执行官，那么，您对中国的房地产市场了解程度如何?对于中国房地产市场未来的发展态势持怎样的看法?

Cloette Chester：(哈哈大笑!)老实说，我对中国房地产市场了解程度不深，仅仅一点点而已。但我正在努力从各个方面、各个渠道，希望以后能更充分地了解中国房地产发展的轨迹。

房地产海报设计篇2

【关键词】公房资产 公房管理企业 公房资产会计处理 公房资产管理监督机制

笔者有机会参加上海某区公房资产管理情况的一个调研项目，对目前上海公房资产的会计处理情况有了一定的了解，在调研过程中，对上海公房资产会计信息的扭曲程度颇感震惊，并由此想到改进国企会计信息披露的必要性。

一、上海公房资产账面处理现状

公房资产也是国有资产的重要组成部分，随着我国房地产市场的突飞猛进，上海公房资产的经济价值也日益凸显，但是相应的会计处理对这一变化极不敏感。国家废止了行业会计制度，现在执行《企业会计准则》或《小企业会计准则》了，而上海公房资产的会计核算却一如既往，无甚变化。

历史上对上海公房资产财务管理可以界定自1996年始，因为之前上海公房资产没有账面价值。1996年上海市房地产局根据《上海市关于盘活公司企业国有房产试点的实施意见》（沪府发〔1995〕60号）文件精神，对公房资产进行价值评估并作为国有资产划拨至各区、县，授权各区、县房产集团公司管理。从此上海公房资产在各区、县房产集团公司（以下简称“公房管理企业”）财务账面上有了记录，虽然价格评估是粗放型的（房产以幢或号的建筑面积计价，未细分为每个租赁单元），但毕竟公房资产首次作为有账面价值的国有资产纳入了国有资产财务管理的范畴，在公房资产价值管理方面是一大进步。但是正是由于这种粗放型的价值估计违背了会计处理的多项基本原则，比如客观性原则，根据公房资产管理的实际情况，其价值和使用价值不应该是以幢或号为核算单位，而应该以实际的交易单元为核算单位；再比如配比原则，配比原则要求会计核算单位的收入、支出能够配比，房产以幢或号论价，必然导致实际交易以租赁单元为单位的会计处理无从着手等等；这便从一开始就埋下日后无法对上海公房资产正确核算的隐患。随后随着政府对公房资产政策的逐步放宽、搞活，因使用权买卖、经营性租赁、动迁等公有住房产权发生变化的市场交易事项多了起来。据说早些时候，各公房管理企业还按财务管理的要求，对上述交易事项进行了账务处理，后来因为房价高企，2006年市房地产局认为现有的公房资产价值被严重低估，故布置不再在账面上做减法，市房地产局也停止核销各区灭失的公房资产，以致各公房管理企业管理的公房资产账面价值就不再有任何变化。

从专业角度看，本市公房资产如此核算实在是件很荒唐的事！其一：以商业企业为例，其存货明细账可以小到几分钱一枚的各种规格的螺丝螺母，而公房管理企业管理的公房租赁单元动辄以万元、几十万元计价，却论幢或号计价，好似是不值得费事去单独核算。其二：资产不断在变动，却多年不记账，这种只有在破产企业才会发生的事，却在本市一个个实力雄厚，能正常持续经营的公房管理企业中发生。岂不怪哉？

目前，本市各区公房资产管理公司的公房资产会计处理大致可以分成两个阶段：第一阶段为1996―2006年，由于一开始就未按经济事实（按租赁户）核算，无法设立公房资产的明细账，所以一般只在公房管理企业本部设立公房资产总分类账，因动迁、出售等产权变动（不包括使用权房的转让）导致的资产减少直接在总账中作减少反映（我国的老公房资产会计处理一般只做减法）；第二个阶段自2006年至今，保持总账账面金额不变。

其实本市所有公房管理企业也不是没有公房资产明细账，不然它如何销户，如何收租金？不过这个明细账与财务意义上的明细账不相干。一般公房管理企业应有两套明细账，一套沿袭原房管所的管理模式由各小区物业公司分片掌管，不涉及所管公房资产价值，主要用于收取所管物业的公房房租和物业管理费；另一套有公房管理企业实物管理部门管理，属市房地产局的“公房集中式管理电子信息系统”的一个部分，该系统有各区每一租赁单元的具体情况，凡租赁卡上所有信息，该管理系统中都有，唯独没有资产价值金额反映。所以这两者均不构成财务意义上的“账”，对财务监督没有意义。而且市房地产局的“公房集中式管理电子信息系统”只让各公房管理企业看到所管物业单个租赁单元的情况，未经市房地产局的授权无权自行统计出本司所辖的公房资产总体情况。公房集中式管理电子信息系统基本上只能满足市房管局核销公房租赁户之用。

本市公房资产会计处理现状，表明了公房管理企业对现行公房资产的财务管理几乎失控。财务控制要求企业任何一项资产、负债等会计要素变动都能立即以货币资金的形式在企业的账面有所反映，并始终在企业管理层的可控范围。《企业会计准则》对会计信息质量要求第一条就是：“保证会计信息真实可靠、内容完整”，其中账实相符是财务控制的基础要求。目前各公房管理企业账面只有公房资产一个总金额（总账金额），至于该金额由哪些具体的租赁单元所组成没有明细账的支持，可说是一笔糊涂账，一点也不为过。因为下面任何房产交易金额变动，财务管理部门没有任何明细账可核查。对公房资产具体管理部门上交公房资产动迁补偿等收入、房租收入、公房出售收入的，公房管理企业财务能做的只是“照单全收”。至于这些钱是哪些公房资产单元的出租、拆迁、转让收入？拆迁、转让的公房类型是什么？面积是多少？拆迁费、转让费是如何计算出来的以及是否正常等等，全凭下面具体管理部门说了算。由于目前公房资产市值巨大，不要说直接金钱交易动辄几十万、上百万，甚至上千万、上亿（老洋房），就是表面不涉及金额的公房登记变动业务，比如户名变更、公房“居改非”等背后也存在巨大的经济利益，按目前的管理办法，只凭经办人员的“良心”来管理是靠不住的。

笔者认为，现行上海公房资产账面会计处理完全不能客观、正确地反映上海公房资产的真实价值，背离了《企业会计准则》的会计信息质量基本要求，显然不利于对上海公房资产的有效的管控。反思本市近年来有关本市公房资产的贪腐案件，笔者认为，这与其现行落后的、类似计划经济的财务管理模式恐怕不无关系。

二、造成上海公房资产账面处理现状的原因

1、公房资产的管理权限不明确。根据《上海市关于进行盘活工商企业国有房地产试点的实施意见》（沪府发〔1995〕60号），上海公房资产的管理权属归市房地产局，各区公房管理企业受托管理，所以有关上海公房资产相关政策，大家一向习惯于听从“市局”，尽管有关会计法规规定企业有权根据企业的实际情况采用新的会计政策；然而上述文件意见又规定：“试点企业集团在领到房屋所有权证后，即享有处置权、收益权，可以出售、出租、入股、联营、置换等，其收益归试点企业集团”，目前实际上除了销户、改变物业性质等不多的几个事项要市局审批，各区公房管理企业握有包括公房资产处置权在内的大部分公房资产权利，公房资产价值也作为各区公房管理企业的自有资产在其账面上反映。

2、公房资产正确反映的动力不足。上海的公房资产核算方法自1996年延续至今已有多年了，要进行调整，年代久远、事项繁多，涉及巨大的工作量，反正国有资产肉烂在锅里，受托公房管理企业大都有这种消极、怠惰心态；更有怕事的领导觉得，不理账没事，理理账倒可能理出事来，搞不好弄得湿面粉沾手甩都甩不掉。笔者曾有机会遇到市房地产局的相关部门领导，与他谈及公房资产核算问题，他也觉得应该改革，只是一会儿机构调整、一会儿人事变动、这事那事的忙于应付，实在没……总之，上上下下都没感到公房资产正确核算是件必需引起重视的大事。

3、公房资产的管理监督机制不全。由于公房资产一般是本市各区公房管理企业的主要资产，公房资产的不实必然导致公房管理公司整体会计报表的失实，如果各区公房管理企业是上市公司，公房资产如此会计处理能行得通吗？回答是否定的，因为会计师事务所没有这个胆，其违法成本是会计师事务所难以承受的。然而，据我所知的几个区的公房管理企业，没有会计师事务所对其会计报表中公房资产不实情况出具有“否定意见审计报告”或“无法表示意见审计报告”。为何这些公房管理企业多年来一直拿到“无保留意见审计报告”？可能涉及的情况是：第一，以往用以审计评价的会计制度层次较低（本市国企2011年才全面推行《企业会计准则》）；其次，会计师事务所考虑到这块资产受政府政策控制，自以为一旦出事可以推卸责任；再次，正逢房价高企，不存在账面资产高估风险，审计风险相对较小，所以会计师事务所会与公房管理公司妥协。其实更重要的因素是公房管理公司包括所有国有企业缺乏具体的所有人监督机制。财政、税务、上级主管单位、国资委等国企会计报表使用人，其性质决定其不可能把国有企业当作自己的财产来关心，他们对国企的关心只是出于“职务责任”，而中国式的“职务责任”大抵缺乏可操作性，所以这种“责任”在很大程度上属于道德范畴，难以形成强约束。

三、改善上海公房资产账面处理情况的建议

1、建立对公房管理企业的会计信息的公众监督机制。目前，我国有关法规对股票上市公司实行会计信息公开制度，这对于我国证券市场的健康发展起着重要的保障作用。其实会计信息公开对于国企也同样重要，其主要原因就在于有利于保证国有资产的安全。

如上文已述，由于政府无法真正履行国企的所有者职责，为了确保经营者能够正确有效地运用国有投资，防范有关公职人员监守自盗，合谋侵犯国有资产，公众必须及时地借助于国有企业会计信息公开来了解企业的财务状况和经济成果，以加强对企业生产经营活动的监督。笔者认为只有建立起对国有企业会计信息有效的监督机制，才能改变目前这种对公房资产会计信息扭曲反映无所作为的状况。

2、对公房资产账务处理的具体改进措施。

（1）建立独立的公房资产明细信息系统（明细账）。各公房管理企业独立的公房资产明细信息系统除了要求能够反映市房管局的“公房集中式管理电子信息系统”的相关信息外，必须给每个公房租赁单元核定价格，确定面积，保证明细账面合计租赁单元户总数、合计房产总价值、合计房产总面积三要素与总账数一致。并在此明细账的基础上设置每单元租户应收房租、实收房租、欠收房租明细账，以便于公房管理企业对公房资产收益实施必要的财务控制。此外该明细信息系统也必须对所有公房租赁单元产权变动、性质变动、租金变动、面积变动、租赁户更名变动等不涉及资产价值变动的事项有所记录，以便于公房管理企业对所管公房资产实施全方位的监管。为加强统一管理和降低管理成本，建议该明细信息系统由上海市住房保障和房屋管理局牵头，在原“公房集中式管理电子信息系统”的基础上进行扩充。各公房管理企业的公房资产明细信息系统是“公房集中式管理电子信息系统”的组成部分，但必须自成体系，能够满足公房管理企业对其管理公房资产必要的管理需求（该系统可以由公房管理企业财务部门与实物管理部门共享，但有关修改变动程序必须设定各自的权限）。

（2）完善公房资产账面价值核算体系。从技术层面，可供选择的有两种方法：

一是，按历史成本计价并追溯调整。首先在原1996年公房资产入账原始金额的基础上细化。根据当时各区房产管理局房屋产业目录清册，由于原入账公房资产单位以“号”或“幢”计价，不能满足财务明细核算的要求，所以要以合理的方法将当时“号”或“幢”为单位的计价金额分摊到当时该“号”或该“幢”所有租赁单元，形成新的原始明细账（面积也应根据当时所有租赁单元租赁卡加总后重新核定）。然后再根据此后所有租赁单元的增减变动单体档案资料（从理论上说所有租赁单元的变动均有相关手续并归档保存），在新的原始明细账上进行资产增减账务处理，其中因测绘面积增加等原因的增加应仍根据历史成本记账原则根据当时该类房产评估价计价。最后，将统计出来的结存租赁单元清单与公房管理企业现行租金收入明细账内的租赁单元清单核对，如果两者数量一致，证明历年对公房资产的管理基本正常，如果不一致，就应该就差异单元进行调查，找出差异原因，经批准后视不同原因进行账面调整。然后根据账实一致的公房资产明细账的合计价值调整公房管理企业的公房资产总分类账，理论上公房资产明细账的合计价值应该小于目前的账面金额（按历史成本记账原则，公房资产总体在减少，多年不核销，其实际总金额必然减少）。

按历史成本计价追溯调整方法的好处在于符合传统和现行会计制度的规定，容易为各方所接受，同时彻底清理账目，容易发现以往公房资产管理中存在的舞弊行为，强化了公房资产的财务管理功能；缺点是仍然不能体现公房资产的实际价值（它在会计报表上的反映仍然是公允的，因为其符合我国会计核算历史成本原则），特别是工作量巨大，可谓“兜底翻”！

二是，按期末公房资产实际盘存数量以公允价值计价。根据《企业会计准则》，符合条件的企业部分资产可以引入公允价值（市场价）概念。笔者认为，既然公房资产价值已计入公房管理公司的所有者权益，公房资产作为一种特定的资产，在各有关方面协商一致的情况下，可作为投资性房地产核算，采用实地盘存法（倒轧法），并以现行市场价对存量公房进行估价，直接建立明细账。在账实一致的情况下，再根据明细账合计总金额调整总分类账。如果采用此法，各公房管理企业的净资产可能出现大倍数的增长。

房地产海报设计篇3

［关键词］ 电影海报；宣传；带动；电影票房

看电影已成为现代人文化生活中不可或缺的一项娱乐休闲方式，特别是暑期和新年更是电影重要的销售季节,也是提高票房收入、拉动电影经济的重要季节。要吸引广大的电影观众，除了影片的制作质量以外，还应该正确分析档期、影片、观众，确定市场重点，满足各年龄段，各层次观众的观影需求，票房收入才会增加，从而带动整个电影市场的繁荣。(晏劲松，2007)

影响电影票房收入除了以上因素，宣传海报和营销策略也是十分重要的，北京师范大学心理学院刘源老师在《电影海报心理等级评价对票房的影响》中采用心理量表的方法测验大众对海报的喜爱程度，并通过统计分析推断，海报与票房之间存在一定的联系，票房直接受到海报宣传的影响。为此，电影完成后制片商为了宣传和吸引观众观看，会不惜花大价钱设计宣传海报，最终达到增加票房收入的目的。

海报又叫招贴或宣传画，是现代广告媒介最重要的形式之一，海报这一名称，最早起源于上海。旧时，上海的人通常把职业性的戏剧演出称为“海”，而把从事职业性戏剧的表演称为“下海”。作为剧目演出信息的具有宣传性的招揽顾客用的张贴物，也许是因为这个关系的缘故，人们便把它叫做“海报”。1895年12月28日，法国卢米埃兄弟在巴黎的一间餐厅里向35位观众放映了《火车到站》等短片，当时那张题为《卢米埃电影》的海报可能是世界上第一张电影海报。

电影海报的功能

电影海报这一“瞬间”的艺术作为电影的宣传途径和手段，虽然不是惟一的形式，但在具备制作低成本，不受宣传条件限制，容易复制的同时又具备丰富的艺术表现力，鲜明的视觉效果和宣传的直观性已成为电影宣传中必不可少的元素，并发挥着重要的作用。电影海报不仅是大众获取电影信息，制片商宣传电影的窗口，也是一门独立的视觉艺术。

(一)电影海报的传播信息功能

电影海报是电影的外包装，是电影的广告，是电影的名片。电影海报的发展和壮大是直接受到电影的影响，早期的电影海报是纯粹为了电影的上片做宣传广告用途，是用手工绘制完成的，画面绘制精美，具有很高的艺术价值。随着电影的普及，电影海报制作技术的进步，电影海报的表现手法也随之丰富起来，但无论电影海报的表现形式如何变化，表现手段如何丰富，它都会准确地传达有关电影导演、演员阵容、电影主题等信息，并把这些信息直接地传递给观众，从而引起观众对影片的欲望，实现对电影的消费。如美国经典爱情影片《乱世佳人》的电影海报，海报中没有过多的修饰，画面定格在一个温馨、浪漫的瞬间，仿佛我们也沉浸在主人公的世界中，什么是爱？什么是恨？需要我们每个人静静思考。这部影片也成为电影史上“不可逾越”的最著名的爱情片经典。又如史蒂文•斯皮尔伯格的全球最瞩目的影片《辛德勒的名单》，其思想的严肃性和非凡的艺术表现气质都达到了几乎令人难以超越的深度。特别是海报的设计，一只有力的成人的大手紧紧地拽住了小红袖子里伸出来的孩子的小手，拯救的主题就这样简单而又震撼地表现出来了。袖子的红色是整个画面中惟一的彩色，特别显眼，这或许象征着生命与希望。画面的背景则是老式打字机透过一条仿佛浸染过鲜血的色带打出的名单――辛德勒的名单。再如美国惊悚片《大白鲨》《咒怨》的电影海报，画面通过特段展现给观众不同视觉体验，让观众产生内心的恐惧与不安，在这种心理的驱使下期待着电影的到来，同时也起到了传达信息的目的，这种信息的传递往往是语言无法替代的。

（二）电影海报的审美艺术功能

电影海报不仅能让观众了解有关电影的重要信息，还是一部影片思想的再现，是影片艺术美的升华。电影海报是一种视觉文化，是一种大众的艺术，和其他海报一样，注重审美与创意表达，形式与内容的统一，版式与构图的和谐以及视觉的平衡感与冲击力等。阳光透过树顶的缝隙一线线地撒在宽阔的特律河上，河面上一闪一闪地跃动着细碎的金光，抛出的渔线在空中划出一道漂亮的弧线，大河里流淌着生命的意义……这一切让我们美得足以让人心碎，这就是由罗伯特•雷德福导演的一部拍得如诗如画的怀旧文艺片《大河恋》的宣传海报。又如法国吕克•贝松导演的The Big Blue，一部蓝色调的电影，电影海报用唯美手法描绘梦幻中的生活，让我们躺在宽大的蓝色中听一首天籁，直到光滑的海水覆盖我们，一同回归生命最初的宁静之地。耳边仿佛环绕的是海豚那沉长的嘶鸣，一圈一圈，扩散开来，这就是电影海报带给我们的艺术魅力，这些海报设计新颖，艺术感染力强，使观众在第一时间得到视觉上的满足，从而产生去看电影的欲望。

（三）电影海报的刺激消费功能

电影海报以再现电影的画面或人物为主要表现手法，通过色彩、文字和版式的编排来吸引观者，并引发观者的欲望与冲动，从而对这一宣传产生实际行动。一份海报的制作成功与否，与该部电影的票房收入有一定程度的联系。在现代电影海报设计上，以影片中的明星人物作为海报主体屡见不鲜，充分运用明星的名人效应为电影的宣传和推广助力,电影明星广告对刺激电影消费，提高电影票房收入有着一定的影响。如《007》一系列风靡全球的谍战电影，它的海报以影片中主人公特工詹姆斯•邦德的扮演者为画面主体，特别是皮尔斯•布鲁斯南，根据网上调查，他所饰演的詹姆斯•邦德是最受网民欢迎的，加上邦女郎的衬托，直至今天仍被广大影迷所热爱。在很多时候观众只是为了欣赏自己的偶像风采或某些明星的演技，而去观看电影的，有时，一部电影可以成就一位明星。但更多时候，是一位明星推动一部电影的成功。如献给中华人民共和国成立60周年的电影《建国大业》，是一部云集了华语影坛百余位明星客串（零片酬）的史诗巨片。它的宣传海报画面就是以众多明星的面孔为主体，使人在观赏海报的同时产生观看此部影片的欲望，创下了当年电影票房4、3亿，中国第三名的纪录。

电影海报的表现形式

如何让观众自愿的去影院买票看电影，除了电影预告片的广告宣传，另一种有效、快捷的方式就是在公共场所里四处张贴的电影海报。电影海报就是电影的广告，电影海报以其画面大、内容广泛、艺术表现力丰富、远视效果强烈的优势一直被电影制片商们所青睐，在进行电影宣传时采用不同的手法和表现形式进行。即使是同一部电影的海报，宣传的版本都会有不同的表现手法，这种静止的画面艺术表现形式，以其信息传递快捷，表现主题突出，形象精练，色彩对比强烈吸引观众的视觉，观众在接受海报的同时，也接受了电影。

(一)电影海报的设计方法

通常一部电影海报要通过电影中主要人物或者特定的图形、场景来进行设计，而设计的完成需要绘画艺术与摄影技术的配合。如《夺宝奇兵3》的电影海报，采用了绘画的表现手法，把影片中的人物叠加再现出来，而画面中怀旧的色彩让人们又回到了那个古老、神秘的年代。又如美国影片《佐罗的面具》的电影海报，佐罗是正义的化身，是人民的保护神，只要人民需要，佐罗就永远不会消失……画面以佐罗的剪影形象与利剑划下“Z”的标记为设计元素，再现了主人公的神秘与潇洒。再如由萨姆•门德斯导演的《美国丽人》这部1999年度的第72届奥斯卡最佳影片的海报，画面通过摄影的写实手段传达影片的信息，也让人体会到了美丽的玫瑰带来的幻想，犀利地揭示了美国日常生活的“众生相”。一部出色的电影海报可以提升电影的艺术品味，甚至成为电影内容所成就的某种文化的象征性代表。

电影海报中另一种不可缺少的表现方式就是电影剧照，作为海报的核心内容，它能直接、准确、快速地传递有关电影的信息，曾获得第七十届奥斯卡最佳影片奖的《泰坦尼克号》，它的电影海报就是影片中男女主角站在船头上享受自然、享受爱的瞬间剧照为原形，海报画面就定格在那最美的一刻，这部电影连映281天，创下北美之最，而它的票房更是让人无话可说――全球18亿美元，这个数字直到2010年1月才被《阿凡达》所超越，票房冠军的坐椅坐了12年，这些奇迹的创造电影海报也发挥了重要的作用。

（二）电影海报的宣传策略

电影海报是为某影片作的前期广告和宣传，其目的是引起观者的注意，让观者了解影片的各种信息，观众在欣赏海报的同时产生看电影的行为，从而刺激票房的收入，商业目的明确。就像黛米•摩尔在《脱衣舞娘》的电影招贴中极具诱惑的造型，把观众“诱”进电影院。

进入新世纪以来，中国开始全面推进电影产业化改革。电影产量逐年增长，质量明显提高，市场稳步扩大，影响力不断增强，制片商为了能让影片有高额的回报，非常注重电影前期的广告宣传，包括首映庆典盛会，明星见面会，电影预告片的制作，网络的宣传，这其中电影海报在很大程度上也推动了票房的收入，但是由于在实施的过程中指导不善或个别垄断行为，电影海报只是张贴在影院内部或影院周围，没有真正达到与大众沟通，宣传影片的目的，所以我们要扩大宣传的力度，把海报这一“街头艺术”的价值真正体现出来，把电影海报张贴在街道、商业区、车站、公园等公共场所，让大众随时都能收到海报传递的信息，真正实现观众在欣赏海报的同时产生看电影的欲望，并获得一种心理上的满足，达到精神与文化需求的双重实现。

网络时代的到来，促进了影视广告业的迅速发展，也给影视广告的创意制作提出了新的要求。新的制作技术、新的传播手段、新的媒体形式不断涌现，电影海报仍以其独特的艺术感召力在电影的发展领域里施展着独特的魅力，也始终是其他媒介无法替代的。电影海报的设计和宣传必将是票房高收入的有力保障。

［参考文献］

［1］ 张瑶均、影视的美学［M］、北京：中国社会科学出版社，2009、

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［3］ 晏劲松、论通过不同渠道拉动电影票房收入［J］、法制与社会，2007(07)、

房地产海报设计篇4

三部与公众生活相关的法规规章

劳动和社会保障部《最低工资规定》。该《规定》适用范围不仅包括企业，还包括民办非企业单位、有雇工的个体工商户和与之形成劳动关系的劳动者，以及国家机关、事业单位、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者。《规定》指出，劳动者在依法享受带薪年休假、探亲假等国家法定的休假期间视为提供了正常劳动，用人单位必须依法应支付的不得低于最低工资标准的劳动报酬。《规定》明确了最低工资标准测算方法，要求最低工资标准每两年至少调整一次。对于违反规定的，劳动保障部门将责令用人单位按所欠工资的最高5倍支付劳动者赔偿金。

建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。《办法》指出，城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。实物配租要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。为了保证公平和公正，《办法》还要求，申请廉租住房的最低收入家庭，应当提出书面申请，市、县人民政府房地产行政主管部门审核后，应当予以公示。有关部门可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。

建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。该《规程》明确了行政裁决及强制拆迁的程序，增加了行政调解程序，建立了拆迁听证制度，确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则，规范了拆迁强制执行行为。《规程》指出，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人可向市、县房屋拆迁管理部门申请裁决。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。未经行政裁决不得实施行政强制拆迁，拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

三部重要的行政性法规规章

国务院《地质灾害防治条例》。《条例》明确规定，国家实行地质灾害预报制度和地质灾害调查制度。国务院国土资源主管部门会同国务院建设、水利、铁路、交通等部门，依据全国地质灾害调查结果，编制全国地质灾害防治规划，经批准后公布。县级以上人民政府应当将城镇、人口集中居住地区、风景名胜区、大中型工矿企业所在地和交通干线、重点水利电力工程等基础设施作为地质灾害重点防治区中的防护重点。国家建立地质灾害监测网络和预警信息系统，实行地质灾害预报制度。地质灾害预报由县级以上人民政府国土资源主管部门会同气象主管机构。任何单位和个人不得擅自向社会地质灾害预报。对出现地质灾害前兆、可能造成人员伤亡或者重大财产损失的区域和地段，县级人民政府应当及时划定为地质灾害危险区，予以公告，并在地质灾害区的边界设置明显警示标志。

国土资源部《矿产资源登记统计管理办法》。与1995年《矿产储量登记统计管理暂行办法》相比，修改和补充后的《办法》改变了以往矿产储量统计与开发利用统计分别进行、一个部门多头统计和部分填报内容重复的状况，将原来实行的原矿产资源储量与开发利用两项统计制度合并，建立了新的规范的矿产资源统计制度。同时，明确了矿产资源登记统计管理的职责分工，并将矿产资源储量登记与评审备案、探矿权采矿权管理等紧密链接起来，同时办理，既强化了国土资源主管部门对矿产资源登记统计工作的统一管理，便于登记工作的落实，又简化了程序，提高了效率，进一步明确了矿产资源储量登记的作用。另外，新《办法》还制订了新的指标项目，修改了有关专业术语和名称，增加了停办（关闭）矿山残留矿产资源储量登记方面的规定。

国土资源部《海底电缆管道保护规定》。该《规定》对海底电缆管道的安全运行、海底电缆管道所有者合法权益、海上作业与海底电缆管道的保护、海底电缆管道纠纷的解决以及处罚做出明文的规定。《规定》指出，海上作业者在海上作业时钩住海底电缆管道的，应当立即报告所在地海洋行政主管部门，不得擅自将海底电缆管道拖起、拖断或砍断。海上作业者为保护海底电缆管道致使财产遭受损失，有证据证明的，海底电缆管道所有者应当给予适当的经济补偿；但擅自在海底电缆管道保护区内从事挖砂、钻探养殖等海上作业的除外。单位和个人造成海底电缆管道及附属保护设施损害的，应当依法承担赔偿责任。

四部与财经有关的法规规章

中国银行业监督管理委员会《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》。该办法对金融衍生产品的管理进行了统一的规范，还首次对金融机构开办衍生产品的准入条件和开办程序进行了明确规定，加强了衍生产品的准入管理。《办法》指出，申请开办衍生产品交易业务的中国国内的金融机构，必须具备健全的衍生产品交易风险管理制度和内部控制制度；完善的衍生产品交易前、中、后台自动联接的业务处理系统和实时的风险管理系统；配备相应的人员和设施。外国银行分行申请开办衍生产品交易业务，应获得其总行对该分行从事衍生产品交易品种和限额等方面的正式授权；除总行另有明确规定外，该分行的全部衍生产品交易统一通过给其授权的总行系统进行实时交易，并由其总行统一进行平盘、敞口管理和风险控制。银监会有权随时检查金融机构有关衍生产品交易业务的资料和报表，定期检查金融机构的风险管理制度、内部控制制度和业务处理系统是否与其从事的衍生产品交易业务种类相适应。

中国人民银行《中国银联入网机构银行卡跨行交易收益分配办法》。《办法》统一了发卡行和中国银联在跨行交易中的收益分配比例和办法，规定ATM跨行取款交易收益分配采用固定行手续费和银联网络服务费方式。持卡人在他行ATM机上成功办理取款时，无论同城或异地，发卡行均按每笔3、0元的标准向行支付手续费，同时按每笔0、6元的标准向银联支付网络服务费。暂不规定ATM跨行查询收费。POS跨行交易的商户也须按一定比例向发卡行和银联缴纳服务费。

中国保险监督管理委员会《外国保险机构驻华代表机构管理办法》。与旧办法相比，新《办法》明确了外国保险机构申请驻华机构的审批时间，规定了外国保险机构及相关称谓。《办法》指出，“外资保险机构驻华代表机构”将改名为“外国保险机构驻华代表机构”。按照中国入世承诺，新办法加入了保监会审批的期限的规定；对审批的程序进行了细化，明确规定，正式申请表由保监会提供，保监会审批的期限为20日，20日内不能作出决定的，经保监会主席批准，可以延长10日。对代表机构的展期，不再审批，对代表机构变更地址、更换或增减代表、副代表、外籍工作人员，则由审批改为事后报告。

国家外汇管理局《关于规范非居民个人外汇管理有关问题的通知》。该通知对我国境内非居民个人的外汇流入、流出，等各环节都进行了规范，并明确了银行的职责。《通知》指出，外国自然人（包括无国籍人）、港澳台同胞和持中华人民共和国护照但已取得境外永久居留权的中国自然人都是非居民个人。《通知》以1万美元和5000美元为界，分别规定了非居民个人办理外汇收支、外汇划转、结汇、开立外汇账户、将外汇汇出境外应办理的相关手续。银行应当按照本《通知》规定办理非居民个人外汇业务，并接受外汇局的监督、检查。

三部与海关相关的法规规章

国务院《中华人民共和国知识产权海关保护条例》。《条例》明确规定了知识产权海关保护的范围以及期限。海关对与进出口货物有关，并受中华人民共和国法律、行政法规保护的商标专用权、著作权和与著作权有关的权利、专利权实施保护，知识产权权利人可以按照本条例的规定，将其知识产权向海关总署申请备案。知识产权海关保护备案自海关总署准予备案之日起生效，有效期为10年，知识产权权利人可向海关申请扣留侵权嫌疑货物。

海关总署《海关关于加工贸易保税货物跨关区深加工结转的管理办法》。与旧办法相比，新《办法》做了较大的修改，并对转入、转出企业办理结转计划备案手续程序、办理结转报关手续的程序进行了细化。《办法》指出，加工贸易企业开展结转的，转入、转出企业无需经外经贸主管部门批准，只需经主管海关备案后，就可办理实际收发货及报关手续。《办法》还规定了申请结转的加工贸易企业如有不符合海关监管要求，被海关责令限期整改，在整改期内的；逾期未报核《手册》的；未按照本办法第五条规定填制结转货物收发货单的；涉嫌走私已被海关立案调查，尚未结案的等四种情形，海关将不予受理。

海关总署《中华人民共和国海关对用于装载海关监管货物的集装箱和集装箱式货车车厢的监管办法》。该办法加强了对集装箱制作、集装箱式货车车厢的制造或改装以及集装箱和集装箱式货车车厢的维修的监管。《办法》规定，境内制造集装箱的工厂、境内制造或者改装集装箱式货车车厢的工厂应持《工厂认可证书》，向其所在地海关申请递交申请书，经核准后由海关颁发相应的核准证书，方可从事集装箱制造、集装箱式货车车厢制造、改装或者维修。海关总署授权中国船级社统一办理集装箱我国海关批准牌照、境内装载海关监管货物的集装箱式货车车厢的海关批准牌照。海关可以随时对维修工厂维修的安装海关批准牌照的集装箱和集装箱式货车车厢进行核查。

房地产海报设计篇5

漫步在关的海边，抬眼便会看到海湾的东端探入海中的岬角上，高高矗立着像城堡一样威严幽静的花石楼。这座融合了西方多种建筑艺术风格的欧洲古堡式建筑，掩隐在翠绿松柏中，凭海临风。

中国建筑师的经典之作

走进幽静的庭院，清凉的海风夹杂着松柏的香气扑面而来，惬意而悠然。真正站在花石楼的面前，才发觉，地势给了这座古堡远观时君临天下的威严冷峻，而建筑本身流露出的美感更多的是端庄与恬静，远眺近观截然不同。

与普通意义上的别墅不同，花石楼的外观更像是一座古堡，它由一幢筒型和一幢多角型的石头小楼组合而成，分地下一层，地上三层，塔楼到五层。建筑的东、西、南向分别设有出入口，主要入口朝南，入口前方的层层阶梯为建筑物造就了鲜明的台基气势。建筑物组合平面呈不对称方形，内部由规则的矩形、圆形、多角形构成。西南角布置圆筒形楼梯间，直通顶部观海台。

主楼地下一层设计有厨房、管家和佣人的住房，管家的房间设有保险箱和壁炉；一层设计有主人的会客室、办公室和餐厅，二层设计有主人的卧室；三层为主人的咖啡室、书房和客房；塔楼为望台和观海台。

花石楼的外墙由修凿成型的花岗岩砌筑，看上去就像用冰冷石头垒筑的城堡。外墙以不规则的凸凹花岗岩、不同的组砌韵律与岸边的石礁融为一体。建筑形式反映了受古典折衷主义创作思想的影响，有古罗马哥特建筑的遗风，室内有巴洛克、洛可可的痕迹。它的内墙是用普通粘土砖砌筑，表面抹灰喷白浆。木墙裙以上饰黑白花纹松花板，俗称“滑石板”，“花石楼”的得来多半与这有关，而如今只有客厅保留此种装饰。地面则根据空间的不同铺有地砖、马赛克或拼花木地板。

虽然这座建筑是一典型的欧洲古堡式建筑，但设计师和建筑师却都是中国人，代表了当时中国建筑师的设计水平。花石楼的全部建筑是分期分批建成的，工程分前后两期，主楼由刘耀宸设计，王云飞建筑施工，于1930年11月开始建筑，1931年9月竣工：平房、院墙、花房、木栅则经多人之手，最后采纳了建筑师王义名的设计，建筑施工还是王云飞。

“严谨”历史考证神秘主人

花石楼的历史短短不到80年，但围绕它的各种传说始终扑朔迷离，它的主人到底是谁，它的命运中到底经历过什么，是否下榻于此众说纷纭、言人人殊。

一次意外的调研，让青岛市档案局编研处处长周兆利触碰到花石楼的历史。“当时我们在制作一辑有关青岛关的电子幻灯片，为此我们调用了近百卷有关关的历史档案，在这其中，意外发现了有关花石楼的珍贵资料。”通过对这些资料档案的考证，可以为花石楼梳理出比较“严谨”的历史。

花石楼最早建成于1931年9月，而非1914年之前的德国总督“歇脚楼”。它的业主是俄国侨民徕比池(Lembich)――上海俄侨中一位著名的报业大亨，上个世纪二三十年代，叱咤上海、哈尔滨、天津报界的风云人物。1920年，涞比池创办的第一份报纸《柴拉报》(也被称作《霞光报》)在哈尔滨面世，之后涞比池在1925年移居上海创办了《上海柴拉报》，并陆续推出了《上海柴拉早报》、《上海柴拉晚报》，在上个世纪二十年代末涞比池又在天津设立分社，鉴于青岛的俄侨众多，涞比池也向青岛派驻了记者。

房地产海报设计篇6

法定代表人：查杰，董事长

委托人：程惠瑛，上海市汇英达律师事务所律师

被上诉人（原审原告）：陈树添，男，1943年4月22日生，新加坡人，住新加坡京土路14？20号14楼花拉阁151－E座

委托人：胡菁，上海市华联律师事务所律师

被上诉人（原审原告）：黄波薇，女，1947年7月1日生，新加坡人，住址同上

委托人：胡菁，上海市华联律师事务所律师

被上诉人（原审第二被告）：廖氏国际集团有限公司，住所地：香港九龙尖沙咀漆咸道南39号铁路大厦1603室

法定代表人：廖王汉，董事长

被上诉人（原审第三被告）：上海浦东商业建设联合发展公司，住所地：上海市浦东新区即墨路97号2楼

法定代表人：陶达华，总经理

上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司因与被上诉人陈树添、黄波薇、廖氏国际集团有限公司、上海浦东商业建设联合发展公司租金回报保证纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2000）浦民初字第1674号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结

原审法院查明：原告与第一被告于1997年1月8日订立上海市外销商品房出售合同并经上海市公证处于1997年1月18日公证，原告以197，980、00美元购得上海胜康廖氏大厦16层07室房屋。双方还签订了《上海胜康廖氏大厦租金回报保证协议》（以下简称《回报协议》），第二、三被告分别为该协议保证，对第一被告履行该协议承担连带责任，保证期到该协议完全履行完毕时止。《回报协议》和两份担保书作为前述房屋出售合同的附件一并进行了公证。《回报协议》载明：本协议作为出售合同不可分割之附件，与出售合同具有同等法律效力。同时规定了在买方已缴清所有楼款并签署出售合同及其他相关文件的前提下，租金回报保证期从付清楼款之日或放贷银行计息之日起，两年内由卖方提供租赁服务。无论是否租出及出租的金额大小，每年租金回报均为楼价的15％，高出此比例的租金归卖方所有。并约定卖方自租金回报保证期开始之日起的第一年每六个月一次性支付前六个月的租金回报，第二年起每到三个月支付一次租金回报，逾期则按12％支付延期付款的利息损失，如迟延付款超过60天，则另加5％之罚息。协议又规定买方须已和卖方指定的总廖氏国际集团有限公司即第二被告签订租赁委托书，并授权卖方从租金回报中扣除租赁委托书中规定的租赁佣金给总即第二被告，否则将无权享受由卖方提供的租金回报。1998年4月15日，原告通过贷款付清了房款。1997年2月21日，原告取得了上海市房地产权证。此后，由于原告多次催讨未能取得协议约定的租金回报，故向原审法院起诉要求被告给付所欠租金及迟延利息。另，1995年4月17日，原告就其所购物业与第二被告签订了《上海胜康廖氏大厦租赁委托书》，其中约定的佣金为1、5个月之租金。

原审法院认为，原告与第一被告签订的《出售合同》及《回报协议》是双方协商一致情况下所签并经公证，内容不违反我国法律，应为合法有效。第一被告理应按《回报协议》的约定向原告支付租金回报，并承担延期付款的违约金。第二被告、第三被告就《回报协议》分别出具担保书，应按担保书的承诺承担连带责任。判决：

1、被告上海胜康廖氏房地产开发有限公司应向原告支付租金回报55，681、88美元，并支付该款利息。（其中11，136、38美元从1998年10月15日起按年利率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计，14，848、5美元从1999年4月15日起按年率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计；7，424、25美元从1999年7月15日起按年率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计；7，424、25美元从1999年10月15日起按年率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计。）2、被告廖氏国际集团有限公司、上海浦东商业建设联合发展公司就前项判决确认的第一被告的责任承担连带责任。案件受理费人民币10，360元，由第一被告承担，第二、三被告对此承担连带责任。

上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司不服上述判决，以租金回报不是买房的优惠条件；委任书没有写明具体的委任权限，其无法将房屋出租等为由向本院提起上诉要求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人陈树添、黄波薇辩称：其已出具了租赁委托书、已将有关权利全权委托上诉人，要求驳回上诉。

本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，予以确认。

本院认为：上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司与被上诉人陈树添、黄波薇签订的《上海市外销商品房出售合同》和《上海胜康廖氏大厦租金回报保证协议》系双方当事人的真实意思表示，其形式及内容符合相关法律规定，原审法院认定有效应属正确。上诉人理应按约给付被上诉人陈树添、黄波薇租金回报，拖欠不付，显属不当。原审法院判决上诉人承担支付租金回报及相应利息，应属正确；被上诉人廖氏国际集团有限公司、上海浦东商业建设联合发展公司就《上海胜康廖氏大厦租金回报保证协议》分别出具担保书，原审判决其承担连带责任，亦属正确。上诉人认为被上诉人陈树添、黄波薇未写明具体的委任权限，其无法将房屋出租等上诉理由与本案事实不相符合，本院对其上诉理由不予采信，对其上诉请求不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，360元，由上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长张国

审判员郑卫

审判员严卫

房地产海报设计篇7

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海尔厨房设施有限公司隶属于海尔集团，成立于1997年，依托海尔世界白电四强、中国最具价值品牌的实力，凭借亚洲领先的数字化生产基地，致力于设计研制国际领先的整体厨房产品，在市场上享有中国厨卫行业领头雁的盛誉！

**年，海尔整体厨房率先通过IAO9001国际质量体系认证；**年，一举成为“国家住宅产业化基地”；**年，成为国家建筑工业行业标准《住宅整体厨房》的标准化示范基地；**年，荣膺家用橱柜“中国名牌称号”，**年7月，荣获国家十环认证，以行动书写中国厨卫行业新标准。

以“健康”为核心价值，海尔整体厨房创新提出“厨电一体化”和全程绿色健康的设计理念，不断推出健康环保、人性便捷、功能强大、外观时尚的整体厨房产品，满足消费者日益提高的生活要求。在“研发·设计·板材·工艺·安装·电器·服务”一体的设计理念指引下，**年，海尔F0环保系列厨房突破诞生，由此，海尔整体厨房更以重视现代厨房生活的绿色健康而广受市场的青睐与赞誉。

凭借领先的研发、生产实力，海尔整体厨房集全球多个研发中心、世界顶级专业设计师之力，深入研究消费习惯，运用最新的时尚元素，注重选材、工艺、配套等环节，以国际化的视野、世界领先的工艺打造顶尖的整体厨房精品。**年，海尔整体厨房厚积薄发，整合全球领先的设计和工艺，全力打造高端系列厨房精品，带来非同一般的全面升级体验。

海尔整体厨房，以健康成就未来，让明日美好生活梦想成真！

在场个各位对海尔发展的支持很大，今天，我代表海尔公司，带来了海尔整体厨房厂家价格回馈在场各位，活动内容：

希望各位能够一如既往的支持海尔，支持民族品牌！

团购会主持词（二）

各位领导、各位来宾：

大家上午好！

今天，朋友们齐聚徐州红龙百川，在这里隆重地举行英伦汽车团购会，在此请允许我代表英伦汽车向各位来宾在百忙之中出席盛会表示热烈地欢迎，向一贯支持和关注英伦汽车、红龙百川发展的朋友们表示衷心地感谢！

英伦汽车，百年英伦，一脉相承！

XX年11月，吉利集团控股英国百年企业—英国锰铜集团，在上海成立合资公司，为“英伦汽车”品牌的诞生奠定了基础。XX年5月，吉利汽车提出战略转型，开启了由低端市场向中高端市场转型之路。传承英伦百年汽车品牌，融汇英国先进的制造工艺和管理理念，这就是“英伦、经典、亲切”的国际化品牌——英伦汽车！

英伦汽车多年来忠诚的合作伙伴——徐州红龙百川是英伦汽车苏北地区颇具规模的a级4s店，具有前沿的营销理念和丰富的服务经验，授权英伦汽车sc7系以来，汽车销量节节攀升，售后服务也得到了广大客户的一致好评，所以说关注英伦汽车，到红龙百川试驾、购买英伦汽车是非常好的选择！

最后，祝愿我们的各位来宾、英伦汽车的车友朋友们平安、幸福、快乐！

谢谢！

团购会主持词（三）

首先我代表昆明站全体同仁感谢总站领导对我们的一贯支持，同时也感谢几个兄弟分站曾经给我们的帮助。

昨天下午，在我即将登机来广州的时候，我收到了一个邀请，云南汽车团购网的上线会邀请。这样，到今天为止，昆明市的汽车专业网站已经有了八家，可昆明其实是一个并不算大，常住人口才300多万的二线城市。这也说明了昆明的汽车网站间的竞争将非常激烈。不过换一个角度，我们也看到，昆明人上网的人数在迅猛增加，网络媒体的市场份额与地位将越来越高，在昆明网络媒体将大有可为。

下面就昆明站的运营作一个汇报。

到目前为止，昆明站上线才半年多的时间，可以这样说，前面是我们的播种和耕耘期，下一步，就是今年下半年内，将是我们精耕细作的阶段，并开始收割的阶段。在这上半年的时间里，我们充分利用公司既有的资源，利用公司已经掌握的强势媒体（包括当地影响力名列前茅的《生活新报》、昆明人民广播电台移动调频等）资源，以媒体联合举办活动的形式对网站进行了几次大的推广，同时利用我们现有的媒体资源连续做了近半年的广告宣传，这样，我们的访问量有了很大的提升。

推广活动主要有三个，昆明首届换车节、针对第九届昆明车展立体报道的“车立方”，以及目前正在做的“昆滇车市验证行动”。

6月份，昆明车展期间，我们三大媒体对车展的立体报道“车立方”也取得了很好的效果。在我们电台、网站和报纸共同搭建的直播间，请到了宾利中国的领导、铃木中国的副总裁等等重量级人物。遗憾的是，由于中国汽车网、易车网等一贯的免费报道，我们今年网站这一块没法收到宣传费。

而我们目前正在做的“昆滇车市验证行动”，到昨天为止，已经有了6家商家报名参与，虽然从表面上看，这其实就是一个深度试驾的活动，似乎没太多新意，但由于我们加入了大量丰富的活动内容，比如自驾游、寻找老车主、各类游戏活动等等，所以反响很好。以至于当地最强势的《春城晚报》都主动找到我们要求参与报道。

在昆明本地的汽车网站中，我们的主要竞争对手还是易车网和中国汽车网，其中易车网的本地VIP客户已经达到了25个，中国汽车网的本地VIP客户也有13个，而且由于进入的时间长，易车网的当地内容比较丰富，比如当地车市报价这一块，不仅内容全面，而且随时更新，这是值得我们学习的。

为应对竞争，下一步，我们除了发挥既有优势，以活动带动广告和宣传外，我们还将从内容方面提高竞争力。

其一，我们将设法增加当地车管所上牌量数据，这方面我们将寻求与当地交警队主办的《车与人》杂志合作；

房地产海报设计篇8

时代周报：现在有一种观点认为，中国民众的税负过重，任何加重税负的政府行为都应该慎重。在这种情况下，你再主张征收房产税，会不会担心外界批评你没有考虑普通民众的感受？

贾康：这个观点的针对性是不足的。对于一个税的设计来说，不管是加税还是减税，从尽量科学严谨的角度来说，谨慎是永远的要求。现在讨论问题的实质是：中国的税制结构有什么问题，是不是直接税偏低，有没有可能在税制设计上合理地使这个比重逐渐提高。

时代周报：有报道指上海重庆的房产税征收并不理想，湖南湖北的试点工作也停止了。在你看来，为什么会出现这种状况？

贾康：湖南湖北的那个试点，从来就没有宣布过，也没有官方的说法，所以什么时候开始什么时候停止，我们都无从评价。上海和重庆的试点，不能简单地说不理想。首先还是要肯定他们敢为天下先，在改革方面起到的引导作用。其意图当然是通过局部试点，探讨建立制度框架。这个过程刚刚开始，横挑鼻子竖挑眼，意义不大。

时代周报：地方政府担心房产税会打压房价，进而影响土地财政？

贾康：你说的这个担心是没有依据的。为什么上海和重庆不担心？为什么他们启动了？这样说可能在具体表述上是有问题的。中央政府不是铁板一块，地方政府也不是铁板一块，关键还是要看管理部门的正式表述。关于这个改革，在今年的文件里面有这样具体的文字：“适时扩大房产税改革试点范围”，这就是官方态度。

时代周报：事实上，房地产税不是要不要征的问题，而是要不要扩大征收范围的问题。1986年的一个国务院暂行条例，授权了地方政府可以对“经营性房产”开征房产税。而当时的中国并没有商品房这个概念，以此作为今天的征税依据，是否合理？

贾康：不是拿这个作为今天的征税依据，而是在这个授权范围之内，国务院同意上海和重庆两地在房产税的概念之下引入新的制度要素，做改革试点，这个符合人大对国务院的授权原则。

时代周报：现在要将房产税扩大到个人所有的非经营性房产，在你看来，其主要的目的是什么？

贾康：一举多得，有好几个方面的目的。非常简单地说，首先是配套改革里面要贯彻1994年分税制改革的逻辑，房产税是在省以下把分税制真正落实的一个必要配套。其次，房产税是房地产调控新政中必不可少的制度建设因素，有利于房地产市场的长期健康发展。另外，在当下大家特别关心的收入分配上，房产税有产生一定的优化再分配、减少收入差距扩大的正面效应。

时代周报：在1994年分税制改革之后，中央和地方财政出现了财权和事权的失衡。你提到过“以房产税等充实地方税体系”。能否请你说明一下，房产税如何能扭转这种失衡？

贾康：房产税是地方税体系建设的组成部分之一，其他的还特别要看重的就是资源税。它们有望成为未来中国地方政府层面的相对稳定的收入来源，跟政府职能的合理化有密切的关联。房产税可以使地方政府真正把职能转变在优化当地的公共服务和投资环境上。

时代周报：有评论说：没房子的支持你，两套及以上的支持任志强，对此你如何看呢？

贾康：一般的感觉会是这样的。但是我觉得不能简单地说这两种态度就是无法调和的。中国现在是要构建一个现代的国家、现代的社会，不可能脱离现代的税制。就现在做起来的事情而言，我们要承认是有渐进性的，要逐渐去接近长远的目标。短期的既得利益形成的不同认识，我们无法回避，但是我觉得通过理性的讨论，可以最大限度地减少分歧，共同讨论一个符合人民长远利益和国家现代化伟大战略目标实现的这样的房产税制度框架。

时代周报：那房产税如何在抑制收入差距扩大方面作出贡献呢？

贾康：就是要通过试点取得经验，扩大试点范围，逐渐地走。我特别强调的有一点，你可能已经注意到。第一套房应该不被房产税覆盖，第二套或低于一定人均标准的房子，也可以不全覆盖，比如说第二套房中的改善房，可以讨论税率从低。这个税在中国应该在设计上明确对真正的豪宅、对多套房的高端住房实施税收调节。这点非常重要，这是稳定人心，让社会大众吃定心丸的关键。