采购纠纷解决方案(收集5篇)

采购纠纷解决方案篇1

一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况

我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。

1.受理的基本情况

该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。

从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约，未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。

2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点

（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。

（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。

（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.

（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。

3.产生诉讼的主要原因

从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：

（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务。

（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。

（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高，但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。

二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题

1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。

从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。

2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。

为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。

（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。

（2）关于处理原则

①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。

②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押合同无效。

③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。

保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。

三、住房按揭贷款有关问题的分析

（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：

从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。

现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：

（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。

（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。

（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议

1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：

（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。

（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。

（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。

2完善住房按揭贷款机制的对策

为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。

（1）合理确定按揭比例和按揭期限

如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。（参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。

采购纠纷解决方案篇2

【抗诉机关和受诉法院】

抗诉机关：贵州省人民检察院

受诉法院：贵州省高级人民法院

【基本案情】

申请人（一审原告，二审被上诉人）唐某某，汉族，女，贵州大学教师，住贵州省贵阳市三民东路43号5单元1号。

被申请人（一审被告，二审上诉人）孟某，女，1958年9月25日生，汉族，贵州省人民医院职工，住贵州省贵阳市安云路8号2栋1单元12号

被申请人：贵州大学（一审被告，二审上诉人）住所地：贵阳花溪

法定代表人：陈叔平，校长

唐某某与孟某的前夫姜某某原系贵阳煤炭工业学校员工，在职期间分别分到贵阳市安云路8号1栋2单元6楼11号和贵阳市安云路8号1栋1单元6楼12号福利房屋一套（该两套房屋相邻）。1993年起学校开始进行房改，双方均购买了所分房屋的部分产权，姜某某调离学校后于1995年与孟某离婚，协议将所分房屋分归孟某所有。1997年学校对教职工宿舍进行外加修一间（约l6平方米），校方收取相应修建费用。1998年6月29孟某与学校分管后勤工作的副校长孔黔平达成协议：“为支持煤校工作，我同意煤校领导的意见，将93年已交款购买的朝南一间住房与现有的新建的朝北的房屋对换，多余面积仍按93年交款时的政策计算房价”，孟某与孔黔平分别签字。尔后学校将协议上明确由被申诉人孟某退出的朝南一间房屋（13.86）平方出售给了唐某某。1998年加修房屋工程结束时，学校及唐某某曾找过孟某要求腾让房屋，一直未果。唐某某于1999年5月31日取得包括争议房的《房屋产权证》。孟某也取得《房屋产权证》，但产权证上没有包含争议房屋。唐某某在找学校和孟某索房无果先后于2000年及2009年向法院提讼。要求孟某、贵州大学返还房屋。

【原审裁判】

云岩区人民法院（2000）云民初字第395号民事裁定以最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》三“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回，可告知其找有关部门申请解决。”之规定驳回了唐某某的，唐某某不服，向贵阳市中级人民法院上诉，贵阳市中级人民法院仍以此理由驳回了唐某某的上诉。

2000年11月8日，唐某某补交了该房的土地收益金并取得了该房的《国有土地使用证》和《准入许可证》。2009年8月唐某某将贵州大学、孟某列为被告以占有物返还纠纷提讼，诉至云岩区人民法院，请求判令二被告交付13.86平方米房屋一间。云岩区法院（2009）云民一初字第873号民事判决认为：唐某某已于2000年11月8日已完成包括孟某现占有的13.86平方米在内的房改房的全部购买手续，并经依法登记取得了相应权属登记证书，足以证明唐某某对上述房屋具有民事意义上的所有权，其占有，使用等权益应受到法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第5条、第75条、第117条第1款、及《中华人民共和国物权法》第6条、第9条、第34条、第39条的规定，判决如下：（1）孟某应于本判决生效之日起45日内将唐某某《房屋产权证》上所登记的位于贵阳市云岩区安云路8号的13.86平方米房屋交还给唐某某。（2）驳回唐某某的其余诉讼请求。

孟某不服，以争议房屋是其交纳改造费后取得的，而非与贵州大学对换，贵州大学又将其已付款的房屋卖给唐某某的行为是错误的，自己并未侵权为由向贵阳市中级人民法院提出上诉，贵阳市中级人民法院认为，根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知规定，因单位内部建房，分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回。本案中，唐某某所主张的13.86平方米房屋，系原贵阳煤炭工业学校（即现在的贵州大学）在未处理完其与孟某的还宜时，即将争议之房卖给唐某某而导致的纠纷，故本案系因原贵阳煤炭工业学校（现贵州大学）内部建房，分房而引起的腾房、分房纠纷，不属于人民法院管辖，对唐某某的依法予以驳回。原审适用法律错误，故裁定如下：撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2009）云民一初字第873号民事判决，驳回唐某某的。

【抗诉理由】

唐某某不服贵阳市中级人民法院裁定，向检察机关申请抗诉。贵阳市人民检察院提请贵州省人民检察院抗诉，贵州省人民检察院向贵州省高级人民法院提出抗诉。理由如下：

第一，本案应属法院主管范围。对于最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的理解：单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷应指分配福利房、周转房或集资房等过程中产生的纠纷，单位与职工之间行政关系隶属明显，在分配过程中单位或主管部门起主导作用，此种情形属于单位内部利益分配行为，不同于平等主体之间的民事行为，法院不能调整。房改的根本目的之一是建立符合市场经济规律，产权明晰的房屋所有权制度，即住房资源的分配逐步由单位或相应主管部门主导变为市场配置为主，房改房取得《产权证》、《交易许可证》、《国有土地使用权证》等标志着房屋产权改革完成，房屋所有权人与其他民事主体间的民事法律关系属于平等主体之间的民事法律关系，应属于法院主管范围。

第二，物权的公示公信效力是物权的基本原则之一。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何个人和单位不侵犯。唐某某持国家行政机关颁发的《产权证》等证明文件，是争议标的所有权人，他人无权占有该房产，如果唐的合法物权不受到法律有效保护、违背物权的公示公信原则。

第三，唐某某已无其他法律救济渠道。贵州大学作为房改单位已完成全部程序，且贵州大学与孟某无行政隶属关系，也无权强行要求孟某搬离。故人民法院对该案应予受理并作出裁判。

【再审结果】

受理抗诉后，贵州省高院作出（2012）黔高民抗字第31号民事裁定，决定对本案进行提审。

2013年5月14日，贵州省高级人民法院作出（2012）黔高民再终字第26号终审判决书，认为：本案双方当事人争议的房屋虽系房改房，但2009年8月，唐某某向贵阳市云岩区法院时，已取得了该争议房屋的《房屋产权证》、《准入许可证》、《国有土地使用权证》等所有证件，成为该争议房屋的所有权人。唐某某向人民法院要求占有人孟某归还该房屋，主张维护自己的民事权利，系平等主体之间的民事纠纷，人民法院应予受理。检察院抗诉有理，本院予以支持。

唐某某与孟某争议的13.86平方米房屋，系贵阳煤炭工业学校分给孟前夫姜某某居住使用，房改初期姜某某取得了包括该间房在内的所住房屋的部分产权，1995年孟与姜离婚后该房的权属转归孟某所有，并得到了学校认可。1998年6月29日该校在为住户外修一间住房过程中，与孟某协商所签订的购房协议，是双方的真实意思表示，未违反国家政策和法律规定，系有效协议，对双方具有约束力。唐某某在2009年8月向人民法院时，已完成了包括孟现占有的13.86平方米在内的房屋的全部购买手续，并经过依法登记取得了相应的权属登记证书，是争议房屋的所有权人，取得相应的物权，其对房屋占有、使用等权益应依法保护。关于孟提出其已将加宽房屋的改造费交给了学校而得到这间朝北加宽房屋，未与朝南房屋进行对换，其不应退还所占朝南房屋的辩解，因孟未提交相应的证据证实，本院不予采信。孟现占有13.86平方米房屋于法无据，应将房屋交还给房屋所有权人唐某某。综上，贵阳市中级人民法院二审判决适用法律错误，本院予以纠正。贵阳市云岩区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。判决：一、撤销贵阳市中级人民法院（2010）筑民一终字第1190号民事裁定；二、维持贵阳市云岩区人民法院（2009）云民一初字第873号民事判决。

【抗诉理由之法理评析】

本案争议的焦点是唐某某的是否属于民法调整的范围。判断一起纠纷是否属民事诉讼范围，主要有两个标准，一看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。

新中国成立以后，我们国家建立城镇职工福利住房分配制度。职工生活所需的住房，由所在单位以实物福利的形式直接分配给所属职工使用，即所谓“单位分房”。在这种情况下，单位与所属职工在福利住房上的法律关系不是双方当事人权利义务平等的民事法律关系，因其具有双方之间领导与被领导的行政隶属关系。这种行政隶属关系完全是行政性的。其次，单位给所属职工分配住房，行使的是行政管理权，而不是房屋所有权，基于以上原因，最高人民法院于1992年11月25日法发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》中明确规定：“因在单位内部建房分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回，可告知其找有关部门申请解决。”但1994年以来，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条之规定，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”很多单位均进行了住房改革，职工按国家规定的居住面积标准和各项房改优惠政策购买个人自有住房，并办理了房屋产权证。这完全改变了单位与所属职工在住房问题上的法律关系。职工参加房改购房后，其福利住房权利已通过享受各种房改优惠政策转化为职工个人自有住房的房屋所有权。虽然双方之间仍然存在行政隶属关系，但其中已不包含有关福利住房的内容。具体到本案中，唐某某于2000年11月已取得了包括争议房屋的《房屋产权证》、《准入许可证》、《国有土地使用权证》产权关系明确，是房屋的合法财产所有人，其与单位的法律地位完全平等。应受国家法律平等保护；双方的纠纷是平等主体之间的财产所有权纠纷，符合民事纠纷的基本法律特征。

采购纠纷解决方案篇3

[案例]

2000年1月3日，祁山与广源房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定由祁山购买该公司开发的房屋，房款为242350元，祁山于2000年1月3日支付房款82350元，余下160000元办理银行按揭贷款；广源房地产开发公司应于2000年8月31日前将竣工并验收合格的房屋交付祁山，逾期交付房屋，祁山有权按已付房款以同期银行贷款利率的1.2倍计付违约利息；逾期超过180天，房地产开发公司按已付房款的20%向祁山支付违约金，合同继续履行。2000年3月28日，祁山与建华银行签订《个人住房借款合同》，约定由祁山向银行借款160000元用于购买上述房屋。签约后祁山依约以现金向房地产开发公司支付了房款82350元，建华银行也依约将借款160000元支付给房地产开发公司。但房地产开发公司一直未将房屋交付祁山使用，故祁山诉至法院要求与房地产开发公司解除购房合同，要求房地产开发公司按合同约定返还房款及支付损失，并支付上述款项的20%的违约金。由于购房合同解除，按揭借款合同也应予以解除。建华银行作为第三人参加了诉讼，建华银行原要求与祁山解除住房借款合同及由祁山还款，房地产开发公司承担连带清偿责任，后建华银行撤回上述请求，在本案中不要求与祁山解除住房借款合同。

法院判决：祁山与房地产开发公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有法律约束力，双方应自觉履行。祁山依约以现金和按揭贷款形式付清了房款及相关费用，但房地产开发公司未能按约交付房屋，已构成违约。祁山要求解除购房合同及要求返还房款合理合法，应予支持。祁山为购房及办理按揭贷款所支付的费用，现因房地产开发公司的违约行为导致合同解除，祁山要求给付上述损失合理合法，应予支持。由于双方约定逾期交付房屋，在合同继续履行的前提下，房地产开发公司需按原告已付房款的20%支付违约金，但现双方均同意解除购房合同，故祁山要求房地产公司按已付房款的20％支付违约金缺乏依据，法院不予支持。第三人建华银行在诉讼过程中撤回其要求与祁山解除楼宇按揭合同的请求，属其依法行使诉讼权利，法院予以支持。原告要求解除楼宇按揭合同属另一法律关系，应另案处理。判决如下：一、祁山与房地产开发公司签订的《商品房预售合同》予以解除；二、自本判决生效之日起5日内，房地产开发公司给付祁山房款191858元。逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息；三、自本判决生效之日起5日内，房地产开发公司给付祁山各项费用7600元。逾期履行，则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。四、驳回祁山的其他诉讼请求。

[分析］

本案属于一般的商品房购销合同纠纷，因为银行的介入，使得本案又不同于普通的商品房购销合同纠纷。因为购房人的购房款是由两部分组成的，一部分是由购房人以现金形式向开发商支付的首期款，另一部分是购房人以银行贷款形式向开发商支付的余款。在这种情况下，由于购房合同被解除或被确认无效、撤消，就会产生以下问题：1.购房款如何返还给银行和购房人的操作问题；2.开发商无支付能力时，购房人的责任承担问题；3.对银行抵押权的影响及对按揭合同效力的影响问题。为解决前述问题，需从以下方面进行分析：

一、楼宇按揭涉及的法律关系。楼宇按揭涉及三方主体、三个法律关系。三方主体是购房借款人、银行、房地产开发商；三个法律关系是，借款人和房屋开发商之间是房屋买卖合同关系，借款人与银行之间是抵押贷款合同关系，房屋开发商与银行之间是保证合同关系。银行向购房借款人提供贷款的前提条件是，购房借款人已经与房地产开发商签订了房屋买卖合同，付足规定比例的房价款。购房借款人与银行签订抵押贷款合同，当事人持抵押贷款合同和房屋买卖合同到房地产管理部门办理抵押登记。银行向购房借款人放款，直接将贷款划到房地产开发商在银行开立的账户上。房地产开发商收到贷款后，视为购房借款人已交足房价款，给购房借款人开具房款发票。同时购房借款人在银行开立还款账户，根据抵押贷款合同的约定，按期向该账户还本付息，直至全部贷款还清。在这三个合同相互之间的关系中，大家对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议，存在争议的是借款合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为，借款合同是购房合同的从合同，不具有独立性；因购房合同的变更、消灭而变更、消灭。本人认为这种观点值得商榷，虽然抵押借款合同与借款合同存在密切的联系，包括借款合同中的抵押物与购房合同的标的物是同一个，借款合同的款项也用于支付购房合同的部分价款，但不能据此认定借款合同是购房合同的从合同，因为借款合同并不以购房合同的存在为前提，它不因购房合同的消灭而消灭，购房合同的无效、可撤消也并不必然导致借款合同的无效、可撤消，故对二者之间关系的准确表述应为：它们是有一定联系但却相互独立的合同。

二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题。在按揭纠纷中，当购房者开发商，要求确认房屋买卖合同无效或撤消、解除房屋买卖合同，并返还购房本金利息时，按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的（房屋或楼花）享有独立的请求权，因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行，银行对于该标的物享有优先受偿权，其对该标的可以主张独立的请求权。在这种情况下，银行属于有独立请求权的第三人，是否参加诉讼，应由其自行决定，法院不能强行追加其参加诉讼。

三、购房合同被确认无效或者被撤消、解除后的处理。对此问题如何处理，目前法律法规尚无明确规定，唯有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤消、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

四、购房合同被确认无效或者被撤消、解除后对银行抵押权的影响。《担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。担保法对转让行为无效后的法律后果未作规定，《担保法司法解释》第六十七条对抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的效力进行了如下规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”根据前述规定，购房人转让已办理登记的按揭房屋的法律后果，发生按揭银行对购房人的物上代位权，对第三人开发商的追及权，以及第三人开发商对抗追及权的涤除权，即购房人将已办理抵押登记的按揭房屋转让（实为返还给第三人开发商时，按揭银行可以追及该抵押物行使其抵押权，取得按揭房屋所有权的第三人开发商为了取得无负担的所有权时，可以行使代替清偿的涤除权，代购房人履行债务或者清偿债权而消灭抵押权。取得按揭房屋所有权的开发商不代为清偿的，则按揭银行可以就该按揭房屋行使抵押权。

[防范与建议]

鉴于当前司法实践对小业主通过按揭方式购买商品房而导致的商品房购销合同纠纷如何处理尚无统一、规范做法，为切实维护银行合法权益，建议银行在与购房借款人签订购房抵押担保合同时即对相关问题作出相应约定，防患于未然。

银行可在相关合同中作如下约定：本合同履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应照常履行。贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提讼的权利。因各种原因导致商品房买卖合同被确认无效或被撤消、被解除的，借款人同意将商品房出卖人返还的已付购房款及利息、商品房出卖人赔偿的损失，用于清偿借款合同项下的借款债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或者变更、撤消、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或者变更、撤消、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系或采取其他相应措施。

采购纠纷解决方案篇4

法定代表人：___职务：总经理

住所地：____

申请人因____有限公司诉申请人合同纠纷一案，依法向贵院提出管辖权异议。

申请事项：将本案移送至__市人民法院进行审理。

事实与理由：

申请人于20__年9月6日收到贵院已受理____有限公司诉申请人合同纠纷一案的应诉通知书。现就管辖问题，提出异议，申请人认为本案应由__市人民法院管辖。理由如下：

首先，____有限公司向贵院的依据是一份签订时间为20__年11月1日的所谓《合同书》，该合同书约定：解决合同纠纷的方式，由双方协商解决，协商不成诉至原告方所在地人民法院解决。

____有限公司向贵院提供的这份《合同书》，实际上是申请人于20__年6月17日交给____有限公司，用于《钢材供应合同书》内部结算用的协议草案。该《合同书》不仅被____有限公司篡改了时间，而且并未经过买卖双方授权代表签字，实际上并未生效。

因此对于上述解决合同纠纷的方式的条款因合同未生效而依法不具有法律效力。

对于申请人与____有限公司的纠纷应当适用双方于20__年11月18日签订的《建筑钢筋供应合同》中争端解决的条款。

其次，申请人与____有限公司签订的《建筑钢筋供应合同》第8条约定：合同实施或与合同有关的一切争端应通过双方协商解决。如果协商开始后60天还不能解决，向当地人民法院提讼。

由上述约定可以看出，双方只是约定应当向人民法院提讼，但未对具体的管辖法院做出约定。

再次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第24条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第19条规定：“购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合同履行地；没有约定的，依交货方式确定合同履行地；采用送货方式的，以货物送达地为合同履行地；采用自提方式的，以提货地为合同履行地；代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地为合同履行地。

购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。

本案中，双方签订的《建筑钢筋供应合同》第3条约定：卖方负责办理运输，将货物运抵现场。有关运输和保险的一切费用由卖方承担。

该条实际上确定了双方签订的《建筑钢筋供应合同》采用的是送货方式，依据法律规定合同履行地应当是货物送达地，也即申请人工程现场所在地，而非原告____有限公司所在地。

因此，____人民法院对该案并无管辖权。

综上，申请人按照《民事诉讼法》之相关规定，特请求贵院将本案依法移送管辖，交由申请人所在地__人民法院。请予准许。

此致

__人民法院

申请人：____有限公司

法定代表人：

采购纠纷解决方案篇5

关键词：企业购销合同；合同管理；法律问题

中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）06-0-01

一、加强学习，增强法律意识

企业购销合同的签订要经过许多环节、多个职能部门，大多数的企业都认识到法律审查的重要性，但是还未意识到经济技术等问题也与法律风险相关联，如果对经济技术方面的条款审查力度不够，这就会成为合同纠纷发生的导火线，成为法律的风险源。因此企业不仅要加强制度的建设，为合同风险的产生提供防范措施及相关保障，还需要每个参与合同签订的负责人加强对法律的学习，增强相关负责人员的法律意识，相互配合，才能将购销合同中的法律风险控制落到实处。

二、建立企业购销合同管理体系

企业建设不仅要增强法律意识，还要建立相关的购销合同管理体系，首先要明确合同的管理机构，大中型企业可以让法律事务机构作为统一的合同管理机构，配备专职人员进行管理；小型的企业可指定具体的综合部门负责合同管理，视需要配备专职或兼职人员。在管理的体制上要结合统一与专项管理的形式，由企业的法律事务机构统一负责合同的管理，企业中有合同业务的部门视情况设专职或兼职人员专项管理合同。企业的法律事务机构根据国家相关法律法规，结合企业自身情况制定购销合同管理制度，包括合同的归口档、授权委托、审查及公证、专用章管理等制度的明确制定。

其次要明确企业购销合同管理机构及人员的相关职责，对合同管理机构来说，需要制定具体合同管理制度，宣传相关法律、法规知识，总结并推广合同管理的经验，还需定期审查合同，防止不完善的合同出现，监督并检查有关部门签订和履行合同的情况，定期汇报，及时制止单位或个人利用合同进行违法活动，还要代表企业参与合同纠纷的调解或诉讼活动。从合同管理人员的职责来说，需要协助依法签订合同，参加重大合同谈判与签订，检查合同履行的情况，协助处理合同执行中出现的问题。

然后要对企业购销合同的管理情况进行监督和检查，监督检查合同法及相关法规以及合同管理制度在企业中执行的情况，对违反制度的行为及时制止，出现的新问题及时分析，不断改进并完善相关管理体系。还要对签订并履行合同的情况进行监督，防止发生合同纠纷，使合同的履约率提高，这就需要企业中的法律顾问对购销合同的签订严格把关，在合同生效后，及时检查履行的情况，发现合同不能及时履行，要采取相应的补救措施，让损失减小到最低程度，并按照法规追究违约者责任，遇到合同发生纠纷，企业的法律事务机构需及时提出解决方案，协同有关业务部门处理，对纠纷的解决情况跟踪调查，一旦发现损害到企业的合法权益时，必须严令禁止，以此来维护企业的合法权益。

三、建设企业购销合同管理承担的法律风险

企业购销合同的签订及履行涉及到所需承担的法律风险，一旦发生人事纠纷，不仅涉及的法律难点多，而且如果不能妥善解决，关系着企业的信誉，并将严重影响到企业的发展和交易安全，这就要做到企业购货方在合同中需制定明确的条款来防止企业违约，增加违约解决的概率，提高违约的成本，重视企业的长期利益。

1.关系到企业信誉。企业购销合同是否及时履行，关系着企业良好的信誉，能使企业获得优质的产品或者得到相关折扣，目前很多企业间存在着相互拖欠货款，占用对方资金的情况，这势必会严重影响到合作企业的积极性，影响签订合同双方企业的合作关系，甚至影响到违约企业的长期稳定发展。如果企业不讲信誉，不能按时实施购销合同，不以诚信为本经营，其生命将是有限的，有的企业通过不正当的手段打击竞争对手，这会对其信誉造成极其恶劣的影响。因此企业在签订产品购销合同时由购货方自行拟订合同文本，方便条款的协商修改，也不会掉入对方的法律陷阱。首先采购人员在合同中要写明产品的正确名称，规格型号，生产厂家等详细的产品情况，在质量技术标准上要求供方提品质量保证期限，如果在保证期内发现质量问题，供方应承担违约责任。还需要制订提货地点、运输方式和费用承担，若由供方选择不合理的方式而造成的损失则承担赔偿责任。除此之外还要写明产品的合理损耗和计算方式，产品的包装标准及包装物的供应、回收，还需注明产品的验收标准、和提出异议的期限等等。合同的结算方式及期限尤为重要，还可另立担保合同，保证合同实施的顺利进行。

2.人事纠纷。企业购销合同的签订中难免会遇到人事纠纷，这就需要采购人员在合同制订中详细标明供方的违约责任，供方不能按时交货的需要承担支付违约金、赔偿损失等法律后果。在合同的制定前企业购货方就要针对交易中可能出现的各种风险后果及细节考虑详尽并反映在合同中，在合同中要尽量明确地约定其违约责任，对供方的具体情况进行严格制度化管理，最大限度地控制其信用风险，这不仅使合同公平有效，还能为企业提供最佳的风险防范措施。同时依靠对供方信用额度的评定，在交易过程中实现决策科学化，以此来规范企业和供方间的信用关系，减少风险。制订合同时要明确表示供方所交产品不符合约定的就要在我方同意利用的基础上按质论价，不能利用的供方则需负责包换，且承担退货等费用，若供方逾期交货，则要在合同中写明逾期一天需向我方交具体数目的违约金，并承担损失。如果合同中没有事先约定违约责任，在事后出现逾期不交货、产品不合格等相关情形时，若对其进行索赔，还必须向法院提交损失额度等一系列证据才能得到法律的支持。而如果在合同中约定好违约金的适合比例，便可直接成为适用依据，省去索赔时的各种麻烦。遇到要解决合同纠纷的问题，就要在合同产生争议时采用仲裁和诉讼的解决方案，在不违反法规的前提下，要尽量选择熟悉的或仲裁机构，为保护合法利益争取有利因素。

四、总结

企业购销合同的管理中企业购货人员对购销合同的制定起着十分重要的作用，它不再是简单的要约、签约等内容，而是全方位科学的管理，企业如果能对购销合同的实施进行有效的管理，这将为提高企业的管理水平，增加经济效益产生巨大的推动力，企业全面的质量管理能使企业产品质量有根本性保障，企业全程的购销合同管理则可以让企业的经营水平再上一个新台阶。

参考文献：

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[3]姚.近20个地方有合同管理新规[N].法制日报，2011.

[4]候化坤.国际工程合同管理与索赔[D].西安建筑科技大学，2004.