土地流转合同范本(精选8篇)
土地流转合同范本篇1
张连玉（1995、11-），女，汉族，河南泌阳人，河南师范大学旅游学院旅游管理专业。
毕晨磊（1994、07-），男，汉族，河南许昌鄢陵人，河南师范大学商学院会计专业。
车国帅（1993、01-），男，汉族，河南洛阳人，河南师范大学商学院经济学专业。
摘要：信阳是个农业大市，由于发展基础较落后，目前信阳农村土地经营权流转总体规模偏小，当前信阳农村土地流转主要有出租、转让、互换、转包、入股、抵押、代耕等形式。但是现有的几种流转形式在实践上存在着难以克服的内在缺陷。本文以河南省信阳市淮滨县土地流转为个案进行研究，因其普遍性和代表性，深入剖析土地流转的现状，探索出土地流转过程中的问题，提出建设性建议。因此，对农村土地流转的调研具有重要的现实意义。
关键词：土地流转；流转模式；形式
个例分析――以淮滨县为例
（1）淮滨县土地流转基本情况
淮滨县是一个农业大县，地处淮河中上游，豫皖两省交界处，南望大别山，北接黄淮大平原，淮河干流横贯其中，享有“淮上江南”美誉。全县总面积1209平方公里，耕地面积117万亩，人口75万。自2009年信阳地区推行农村改革发展综合试验区建设以来，全县上下积极推进土地流转工作，建立起了县、乡、村三级土地流转中介和服务网络，目前已成立乡镇土地流转中心17个。截止目前，全县已流转土地39万亩，占耕地总面积的33%。100亩以上流转面积大概有9万亩，100亩以下散户流转土地30万亩。
（2）淮滨县土地流转主要模式
根据实地调查研究，结合县情实际，科学把握土地流转的趋势和规律，探索出具有鲜明特点的“四大土地流转模式”：
①“自发流转”模式。具体来讲就是个人出去打工了或者移居他乡了，把地交给亲戚、朋友、邻居种植，这种模式占全县土地流转面积的70%以上，这就造成部分土地向一部分村民手里集中，现在全县每个村都有几户种植50-60亩的农户，其特点：面积小，几亩或者十几亩；手续简单，一般不签合同，口头承诺；费用低，一亩地100-200元，甚至不要钱，给几袋粮食就行。
②“企业拉动”模式。把土地流转工作与龙头企业发展紧密结合起来，通过培育龙头企业带动农村土地流转，初步实现了农村土地由分散性、小宗地、亲邻间流转，逐渐向整体性、大宗地、区域间流转过渡。
③“土地信托”模式。信托公司主要依托它的经济实力和信誉，将农户手中分散的土地集中起来再转包（出租）给具备农业经营资质（经验）的大户或企业，并以此收取开发收益，最后将投资收益分配给投资者和受益人。这样既可以提升土地的潜力，拓宽土地的增值空间，也可以实现土地、资本要素的最佳配置，达到土地所有权、经营权和受益权的分离，更能够有效地解决农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，促进了农村产业结构调整。
④“大户流转”模式。一些种粮能手、种粮大户也成为土地流转的重要推动力。
（3）土地流转中存在具体的问题
①资金投入不足。农业是高风险、高投入、效益低的一个行业，经营农业需要大量投入，特别是随着规模的扩大，在进行大田整理、低洼田整治、基础设施配套等方面都需要大量投入。资金对土地流转的规模、速度制约比较大，财政应加大扶持力度，配套有关基础设施。
②土地流转程序和形式不规范。其主要表现在农户之间的流转只有口头约定（协议），没有书面合同，不利于承租方长久经营规划；有的不按规范签订合同，书面合同内容不完整，在某些方而缺乏法律效力；有些未经过有关管理机构的审核，使得经营方心存顾虑。由于流转方式的不规范，导致受让方缺乏有效监督和约束，为将来可能出现的权益纠纷埋下了祸根。在淮滨县的一些村庄中，一些农民围绕着对土地利益引发的争执甚至造成局部的暴力冲突事件。
③经营主体实力不够强。种植大户、专业农村合作社组织，企业业主一定程度上拉动了土地流转，促进了规模经营，但是大多数经营主体尚处于起步阶段，普遍存在缺资金、缺技术、缺管理、缺信息等问题，因此拉动土地流转的动力较弱，导致农民对土地流转的信心也不足。
④保障机制不完善，农民对土地流转的认识普遍不足。在当前农村社会保障机制尚未形成的前提下，土地是农民的保命田，具有社会保障和就业功能，即便是现在大部分农民外出打工，或找到一份固定的谋生职业，土地仍然被他们视为“活命田”、“保险田”，所以说他们宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿意将土地流转出去。
（4）对土地流转的有效性建议
①政府完善土地流转规划，规范运作确保有序流转。立足实际，政府应修订土地流转工作方案，完善土地利用规划。探索城乡建设用地增减挂钩新路，大力开展空心村土地整理和土地复耕。加大对废弃地、低等田的综合整治力度，提升土地利用效果。政府及相关机构在农村土地流转工作中，要引导、指导、规范、服务、要有所作为，做到不缺位，不越位，不错位。切实规范土地流转行为，多种途径、多角度从土地上要效益、谋发展。
②加大宣传力度，提高对农村土地流转工作重要性认识。充分发挥新闻媒体的作用，大力宣传土地流转的意义和土地流转的各项法律、法规和政策措施，以及流转土地农民增收的实际效果，“大放规模流转效应”，消除农民思想顾虑，提高土地流转意识，从而“提升土地经营水平”。
③筑牢土地流转平台，规范土地流转。充分发挥农村土地承包经营权交易所、乡镇两级流转站（点）的作用，畅通土地流转信息渠道。积极开展土地流转供求登记、信息、土地评估、政策咨询等服务工作。充分发挥县级政府财政奖补资金作用，在资金、技术、税收等方面对具有技术推广价值和市场发展前景的特色产业项目重点扶持，确保专项资金规范使用，专款专用，发挥应有作用。
④完善农村社保机制。完善各项社会保障措施，弱化土地的社会保障功能，解决失地农民后顾之忧，增强农民离开土的安全感和适应市场风险的能力。试行农民土地经营权推出补偿机制，鼓励在城镇有固定住所或稳定工作的农村人口主动退出土地经营权。
⑤引导工商资本涉足农业。外来资本的介入能带来农业管理方式的变革、技术的提升、市场的开拓，加速传统农业向现代农业转变，实现淮滨县农业跨越式发展，对传统农业的改造和加速土地的流转需要工商资本的介入。要鼓励工商资本参与农业建设、参与土地流转，规范资本用途，使其真正用在农业发展、农民致富上。
本文通过深入对信阳市农村土地流转现状的调查，凝练出信阳市淮滨县土地流转的方式、模式，探索当前农村土地流转中存在的缺陷和不足，因地制宜提出推动土地平稳有序流转的对策建议，为相关部门制定政策、监管提供依据和参考，促进该地区农村土地的规范高效流转，提高农业规模效益、推进土地规模经营、推动农业产业化进程、加快劳动力转移。（作者单位：河南师范大学）
参考文献：
[1]张世军、“信阳土地流转的现状趋势及对策研究”《信阳社会科学》 2010/5、
[2]河南省信阳市农村土地流转调研报告、中国农经信息网、
[3]张文信、农村经济结构调整动力机制探讨―以河南省土地流转为例[j]曲阜师范大学学报，2003，1、
土地流转合同范本篇2
关键词：农村土地流转 现实困境 对策
农村土地流转的范围很广，不仅包括耕地，还包括山地、荒地和鱼塘等各种农业生产用地。2008年10月召开的十七届三中全会确立了“允许农民以转包、互换、转让、股份合作等流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”的政策。2009年初，中共中央国务院在《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》中有明确提出，要进一步规范农村土地承包经营权的流转。农村土地流转制度是对土地经营制度的重大创新，目的是通过土地流转进一步解放农村生产力，促进农业规模化、产业化生产，增加农民收入。大力发展农村土地流转制度具有深远的意义。
一、农村土地流转制度的现实困境
农村土地流转制度是对土地经营制度的重大创新，是解决“三农”问题的重要手段，近年来发展速度很快。但是，我国农村土地流转制度在发展过程中存在着一些现实困境。
1、农民小农经济思想的阻碍
我国实行农村土地流转制度以来，各地推广很大，但是土地流转率依然较低，目前我国的平均土地流转率大约只有5~6%，东部地区土地流转效果较好，而在广大内陆地区，特别是西部地区土地流转率很低，不利于农业规模化经营和农民收人水平提高。农民小农经济思想在一定程度上阻碍了农村土地流转制度的大规模进行。由于大部分农民祖祖辈辈通过种地来取得生活来源，把土地看作最为重要的生产资料。农民本身知识文化水平较低，对农村土地流转制度不了解或对其优势理解不深，深怕土地规模化经营后，自己失去赖以生存的收入来源，再加上思想保守，不愿意主动把土地流转出去。因此，我国农村土地利用形式仍是以农户家庭为核心的小农经营方式为主，阻碍了农业生产力水平的提高。
2、农村土地流转交易程序不规范
土地流转本身是一种经济活动，必须遵循经济活动的合法交易程序，其中签订土地流转合同是最重要的，可以最大限度地保障农民的土地流转权益。然而调查的结果表明，农户之间的土地流转接近40%的协议属于口头协议，根本没有明确双方的权利和义务。农户与业主间的土地租赁合同多数是双方草拟的，合同的具体条款也不具体，权利义务等项目设定也不规范，口头协议的大量存在使得土地流转双方的权利和义务没有很好地落实，不具备法律效力，一旦发生纠纷，很难处理，不利保障双方的合法流转权益。按照相关法律、法规规定，农村土地流转合同应该包括双方当事人姓名、居住地、流转土地的面积、质量、流转期限、租金水平等。然而在实际操作中并没有切实执行，在很多情况下是按照双方协商的结果而制定的，土地流转合同不规范很大程度上影响了后期执行情况。
3、农村社会保障制度不健全影响着经济和社会的进步
我国已经初步建立起全国性的社会保障制度，城市社会保障体系较为健全，而农村社会保障体系尚存在很多问题。很多农村地区社会保障制度落后，还不能保障农民的基本生活需要。农村社会保障体系的不健全，影响了农民土地流转的积极性，无法解除农民对土地流转的后顾之忧。对于大多数农民来说，土地特别是耕地仍然是其安身立命的最重要资源。农村社会保障制度建设的落后，使农民对土地流转后的生活没有良好预期，很大程度上降低了农民对土地流转后未来生活的安全感，制约了农村土地流转制度的大规模推广。
二、推进农村土地流转制度改革创新的对策
1、加强宣传推广，解放农民思想
小农经济思想的存在使得农民把土地看得很重，很多农民都认为离开了土地就相当于失去了生活来源，生活没有了保障。针对农民严重的“土地情节”，一方面政府要进一步加强农村土地流转制度的宣传推广力度，通过举办农村土地流转制度知识讲座、政策下乡等活动的开展，普及农村土地流转制度的政策优势，不断提高农民对制度的理解，使其认识到进行规范的农村土地流转不会丧失生活来源，相反会大大地增加收人，降低自己经营管理土地资源的风险;可以通过对农村土地流转先进农户的大力宣传，提高农民对制度的认可度;另一方面，农民自身也要不断学习科学文化知识，提高对农村土地流转制度的认识和理解，不断解放思想。
2、大力培育农村土地流转市场，建立健全的土地流转机制
为了适应土地适度规模经营的需要，必须在认真贯彻落实农村土地承包制度的前提下，针对农村土地流转渠道不畅、运作不规范、产生纠纷多、农民利益得不到保障等问题，在坚持依法资源有偿、不改变土地农业用途的基础上，积极稳妥推进农村土地流转市场建设。为进一步规范土地流转行为。政府要提供专业的农村土地流转服务组织，为农民进行土地流转提供一条龙服务。服务组织要根据国家有关法律、法规制定正确规范的农村土地流转合同，完善相关手续办理机制。加强农户自发的土地流转的管理。农户自愿将承包土地以转包、转让、互换、入股、出租等形式流转，尽可能地签订书面流转协议，并报所属乡、村集体经济组织和农村土地承包合同管理机关备案。规范乡村集体经济组织和乡村行政组织参与土地流转的行为。乡村集体经济组织和乡村行政组织不得以任何名义强迫农户流转土地，也不得阻挠农户自愿合理地流转其土地经营承包权。
3、建立健全农村社会保障体系
农村社会保障制度的不完善，在很大程度上制约了农民进行土地流转的积极性。土地对农民来说是最重要的生产资料和最主要的生活来源，是农民生活的最重要保障。加快建立健全农村社会保障体系，可以解除农民对失去土地后生活的后顾之优，坚定进行土地流转的决心。当前最重要的是加快建立农村社会养老体系，根据各地的经济发展水平、统筹城乡状况以及财力情况，试点开展农村社会养老保险，探索适合本地区的社会养老保险形式;继续加大对农村合作医疗的财政支持力度，扩大重大疾病费用的报销比例，鼓励更多的农民参与到农村合作医疗制度中来。
参考文献：
[1]崔永亮影响农村土地承包经营权流转的非制度性因素分析[J]、农村经济，2010、
土地流转合同范本篇3
今天的全区农村土地流转现场会是区委、区政府经过研究后决定召开的一次重要的会议。会前，区府办、农业局、莲花镇对现场和会议的组织作了认真准备和安排。应该说组织得不错，内容丰富，现场有示范，经验可学习。两个发言材料都很有特点，请大家相互借鉴、相互学习。蔡区长作了十分重要的讲话，阐述了农村土地流转工作重要意义，明确了下一步工作的任务和要求。蔡区长的讲话立意高，政策性、操作性强，具有很强的针对性和指导性，请各位一定要认真学习，因地制宜、扎扎实实地贯彻落实。
近年来，我区土地流转工作虽然取得了一定的成效，但还处于刚刚起步、破题阶段,与湖州、绍兴、义乌等地相比还有一定的差距。为认真贯彻蔡区长的讲话精神，全面推进我区土地流转工作，我再强调几点。
1、加强组织领导、广泛宣传引导。
区里成立土地流转工作领导小组，各乡镇（街道）也要抓紧成立组织。要抽调农业、土地、司法等部门的人员，成立一个法律政策指导组，为开展土地流转的乡村提供具体指导。乡镇（街道）要依据有关法律、法规和政策，借鉴莲花、横路试点乡镇经验，结合本地实际，提出农村土地承包经营权流转规范管理工作实施方案，方案要求在1月15日前报区政府办公室。同时各级要相关召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。
2、把握流转原则、规范流转手续。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。要以法律政策为依据，这是最根本的原则。一定要认真学习法律、研究政策，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；要以群众自愿为基础。群众是土地流转的主体，做好群众工作是推进土地流转的基础，不能搞一刀切、搞强迫命令。要让群众明白，土地流转，仅仅是土地使用权的流转。从我们现在了解的情况看，个别农户之间小规模流转的也不少，这说明群众有这个意向，但是这种流转没有规范手续，容易引发矛盾和纠纷，而且土地的效益也没有明显增加，要在群众自愿基础上，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转。要以增产增效为目的。土地流转不是简单的换人种地，一定要与新农村建设、与发展现代农业、与加强农村基础设施建设、与全民创业紧密结合起来。首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
在土地流转中，我们还有很多需要规范完善的地方。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全区统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在区、乡、村三级登记备案。
3、建立五项机制、强化三大服务。
一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
同时要强化三大服务。加强市场信息服务，要指导经营者把握市场动向，生产适销对路的产品，帮助开拓市场，解决销售过程中存在的困难和问题。加强生产技术服务，要研究和推广规模经营条件下省工省时、节本增收的种养模式，加强技术指导和服务，推广应用新技术、新品种、新模式，提高生产效率和效益。加强设施装备服务，要优先在规模经营区域大力开展农田水利、田间道路、土地整理等基础设施建设，加大农业机械设备、设施的研发和推广力度，建立健全农业机械服务体系。
4、全面开展调查、统一流转文本。
各乡镇（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底调查，逐一造册登记，建立农村土地流转登记制度。重点建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》、《农村土地流转台账簿》“三簿”台账，及时掌握已流转情况和下一步流出、流入意向等详细信息，为建立信息库和信息打基础。农业部门要根据有关规定，结合我区实际，制订一套土地流转示范文本，包括出租、转包、互换、转让、入股形式流转的合同，流转委托书，流转意向信息簿、流转情况登记簿等。各地要以范本为基础，结合实际情况，指导订立正式书面合同。对已经签订书面合同，但不完善的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行完善。对没有签订土地流转合同的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行补签。
土地流转合同范本篇4
关键词：农村土地流转；合同；权益保障；路径
一、四川省农地流转模式及合同执行现状
1、1四川省农地流转模式
四川省农村土地流转主要采用“公司+农户”合作经营模式，业主作为农村土地流转的流入方，从农民手中获得土地承包经营权。取得这一权利的同时，业主需通过农户土地收益权保障给予农户定量补偿，将这一补偿方式合法化的有效途径即是流转双方签订土地流转合同。流转双方在坚持“依法、自愿、有偿”的原则基础上，通过签订土地流转合同保障农民土地收益权。
1、2“公司+农户”模式经营下合同执行现状
在“公司+农户”型产业化经营模式实际操作中，企业在合同签订前后存在着多种侵害农民权益的行为。
其一，土地流转合同签订双方地位不平等，突出表现为农户对合同内容的认知度和流转法律知识的熟知度过低。当前，农村留守的大多数是老年人和小孩。在这一现状下，农户签订土地流转合同的当事人存在年龄偏大、合同知识匮乏等情况。据走访调研四川省几个市县土地流转的农户发现，签订合同的农户对合同的认知仅限于流转土地的亩数，以及土地流转所能获得的收益和支付时间，而对合同中的权利义务知之甚少。一方面，公司在合同中并未明确告知农户流转后土地的使用方式，若使用方式发生更变，将致使流转合同结束后，农户无法对归还的土地予以作业。另一方面，外出务工的青壮年返乡后，他们的土地流转意见与已经签订土地流转合同的老年人不相统一。
其二，合同限定内容不完备，违约责任赔偿不清晰。《四川省农业厅关于印发〈四川省农村土地使用权流转合同〉（范本）的通知》（川农业发[2003]53号）文件中明确提出四川省农村土地流转合同范本，指出农民的权利在于“按照合同规定收取有关土地流转费；按照合同约定的期限到起收回流转的土地”。不难看出，文件在农民权利方面只保障了农民的收益权和土地承包经营权。指出企业的义务在于“在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动；依照合同规定按时足额缴纳土地流转费；对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜；对流转的耕地进行有效保护，保证合同到期后能复耕”。在违约责任方面指出，当企业不安合同规定用途使用土地；荒芜土地，破坏土地上的附着物，破坏水利等基础设施；不按时限交纳土地流转费的情况下，农户有权收回土地。而没有明确指出当上述情况出现，企业应当作何赔偿。如此，便留有一个协商、裁量的可能，为企业通过关系运作而侵占弄民权益提供机会。
其三，农村土地流转合同签订过程中，业主和农户的信息沟通不充分。公司业主和农户之间直接签订合同的形式并不多见，据南充市西充县百科园业主赵总、崇州市杞泉乡群安村蜀曦农业公司老板郭先生介绍，合同签订主要与村委会直接打交道，在土地流转合同签订这一过程中几乎不与农户直接联系，在这类合同方式签订的背后，缺失农户与公司业主之间的充分对话和沟通。
第四，土地流转合同单方面执有。作为土地流转合同签订的甲方、乙方，农户和公司业主应当同时独立拥有合同的原件，以保障在发生纠纷时不至于某方因法律有效要件缺失而导致利益受损。据走访调研，南充顺庆区搬罾镇土地流转农户、都江堰天马镇金陵村和大观镇茶坪村土地流转农户、崇州市桤泉镇和集贤乡土地流转农户均反映自己无合同原件以及复印件，合同由虚拟产权主体村委会统一保管。作为土地流转的双方，公司握有土地流转合同，而土地流转的直接当事人农户自身却没有土地流转合同，一旦出现租金问题以及土地使用方式等情况，引发纠纷。企业必将寻求法律途径，而此时因缺失有效法律要件，农户势必会处于劣势，正当权益得不到法律的有效保护。
二、四川省就土地流转合同工作的探索
2、1省政府、农业厅工作探索
《四川省农业厅关于切实做好农户承包地使用权流转过程中农民权益保护工作的通知》（川农业发[2002]109号）文件指出要规范土地流转程序，指导土地流转合同的签订。土地流转双方在平等互利的基础上签订书面的土地流转合同，明确双方的权利和义务，乡镇农业承包合同管理机构应对合同的合法性予以审查监督，保护好农民的利益；
《四川省农业厅关于印发〈四川省农村土地使用权流转合同〉（范本）的通知》（川农业发[2003]52号）文件指出农户与农业开发业主之间的土地流转，必须按照范本提供的基本内容和格式，结合当地实际和流转土地的类型、用途，增补相应的约定条款，订立正式书面合同，明确流转双方的权利、义务和违约责任。农户和业主之间原来签订的土地流转合同，若不符合法律和政策规定的，应重新签订；不完善的，应当逐步补充和规范，没有签订土地流转合同的，要及时签补。
合同范本中规定农户的权利：按照合同规定收取有关土地流转费；按照合同约定的期限到期收回流转的土地。规定受让方的义务：依照合同规定按时足额缴纳土地流转费；对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜；对流转的耕地进行有效保护，保证合同到期后能复耕。
《四川省人民政府办公厅关于进一步规范有序进行农村土地承包经营权流转的意见》（川办发[2009]39号）文件指出土地流转合同须在乡镇农村土地承包管理机构监督下，土地流转双方依法签订。土地流转合同一式5份，流转双方各执一份，发包方、乡镇农村土地承包管理机构和县级农业或林业行政主管部门各备案一份。同时乡镇农村土地承包管理机构应建立“一社一册、一户一页、一地一格”的土地流转台账，随土地流转信息、土地流转合同及其他规范性流转书面材料等一并整理归档。
《四川省农业厅关于认真贯彻省政府办公厅〈关于进一步规范有序进行农村土地承包经营权流转的意见》（川农业[2009]150号）文件指出要全面落实《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）的各项规定，推行我厅即将出台的规范统一的土地流转合同示范文本；要把指导合同签订同开展土地流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导土地流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立合理的流转关系和利益关系，签订规范的土地流转合同；要积极开展土地流转合同签证，对提出鉴证申请的，要及时给予办理，通过合同鉴证，纠正土地流转双方违反法律政策的约定。
2、2取得的成效
第一，通过及时补签和重新签订土地流转合同，解决没有签订土地流转合同和不符合法律、政策规定的土地流转合同问题，为土地流转农户保障权益提供具有法律效力的要件；
第二，规范了合同文本，规定合同中双方的权利和义务，以法律形式确定了土地流转中农户享有的收益权、处分权和土地承包经营权；
第三，把指导合同签订同开展土地流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导土地流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立合理的流转关系和利益关系，签订规范的土地流转合同。
2、3存在的问题
第一，合同内容不完善，没有涉及到在合同终止时因土地肥力、等级、质量下降损害农民权益的问题。在“公司——农户”土地流转经营模式下，农户流转出的土地被企业用于种植经济作物或搞养殖等，这些土地使用方式改变土地原来的用途。客观上造成了土地肥力、等级、质量下降等问题，为农户收回土地后的复垦带来破坏性影响。文件只提出业主有义务流转的耕地进行有效保护，保证合同到期后能复耕。但并未考虑到现实情况，流转后的土地在某些使用方式下势必会导致土地肥力、等级下降，以致复垦困难，农民权益受到损害，这是不可避免的，在这一情况下急需土地质量、等级鉴定组织，在第一时间确定土地受损度，并事先拟定好赔偿措施。
第二，权利义务确定不细致，对于以何种形式归还土地没有做出一个规范性指导。土地流转后，农户原本零散、分乱的土地被企业业主进行大规模的重整、区划，势必改变了土地原有的格局。合同终止归还土地时，这种模糊了土地界线的情况易引发相邻土地承包者之间因争夺土地而发生纠纷，破坏邻里关系。因此需事先设想到是按流转合同前的原格局归还土地，还是按照新的模式：一户“一块田、一块地”的方式归还土地。
第三，合同管理不善，绝大部分土地流转农户未执有土地流转合同。目前合同签订大范围内是基层政府或者村集体组织代农户与企业业主签订土地流转合同，其中并没有农户的委托书面材料，并且合同只被基层政府或者村集体组织和企业业主执有，农户未执有合同原件甚至复印件。
三、完善合同，保障农民权益对策
3、1规范合同签订程序
相关部门要尽快出台规范土地流转交易的程序法。签订土地流转合同，须以书面和口头两种形式一并告知农民权利义务、流转面积、流转方式、期限、租金收入明细、租金给付方式、违约责任和其他应该写入合同并告知当事人的事项等内容。农民在充分理解、认同合同全部条款的前提下，自愿、直接与企业业主签订流转合同，村委会、村组不得代签、代按手印；如确需代签，须由农民出具书面委托书或者由农民口头委托，村委会、村组与农民签订具有法律效力的书面委托书。
3、2完善合同内容
第一，在现有土地流转合同此基础上要考虑到在合同终止时因土地肥力、等级、质量下降损害农民权益的问题。要考虑到业主对土地的使用势必会降低土地肥力、等级、质量，以致农户复垦困难，在这一情况下如何第一时间确定土地受损度，如何鉴定土地质量、等级，并拟好可操作的赔偿措施。
第二，要考虑到合同终结时以何种形式归还土地。土地流转后，农户原本零散、分乱的土地被业主进行大规模的重整、区划，改变了土地原有的格局。合同终止归还土地时，模糊的土地界线易引发相邻土地承包者之间因争夺土地而发生纠纷，破坏邻里关系。因此需事先设想到是按流转合同前的原格局归还土地，还是按照新的模式：一户“一块田、一块地”的方式归还土地。
3、3规范合同管理
引导农民在平等互利、协商一致的基础上，自愿签订统一规范的书面同文本。一方面，要做到合同当事人双方均握有农地流转合同原件以及复印件，并报发包方和乡（镇）农经管理机构备案。另一方面，要做到“一社一册、一户一页、一地一格”的土地流转台帐，乡镇农村土地承包管理机构应对流转合同及有关资料进行归档并妥善保管。
参考文献：
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土地流转合同范本篇5
关键词：华润希望小镇；土地流转；农业专业合作社
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10、19311/ki、16723198、2016、27、074
华润百色希望小镇位于百色市右江区永乐乡距百色市城区20公里，面积约4、15平方公里，辖6个村民小组328户1342人，土地面积共计9805、43亩。华润希望小镇建设过程中通过成立润农农民专业合作社土地流转分社引导当地群众以土地入股的方式进行土地流转，帮助农户开展产业化经营，以期实现“土地增值，农业增效，农民增收”的“三增原则”。本论文希望借助对华润百色希望小镇土地流转方式的研究，从流转程序、产业规划、服务配套及平台搭建等多角度研究和寻找解决广西农村土地流转面临困境的方法。
1广西农村土地承包经营权流转的现状及存在的问题
人多地少、地形复杂导致农村土地经营规模细小分散是广西农村土地经营的基本现状。近年来，广西积极克服地形地貌限制不断推进农村土地承包经营权流转，在农村土地规模化集约经营方面取得一定的成效。
1、1广西农村土地承包经营权流转现状
1、1、1农村土地承包经营权流转面积逐步增长
广西壮族自治区农业厅统计显示，2010年，广西农村土地资源流转面积334、9万亩，占全区农户承包地总面积的11%，涉及农户120、05万户，占全区农户总数的14%；2013年，广西农村农户承包地流转面积累计520多万亩，占农户承包地总面积的15、66%，涉及178万多农户，占全区农户总数的18、07%；2014年，全区农村承包地流转面积累计628万亩，占农户承包地总面积的18、81%，涉及196万户，流转明显加速。
1、1、2流转形式趋于多元化
在各地农村土地流转管理站的指导下，农村土地流转不再是过去简单的熟人、亲戚、朋友、邻居之间因外出务工而进行的土地出租和互换，流转形式也由过去的出租、转包、互换为主逐步转变为多种形式并存，其中规模化出租、整合互换和入股呈快速增加的态势。据统计，广西农村农户承包地流转总面积中，各种流转方式为：转包95、5万亩，占流转总数的18、37%；出租350、05万亩，占67、32%；入股5、76万亩，占1、11%；转让8、52万亩，占1、63%；其他方式流转60、17万亩，占11、57%。
1、1、3新型经营主体不断进入土地流转市场
各地都在积极引入农民合作社、龙头企业、农业大户、工商企业、家庭农场等主体进入农村土地流转市场，逐步形成了“公司+农户”、“农户+合作社+企业”、“基地+农户”等几种主要的土地流转模式，比较典型的模式有龙州上龙村的“小块并大块”、江州区的“土地集中整治”、横县朝南村的“承包土地集体合作”、富川田洲村的“承包地互换”和西林的“承包地季节性流转”等土地流转模式。
1、2广西农村土地承包经营权流转中存在的问题
相较于江苏昆山、四川成都等较早开展农村土地流转工作的成熟地区，广西地区由于起步晚，地形复杂，土地细碎等多方面原因，在农村土地承包经营权流转实际工作中还存在以下问题。
1、2、1农村土地流转行为规范化程度低
当前广西农村土地流转市场刚起步，土地流转行为在非活跃区域大多处于自发阶段，土地流转缺少规范和引导，多为因外出务工等原因发生的农户间的小规模土地流转行为。此种情况下农户间多为口头协议，并未进行登记或者公示。部分地区由乡镇政府或者农村集体经济组织引导开展的农村土地规模化流转也因为没有规范化的土地流转合同等文件作为参考，即使签订合同也存在手续不规范、条款不完备、合同各方权利义务约定不清楚、土地流转登记管理难度大等问题，当土地流转流出方和转入方发生经济纠纷时也会因为没有完备手续作为参考协调处理难度大。另外在土地流转后的生产环节，因为没有相关的法律和规范性文件对监督义务进行规定和指导，导致土地流转后未按约定生产要求开展生产工作，而是将土地用于非农用途，例如开发度假村、修建固化建筑等破坏土壤肥力难以复耕的情况。因此，通过法律和规范性文件引导广西农村土地承包经营权流转工作是未来研究的方向之一。
1、2、2农村土地流转缺乏统一的发展规划
广西各地农村土地流转发展规划欠缺，对一定期限内流转土地区位、数量、用途等没有制定专项规划，导致土地流转后难以形成产业集聚，不能发挥土地流转的规模效应。具体表现有以下几方面：一是土地流转区位没有进行统一规划，东流转一块地，西边流转一块地，流转地块间从事的种植产业不同，难以同时为这些地块提供统一的交通、供水、设施设备等配套服务。二是土地流转后发展何种产业没有统一规划，即使有规划，如统一种植小番茄、香蕉等农作物，但在后期销售环节因为没有销售基地而导致产品供过于求，承租方的收益降低而不能及时支付农户土地流转的费用。在百色、田东、田阳等地调研土地流转的情况时发现，承租商、合作社等反馈最多的问题就是土地流转后大规模种植的产品没有销路，而且因为当地没有知名的品牌营销策划提供商，导致好的产品卖不出去，卖不了好价钱，从而难以取得较好的土地流转收益。鉴于以上情况，为了更好的开展土地流转工作，不能只重流转，乡镇政府和农村集体经济组织还要从产业集聚和发展角度，对土地流转后的使用环节进行指导和帮扶。
1、2、3土地流转的中介组织和服务体系不健全
广西农村土地市场不发达，土地流转缺乏中介组织，农村土地资产评估机构、法律咨询机构、信息传导与预测机构尚需逐步建立和完善。由于土地流转中介服务组织的缺乏，现阶段，农村土地流转价格评估多为转入方和转出方之间协商确定，没有类似城市土地流转中的基准地价一样的价格作为参考，加之农户对土地流转的程序和相关问题不熟悉，土地流转信息不通畅，在一定程度上增加了土地流转费用，影响土地流转的速度、规模和效益。服务体系的不完善主要体现在土地流转资金融通方面，土地流转后前期的土地平整、种子购买等都需要大量启动资金和技术顾问的指导，而广西在土地流转的融资贷款方面还没有一些创新服务措施，难以满足转入方发展的需要。
1、2、4未能针对农户的土地流转意愿提供多样化的解决方案
在农村调研过程中，部分农户反应家中劳动力人口多，如果土地由自己种植经济作物取得的收益将比种植公司和合作社给的流转收益高，但由于自身地块处于待流转区域中，如反对流转将使种植公司和合作社难以开展规模化经营，同时考虑到乡镇政府和村委会招商引资的艰辛，只能服从大局，统一流转。而对外出务工人员较多的家庭来说，将土地流转而非撂荒取得的收益将增加家庭总收入，他们是乐意进行土地流转的。解决上述矛盾，尊重农户意愿是前提，只是我们需要寻找更能多方面照顾农户意愿的土地流转方案，后面介绍的华润希望小镇的土地流转方案可以给我们提供参考。
2华润百色希望小镇农村土地承包经营权流转现状
百色华润希望小镇建设使原来的村风村貌焕然一新，农户的生活环境得到改善。但更重要的措施是华润以农民专业合作社为平台，开始进行“土地流转试验”，通过土地流转使农户得以分享土地增值收益，真正富起来。下面介绍华润百色希望小镇土地流转的具体做法。
2、1土地承包经营权流转的管理机构
整个小镇土地流转的管理是以“农户+合作社+企业”的模式开展，具体措施有以下两方面：一是成立华润百色希望小镇土地流转、整理试点工作领导小组，负责对小镇土地流转、整理、经营种植等工作的指导和协调。二是成立华润百色希望小镇润农农民专业合作社土地流转分社，这是华润在百色希望小镇开展产业帮扶的重要平台，其主要职责是负责经营管理流转出来的土地。在土地流转分社下设农庄，定名为“华润希望农庄”，设场长、副场长、技术员各1名，组长6名，工人60名，同时聘任右江区农业局2名专家为农庄技术顾问。
2、2土地承包经营权流转规模和范围
为使土地流转整理稳步、有序开展，华润百色希望小镇在土地流转实验中先拿出120亩土地作为流转整理试点。试点区域涉及洞郁小区2个小组和塘雄小区1个小组的86户农户。2012年，在前期土地流转试验基础上，增加流转山地和林地500亩左右。2013年，华润加快推进百色市右江区片区土地经营权流转，第二期又签约流转10000左右土地开展圣女果、西瓜和葡萄种植，涉及百色市永乐、汪甸、龙川3个乡镇。
2、3农村土地承包经营权流转机制
华润百色希望小镇土地流转采用的是土地入股的形式。首先由区直相关部门、永乐乡政府开展宣传和走访，然后组织召开合作社领导、社区组干及群众土地流转大会，征求群众意见。在充分尊重农户流转意愿的情况下，村民自愿将土地以土地入股的形式流转到华润百色希望小镇专业合作社，每亩土地为28股，折合股金2800元，流转的土地第一轮流转期限为5年，流转的土地经营不论盈亏，合作社每年都保证按入股股金数额红利（2800元/亩）兑现给入股农户，其余的按盈利分红。土地流转后，合作社出资投入进行平整、兴修灌溉设施、引进先进的耕种设备、由专业技术人员指导耕种。在该模式下，农户的家庭收入将由土地流转收益、在农庄务工收益（外出务工收益）共同构成。希望农庄试点成功后，借鉴希望农庄的模式，华润进一步引导百色希望小镇村民开展水田及山林地流转，将大部分土地纳入希望农庄统一管理。
3解决广西农村土地承包经营权流转问题的路径和建议
在结合华润百色希望小镇土地流转实践的基础上，本论文建议可采取以下措施解决前述的广西农村土地流转存在的问题，建议的具体内容如下。
3、1规范土地流转市场的管理机制，规范土地流转合同文本
华润希望小镇不仅在土地流转中成立专业合作社负责土地流转的管理工作，而且在产业帮扶中也走规范化道路。例如在规范土地流转合同方面，华润和农户在合同中明确了流转的土地面积、用途、期限、价款及支付方式、合同到期后地面附着物的处理和违约责任。地方政府在指导本地的土地流转工作时，建议结合本地的土地流转现状，推出土地流转的示范合同文本，规范土地流转双方的权利和义务，从而更好的保障农户的利益。
3、2土地流转规划和产业发展融合，积极对接市场和企业
针对地方土地流转缺乏统一规划的问题，华润在百色希望小镇通过成立润农农民专业合作总社的方式开展产业帮扶和土地流转试验。结合农业种植业发展的生命周期，其先后经历了“统购统销、引导起步”、“优化品种、合作经营”、“土地流转试验”、“农超对接基地建设”四个阶段开展了百色希望小镇产业帮扶工作，其中“农超对接基地”的模式正好解决了前述的土地流转后大规模种植经济作物不能解决销路的问题。具体的操作方式是农民出土地、出劳力，华润出资金、出技术，通过共同种植小番茄、葡萄等经济作物直供华润万家超市，实现了产与销、企与农的有机对接。因此在以后的土地流转工作中，不能只重流转，还需从产业发展的角度提前与企业和市场对接，避免土地流转的区位、数量和用途的规划不符合未来市场的需求，导致流转后出现“香蕉滞销、甘蔗滞销”等情况。
3、3拓宽融资渠道，创新土地流转服务体系
2012年3月成立的百色右江华润村镇银行，协同百色华润希望小镇、华润五丰行，引入资金帮扶模式，通过合作社担保、农户联保的方式解决土地流转中承包大户融资难的问题。借鉴以上模式，各地财政和银行推出针对农业生产经营的金融产品与服务同时，还应该积极支持具备一定实力的土地流转承租方通过和企业合作或者通过资本市场的方式筹集农业扩大再生产的资金。在服务体系创新方面，可借鉴华润希望小镇的做法，设立农村土地使用权交易服务中心，中心再下设资产评估机构、土地融资机构、土地保险机构、法律咨询机构、土地投资机构等，通过这些组织规范交易行为，减少土地流转成本，为农户提供专业指导及帮助，保护流转双方合法利益。
3、4尊重农户流转意愿，强化农民在土地流转中的主体地位
华润希望小镇在土地流转中尊重村民意愿，让村民自愿将土地流转到专业合作社，尊重村民的主体地位。针对部分种植大户和养殖大户希望自己经营土地的意愿，华润通过希望农庄在实现土地集约整合后又将流转土地划块返包给他们种植并为他们提供前期的技术和资金支持。农户承包希望农庄后生产的圣女果、西瓜等经济作物在收成后能够直供华润万家的超市这样既保护了种植大户们的积极性，同时又实现了土地规模化经营。广西各地可借鉴以上做法，就地培养农户开展技术学习，由政府和农业大户共同推进本地的土地流转工作。
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土地流转合同范本篇6
1、农村土地流转存在的主要问题
农村土地流转自包产到户以来始终进行着，实践中表现为“三不”。
1、1规模化流转不容易，模式有待突破 股份合作――土地经营权的股份化这一有效形式未及时进行引导和支持，始终在小范围内进行；以企业、业主为主体开展的规模化租赁受到经营权保护的制约，一旦个别农户拒绝流转，就可能“流产”或受到影响；转包、转让、互换只是在个别农户间进行，难成规模化气候。
1、2规范化操作不普遍，管理有待加强 普遍表现为流转合同不规范，权利、义务不明确；规模化流转对农民的风险保护不够；农户之间的小规模流转一般只有口头约定。部份表现为基层干部干预、强迫承包权人流转，不尊重农民的意愿，引发社会不稳定；承包权人脱离所在合作经济组织监督，未按规定报批或备案；发生纠纷时没有权威机构调解、仲裁，流转双方相互扯皮。
1、3社会化服务不到位，体系有待健全 流转平台未建立，土地流转信息不畅，农户有意转出土地却找不到合适的流入方，而需要土地的流入方又难以找到有流转土地意向的农户，造成转入转出两头难。没有专业的经营权价值评估机构，农村土地承包经营权流转缺乏金融服务支持。
2、农村土地流转问题的成因
2、1思想认识错位 各级政府和部门普遍把经营权流转当成流转主体的经济行为，没有认识到其在农业现代化进程中的重大意义，以致管理决策层对有利的模式不加以鼓励和推广，不利的模式不加以批判和限制，采取放任自流的态度；以致基层干部在实践中表现为重视引进企业、业主而不重视培养农民的合作精神；以致一些干部群众在对待股份合作态度上，把它等同于第一次合作化中的“归大堆”、“吃大锅饭”，谈合色变。
2、2政策法规错位 一是《农民专业合作社法》仅限于“同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者”的合作，即产品生产和服务领域的合作，对农民在土地生产资料领域开展的股份合作缺乏相应规定和政策支持；二是土地承包经营权流转受到限制。《物权法》把土地承包经营权归入“用益物权”，但同为“用益物权”的建设用地使用权设立后，使用权人有权将其转让、互换、出资、赠与或者抵押，而《农村土地承包法》、《物权法》、《担保法》均规定不能抵押，《农村土地承包法》虽规定经营权可以入股，但相关政策规定不能折资作为资本金；三是后续政策不配套。中央提出土地承包关系长久不变后，没有像在《土地承包法》中那样作出“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”类似规定，在实践中可能会出现很长或无限期流转,势必影响今后国家政策的调整和执行；四是土地流转受相关政策制约。《基本农田保护条例》“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。由于种粮比较效益低，规模流转者多发展比较效益高的林果业甚至非农产业，该《条例》在实践中必然成为反对流转者的政策武器。
2、3管理服务错位 县、乡镇管理机构力量薄弱，人员编制受限制，流转过程中没有相应工作人员进行管理指导；过去建立的农村承包合同管理、纠纷处理机构陷于瘫痪。
3、规模化、规范化推进农村土地流转的对策
由于在农业现代化进程中的地位和作用，决定农村土地流转价值取向应是规模化和规范化，为此，需要从政策法规、模式引导、管理服务等方面努力。
3、1大力扶持农村土地股份合作 农村第一次土地合作中途夭折主要有三大原因：一是生产关系超前，分配制度不合理，“皇粮国税”重，农民饿肚子；二是生产力水平低。特别是当时没有“两杂”种子，单位面积产量低。三是二、三产业不发达，农村富余劳动力无处吸纳，以致出现出工不出力。今天，伴随改革开放、科技进步和惠农政策实施，这些不利因素皆一一消除，已经具备“第二次土地合作化”的条件。二次合作带来的土地集中，有利于农民将农田进行改造，以适应现代化的机械作业。土地合作后，农民可参加集体作业、承包作业或自由择业，收入扣除劳动、物质等成本后按土地股份分配，其权利可继承、可转让。
3、2修改完善配套政策法规 一是出台农村土地股份合作相关政策法规。出台《农村土地股份合作化法》或在《农民专业合作社法》中专章规定，确立其法律地位，同时，在计划、财政、投资、金融等有关政策中对此强力扶持。当前，世界性经济危机尚未过去，经济结构由外向型向内需拉动型转变是大势所趋，国家拉动内需投资应重点向农村土地合作中的“改田改土”集中投入；二是修改《基本农田保护条例》。按照保障国家粮食安全的原则，并根据粮食自给率的要求，在现有“基本农田”内进一步划分“基本粮田”。“基本粮田”实行严格保护，实行占补平衡原则，划设在平原地区或丘陵、山区的沟谷地带，只能种植规定的粮食作物，其土地整治、道路水利等基础设施建设国家重点投入，对农民因种粮减少的收入给予差额补贴。“基本农田”中未划入“基本粮田”部份，既可根据占补平衡要求，由国家投资整治后转为“基本粮田”，也可以退耕还林或转为建设用地；三是进一步明确土地承包经营权的法律地位。进一步明确土地承包经营权“用益物权”的地位，允许其抵押、折资入股等流转；四是完善土地承包政策。出台促进规模经营的政策措施，有针对性解决规模化流转困难问题；出台流转期限的指导意见,可设定为二轮土地承包期满后20~30年；五是建立健全农村社会保障体系，建立多层次的农村社会保障制度，以替代土地对农民的保障功能。
土地流转合同范本篇7
今天的全区农村土地流转现场会是区委、区政府经过研究后决定召开的一次重要的会议。会前，区府办、农业局、莲花镇对现场和会议的组织作了认真准备和安排。应该说组织得不错，内容丰富，现场有示范，经验可学习。莲花镇、横路乡两个发言材料都很有特点，请大家相互借鉴、相互学习。蔡区长作了十分重要的讲话，阐述了农村土地流转工作重要意义，明确了下一步工作的任务和要求。蔡区长的讲话立意高，政策性、操作性强，具有很强的针对性和指导性，请各位一定要认真学习，因地制宜、扎扎实实地贯彻落实。
近年来，我区土地流转工作虽然取得了一定的成效，但还处于刚刚起步、破题阶段,与湖州、绍兴、义乌等地相比还有一定的差距。为认真贯彻蔡区长的讲话精神，全面推进我区土地流转工作，我再强调几点。
1、加强组织领导、广泛宣传引导。
区里成立土地流转工作领导小组，各乡镇（街道）也要抓紧成立组织。要抽调农业、土地、司法等部门的人员，成立一个法律政策指导组，为开展土地流转的乡村提供具体指导。乡镇（街道）要依据有关法律、法规和政策，借鉴莲花、横路试点乡镇经验，结合本地实际，提出农村土地承包经营权流转规范管理工作实施方案，方案要求在1月15日前报区政府办公室。同时各级要相关召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。
2、把握流转原则、规范流转手续。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。要以法律政策为依据，这是最根本的原则。一定要认真学习法律、研究政策，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；要以群众自愿为基础。群众是土地流转的主体，做好群众工作是推进土地流转的基础，不能搞一刀切、搞强迫命令。要让群众明白，土地流转，仅仅是土地使用权的流转。从我们现在了解的情况看，个别农户之间小规模流转的也不少，这说明群众有这个意向，但是这种流转没有规范手续，容易引发矛盾和纠纷，而且土地的效益也没有明显增加，要在群众自愿基础上，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转。要以增产增效为目的。土地流转不是简单的换人种地，一定要与新农村建设、与发展现代农业、与加强农村基础设施建设、与全民创业紧密结合起来。首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
在土地流转中，我们还有很多需要规范完善的地方。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全区统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在区、乡、村三级登记备案。
3、建立五项机制、强化三大服务。
一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
同时要强化三大服务。加强市场信息服务，要指导经营者把握市场动向，生产适销对路的产品，帮助开拓市场，解决销售过程中存在的困难和问题。加强生产技术服务，要研究和推广规模经营条件下省工省时、节本增收的种养模式，加强技术指导和服务，推广应用新技术、新品种、新模式，提高生产效率和效益。加强设施装备服务，要优先在规模经营区域大力开展农田水利、田间道路、土地整理等基础设施建设，加大农业机械设备、设施的研发和推广力度，建立健全农业机械服务体系。
4、全面开展调查、统一流转文本。
各乡镇（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底调查，逐一造册登记，建立农村土地流转登记制度。重点建立农村土地流出意向登记簿、农村土地流入意向登记簿、农村土地流转台账簿“三簿”台账，及时掌握已流转情况和下一步流出、流入意向等详细信息，为建立信息库和信息打基础。农业部门要根据有关规定，结合我区实际，制订一套土地流转示范文本，包括出租、转包、互换、转让、入股形式流转的合同，流转委托书，流转意向信息簿、流转情况登记簿等。各地要以范本为基础，结合实际情况，指导订立正式书面合同。对已经签订书面合同，但不完善的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行完善。对没有签订土地流转合同的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行补签。
5、认真落实措施、严格考核督查。
加大农业龙头企业、农民专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。农业部门要进一步做好调研，根据我区土地流转规范化管理实施意见，提出土地流转工作考核办法，要把健全服务机构、明确服务职责、依法规范操作、调处化解纠纷，特别流转实绩等内容列入考核内容,建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩,区财政每年要安排一定的专项资金，用于土地流转的补助。同时要加强对全区土地流转工作进行专项督查，确保土地流转工作有序、规范、健康开展。
土地流转合同范本篇8
今天全市的农村土地承包经营权流转试点动员大会在我镇召开，充分体现了市政府对花街农业农村工作的重视和支持，也充分肯定了各位书记村长一直来的辛勤劳动。过去几年，部分村自发开展的土地流转工作，取得了一定的成效，很有亮点。但总的看来，还是处于刚刚起步、破题阶段，与一些发达地区还有很大的差距。这次会议既是对过去工作的总结也是对全面推开土地承包经营权流转工作的部署。
全镇如何做好这次试点工作，这需要我们增强试点意识，更加积极、主动、自觉、坚定地开展好学习实践活动，用心领会十七届三中全会“三个不得”精神，切实坚持农户的主体地位，充分尊重农民的个人意愿，引导土地规范、透明流转，才能给农民吃下一颗“定心丸”再创农民增收的动力源。要拓展试点路子，结合本地特点，着力在深化学习、深入调研、开展讨论、分析检查、整改落实上探索创新，把突出问题解决好，把制度措施完善好。要总结试点经验，及时把点上的经验上升到面上的层次，把成功的措施上升到制度的高度，为全市第二批学习实践活动创造更多、更好的经验，使“试点”成为学习实践活动的“创新点”、“示范点”。同时各村一定要把握好土地流转的政策界限和原则要求，在推进过程中要坚持以群众高兴不高兴、满意不满意、赞成不赞成为标准，不能下指标，不能搞行政命令，不能强迫，必须坚持实事求是，因地制宜，既要积极，又要稳妥，确保土地流转工作规范、有序、健康推进。各村在工作中要不断总结经验，广泛听取各方意见特别是农民的意见。要强化试点成效，坚持把学习实践活动作为推动各项工作的重要机遇和强大动力，使试点工作成效充分体现到各项工作之中。
在这之前我镇已有13个村自发的进行了土地的流转，其中连枝、梧涧、定桥、项宅、里坞等5个村流转到本村村民。大屋、尚仁、黄园、副业场、尚裘、倪宅、下王、花街等8个村流转到种养殖大户、企业单位、成功实现流转承包的有连枝村的永康市农业龙头企业“花果山”种养殖基地。大屋的一凡农庄，尚裘速成林基地，尚仁、倪宅的蔬菜、粮食基地，黄园工业基地等等。其中黄园实现流转后全村口粮以吃食堂的形式同一由村集体提供，而且每年每人发放一千元以上的补贴。村民又可以腾出时间实现了其他劳动收入，切实地感受到了土地流转带来的好处。
从过去的实践经验看来，农村土地承包经营权的合理有序、规范流转，对促进新农村建设，发展现代农业意义重大，影响深远。加快推进农村土地承包经营权规范流转突出体现在五个有利于：一是有利于促进农村劳动力转移。近几年我镇一些村通过转包、转让、出租等土地流转形式，促进了劳务输出产业的发展，降低了农民对土地的依赖程度，推动土地向种田能手集中，形成了“你在外地忙挣钱，我来代你耕农田”的“田保姆”式的互助合作方式，提高了土地产出效益，增加了农民收入。二是有利于促进农业适度规模经营。鼓励农民土地承包经营权向种植能手和规模经营大户流转，向土地连片流转，既可以减少耕地抛荒，又能盘活荒地或低效益的土地，促进适度规模经营和现代农业的发展。三是有利于农业产业结构调整。近几年来，部分村通过土地流转，做大做强一凡农庄等优势产业，规模经济效益明显提高。四是有利于增加农民的财产性收入。通过农村土地的合理流转，农民至少可以增加三部分的财产性收入：外出务工经商的农民可以增加劳务现金收入；提高土地的利用价值，增加土地租金收入；原承包户还可以为土地流转受让方打工，增加佣金收入等。五是有利于维护农民土地承包经营权。农村土地承包经营权的规范流转,既维护了法律所赋予农民的土地承包经营权,又满足了农民的恋土情结,极大地调动了农民生产生活、参与管理和监督土地流转的积极性。
各村一定要把加快推进农村土地承包经营权流转作为当前新农村建设的突破口，作为发展现代农业的重要抓手，作为遏制耕地抛荒、确保粮食安全的发力点，作为发展农村经济、增加农民收入新的增长点，认真谋划，扎实工作，确保我镇农村土地承包经营权规范流转工作有新突破、新亮点、新发展，为全市土地流转工作顺利铺开积累好的经验。
为了更好的做好试点工作，我再强调几点：
1、加强组织领导、广泛宣传引导。
镇里抽调部分干部、大学生村官、农业、土地、司法等部门的人员成立土地流转工作领导小组，各村也要抓紧成立组织。为开展土地流转提供具体指导。同时要到各村召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。
2、把握流转原则、规范流转手续。
要不折不扣地执行党在农村的各项方针政策，确保承包经营责任制的贯彻落实。我们推行土地流转，是在不改变农民土地承包一定30年不变政策的基础上，在农民自主自愿的前提下，将土地经营权向经营能手和种植大户流转，联产承包责任制的主体还是农民，土地流转是土地经营权的有偿转让，而不是承包责任制主体的转变。农民仍然享有承包土地收益的权力，责任主体并没有发生变化。我们搞土地流转改革，并不是改变党在农业农村工作中的现行政策，并没有改变农民对土地承包的权力。在永康市土地承包经营权流转试点方案中也明确提出了“二十四字原则”即稳制、分权、放活的原则，依法、自愿、有偿的原则，集中、规模、增效的原则，管理、规范、有序的原则。这些原则是我们必须切实遵守的。
在土地流转中，我们有很多地方需要规范完善。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全市统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在镇、村两级登记备案
3、要切实保护农民的生产经营自。
土地必须要依法、规范、有序、合理地进行流转，坚决不允许搞强迫命令，这是一项基本原则。因为农民是土地承包的责任主体，农民享有充分的经营自，我们只能通过加大宣传教育、分析比较效益等方法，引导农民积极支持、参与和配合。在一些产业发展上，需要我们采取一定措施，决不是搞行政命令。在推进土地流转工作中，要防止急功近利、急于求成，方式方法要多种多样，坚持公开透明，充分尊重农民的意愿，防止在土地流转中出现、假公济私等损害农民利益的现象。
4、建立五项机制、强化三大服务。
一是建立服务机制。根据市里统一部署，我镇要建立土地流转服务中心，村里也要建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我镇农村土地承包纠纷调处组织的建设，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立对接机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是规范支付制度。提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
同时要强化三大服务。加强市场信息服务，要指导经营者把握市场动向，生产适销对路的产品，帮助开拓市场，解决销售过程中存在的困难和问题。加强生产技术服务，要研究和推广规模经营条件下省工省时、节本增收的种养模式，加强技术指导和服务，推广应用新技术、新品种、新模式，提高生产效率和效益。加强设施装备服务，要优先在规模经营区域大力开展农田水利、田间道路、土地整理等基础设施建设，加大农业机械设备、设施的研发和推广力度，建立健全农业机械服务体系。
5、全面开展调查、统一流转文本。
各村要抓紧完成意向摸底调查，逐一造册登记，建立农村土地流转登记制度。及时掌握已流转情况和下一步流出、流入意向等详细信息，为建立信息库和信息打基础。农办的同志要根据有关规定，结合我镇的实际，制订一套土地流转示范文本，包括出租、转包、互换、转让、入股形式流转的合同，流转委托书，流转意向信息簿、流转情况登记簿等。各村要以范本为基础，订立正式书面合同。对已经签订书面合同，但不完善的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行完善。对没有签订土地流转合同的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行补签。
6、要科学合理地确定土地流转价格
确定土地流转价格，既要确保承包土地农民的利益，又要保证经营能手和种植大户通过规模种植实现增收，使双方都满意、都接受。既要防止农民因为参与土地流转的大户多了就随意抬高流转费，也要防止种植大户压级压价，损害农民的承包利益。对此，要加强引导，多为农民和种植大户算经济帐，酌情协调处理好他们的利益关系，土地流转费不宜过高或过低，避免对今后的土地流转带来负面影响，原则上土地流转费用与本村原来亩均纯收入相当，要通过土地流转使农民和种植大户都能实现增收。各村在土地承包费用上不能攀比，要实事求是，因地制宜。
7、认真落实措施、严格考核督查。
农办要想方设法去拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，促进优势产业开发。同时要深入摸底调研，把健全服务机构、明确服务职责、依法规范操作、调处化解纠纷，流转实绩好的村推荐报送到市农业部门，并把他们成功的经验总结好，归纳好，报送好。
