住房补贴政策(精选8篇)
住房补贴政策篇1
关键词：保障性住房；国际经验；对策
中图分类号：F293、3 文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)05－0055－05DOI:10、3969/j、issn、1003-9031、2011、05、14
一、国外保障性住房发展概述
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与我国不同，国外没有“保障性住房”的概念，与之对应的是“公共住房（Public housing）”。公共住房在各国的具体含义和表现形式有所不同，但基本上都包含了以下特征：一是具有或救助、或保障、或二者兼有的性质；二是主要为满足中低收入家庭，特别是住房困难人群的居住需要，部分国家（如新加坡、瑞典）也将供应范围扩大至中等收入人群甚至更广；三是往往通过制定公共住房政策并实施政策工具予以实现，因此带有很强的政策性。
根据保障方式和环节的不同，公共住房政策分为两类：一种是国家采取直接供给住房的方式，称之为供给导向型的公共住房政策，又称为生产者补贴，俗称“补砖头”；另一种是国家采取间接发放货币补贴的形式，称之为需求导向型的公共住房政策，又称为消费者补贴，俗称“补人头”。
（一）供给导向型的公共住房政策
供给导向型的公共住房政策的主要思路是通过增加住房供应总量让房价和租金变得便宜，从而提高居民支付能力。这体现为对住房市场供应机制的政府干预，基本目标是希望通过政府的干预和引导更快更有效地增加住房供应。在增加总量以降低住房成本的总体目标下，一般又把重点放在改善住房市场在自发状况下的供应结构缺陷，尤其增加住宅市场中因为微利而相对稀缺的中低价位住房、廉价公共租房的供应，从而让住房供应与住房需求更加吻合、更符合社会的理想目标。主要的政府行为包括公共建房计划、鼓励资助私人建房、修建和运营公共租房等。
供给导向型的公共住房政策所采用的公共住房金融工具，包括政府向公共与私营的住宅建筑商以及个人通过财政直接提供住房开发资金、维修资金，更为普遍的是提供低息开发贷款、贷款贴息、贷款担保，此外还包括向住房建筑者或租房组织提供税收优惠、利息抵税。这些都是所谓的“开发补贴”，类似于国内所说的“补砖头”。另外，在西方诸多大城市曾经广为采用的房价和租金管制（如英国、德国）也可算在这个范畴之中。
（二）需求导向型的公共住房政策
需求导向型的公共住房政策的主要思路是直接向居民提供住房消费的补助，提高他们对住房消费的支付能力。这体现对住房市场分配机制的政府干预，基本目标是保证最低收入阶层也能拥有社会最低限度的住房居住水平。但同时往往也希望通过政府干预可以缩小居民阶层之间对住房支付能力的两极分化，从而让各阶层之间对住房资源的拥有量相对均等化，不致于造成过于悬殊的住房财富分化。
需求导向型的公共住房政策所应用的公共住房金融工具，主要包括向居民直接提供的各种补助和补贴，包括低息贷款、贷款利息抵税，以及直接向居民发放住房开支的补助――住房津贴，类似于国内所说的“补人头”。典型代表包括美国1974年起的租房优惠券和租金证明，英国和欧洲大陆国家的住房津贴等。
二、美国、新加坡的保障性住房发展经验
很多国家都有成功的保障性住房制度，各国根据自身经济实力、土地资源等背景的不同，形成了许多不同的模式，如市场模式和计划模式等。本文将以美国和新加坡为例，主要介绍这两种模式的保障目标及覆盖范围、保障形式、资金来源、退出机制等几个方面。
（一）美国模式――高度市场化的保障性住房政策
美国是一个市场经济高度发达的国家，其保障性住房政策也更倾向于通过市场化手段解决中低收入者住房问题。具体来说就是从需求端出发，通过财政补贴、金融支持等手段使得中低收入者可以直接租赁或者购买市场上的商品房。
美国保障性住房政策主要由三个层次构成：针对低收入家庭的出租公房和租金补贴；针对中低收入家庭的低息贷款、首付担保及首付补贴；针对所有购房者的贷款利息抵个人所得税政策（见表1）。
1、保障范围
美国低收入家庭界定为低于区域平均收入40%的家庭，约占家庭总数的18%，共约2000万户。目前，联邦政府资助的廉租公寓已达600万套，其中200万套为政府所有，主要提供给残疾人和65岁以上的老人，其余400万套为私有公寓。另外，联邦政府每年编制150亿美元的住房发展计划(约占联邦预算的1、6%)，用于向400万户低收入家庭提供住房补贴和资助建设4400套住房。两项合计约占美国家庭总数约10%[1]。
2、保障形式
美国对于不同收入阶层的保障形式划分得十分清晰，对于低收入家庭以“租得起房”为目标；而对于中低收入家庭以“买得起房”为目标。对于低收入者，政府采用低租金提供公共住房和发放租金补贴两种。前者是实物补贴，从“供给端”提供保障；后者是现金补贴，更多是从“需求端”考虑。美国政府最初是通过政府自建或社会资金建设的形式提供低租金住房。但是到20世纪70年代后，随着美国住房短缺矛盾的化解，公共住房建设逐年减少，把联邦政府的住房补贴从住房供应者转向需求者，保障形式主要转成货币补贴。对于本国的中低收入群体，美国则完全从需求端出发，通过利率优惠和首付担保使其买得起房。2003年后由于房价的过快上涨，政府也开始提供一定的首付补贴。
3、资金来源
从美国保障性住房的政策体系中可发现，政府直接出资部分比较少，最主要的是针对低收入阶层的公共住房及租金补贴；而其余大部分保障性住房则是通过金融手段，利用民间资金来完成。美国的金融体系十分发达，对保障房形成了极强的资金支持，包括：给开发商提供低息贷款供其建造公共住房；对于建造廉价住房的开发商，政府提供一对一的免税优惠，贴息贷款；向中低收入家庭提供低息贷款及首付担保，美国建立了一套别具特色的抵押保险机制，采取政府机构与私营保险机构相结合的模式，对中低收入家庭进行贷款[2]。住房抵押贷款证券化，虽然它不是直接针对保障性住房，但其丰富了按揭贷款的资金来源，使得大量非存款金融机构如养老基金、保险公司、共同基金等进入住房金融领域，是美国整个住房金融体系中不可或缺的一部分。
政府也制定了鼓励私人投资建造低收入住房的政策。针对开发商不愿建公共住房的问题，美国各地200多个地方政府根据本地情况以及长期总体规划，在土地使用规划中规定必须有一定比例（通常大约是13％）新建房必须是“负担得起的”，用于面向中低收入家庭。为弥补开发商的经济损失，地方政府可以在一定程度上放松土地使用的分区管制。
总体来说，美国的保障性住房模式十分市场化，保障性住房的实施对商品房市场的干扰很小，政府通过财政补贴和金融手段使得中低收入者也能融入商品房市场。
（二）新加坡模式――高比例组屋计划
新加坡的保障性住房计划一般被称为组屋计划，具有“高福利性、高计划性”的特点。1959年新加坡成立自治政府时有近160万人口，84%的家庭居住困难，其中60多万人居住在卫生条件极差的破旧住房和窝棚里。而经过50年的奋斗，新加坡现有住房108万套，人均居住面积90年初就已达到21平方米，住房自有化率达到80%以上，居世界前列。
1、保障范围
新加坡的保障范围非常大，其从1964年起推行“居者有其屋”政策，为所有无力在住房市场上购买私人住宅的居民提供公共住房（即组屋）。目前，新加坡全国人口的87、6%居住在政府提供的组屋中，比例居世界前例。
2、保障形式
新加坡的保障性住房体系是以组屋供应为主，另外辅以补贴政策。新加坡的组屋计划包括供出租的廉租屋和供出售的廉价屋两部分，廉价屋的价格约为市场价的50~70%。在过去的30年内，新加坡的住房分配经历了由廉租屋向廉价屋的过渡。目前居住在廉租屋中的人口占8、6%，居住在廉价屋的人口占79、0%。
目前，随着居住质量的逐步提高，政府提供住房的套数和总面积正在逐步减少，别墅型私人住宅的比例在不断增加。私人住宅主要是由私人房地产开发商建造，以市场价出售，但政府会采取控制土地供应的方式调控私房供应量，防止市场泡沫和过度投机。除此之外，政府还对组屋的建筑和购买进行补贴，一方面是对建筑进行补贴，体现在低廉的租金及低于成本价的组屋出售价格上；另一方面则是对低收入租房户以及中低收入购房者进行直接补贴。
3、资金来源
因为政府肩负着为新加坡居民提供可承受住房的全部责任，所以长期以来，政府的拨款和贷款便成为组屋运行所需要资金与所得补贴的主要来源。新加坡政府以常年赤字补助金方式对公共住房进行拨款，用于补偿组屋的经营财政赤字。而政府贷款最主要的资金来源是中央公积金，因此从根源上讲，公积金制度是新加坡组屋计划的重要资金来源。1955年的公积金缴费率为10%（雇主和雇员各缴纳5%），1968年上升至13%，1984年达到50%，目前基本稳定在40%。其中雇主缴17%，雇员缴23%[3]。
4、土地来源
新加坡国家所有的土地大约占80%，并在1966年颁布的《土地征用法令》中规定，建屋发展局能够以远低于私人发展商的价格获得土地建造公共住房（组屋），并且可以在任何地方征用土地，从而保证了公共组屋建设的顺利进行。目前建屋发展局占用的土地已经超过新加坡土地总量的40%。
综合来说，新加坡的组屋计划具有“高福利性、高计划性”的特点。高福利性体现在组屋覆盖面极宽，达到80%以上，且政府支持力度极大，在土地、资金上都给予很大的政策倾斜。
同时，新加坡的组屋带有高度的计划性，政府参与程度较深，这对制度制订和执行的要求非常高。一是统一建造，组屋由建屋局进行统一规划、设计和建造，施工采用招投标制，由专门的承包商建造，物业管理则由各镇的市政理事会负责。二是严格的分配制度，对购买者的公民身份、房产情况、收入、家庭结构有严格限定。三是非盈利性的退出机制，购买者须住满一定时间后(目前是两年半)才可在二级市场上出售，最初转售政策要求购房者要以原购楼价加装修成本出售给建屋发展局，之后虽可以以市价出售，但要支付转售价10%～30%的税金。
三、美国和新加坡保障性住房模式对我国的启示和借鉴
美国和新加坡均根据自己本国国情形成了较为成熟的管理模式，而我国的保障性住房体系相比发达国家仍有很大的改善空间。目前，我国按照针对保障群体的收入情况划分的保障性住房大致为三种：廉租房、经济适用房、限价房，受惠人群为有本地户口的城镇居民。从1998年开始，我国推行租赁补贴、廉租房和经济适用房，2007年之后又将拆迁安置房和公租房等纳入保障性住房范围，共同构成当前的保障性住房体系（见图1和表4）。我国的保障性住房体系大体可分为两类：第一类是房屋的配租、配售；第二类是旧房改造（棚户区、旧小区、城中村）。第二类在过去被归为商品房范畴，因为改造后的房屋拥有完全产权，与普通商品房并无区别。但是由于居住在棚户区、旧小区、城中村内的居民通常收入水平也偏低，住房条件也偏差，因此近几年政府也将旧房改造类归入保障性住房范畴。
鉴于我国当前的保障性住房体系现状和发达国家保障性住房的发展经验，笔者认为可以从以下几方面入手，对保障性住房体系进行改革。
（一）确定保障性住房的合理比例及模式
1、保障性住房的合理比例
从发达国家的经验来看，大部分国家都经历了保障范围从大到小、保障模式从实物补贴向货币补贴逐步转变的过程。相比较而言，我国目前仍处在房地产发展的初期，目前阶段保障范围应加大，保障模式应以实物保障为主，未来再逐步缩小范围和向货币保障过渡。我国在制订保障性住房范围时应考虑以下几点：一是我国贫富差异较大。改革开放后，社会各个阶层的收入逐步拉大，综合各类收入阶层来看，基尼系数超过警戒线已是不争的事实。2009年我国的基尼系数直逼0、5大关，达到了0、48。二是低收入阶层数量较大。发达国家通常有着一个数量庞大的中产阶级，而我国低收入阶层占比相对较大。年收入在25000元以下的居民大约占20%[4]。另外，低收入家庭的收入增长明显慢于中高收入家庭。2008年同2000年相比，中高收入家庭增长170%，与之形成鲜明对比的中低收入家庭则为60%～120%，远低于国家平均水平的150%。基于上述两点原因以及我国房地产市场发展正处于初期阶段，我国应尽可能的扩大保障范围。
2、保障性住房的范围
（1）考虑地区间差异性的基本保障范围。由于我国幅员辽阔，地区经济差异较大，保障性住房建设需要因地制宜。一二线城市和三四线城市的房价存在较大差距，但中低收入者的收入差距却不大，因此一二线城市按照经济适用房计算的房价收入较原先按商品房计算的下降了许多，而三四线城市却几乎没有明显变化。因此，在房价较高的一二线城市推行限价房和经济适用房的力度应大于三四线城市，以满足大部分中低收入者的住房需求，而三四线城市保障性住房比例则可控制在较低水平，推行力度可以小些。
（2）流动人口纳入保障范围。随着我国各城市间以及城乡间人口流动性的加强，城市中外来务工者和农民工的住房需求由于在保障范围外而得不到满足，仅仅是“有本地户籍的城镇人口”的保障范围将逐渐不能适应社会的变化。因此，惠及非当地城镇户口的保障将是未来保障性住房发展的方向。
3、保障性住房的模式选择
通过国际比较可发现，大部分国家的保障性住房政策都经历了从“补砖头”向“补人头”的转变。
归纳发达国家的保障性住房政策变化历程有相似之处：当住房严重短缺时，各国政府都采取大规模国家干预政策，政府直接投资或补贴建设公共住房；而当总供给达到“一人一房”后，各国政府的住房供应政策基本上以市场化供应为主、国家投资建设住房为辅，通过将住房补贴从补贴住房供应方转向补贴住房需求方，以及对自有住房提供额外财政补贴等政策，减少公共住房数量。
目前我国已过了住房短缺阶段，通过计划经济时代的大量福利房建设，住房存量有了快速增长，2006年末住房存量面积为174、5亿平方米，2008年城镇人均建筑面积达到28平方米。与西方国家不同，东方国家居民对住房所有权更为偏好，这导致政府在制订政策时会考虑如何使更多居民拥有自己的房子。尽管理论上应引导居民接受租房，但短期内的民生压力仍会对政策产生影响。
因此，从短期来看，我国可能还无法完全转向租金补贴，廉租房和经济适用房依然是我国保障性住房的重要组成部分。但从长期来看，经济适用房与公共住房保障的宗旨相背离，只能是过渡性的政策选择，不宜成为主流。在解决住房短缺后，经济适用房应逐步淡出。
（二）增加保障性住房的资金来源
从发达国家经验来看，政府拨款仍是不可或缺的资金来源，尤其是针对最低收入家庭，除此之外金融手段在调动民间资金方面也非常重要，政策性贷款、政府担保债券、政府贴息等都可以起到政府以少量补贴，引入大量资金的作用。目前，我国保障性住房的资金来源比较单调，主要是财政拨款和开发商配建，可以考虑从以下几个方面进行改革。
1、应加大财政拨款的数量，提高居民收入在二次分配中的比例
自1996起国民收入分配开始朝政府和企业倾斜，导致居民在收入分配中的地位不断下降，居民在国民可支配总收入中的比重从1996年的69、5%下降至2007年的57、5%。因此，政府对保障性住房的财政拨款实质上是增加居民在二次分配中的比重，起到增强居民购买力的功效。
2、发展住房金融工具
可以增加政府担保，帮助中低收入者获得银行贷款，如美国的联邦住宅管理局就起到这方面作用。我国模仿新加坡建立了公积金制度，但在住房保障方面发挥的作用却不大。我国的公积金存贷利差近3个百分点，而新加坡的公积金存贷利差仅0、1个百分点，因此应进一步缩小公积金存贷利差，才能切实发挥公积金的特殊优势。同时，住房公积金贷款是以个人账户缴存额及余额来确定其贷款额度，这就必然导致收入高、缴存高的成员所获得的公积金贷款相应也多，而低收入者所得到的贷款资助低，须对公积金的贷款政策进行细化改革，使其真正起到为低收入者雪中送炭的功效。此外，要增加对供给者的补贴，适当放宽保障性住房的建设资质，政府必须与其他参与者（如社会资本、非赢利组织）合作，采取适宜的政府出资或补贴方式共同建房、租房和管房。
（三）完善保障性住房的退出机制
保障性住房的建设短期虽然能够贡献一些开发投资，但2年以后大量保障性住房入市交易，可能会进一步恶化社会矛盾。当前，我国的保障性住房缺乏退出机制，当地政府受获取经济适用房销售收入的（下转第64页）
（上接第59页）利益驱动，容易过量提供销售具有产权的经济适用房。退出机制的问题本质不在于内生性的腐败等，和个人品质更无关系，主要是全社会财产登记体系的缺乏以及退出机制不规范。而且现实中经济适用房购买者属于低收入人群的比例微乎其微，绝大多数都是为了日后转商谋取暴利。除了户口、年龄、婚姻状况、拥有住房等条件是刚性的，其他公示等条件基本具有流程性。如果不能够做到合理的定期评估审核，则政府在短期内应改变经济适用房可以转商的做法。
（四）加快保障性住房建设的制度创新
如果保障性住房建设的考核目标能够与财政约束保持一致，即政府可以在实现该考核目标的同时还可以获得更多的财政来源，这将形成合力，将更好的推动保障性住房建设。因此在加快金融制度创新的同时，还需要加快财政制度的改革，实行事权和财权相匹配的财政体系，增加东部发达地区土地保有环节税收的来源占比[5]。
参考文献：
[1]潘文辉、美国低收入家庭住房保障政策对我国的启示[J]、中国房地产，2005（4）：75-77、
[2]蔡红新、美国、德国面向低收入阶层的住房政策及对我们的启示[J]、中国西部科技，2009（27）：65-67、
[3]蔡利标、新加坡公共组屋制度探析[J]、粤港澳市场与价格，2009（10）：35-36、
住房补贴政策篇2
武汉市保障房现状
武汉市保障性住房建设进入快车道，截止今年2月，全市已开工建设和筹集保障性住房120830套（户），占目标任务的101、98%。其中：廉租住房开工5593套，公共租赁住房开工30412套，经济适用住房开工15060套，限价商品房开工20502套，截至去年底，全市经济适用住房项目竣工面积达190、37万平方米。
保障房出现的问题
·寻租现象严重
2011年，全市商品房销售均价为6878、23元/平方米，同比上涨4、83%；其中，商品住房销售均价为6414、72元/平方米，同比上涨3、72%。而武汉市物价局公布的多处经济适用房基准价格，均为高层住宅每建筑平方米3150元，不同楼层只能在基准价格上适当调节。两种住房存在着如此巨大的价差，必然会导致权力寻租，同时由于家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。
·政府建设保障房积极性不足
建设资金筹措和征地拆迁压力比较大，今年建设任务比去年有较大增加，资金压力更大；有的项目保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。
·质量问题令人堪忧
限价房和经适房当前利润率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。算上各项税费、土地成本和通胀因素，利润更被压缩。为此个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。
保障性住房政策新探
目前我国在经济适用房建设过程当中，政府直接介入住房供给并提供财政补贴的方式，是供给补贴，称为“砖头补贴”，指政府通过对房地产开发商在土地出让金、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金的征收方面提供优惠，以此来降低房价，实现对中低收入家庭的补贴，实质是一种通过对生产者进行生产补贴间接地对中低收入家庭进行补贴的方式；另一种补贴方式，与供给补贴相对应，即需求补贴，政府向住房需求者提供财政补贴的方式，需求补贴也被称为“人头补贴”。
与“砖头补贴”方式相比“人头补贴”具有以下优点：住房建设工程项目一般建设周期长、耗资大；而“人头补贴”实施起来灵活、便捷，成本也更低。同时“人头补贴”的具有可选择性的特点，参与者可以在住房券的使用地区自行选择工作、学习、生活较为便利的地段。而经济适用房一般集中于郊区等土地成本较低的地段，社区的贫困集中度也相对较高，健康及社会治安状况相对较差，易形成城市“贫民窟”现象。
住房券（housing vouchers）是美国1974年提出的针对中低收入家庭住房问题一种直接补贴形式政策。申请房租补贴的具体程序是申请人持本人及其家庭的收入证明到当地住房局办理申请手续，申请获得批准后可以在住房局出租住房明细表上查找合适的房屋然后去看选中的住房，如果同意租住此套房屋就可以办理租住手续并签订住房合。同由租房者、出租房主及政府三方共同签订在租户支付家庭收入的30%以后；不足部分由政府以住房券形式付给出租房主。
住房券与直接发放现金补贴同属于“人头补贴”的实现形式，但发放住房券与直接发放现金补贴相比，可以避免低收入者把现金移为他用，比如玩乐等而不是用在最需要的住房保障上，提高政策保障效率。
政策实施流程
本文提出的住房券与美国政府目前实施的住房券存在不同，美国的住房券只是用于租房，本文提出的住房券能够用于购房或租房。具体实施流程如下：
第一步：政府合理制定申请资格标准，中低收入的住房需求者向政府提出申请。
第二步：政府对申请者进行资格审查，综合考虑申请者的收入水平、年龄（下转第41页）（上接第39页）结构、人口数等因素，对于符合标准的，发放实名制的住房券，并对获得补贴的人员名单在网上公示，接受群众监督。
第三步：中低收入住房需求者到市场上购房或租房，将住房券作为部分购房款或租金付给开发商或业主。对于选择购房的中低收入户籍人群，可申请银行信贷支持。政府将获得补贴的中低收入人群购房及租房情况登一记备案，同时纳入人民银行的个人征信系统，并加大弄虚作假的违法成本，以减少骗补行为的发生。
第四步：开发商或业主凭住房券可向政府兑换现金，或抵做税收优惠。
第五步：中低收入者以政府的住房券作为部分房款购买获得房屋的产权后，未来若需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。政府回购的房屋用作廉租房，今后可以逐步减少廉租房的建设。
住房券政策实施的其他相关问题研究
提出新的住房补贴模式“住房券”政策，原因在于原有的政策存在不足，需要更契合当前实际的政策去替代。该政策在国外实施的成效显著，但引入中国面临一系列问题，需要相关措施去配套，以下从住房补贴的资金来源，补贴标准及审核，住房券的接受度，住房保障信息技术平台的构建等问题进行探讨。
·住房补贴资金来源
住房补贴的资金来源有以下几个渠道：“招拍挂”土地出让政府所得的净收益的一定比例，公共预算安排，政府财政支出，住房公积金运作收益等。同时政府可以探索金融创新，如抵押贷款证券化，政府应成立专门的机构来统一运营管理这些款项，同时该机构为中低收入者提供必要的信贷支持。
·补贴标准与审核
政府在制定补贴标准要综合考虑相关因素：家庭年龄结构，收入水平，家庭人口构成等。同时由于信息不对称，要加大申请者的资格审查，申请者的基本住房困难情况要在所在社区、街道、网络公示，接受全社会的监督，在公示期内，有群众投诉或举报的申请者，管理部门核查其信息真实，由街道或工作单位出具证明。对于弄虚作假的，加大惩罚力度，提高其违法成本。
·住房券的接受度
相比于现金购房或租房来说，住房券对于开发商或房东的接受程度有限，住房券的选择性受到一定的影响。因此，为了提高住房券的接受度可以采取一定的激励措施，比如住房券接受方可以凭券抵扣部分企业或个人所得税。
·城市保障住房信用信息平台
住房补贴政策篇3
关键词：房地产市场干预宏观调控
政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干预房地产市场的不同特点，本文将从数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。
政府对房地产市场的数量调节
土地供给与税收调节制度
世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和政府(国家)所有。但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。除了直接拥有，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。
美国土地有三种所有形式:私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道:一是税收政策和城市规划;二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。与日美两国不同，新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。
在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。这种模式也普遍流行于英联邦国家以及前英国殖民地，比如中国香港的土地供给制度，特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。
但从演变趋势来看，政府干预房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下，通过城市规划和税收等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，从各国的实践来看，公共住房制度都不是以盈利为目的，甚至需要财政的特殊补贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。
直接介入发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。
间接提供公共住房由于直接介入方式对政府财政压力很大，容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进行家庭收入水平登记，以及采取多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。
事实上，公共住房不仅仅具有干预房地产市场供求的经济意义，而且构成了整个国家和地区社会保障体制的一部分，是保持社会稳定的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4、4%，而在1989和1990年则分别为5、3%和3、3%。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。
政府对房地产市场数量干预由直接提供公共住房逐渐转变为由非盈利机构等社会团体间接建造公共住房，并逐渐减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。我国上世纪80年代初开始改革单一的房屋公有制度，经历了以租代售、住房商品化、住房分配货币化的历程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一个长期过程，应该借鉴发达国家的经验减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。政府对房地产市场的价格调节
从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收等优惠方式对房地产价格进行调节。对价格调节的政府补贴和税收计划又可以
分为向房地产开发商提供的供给补贴政策和向住房需求者提供财政补贴两种。
向房地产开发商提供的供给补贴政策
政府通过向盈利性房地产企业提供补贴，用以建造租金价格适中的住房。二战后，为迅速建设新住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款，同时规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是必须降低租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”。二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房计划。与其他国家相比，美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套完整体系。主要分为公共住房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。在住房供给相对短缺的时期，通过减免税、提供差价补贴、低息贷款等措施来刺激房地产开发商提供低价住房的积极性效果明显。1996年法国政府把出租住房建设增值税率从原来的20、6%降到了5、5%，从而使住房建设竣工量大幅增加。
向住房需求者提供财政补贴
除了对房地产开发商提供补贴外，政府对价格的影响还表现在对购房或租房者进行直接补贴，降低他们所承担的实际住房价格，对住房需求者补贴最常用的手段主要是免税减税和现金补贴。与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个显著的特点：第一，避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用；第二，这种收入再分配的形式，可以使国民平等的住房权利得到较为公正的实现；第三，对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。从各国的房地产政策实践来看，二战后由于战争等原因使得住房短缺，在相当长的一段时间里，房地产市场上最主要的矛盾是供给不足。因此，为促进房地产业的发展，政府对房地产价格的调节主要是向房地产开发商提供优惠和补贴来刺激供给并降低价格。当住房的供给增加到了一定程度，住房租金补贴由于以上提到的几个特点就显得更加有吸引力，各发达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾由住房短缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者提供补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴计划，把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。
住房补贴政策篇4
一、住房补贴的发放范围和对象
本意见适用于市直单位中无住房和住房面积未达到规定标准面积的离休干部
二、住房补贴面积及标准
1、住房面积的计算均为建筑面积（下同）。住房补贴面积按离休干部住房面积标准与已享受房改面积的差额计算。离休干部住房面积标准：担任地市级职务和享受厅局（地市）级政治生活待遇的135平方米，担任县处级职务及享受县处级政治生活待遇的110平方米，其他离休干部90平方米。离休干部职级按离休时或离休后组织批准的职级待遇为准。
2、住房补贴标准。差额面积补贴为每平方米300元，工龄补贴为每年每平方米6、3元。工龄计算截止至**年7月1日，**年以前离休的，计算到组织批准的离休时间；退休改为离休的计算至组织批准的退休时间。
计算公式：住房补贴=住房差额面积补贴+工龄补贴。
(1)住房差额面积补贴=300元/平方米×(住房面积标准-已享受房改面积)
(2)工龄补贴=6、3元×工龄×(住房面积标准-已享受房改面积)
三、住房面积的计算
1、夫妇双方均为离休干部的，按各自应享受的住房补贴单独计算，分别享受。
2、凡以离休干部夫妇名义按房改政策购买的一套或多套住房（含享受房改政策的集资建房），不论是否已上市转让或过户他人的，其面积应计入离休干部已有的住房面积。
3、离休干部夫妇双方无房改房，其任何一方租赁公有住房的，公房产权单位应将公房按房改政策出售给个人。已过户转让或愿意继续租赁的，应计入离休干部住房面积。
4、单位为离休干部支付的各类有关建房、购房补助费用，应在离休干部应发住房补贴的限额内予以扣除。易地居住的离休干部，若单位为其建造房屋的，计入离休干部住房面积。
5、夫妇双方婚姻期间按本条二至四款规定计算得出的住房面积若离婚后又取得住房的，要与其在离婚前的住房面积合并计算。
四、住房补贴办理程序
1、个人申请。填写《连云港市市直离休干部住房补贴申请表》，提交申请人和配偶的身份证、离休证、户口簿、房屋产权证或房屋租赁合约以及配偶单位的分房补贴情况等材料的复印件，原件由单位（单位不存在的，由主管部门，下同）负责审核，同时由单位统一填写《连云港市市直离休干部住房补贴申请情况汇总表》，上报市直离休干部住房补贴发放工作领导小组办公室。
2、单位公示。单位根据个人的申请及相关材料将离休干部的工龄、级别、已享受住房情况、补贴面积等情况进行公示，公示期不少于7天。
3、填写审批表。公示无异议的，单位统一填写《连云港市市直离休干部住房补贴审批表》，由主管部门(含资产经营公司、授权企业集团)审核盖章，并填写《连云港市市直离休干部住房补贴发放情况汇总表》，上报市直离休干部住房补贴发放工作领导小组办公室审核无误后，由市房改办办理审批手续。
4、核定发放。各主管部门按照市直离休干部住房补贴发放工作领导小组办公室批准的资金筹集渠道，并凭审定的《连云港市市直离休干部住房补贴审批表》进行发放。
五、其他
住房补贴政策篇5
关键词:低收入家庭;住房保障;廉租房;经济适用房;南京市
中图分类号:F24文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)32-0088-03
1南京低收入家庭①住房保障政策回顾
1、1 概述
2001年,南京市政府颁布了《南京市城镇居民低收入家庭住房保障试行办法》,确立实施最低收入家庭住房保障制度,并确定了根据收入住房条件发放租房补贴,一些特殊对象租住政府或单位建设、购置的廉租房,按有关规定给予租金减免的保障方式。2002年,经济适用房(以下简称经适房)保障政策的提出,一方面使住房保障范围扩大到低收入住房困难家庭;另一方面,也使廉租房与经适房保障政策共同构成了南京住房保障的两大基本政策。
2002―2008年,南京住房保障政策一直由租赁补贴、实物配租、租金减免构成的廉租房保障政策和购买经适房政策为主。2008年6月,《解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》和《2008―2010年南京市解决城市低收入家庭住房困难发展规划纲要》正式向社会公布,再一次扩大了低收入家庭享受住房保障的范围,使之后的低收入家庭又扩大了6、5万户。2008年6月《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的最后出台,是对近几年来保障政策的最后完善。在具体政策中廉租房租金减免形式被改为了购房补贴形式,进一步加大了保障水平,并延续至今。
1、2 廉租房政策
2001年,南京市政府颁布了《南京市城镇居民低收入家庭住房保障试行办法》,并开始确立廉租房的保障制度。2004年初,南京提出了储备1 000套廉租房的目标,计划在三年时间内,于经适房小区(主要集中于兴贤佳园等)全面建设廉租住房。
2005年9月2日,市政府颁布了《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》,明确提出了建立南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障制度,并确立了对符合条件的低收入家庭实行以发放租赁住房补贴为主,租金核减、实物配租为辅的保障制度。在2008年,租金减免政策由购房补贴所替代,租金减免不再列入廉租房保障政策。
1、3 经适房政策
南京市政府在2002颁布的《南京市城镇居民低收入家庭住房保障试行办法》确定了经适房的保障政策,开始由政府正式建设价格相对低廉的一定规模的经适房,由符合条件的低收入家庭购买,用于解决以低收入家庭为主的住房困难和拆迁安置问题。
自2002年以来,市政府在江南八区规划建设了50个经适房项目,用地总面积近2万亩,总建筑面积1 300万平方米,共15、66万套住房。统计截至2007年底,经适房项目累计投资额达137亿元,开工建设823万平方米,竣工交付621万平方米,6、9万余套。
2近几年南京市低收入家庭住房保障实施特点
2、1保障方式
2、1、1 货币保障
南京市现行对低收入家庭的货币保障方式主要是廉租房政策中的租赁补贴和购房补贴。
租赁补贴的方式是南京政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴,由其自行承租住房的政策。而购房补贴又是指南京政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时,向其发放的保障性购房补贴。
2、1、2 实物保障
实物保障方式是指主要针对低保家庭的廉租房实物配租政策和对于低收入家庭的购买经适房政策。
廉租房的实物配租,就是南京政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。同时,在2008年新出台的规定中,有一定支付能力的家庭,可申请购买其实物配租房屋的部分产权。
购买经适房,主要指的是对于部分低收入住房困难家庭享有的购买政府提供的政策优惠,限定供应对象、销售价格和面积,按照合理标准建设,具有社会保障性质的政策性住房。此外,购买经济适用住房满5年可以转让,不满5年的不得直接上市交易。
2、2保障对象的筛选与资格确定分析
2、2、1 租赁补贴
租赁住房补贴,作为廉租房保障政策的一种,其一直作为重要手段对低收入家庭实行保障。
2005年,租赁住房补贴的标准为家庭收入符合人均月收入260元以下的最低生活保障标准、享受最低生活保障6个月以上、家庭人均住房使用面积8平方米以下这三个基本条件,具体补贴数不足8平方米部分每月每平方米补贴20元。在2006年,全市共有1 900多户接受了该项补贴,而对于全市不到40 000户的低保家庭来说,这样的覆盖率并不高。因此,2006年市政府将人均住房适用面积由8平方米提高至12平方米,对于补偿金额就按照了原来8平方米的1、5倍来计算补贴金额,这使得在2007年底时总共有2 200户家庭获得了住房租赁补贴。2008年出台的新政策上,南京市政府将家庭人均月收入的门槛提高到750元,家庭人均住房使用面积也上升至15平方米,具体补贴数变为不足17平方米部分每月每平方米补贴10元,低保户为14元。
2、2、2 购房补贴
对购买商品住房和二手房,申请保障性购房补贴的低收入住房困难家庭,按现有住房与人均住房建筑面积17平方米之间的差额,每人每平方米补贴720元。其申请条件是城市低收入住房困难家庭并且购买商品住房或二手住房的家庭,并且没有享受其他的保障政策。
2、2、3 实物配租
在2005年出台的廉租住房保障措施细则上,明确指出了除了满足租赁住房补贴的条件外,必须是年满60岁的孤老或者持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人,才有资格获得“配租”的廉租住房。这一“门槛”使较多低保户家庭无法拿到真正的廉租房。
在2008年新出台的廉租住房保障实施细则中,实物配租的条件已经变化,孤老和残疾人只成为申请的满足条件之一,连续享受城市最低生活保障2年以上,且无住房的低保家庭也可成为廉租房的申请用户。南京“十一五”住房建设纲要中,制定的计划为每年建设200套廉租房,2009年初,政府通过市场手段向社会筹集4 000套房源,其中1 000套用于实物配租廉租房。
2、2、4 购买经适房
2004年的《南京市经济适用住房管理实施细则》规定了经适房的申请标准,主要是针对于当时的低收入家庭,满足的条件为家庭人均月收入在本市政府公布的本市最低工资标准(2003年为540元/人*月)以下;家庭人均住房使用面积8平方米(含)以下;在本市实际居住,且夫妇至少一方具有本市常住户口满2年这些条件。
而在2007年南京展开的住房大调查中,江南八区内的低收入家庭经调查有10多万,这些家庭既没有能力购买经适房,又达不到申请廉租房的条件。因此,在同年,南京市将收入控制线划为了750元/(人*月),住房使用面积为15平方米以下,使得收入与面积控制线与廉租房持平,这是第一次将两者的标准统一,也体现了南京市政府对保障政策对象的基本统一。
2、3 保障力度
2、3、1 保障目标
江南八区符合最新住房保障双控线的有6、5万户,到2010年住房保障将基本覆盖城市的困难家庭,实现应保尽保。在《南京市2008―2010年城市低收入家庭住房保障规划》中,南京市政府提出了江南八区的保障目标。
该目标主要是:(1)廉租住房筹集3 000套、15万平方米;(2)新建经济适用住房600万平方米2(含廉租住房15万平方米、3 000套)、7、3万套。其中,除廉租住房外,供应城市低收入住房困难家庭70万平方米、1万套;供应城市拆迁中低收入住房困难家庭515万平方米、6万套;(3)廉租租赁补贴共发放约4亿元、近6万户;(4)保障性购房补贴共发放0、6亿元,3 000户。(5)新建经济适用住房和廉租住房土地供应600公顷。
2、3、2 现状力度
2006年底,廉租房储备的1 000套基本完成,然而两年来,南京仅有500余户申请到了廉租房,也就是说,仍然有400多套由于没能满足申请条件而空置。与此同时,南京市政府也只规定了市级以上劳模满足相关收入条件者也可申请廉租房。一时间,廉租房已然成为只供老年残疾或者劳动模范等才能申请的房屋,另外,廉租房的房源较为缺乏,1 000套住房满足不了低保家庭,更不可能满足广大低收入家庭的需求。
在2007底的统计数据中,受廉租房政策保护家庭有1万多户,其中,实物配租500户、租赁住房补贴2 200户、租金减免困难家庭7 500多户。租金减免政策的取消,意味着重新确立了住房补贴的主要形式。
2008年出台的新政策使符合条件的低收入家庭迅速增加至7、23万户,大大增加了住房补贴的覆盖率。同时,通过计算,尽管每平方米补贴数下降,但无论是低保户还是低收入家庭,所得到的补贴都比以前多。从总体来看,住房租赁补贴虽然大范围地补贴了2 200多户家庭,但对于住房问题严重的低保户来说,每月每人获得90元左右的补贴,并没有太多实质性的帮助。
3目前存在的问题与对策
3、1 存在的问题
3、1、1申请条件的模糊与不规范
在2007年底《南京市2008―2010年城市低收入家庭住房保障规划》中,规定了城镇低保户中满足人均住房建筑面积小于15平方米且愿意退出现住房的家庭可以申请廉租住房,而在廉租住房保障实施细则中并没有这样的规定,《细则》中“只有经市政府认定的其他住房困难家庭”这样的规定,是含糊不清的概念。
通过调查,在恒盛家园这一经适房小区,私家车和住户的比例达到了近15%,而15%这样的数字显然不是正常的,其反映出的问题是,有一部分的人可以采取特殊的手段获得经适房。笔者同时通过对四个南京经适房小区或拆迁户集中小区近300户的调查,发现低于保障控制线的居民恒盛嘉园有76、7%,景明家园有73、3%,幕府山庄有近81、1%,春光里小区有近82%,对于前两个经适房小区,比例是偏高的,这样就催生出经济适用住房销售对象控制不严、投机性购房影响较大等容易引起社会反响的问题。
3、1、2房源区位的不合理、设施不齐全
在随机调查的两个经适房小区150户家庭中,恒盛嘉园对交通条件不满意的有31、5%,对生活设施不满意的有23、3%。这个比例在景明家园较低,分别是25、6%和18、9%。交通不便带来的损失即是花费的更多,如果每月以20个工作日计,每天交通费以4元计,一位住在经适房的市民如果不在附近上班,每月花在交通上的费用为80元,交通费明显过高。
如今,经适房小区基础设施不完善,必然也会带来廉租房的问题,随着廉租房源的不断增多,在强调房屋质量的同时,周边基础设施的完善,也绝不能忽视。
3、1、3对外地居民的歧视
尽管政府表示尽量减少廉租房的申请程序方便群众,外来人口、民工等也可以申请入住廉租房。但是,南京廉租房的房源实在有限,在本地人口都满足不了的情况下政府部门又如何去接待外来人员呢?此外,政府对于外地居民在外地是否有房等情况把关的非常严格,一旦在外地有房,从本地的住房保障条件来说就不满足申请条件。对于特殊情况的外地居民来说,这样就面临申请不到任何保障措施的困境。
3、1、4经适房住户审查存在局限
原则上讲,对已购买到经适房的低收入家庭,将来随着收入水平的提高不再在保障范围之内,他们就应该退出经济适用住房或补交相关费用。但由于经适房对象相对于廉租房数量多、范围广,实际操作过程中难免存在疏漏,现如今南京市政府对于经适房入住户的审查没有明确的规定,同时对于大部分的家庭来说,退出经适房买不起商品房又怎么解决住房问题呢?
3、1、5价格上涨存在片面性
根据2008年的统计,根据安置地点的建设周期与进度安排,2008年底,2 210户经适房申购户中1 460户将可以入住。然而对应2008―2010年全市经适房的预计需求,至少还有6 000套缺口。随着近年来建设成本增加,经适房建设成本增加约600元/平方米,大大超过了有经验开发商的市场抗风险能力。一般的小区经物价局批复后,基准价格为不到3 000元/平方米,例如下关区金陵村95―1号经适房为2 998元/平方米,销售价格不得向上浮动,下浮幅度不限。
但对经适房小区的调查,有近91、8%的居民认为可接受的合理价位应在1 800元/平方米,这样低的心理价位与有可能日益增长的房价是矛盾的。
3、2 相关对策
3、2、1灵活选择现金补贴方案
最近,南京市政府通过实施购房补贴的保障方式来满足了一部分家庭对于商品房和二手房的需求,实现了保障范围的扩大化。在此基础上,对于不同情况的家庭也可以采取不同的方案,对于急于买房的家庭可以一次性补贴,以解决住房问题。同时,对不急于买房的家庭考虑到在短期内收入可能提高,而暂不需要政府帮助,这样政府就可以暂时停止对其补贴,分时段分批量补贴,以减少财政负担[1]。
但是,对租赁补贴的方式,必须意识到不能解决所有问题。现今,南京有近1 400套廉租房,房源很少,若一律采取补贴的方式,有可能出现使受保障户全部去市场上租房的局面,这就会导致租金的上涨,加大租房者以及政府的负担。
3、2、2合理定位经适房小区,兴建城市廉租房社区,提高基础设施物业水平
经适房不光是纯粹的保障性住房,它有自身的房屋价值,可以通过房地产开发企业来负责开发经适房建设项目,也可以通过政府来主导。不同区位的经适房价格的不等也证实了建设时需考虑不同的因素。因此,对于一部分交通、设施不完备的经适房小区来说存在着不公平。政府可以通过一定的价格主导机制来体现区位因素,而不是打造一个城市“贫民窟”来保障居民就可以完事。
廉租房建设一方面可以提倡兴建经适房小区,另一方面也可兴建相应社区,以利于更多住户的注入。现阶段廉租房较少,但从长远考虑,相应的社区兴建也应提上日程。廉租房社区规模的兴建也应与城市人流的疏散结合起来,形成相对多中心的城市格局,也使交通网日益发达[2]。
3、2、3完善廉租房保障对象的申请、审核及退出机制相关的法律政策
廉租房必须向没有本地户口和非城镇居民扩展,对于外地户口的打工群体,相关规定没有很明确的细则条例,在具体实施过程中也会没有透明度。政府的下一部相关细则也应该涉及外来务工人员的相应情况,公开规定,也能起到问责的效果。另外,完善廉租房个人数据信息库,对于房源较少的廉租房来说,问题不大。
3、2、4正确定位经适房价格,加强对经适房建设的全面管理
建立经济适用住房管理委员会或类似组织,由银行、土管、地税、保障等部门人员组成,可以负责经济适用住房的统筹、规划和管理。政府一方面可以免征税费,为经济适用住房的实际价格下降创造一定的空间,另一方面监督落实“谁受益,谁投资”,避免开发商过大的投资,例如,供电、供水设施,从而达到减少开发商成本的目的。
3、2、5提高透明公开度,建立担保机制
首先,政府在及时披露经济适用房供求及价格信息,从而提高质量的同时,也应公开住户的部分信息,已达到让公众检测的目的。其次,可以设立担保机制,要求经适房申请者有担保人担保申请人各部分信息的真实性,如果出现假信息,双方都应承担责任。最后,对于已超过保障范围的家庭,可以公开进行规定,进行适量的“罚款”,将“罚款”计入类似公积金的项目,帮助住房找到新的房源后扣除一定比例再归还帮助支付。
参考文献:
住房补贴政策篇6
关键词：住房租赁；财税政策
1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策
工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。
2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”
1、“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。
2、住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。
目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。
3、与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。
目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税（2008）24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体
以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。
4、住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。
首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。
住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。
3促进住房租赁市场发展的财税政策建议
1、强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。
同时为了加强对财政资金使用的监管，提高财政资金使用效益，应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作，对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。
为了突出反映公共租赁房建设的社会效益，在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门，以加强绩效评价结果的应用，将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。
2、开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看，地方税的主体税种应该是房地产保有税，应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税，对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合，把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合，目前存在着不同的意见，争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续，有一点毋庸置疑，开征房地产保有税后，地方政府获得了可持续性的税源，财源建设有了保证，对“土地财政”的依赖程度会降低，建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后，流通环节税收负担减少，房屋持有成本增加，可以使高企的房价得到抑制，同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担，这将降低住房空置率，使得租赁市场上的房源增加，带来住房租赁市场的繁荣。
3、完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围，将申请标准定为常住人口，以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群，如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体，加强对准入、监管到退出的一系列管理，在定期审查的基础上，进行随时抽查，进行动态监管。
在实物补贴的基础上，加大
货币补贴的力度，待条件成熟后再减少实物补贴，目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式，充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度，各地区因地制宜地（主要结合当地平均收入水平和一般住房条件）制定“标准住房保障线”，恰好达到这一收入水平获得标准住房保障，高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加，确定住房保障水平之后，按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用，可以采取发放住房券的形式，也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度，在一定时期内不再受理其补贴申请，并将其行为公之于众，使其在办理其他经济事项时受到限制，如申请贷款、办理保险等，增加其失信违规的成本。
4、进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业，其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税；企业用于住房租赁的房屋用地，免征城镇土地使用税，免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧，对其应纳税所得额适用20%的优惠税率，对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠，出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。
住房补贴政策篇7
芜湖大学生购房补贴实施细则最新消息为发挥六安区域优势，进一步营造大众创业万众创新的氛围，激发大学生创造活力，促进大学生就业，六安市日前印发《六安市吸引大学生创业创新实施办法的通知》，出台鼓励大学生创业创新系列优惠政策，其中包括本科及以上毕业生在六安市稳定就业，购房时将给予20xx0元住房补贴。
根据通知内容，六安市将建立大学生吸纳引进机制，加大对本科及以上大学生的引进、储备力度。从20xx年开始，对毕业五年内的本科及以上毕业生在六安市民营企业或市、县区所属国有企业稳定就业的，已签订劳动合同且参加社会保险满3年的，给予10000元的一次性生活补贴和20xx0元住房补贴，分2年补贴到位。此举旨在吸引大学生在六安市稳定就业，为六安经济发展、老区振兴提供人才支撑和智力保障。
对于大学生购房补贴政策，我们也是刚收到通知，具体补贴政策如何实施，还需要配套具体的实施细则。市住建委相关工作人员向记者介绍道：比如补贴的范围、时间等，另外，还需要协调财政部门明确补贴发放流程，相关的实施细则现在起草当中，还需要一段时间才能出台。
此前，我省芜湖市早在20xx年就出台了大学生购房补贴政策，规定本科生在芜湖就业满3年，买房可免契税并获得2万元补助，随后将该政策进行调整，取消了就业年限的要求，优惠范围也扩展至二手住房。滁州市也在20xx年针对具有国家承认的大专及以上学历，或具有中级及以上专业技术资格或技师及以上职业资格，在滁州就业或者创业，可申请安家补助。
在校大学生在濮阳买房也有补贴 最高24000元日前，濮阳市房地产管理中心《濮阳市面向高校、中等职业学校在校生新毕业生购房及契税补贴发放实施细则》的通知。
1补贴对象
购房补贴对象为国家教育部门承认学历的高校、中等职业学校全日制在校生，契税补贴对象为国家教育部门承认学历的高校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生(毕业不超三年)，且所购商品房为本人名下唯一商品房。
2房源范围
是指20xx年1月1日以后在市城区取得商品房预售许可证的新建商品房。
3补贴标准
每套商品房购房补贴标准为150元/㎡;每套商品房契税补贴标准为契税完税凭证显示的实缴金额，其中非住宅契税补贴上线为每套24000元。
4起始时间
20xx年5月9日以后购买商品房的，均可享受补贴，以《商品房买卖合同》网签备案时间为准。
5备注
住房补贴政策篇8
关键词：住房租赁；财税政策
1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策
工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。
2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”
1、“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。
2、住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。
目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。
3、与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。
目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税（2008）24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。
4、住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。
首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。
住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。
