房地产项目调研(精选8篇)

房地产项目调研篇1

[论文摘要]本文主要描述了市场调研在企业营销管理中具有重要作用，以房地产营销策划为例，随着房地产市场的成熟与竞争的日益剧烈，房地产营销策划需要在先进的营销理论的指导下，运用各种营销手段、营销工具兑现房地产价值，实质上是一个从了解市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是熟知顾客的需求。

一、引言

市场调研是在19世纪中期伴随市场营销的产生而问世的，随着统计分析软件的进一步发展，市场调研也受到了理论和实践上的重视，从而在之后进入了一个快速的发展时期。

房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化营销服务，从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式。营销策划是连接产前市场和产后市场之间的一种行为方式。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，衔接产前市场和产后市场。市场是策划的出发点和归宿点。所以说，营销策划的灵魂在于把握市场。房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。

二、开发阶段的市场调研

房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性，所以房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是对该地区周边的市场供需情况进行详细的调查研究，这一区域各类房地产项目的开发量、消化量、现存量、空置率及租金等情况进行调研，再结合该地区近两年各类房地产项目的营销情况，对各类房地产项目的租售价格走势进行预测。同时进行市场需求方面的调查，了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位——是做哪一类房地产项目，即：住宅、写字楼、商场或其他类型建筑。以居住性项目为例，首先，要调查消费需求的满足状况。包括某一时期该城市现有多少家庭住房已得到满足，有多少无房户和困难户，未来几年还会产生多少无房户。其次，有需求欲望者其家庭结构和规模怎样，他们需要的住房结构和面积。再次，他们的收入水平，受教育状况以及会买什么样的住房，愿以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。类型确定之后，对所确定的类型项目进行更为细致的调查，以确定是做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围，再进行相应的经济测算，即：进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入之间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下，才能做出决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的，因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。

三、项目产品定位分析

在项目定位之前都要进行详细、充分有重点的市场调查，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况以及主要客户层的具体需求进行调查，给即将开发的产品提供更为细致的定位指导。要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建设比例，采用的装修标准等。通过对户型、家庭、人口变化、户籍等调查以测试消费者对户型、面积的需求，为产品定位提供数据支持；通过对价格承受力、价格弹性、家庭收入、个人收入、收入预期、大宗消费品拥有量、消费心理指标等调查以测试消费者支付水平及支付动机，为价格定位策略提供数据支持；通过对建筑风格、层高、楼层偏好、朝向选择、颜色等调查来测试消费者对建造本体的外观造型、风格、颜色的偏好，为建筑设计提供数据支持；通过对景观风格、植物偏好等调查以测试消费者对小区内环境景观的需求特点，为环境景观设计提供数据支持；通过对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务类型的偏好程度以及支付倾向，为物业管理运作提供数据支持。

例如：广州××花园，为了更好的为小区项目的市场定位，找准其购买对象，在项目调查阶段进行了一次市场调查和消费者访谈调查。调查中共发出问卷468份，消费者访谈调查共完成2O0份卷。其调查结果显示：

1、31％以上的受访者表示可接受价位在2000～3000元／m2，客户对建筑面积需求以100～150m2为最多。

2、在同样可接受价位下，客户的首选户型是二室二厅和三室二厅。

3、调查中69％的受访者的年龄在20～40岁之间。

4、73％的受访者学历大专以上。

通过以上的数据资料分析，进行了项目产品定位。经过对周边同档次项目进行供给调查，发现所提供的三居以150m2以上为供应量最大。供需两方面综合对比，可得出以下结论：即在该地区价位在2000～3000／m2的项目中，120～15Om2的三居室为市场供需的一个空白点。如果我们的项目确定在这一价位内，就可以在项目户型比例中给予考虑。

四、配合产品设计进行的调研进入设计阶段

进入设计阶段，市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查，分析其在设计方面的优劣势，以便在设计时有所依据，因为房地产建设周期长，所以在设计中必须具有超前意识。比如：2000年某“凤凰城”项目之所以在短短几个月内取得了销售几万m2的骄人业绩，就是其充分利用市场调查这一有利工具辅助设计的结果。该项目的发展商在规划设计之前，就进行了有重点的市场调查工作，通过对大量购房潜在客户进行详细的需求调查后发现，对高档公寓项目的潜在客户而言，小区的环境是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外，对其购买行为影响最大的因素之一。因此在社区整体规划设计中，充分考虑了小区内的环境，特别聘请德国规划师进行园林景观的规划设计，整体环境自然、宁静、优雅，使“凤凰城”成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的项目，大大提升了该项目的品质。在户型设计时根据市场需求调查的结果，客户对朝向有着非常强烈的偏好，而朝向是塔楼设计中一个比较难解决的问题。经过仔细推敲，在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积，而尽可能保证所有户型的良好朝向。正是由于在设计中充分考虑了市场调查的结果，使其设计符合客户的心理，且具有超前特性，使得该项目在周边众多的楼盘中脱颖而出，令人耳目一新，成为京城最热卖的楼盘之一。

五、配合市场营销进行的调研

为配合房地产项目的市场营销，要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。房地产项目的特点之一是地域性。周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手。因此要对其进行长期的跟踪调查，尤其是对其营销策略更要给予密切关注，以便公司随时采取相应的对策，在竞争中处于不败之地。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。比如经过跟踪调查，发现周边同档次项目采取了降价促销策略，在项目的近期营销策划中要考虑此情况，及时采取对策。如果缺乏相关的调查。等到竞争对手营销策略已对市场造成影响，再事后做反应。就会十分被动，失去十分宝贵的商机。超级秘书网

六、其他方面的调研工作

在项目开发过程中，还应根据公司对某些具体方面的特殊要求，进行一些专门性、一次性的调查。如：对新材料、新产品、新技术的调查，对物业管理收费标准及提供的服务的调查等，为公司的一些具体决策提供依据。比如中关村地区的某个项目，经过认真的调查分析后。在外装修方面采用干挂磁板等新技术，使该项目颇具吸引力。就目前的房地产领域，许多房地产开发商已经认识到市场调查的作用，并从中获取了巨额利润。然而也有一些房地产开发商对市场研究的意识比较淡薄，他们不相信市场调查的存在价值，对市场调查方式和调查结果持怀疑态度，造成这种状况的原因有它的历史背景。但随着房地产市场化运作的逐步深入，市场调研的重要性会逐渐被房地产行业认识到。

综上所述，房地产开发离不开市场营销，而市场调研则是房地产营销策划的基础和关键，有良好准确的市场调研为基础，房地产投资才能够开发出适合社会需要的房地产商品，才能为开发商带来预期的收益，这样的房地产企业才能长久的立于不败之地。随着我国经济的发展和世界经济一体化进程的推进，各行各业在迎来更多市场机遇的同时，也将面临更为激烈的市场竞争和挑战，因此营销管理者要学会科学地认识和研究市场，了解和满足消费者的需求，以求在竞争中求得生存和发展！

参考文献:

[1]贾士军:房地产全程策划[M]、广东：广东经济出版社，2002、

[2]叶剑平:房地产市场营销[M]、北京：中国人民大学出版社，2000

[3]叶雉鸠尉焕李伟:房地产经营销售与购房实务全书[M]、北京：中华工商联合出版社，2002

房地产项目调研篇2

关键词：房地产项目；投资分析；风险分析评价

一、引言

近几年来，我国房地产业的快速发展。国内外各类资金大量涌向房地产业，房地产开发企业的实力也不断增强。随着近几年来我国房地产产业的快速发展，人们也醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。自2010年起，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，2011年国务院办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。2013年国务院部署房地产调控五大措施（即新五条），对此大家对"十二・五"时期中国房地产业的发展态势尤为关心。同时也加大了房地产项目开发的不确定性和房地产项目开发的风险性。

在此背景下，房地产投资企业更应该对房地产项目的投资可行性和正确性，做出更加准确的认识和决策。本文对房地产项目进行投资风险分析，针对该项目的实际情况，用现实的、客观的数据来验证所评估的项目，充分分析、评估，最终确定该项目是否可行。通过对该项目的投资风险分析，运用投资策划和项目管理的基本理论和方法，为项目的选择和立项提供了理论依据，对提高项目分析的科学性和准确性具有实践指导意义和可操作性。以期提高房地产企业对房地产项目投资风险评价的重视程度。

二、房地产项目投资风险评价指标的确定

结合我国房地产发展现状，结合房地产项目投资风险的研究情况，本文按照房地产的寿命周期，将房地产投资风险因素划分为4大类，分别为你投资前期阶段、开发建设阶段、经营阶段和管理里阶段，详细因素见图1。

图1 青岛市天一房地产项目投资风险因素图

三、房地产项目投资风险评价模型

根据上文项目投资风险因素的评价指标，作为运用层次、灰色、模糊相结合的综合评价方法，对投资青岛天一房地产项目时，可能的风险进行实例的研究分析。

1、AHP计算各层次权重

根据图1-1所示房地产项目系统风险层次结构模型和具体的风险因素的特性，综合专家的咨询意见，本文对各个风险因素采用层次分析方法，在各层元素中进行两两因素的比较，构建比较判断矩阵。其中两两因素比较的相对重要性，通过取1，2，…，9以及他们的倒数作为标度，求出各个风险因素的权重值。

通过计算我们可以得到一级指标的权重为A=（B1，B2，B3，B4）=（0、25，0、25，0、25，0、25），而二级指标的权重为B1=（0、526，0、273，0、124，0、077）；B2=（0、370，0、345，0、185，0、100）；B3=（0、623，0、239，0、137）；B4=（0、413，0、209，0、194，0、104，0、080）

2、确定评价值矩阵及评价等级

通过对上文风险评价方法的分析，结合房地产项目风险指标体系，本文将各影响因素的可能风险程度划分为4个等级：高风险（V1）、较高风险（V2）、较低风险（V3）、低风险（V4）。按4分制打分，故确定评价等级集合为V={4，3，2，1}。本文通过收集专家对影响因素风险等级的评定得出以下数据（见表1）。

表1影响因素风险等级的评定

3、确定评价灰类

根据上述的评价等级，我们确定相应的灰数及白化权函数可分为如下四类：

第一类："高风险"，设定灰数为∈[4，∞） ，其白化权函数记为f1 （图3-1）；第二类： "较高风险"，设定灰数为∈[0，3、6] ，其白化权函数记为 f2（图3-2）；第三类： "较低风险"，设定灰数为∈[0，2、4] ，其白化权函数记为f3 （图3-3）；第四类： "低风险"，设定灰数为∈[0，1、2] ，其白化权函数记为f4 （图3-4）

由nij=fr（dij）可以计算出评价矩阵的灰色统计数nij ；其中dij 为第j个专家对于第i个风险因素的评价值。

4、模糊评价计算项目风险状况

根据 rij=nij /ni可以计算出灰色评估权值，得到模糊评价矩阵R为：

通过以上计算，我们可以计算出投资风险影响因素的权重和其模糊评价矩阵，则下步就可以逐级进行模糊运算。以此得出天一房地产项目投资风险的总体评估结果。

首先，根据Bi与Ri经过模糊运算，得出风险影响因素Bi的评价模型Ti为：

Ti=Bi*Ri

可知天一房地产项目的投资风险评价为：

T3=（0、18，0、23，0、31，0、28）；T4=（0、23，0、30，0、31，0、16）

由此可以计算出整个项目的投资风险评价结果：

Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2、496

按照房地产项目投资风险的等级可知，青岛天一房地产项目的额投资风险介于较高风险与较低风险之间，其风险处于一般风险水平。

四、结束语

在我国对于项目投资风险的研究较多，同时考虑从到房地产项目具体事实情况的差异性，因此投资风险评价因素并不完全一致。对此本文的评价指标体系，仅仅是结合天一房地产项目进行设计的。对于其他房地产项目可以对评价指标体系，做部分细微的调整。

本文将层次分析法、灰色评价、模糊综合评价方法三种方法相结合，运用到房地产项目的投资风险评价中，定性和定量的对房地产项目投资风险的程度进行评价，可以处理同时具有灰色性和模糊性的综合评价问题，使房地产投资风险评价更加客观可信，并论证了该方法，在理论和实际应用上更具科学性和优越性，为投资决策的提出提供理论支持。但同时，本文虽然结合天一房地产项目的风险因素做了较为全面的分析研究，但是对于今后房地产项目的投资风险评价来说，如何更加准确的对项目的投资风险进行测定，仍有待进一步的研究。

参考文献：

[1]王勇、 项目可行性研究与评估（第二版）、 北京：建筑工业出版社，2010、 249-267

[2]符芳攀、 浅议房地产项目经济评价可行性研究、科技致富向导，2010，20（1）：146-161

[3]Kai Li， Tiong， R、L、K、 Assessment of Financial Feasibility of Vietnam Hydro Power Plant、 Management and Service Science （MASS）， 2010 International Conference， 2010， 24（1）：35-37

[4] A Marco、 Project Feasibility、 Project Management for Facility Constructions， 2011、 124-132

[5]李秀丽，海燕、 对企业开展电子商务的经济评价、 中国商贸，2011，9（1）：101-102

[6]管学雷、 基于模糊层次分析法的房地产投资风险的决策研究[硕士学位论文]、 江苏：南京理工大学，2010

房地产项目调研篇3

【关键词】房地产开发；项目管理；应对措施

1、前言

我国自从08年之后，房地产市场大热，大中小房地产企业如雨后春笋搬的在各地兴起。在这几年中大部分房企都赚得盆满钵满。但随着国家对房地产市场的调控，一些小型房地产企业因为资金短缺纷纷倒闭。就目前形势来看，国家对房产的调控仍将继续，在这种背景下，企业如何对其房产项目进行管理，合理对其投资进行控制管理，就可以说是未来几年房地产企业成败的关键因素之一。然而，现实情况是，一部分小型房企，缺乏专业的项目开发管理意识。没有充分的市场调研，没有认真的设计分析审核，盲目买地，最后资金链断裂，老板卷款潜逃的案例在各地相继出现。在本文中，作者结合自己在房产企业多年的工作经历，对房地产开发项目管理中一些常见的问题进行了分析，并有针对性的提出了一些解决问题的方法。

2、房地产管理问题分析

由于前些年，房地产企业入门门槛不高，导致了各种民营资本和国企纷纷进入这一行业。所以我国目前房地产开发管理水平整体上不高，平均收益率远低于发达国家。而且时常被曝出质量，工期拖延，得房率不高等诸多问题。由于我国现阶段对房产开发建设过程中的问题还是实行开发商负责制，所以加强房企对房产开发整个过程的管理迫在眉睫。

2、1忽视市场调研，盲目进行开发。一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。

2、2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大。设计阶段成本控制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工；再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。

2、3项目分包转包严重，收尾阶段质量问题突出，各方矛盾重重。工程项目分包转包问题是常见问题之一，分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型工程，现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的。例如比较常见的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要的分包单位。然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系，这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾。笔者参与的项目中就出现了施工过程中各分包的单位互相掐架，扯皮的现象，工程建设不得不停工。开放商不得已充当和事老，在利益纠纷面前尽量协调，往往是以自掏腰包的方式来平息各方争执。在项目即将验收时期这种利益之争更加严重，因为开放商与住户已签订交房合同，面临违约追责的风险。而施工方此时往往纠结合同中细节不到位的地方，可以说是趁火打劫。开发商面临着延期交房，给住户违约金，或者满足施工方要求，新增项目接口工程的投入的二重选择。总之，出现问题受损的肯定是开发商。

3、房地产项目管理问题的应对策略

在上一小节中，作者提出了房地产项目管理过程中可能出现的诸多问题。重点分析了调研阶段，设计阶段和工程收尾阶段的关键难点问题。经过笔者的认真研究与调研，认为解决上述工期拖延，成本过高的问题，管理者可以从以下几个方面进行优化。

3、1积极调研市场，做好项目可行性分析。在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点、。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。

3、2加强设计阶段的成本控制。加强设计阶段的成本控制的意思并不是要减少设计费，而是要控制设计对后续开工建设阶段的投资的影响。在某种程度上，开发商可以增加设计费，邀请资质较高的设计院进行设计。因为开发商需要的是在保证项目品质和质量基础上花钱最少的设计方案。房地产商可以尝试一些新鲜的管理办法，比如价值工程理论，来引导设计工程师对成本的控制。给那些造型美观而成本节约的一些项目重点表彰，增加这类设计师的薪酬，鼓励设计师去注重产品的实用性。这样，设计师们不仅会绞尽脑汁的去构建精美的建筑外形，同时也会思考建筑的使用功能，提升房产的性价比。另外，在设计阶段影响成本的另一个问题就是设计，施工，管理沟通少，导致项目因频繁变更而停工，浪费时间，浪费金钱。在这方面，管理者必须不辞辛苦的周转于双反之间，建立起双方沟通的桥梁。尽快的论证设计是否需要变更，分析变更与不变更对整个项目造成的影响对比。

3、3重点关注收尾阶段的项目管理。要做好收尾阶段的项目管理，首先必须要在项目建设的分包合同签订的时候慎之又慎。开发商必须派经验丰富的管理者和承包商去签订施工合同。并严格限制项目的分包，对分包商的资质也必须审查。若发现转包情况必须及时叫停。在合同签订时需按照国家合同法和行业的一些法律规范严格明确各分包商的责任义务，并建立质量问题与工期问题的纠责机制，明确规定谁的问题谁负责，谁拖延工期谁承担责任。才能尽量避免项目的接口工程的利益纠纷问题。但是在实际操作的过程中，开发商可能会为了节约成本，而忽略对分包商的资质审查，默许资质不够的施工的单位入驻工地。这些小的施工企业，没有固定的驻点，也没有承担责任赔偿的能力，若在日后出现问题就很难追究责任。所以在我国工程项目的质量问题只能是由开发商承担。因此开发管理者需要着眼大处，有全局成不控制的眼观，不要被蝇头小利引诱。

4、结束语

本文对房地产项目开发过程中各个阶段的管理问题作了一些探讨，提出了一些房地产企业必须认真对待的管理措施。把这些工作做好，才能为提高企业的竞争力。

参考文献

[1]吕闻、我国房地产项目管理中存在的问题及措施研究[J]、商，2012，5：092、

房地产项目调研篇4

【关键词】可行性研究；房地产项目；重要性

可行性研究是房地产项目决策前必要的手段，是房地产商做出决策的重要依据，通过可行性研究，在很大程度上能够提升房地产项目的决策正确性，提高项目的经济效益。现阶段，我国城市化建设正处于快速发展的新时期，加强对可行性研究在房地产项目中应用的研究具有十分现实的意义。

1、房地产项目可行性研究概述

所谓的房地产项目可行性研究，就是在项目开发之前，对房地产开发各个影响因素进行综合分析，包括政策因素、市场需求因素、经济因素、社会因素等等，从而判断该项目开发的经济效用性以及技术可行性，选择最佳的开发方案，保证房地产项目开发的合理性与科学性。

2、房地产项目可行性研究的具体步骤与内容

2、1 房地产项目可行性研究的步骤

第一，组织准备工作。在开展项目可行性分析前，需要组建研究班子，为项目研究经费、构想以及具体研究计划等负责。

第二，进行现场调查以及收集资料。进行现场调查主要是调查投资现场的技术、社会、经济、自然等环境，收集的资料具体包括当地城市规划资料、政策方针资料、交通资料、地质水文资料、地形地貌资料、房地产市场资料等等。

第三，根据获取的资料，结合房地产项目实际的情况，结合国家政策、地方政策以及现有资源状况等，对多个项目开发方案进行对比，选择最佳的开发方案。

第四，通过先进的技术手段以及经济分析方法等，对选出的最佳开发方案进行进一步的财务分析与评价，判断该方案的可行性。

第五，进行研究报告书的编写。研究报告书就是描述项目可行性研究的全过程，保证报告额内容全面、准确、真实。

2、2 房地产项目可行性研究的具体内容

房地产项目可行性研究过程中，主要研究的内容体现在以下几个方面：

第一，对项目概况进行研究，包括项目名称、宗旨、背景等情况；项目水文地质、经济、自然条件等；项目功能、规模以及经济指标等。

第二，进行市场分析以及预测市场需求。在深入调差过程中，基于对现场调查中掌握的资料，对市场供给情况以及项目市场需求情况进行分析，本着客观的原则实施预测，预测的内容包括市场售价、成本、开发周期等等。

第三，优选规划方案。制定合理的规划方案，并在对多个规划方案对比的基础上，选择最佳的方案，对该方案进行更加详细的描述，包括规划方案中包含的各项技术指标、技术参数、项目布局、设施分布等等。

第四，安排开发进度。对房地产项目开发的进度进行合理安排，根据前期工程、主体项目、附属工程、交工验收工程等进行划分。对于一些大型的房地产项目，由于投资大、规模大、建设周期长，还需要对每期开发内容进行分析，做出合理的统筹安排。

第五，估算项目投资。房地产项目投资成本主要包括土地费用、税费、开发期间管理费用等，对项目开发投资的估算必须保证精确，同时根据不同时期项目开发的具体情况进行综合考虑，尽可能使投资估算与将来项目实际开发成本一致。

第六，制定合理的资金筹措方案，并对资金筹措成本进行估算。根据项目开发投资估算的结果，对项目资金需求量进行准确的估算，并制定合理可行的资金筹措方案，分析与计算筹措成本。房地产项目开发需要大量的成本资金，资金筹措方案的合理性，对项目开发正常运行具有直接的影响。

第七，进行财务评价。根据我国现行的财税政策、房地产市场价格等，从项目盈利能力等方面进行分析，包括对项目销售成本、销售收益、偿债能力等的分析与评价。

第八，风险分析。析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因

素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

第九，得出可行性研究结论。

3、可行性研究在房地产项目中的应用的重要性

可行性研究是房地产项目开发前的必要工作，对项目开发具有重要的意义，具体体现在以下几个方面：第一，房地产项目开发可行性研究是我国节约型建设以及科学发展观的具体体现；第二，通过可行性研究，能够为房地产商做出决策提供重要的参考依据；第三，可行性研究也能够为各个参与部门之间签订协议的依据来源；第四，通过房地产项目可行性研究，能够为项目后期评价以及考核提供依据；第五；房地产项目开发可行性研究报告是向当地政府以及环境保护都能够部门提出开发与规划申请的重要依据。

4、房地产项目可行性研究实例

4、1 项目简介

某地产项目。项目规划总用地面积132、37亩，总建筑面积295213、0平方米 ，其中住宅建筑面积146516、0平方米，商业用房建筑面积92397、0平方米，地下建筑面积56300、0平方米。投资总额：74800、0万元；建设单位：江苏某置业有限公司；建设地点：枣庄薛城区。

4、2 该项目的可行性研究

通过上述介绍的可行性研究的步骤与内容，对地产项目进行分析，得出以下结果：

（1）该项目建设符合国家的房地产投资政策和枣庄市有关政策，对于提高城市化建设水平，增加城市整体功能，优化投资环境，扩大招商引资，提高居民生活水平，全面建设小康社会，将起着极大的促进作用。同时对开发建设单位也具有一定的经济效益和社会效益。因此，该项目建设是必要的。

（2）本项目地理位置优越，交通方便，无污染源，是理想商居住生活区，同时市场前景较好。

（3）本项目所需的各项市政配套条件均可解决，为项目建设创造了良好的条件。

（4）经济评价效果表明，项目社会效益显著，能够达经济效益、社会效益和环保效益的三统一。

（5）问题与建议，枣庄房地产市场已处于开发高峰，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场销售节奏，建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强合作，打造小区品牌和企业品牌制定合理的企业营销方案，保证销售资金回款。

经以上分析论证，该项目选址得当，规模合理，规划科学，建设方案可行，建设条件具备，资金来源可靠，具有较强的可操作性。因此，项目建设具有必要性，技术上具有可行性，经济上具有合理性，同时具有较高的经济效益、社会效益和环保效益。

5、总结

通过上述分析可知，可行性研究对于房地产项目开发来说具有重要的意义，是房地产商做出开发决策的重要依据。本文分析了房地产项目开发可行性研究的步骤与具体内容，同时通过欧商城项目实例进行说明，证明了可行性研究的重要性。

参考文献：

[1]郑微、有关房地产项目可行性研究的现实意义探讨[J]、房产探究、2013，35（20）：136-137、

房地产项目调研篇5

关键词 房地产开发 市场调研 营销策划

中图分类号：G421 文献标识码：A

1课程教学现状

1、1课程目的和任务

通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。

1、2课程教学内容

包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。

1、3课程教学方法

理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。

2《房地产开发》课程教学过程存在的问题

（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。

（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。

（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。

3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施

本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：

（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。

（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：

①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。

②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。

③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。

（3）规范学生学习方法

①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。

②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。

参考文献

房地产项目调研篇6

一、房地产开发项目的投资风险

房地产开发项目的投资风险类型复杂，涉及自然风险、竞争风险、清算风险、流动风险、变现风险、政策风险6个方面内容。其中，自然风险，又称不可抗力风险，由于骤发性自然灾害或恶劣气候条件，例如：台风、暴雨、地震等，直接影响房地产开发项目的竣工时间或工程质量造成企业经济损失的风险。竞争风险主要由于房地产市场存在多个相似楼盘引发激烈竞争影响楼盘销售量提高营销成本的风险，与市场调研、市场供求、投资决策存在着密切联系，是企业市场敏感度不足的主要表现。清算风险由于楼盘出售价格低于预期价格造成企业经济损失的风险。

受房地产交易特殊性的影响，即使用权与收益权间转移，一旦地区人口过少，市场供求过多，造成房地产开发项目的流动投资风险。房地产项目的交易价值高，房地产项目的投资资金多，造成房地产项目资金交易的周期长，一旦货币价值有所变动，造成企业内部流动资金不足的变现投资风险。政策风险主要由于行业政策变动影响房地产市场造成企业经济损失的风险，并且政策风险的影响较为全面，一旦改变现有的房地产政策，企业蒙受巨大经济损失。此外，按政策类型，政策风险可分为政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融改革风险、环保政策风险、施工法规改革风险、审批风险、法律风险。

二、房地产开发项目投资风险的产生原因

房地产开发项目投资风险的产生原因包括：（1）回报周期。房地产开发项目的投资回报周期普遍偏长，造成房地产投资企业存在着巨大风险。有统计资料表明，除房地产开发投资伴随开发结束于2至5年内回收成本外，置业项目投资的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可见，小规模房地产投资企业不存在承受长期市场风险及资金压力的能力，客观完成市场优胜劣汰的过程。（2）经营活动。作为房地产开发项目投资风险的主要因素，企业经营活动与经营水平、经营经验、经营效果存在着密切联系，并且为了保证投资项目处于正常运转状态，企业普遍向银行贷款，一旦企业经营水平不足，缺乏经验，无法达到经营目标，直接影响企业的信誉及筹资能力。（3）利率比例。房地产开发项目的投资利率及借入资金利率间比例的不稳定性造成房地产投资企业存在着巨大风险，即：一旦借入资金利率过低，企业以财务管理为依托提高利润率，进一步保证企业的经济效益；一旦借入资金利率过高，企业存在效益亏损及负债过高破产的可能性。（4）财务风险。由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。（5）社会风险。由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。（6）自然风险。在人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化的情况下，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

三、房地产开发项目投资风险的控制措施

1、分析市场行情

在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，以识别房地产投资风险为切入点，做好房地产市场行情的分析工作，调研房地产市场，获取调研结果，

2、做好市场调研

一般说来，房地产开发项目的资金投入巨大，筹备建设时间长，特别是管理过程中存在的不确定性投资风险因素较多。如何有效控制不确定性投资风险，是房地产投资企业在实际管理过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，做好房地产市场的调研工作，得出详细的项目可行性报告，通过计算、研究、调查等方法，得出社会效益、财务管理、经济周转等项目不确定性风险，评估有效控制的可能性及可行性，为房地产项目投资提供强有力的保障。

3、利用投资战略

房地产市场的地域性与房地产投资收益存在着密切联系，即城市不同，经济环境不同，房地产市场的供需不同，房地产投资收益不同。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，灵活运用投?Y战略，尽可能分散房地产开发项目的投资比例，避免房地产投资企业受投资比例的影响造成巨大经济损失，进一步分散投资风险。

4、重视工程监管

在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，加大对于房建工程监管的重视程度，积极引进科学的房建工程监管理念，逐步构建具有企业特色的房建工程监管体系，做好成本投入的估算工作，特别是施工技术引进及施工设备更替的成本投入，做到成本投入侧重化，合理配置人力资源，从根源上认识到房建工程监管的重要性，便于解决在实际控制过程中所面临的风险。同时，及时签订施工合同，以保证承建双方经济利益为前提，进一步细化管理责任，有助于完成工作目标，确保监管的工作效率及质量，降低投资风险的发生率，避免延误施工期限。

5、树立风险意识

一般说来，基层工作人员的受教育程度普遍偏低，对于风险意识及风险控制的反应不强。如何短期内转变基层工作人员的意识，是房地产投资企业在实际控制的过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业加大对于人才引进的重视程度，组织一系列在岗培训，树立投资风险意识，增强工作人员的整体素质水平。同时，针对房地产开发项目控制投资风险人才短缺的问题，地方政府及相关部门重视人才培养，出台相应的扶持性政策，以填补长期人才缺口。

房地产项目调研篇7

【关键词】房地产；项目管理；问题分析；对策

引言

房地产业已经成为当今社会经济系统的重要组成部分。作为房地产项目管理的开发商是管理主体，是整个房地产项目的组织者，对房地产项目开展完整项目管理。房地产项目管理的重点是协调好时间、性能指标与经费之间的关系，确保房地产建设项目能够顺利开展。因此，房地产项目管理在房地产项目建设中起到非常重要的作用。

1 分析当前我国房地产项目管理中存在的问题

1、1 忽略市场调查，决策存在缺陷

随着市场经济的发展，各地高楼大厦拔地而起，可见，房地产行业的竞争越来越激烈。在实际工作中，有些房地产开发商在拿到项目之后，急于实现经济效益，缩短工期，压缩成本，并没有对市场进行细致的调查，就大概的确定了实施方案。他们只注重能够从中赚取的利润，而一昧的效仿别人，并没有进行深入的思考，因此没有自己的特色，也不结合实际情况。导致产品对消费者来说，没有吸引力，所以在后期的市场竞争中就处于劣势。而且，因为没有经过严密的市场调查，在方案确定的时候也很可能会出现失误，给企业带来一定的风险。

其实，不论是一个工程还是一件事，一个好的开始都直接影响进程及最终的结果。所以，项目方案的确定是一个至关重要的环节，尤其是前期的市场调研，要打有准备的“仗”，将眼光放的长远一点，不要急于眼前看到的利益。因为没有周全的项目可行性研究报告，很多决策只是匆忙拍板，导致工程建设项目很不科学。

1、2 重施工，设计未能因地制宜

在我国国内的房地产企业中，表现最为突出的就是比较注重项目的施工时期的投资控制，对投入合理的资金能取得适用而又经济的有形建筑产品却几乎没有考虑到。重视项目的施工而忽略其设计在每家房地产企业中几乎都存在。根据一般的惯例来看，施工项目的质量、投资与进度，在房地产施工项目中占有重要地位，但由于施工图纸已完成，投资的控制是在已经获得的投资基础上来开展，对工程项目成本控制的范围与力度方面明显减弱，而且施工监理本身就为控制咨询单位。因此，由于房地产开发商重视施工，轻视设计，导致设计不能够从实际出发，很难满足消费者的基本需求；换句话说，有些房地产开发商只是将设计的美观度来判断设计的优劣，并未充分结合施工的具体楼盘来对其展开设计。

2 关于解决当前我国房地产项目管理问题的对策

综合以上对房地产项目管理中存在的问题的分析，提出以下解决措施。

2、1 加强工程项目投资前期的可行性研究

从以上分析可以得知，房地产无论是在设计阶段还是决策阶段出现的很多问题一般是因为先前的房地产市场调查不够充分，房地产可行性方面的研究工作还不到位导致的。比如设计阶段，因为没有更好的对市场环境进行调查（如：消费者的需求以及房地产宏观调控政策对消费者需求的影响），所以导致决策失误，致使项目管理在企业中寸步难行。因此，对于房地产项目的管理，我们要充分重视房地产项目建设的可行性分析，也就是在房地产正式开发之前投入一定的人力、物力、财力展开全方位的可行性研究，切实做好房地产开发市场的前期调研工作，确保房地产项目管理确实可行。龙湖地产的启动会制度就很好解决了这个问题，他对前期市场调研、产品定位、规划设计、工程管控、成本管控、营销策略都进行了详细的剖析，并指出了项目操作的风险点及措施，值得同行好好学习。

除此之外，在房地产开发项目决策阶段所开展的可行性研究中，房地产开发商应该积极引导相关的专业人员或咨询单位对房地产项目的技术可行性、经济、项目规划方案的合理性等相关事项提出具体指导意见，通过这种方式来提升房地产开发商的工程项目决策的质量，提升房地产开发项目的成功率。

2、2 强化对设计阶段投资方面的控制

房地产开发项目投资控制的重点是工程项目的最初的设计阶段（尤其是方案阶段），应该坚决克服只是重视施工，而轻视设计的传统观念。对当前的房地产销售市场来讲，项目设计比较新颖，并能满足广大购房者基本需要的开发项目，就能获得成功。不仅可以让房地产开发商能够在较短的时间内回收资金，还能有效解决资金链的连续性问题，提升企业的社会效益，为企业今后的可持续发展奠定良好的基础。购房难是当前绝大多数购房者需要面对的问题，当前的买房也成为了生活中的大事，甚至买房会涉及到两代甚至三代人的事。所以，作为房地产开发商应该充分考虑买房者的实际生活需要。

2、3 重视项目收尾阶段的管理工作

由于房地产项目比较多，人物也比较重，因此建设管理部门往往比较重视开工阶段而忽略了工程的收尾阶段。然而，工程收尾阶段在整个工程中是占据着主要位置，因此开发商应该牵头成立由多个部门成立工程项目收尾管理机构，和工程项目现场的管理人员，展开相关的分工协作，一同来完成工程项目收尾阶段的工作。另外，房地产开发商可以从工程项目实施的早期阶段，并积极通过理清工程项目和参与各方的基本关系，有效降低收尾期间的工作量。从工程项目实践的角度出发，工程项目的承包单位在到施工阶段的时候，应该根据工程项目施工的具体特点，采取统一的规划，分为不同的步骤来进行实施，并根据具体的施工进度来展开招标。与此同时，还应该进一步明确应该由总承包商来完成的工作，需要交由总承包商来进行完成，如果是总承包商的管理方向出现分化的话，就可以将其提供给开发商来为其服务，也就是更加注重自我管理。要做到切实有效的减少房地产开发商的工程分包项目，对工程项目的整体开发商包含的具体工程要进一步的细化，对各自合同的基本条件继续深化，有利于工程项目的开发商和监理单位实现有机协调，有效规避不必要的风险。

2、4 提升房地产开发项目管理人员的基本素养

我国的房地产项目管理的基本方法与管理的理论方面和先进国家相比还存在较大的差距，是因为当前我国很多房地产项目管理公司内部的专业性的人员比较少，项目管理人员的素质普遍较低，对房地产项目管理的基本性质、基本任务与基本机制方面的认识还不够充分，项目管理方面存在一定的局限性。因此导致了要实现房地产项目管理的国际化、现代化，房地产项目管理人员需要具有现代化的管理素养。尤其是项目经理，其管理理念、管理艺术与领导艺术方面要做到与时俱进，深刻领会项目管理中以人为本的重要意义。对规模相对较大的房地产开发项目管理来讲，应该学会掌握与使用先进的管理工具，实现工程项目方面的管理。假如管理人员欠缺这些方面的基本管理素养，实现工程项目的现代化管理是比较困难的。与此同时，房地产开发项目的管理人员，还应随社会不断进步以及相关管理技术的持续发展，通过接受培训来提升管理素养。换句话说，具有高素养的工程项目管理，能决定其带出合格管理队伍，具备高的项目管理队伍，能让工程项目管理工作在健康良好的环境中开展，能提升企业在市场上的核心竞争力。

3 结束语

本文针对房地产项目管理存在问题进行分析说明，就如何更进一步实现有效的项目管理，提出了具体解决思路，以提升房地产企业的核心竞争力。由于目前我国的房地产行业还处于一个蓬勃发展阶段，很多人也都看到了其发展前景，所以越来越多的这类企业已出现在市场上，竞争相当激烈，要在这样一个大环境中生存并走在前端，就要有一个好的项目管理系统，建立完善的管理流程，提高项目管理的质量和效率，方可实现企业管理目标。

参考文献：

房地产项目调研篇8

随着房地产行业竞争加剧，成本领先成为房地产企业核心的战略之一。房地产开发企业进行有效的成本控制，有助于其参与土地市场的激烈竞争，扩大利润空间、并有助于制定成功的公司战略，在竞争中取胜。

一、房地产成本管理突出问题分析

1、项目前期缺乏充分的成本调研

无论房地产企业规模大小，在拿地之前，进行充分的成本调研是必不可少的。但现实的情况是，很多房地产公司由于时间有限，加上重视程度不足，对于成本的前期调研不够认真和充分，甚至直接利用公司原有的项目数据或者其他公司的项目数据进行套用，造成土地成本信息失真。

2、成本信息反馈滞后，缺少有效率的成本管理

广大房地产企业至今都还缺少动态的成本管理，合同台账无法及时反映企业成本的发生和变更，更无法实现对于未签订合同的成本预期评估，从而使得成本信息的反馈滞后，成本管理的效率低下。

3、事后评估严重不足，缺少充足的经验数据

事后评估指的是项目最终验收完成后进行的成本分析评估，从而发现成本管理各个阶段的工作问题，最终得出可观而科学的经验以及教训；于此同时，各个阶段有关成本的专业数据，可以作为以后项目开发的依据和借鉴。从过去的情况看，广大房企往往对于事后的评估重视程度不够，没有对于整个项目科学细致地成本分析和经验积累，对于成本数据库的建立和分享更是无从谈起。

二、房地产成本管理的对策

1、各专业协同实地调研成本，对成本进行合理评估在拿地拓展阶段的成本管理的重点在于编制全面合理的成本估算，从而为投资和最终决策服务。在进行成本估算时，需要注意以下两个方面：

第一，注意不同专业部门之间的协调和配合。一个好项目在进行前期调研时，各专业部门间的协调配合是必不可少的；这不仅仅是某一个部门的职责，而是需要成本、设计、市场、工程等各个方面的人员进行联合调研，使调研结果更加全面客观，为后期的成本估算奠定坚实的基础。

第二，在前期调研的基础上编制出科学可观的成本估算方案。在前期工作完成以后，可以根据目标市场的实际需求以及未来的发展变化，科学合理地确定项目规模，目标产品以及核心客户，并对未来的经济效益进行更进一步地分析，得出客观的评价。具体的工作流程如下：首先，由不同部门提供与成本评估有关的各种信息，包括市场定位和户型配置标准、设计费用标准、水电煤及市政配套收费标准等；然后，有关人员根据相关要求配置成本项，整合各部门的相关信息；最后，完成全面科学的成本评估，制定出详实的估算方案，作为投资和决策的依据。

2、运用房地产管理信息系统进行成本管控

房地产管理信息系统是针对传统房地产企业管理模式与业务手段中逐渐表现出的效率低下、信息滞后、规范与执行力差等特点，利用先进的IT信息技术，结合房地产企业自身管理思想和模式，参考一系列大型房地产企业管理经验，帮助房地产企业实现在波动的大环境下，保持稳定、健康的可持续性发展的信息化管理软件。房地产管理信息系统在重视系统功能的全面性，流程的可控性，技术的易用性的同时更要注重系统的易用性。要实现将房地产管理信息系统有效运用到成本控制上，需要做到以下几点：

第一，要和企业的成本管理流程相统一。房地产管理信息系统的一个重要职能就是成本控制，而有效的成本控制要求该系统一定要和成本控制得流程相匹配，并随着成本控制流程的调整而改变，从而具备更强的时效性。可以说管理信息系统在成本控制上实现了升华，但永远不能脱离现有成本控制流程。

第二，要通俗易懂便于理解和掌握。房地产的成本管理设计到了不同的专业部门，也包含了多个环节，不仅仅财务人员要使用，相关部门也要积极参与，可以说是一个全员参与的系统。所以，为了更有效率地进行成本管理，要求该系统一定要通俗易懂，便于不同职能部门理解和快速掌握，使得成本管理的各个环节都清晰明了。

第三，要严格执行。当把房地产信息系统引入到成本管理后，必须在整个企业集团内部全面推广，并避免出现系统外的成本管理事项，使得所有的成本管理信息都纳入到了管理信息系统中，从而确立管理信息系统在成本管控中的核心地位，实现科学有效的动态成本管理。

3、做好事后评估，不断积累有效的经验数据

除了前边的事前调研和过程管控，在房地产项目结束后，还要做好积极的事后评估，把项目实施过程中有关成本管理的经验和不足进行总结和归纳，并加以升华形成管理档案。这些文本可以在企业以后的内部培训和交流的时候，作为经验成果进行分享，以便在以后的工作中取长补短。

对于经验数据的积累，主要包括对项目中各个细项的价格、工程量、技术指标等进行全面总结和比较，最终形成有针对性的经验数据，为以后企业进行房地产开发提供科学、有效、准确的数据参考。在进行这项工作的过程中，需要注意以下几个方面的问题：（1）不同项目所产生的经验数据，由于产品差异较大，在成本上也存在着很大的不同；（2）项目细项的成本价格以及相关的技术参数是工作研究的重点；（3）对于材料的选取、采购的方式、施工的工艺以及设计风格的研究也是必不可少的；（4）在运用经验数据时，要避免出现生搬硬套的问题，而是要根据项目实际面对的区域、时间、市场特点、金融政策、政府调控政策、人工成本等，有针对性的开展相关工作。